ジェイグラン京都桂川駅前

物件概要

（仮称）京都市史上初 JR駅徒歩1分最大級プロジェクト　CG合成

• 所在地：京都府京都市南区久世上久世町327-3他（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩1分 （東出入口）
2. 阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩11分

• 総戸数：230戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2026年10月
• 引渡時期：2026年11月
• 売主：JR西日本不動産開発株式会社、関電不動産開発株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：JR西日本住宅サービス株式会社

掲示板・口コミ

• ジェイグラン京都桂川駅前（検討スレ）｜（住民スレ）

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まとめ

メリット

• 桂川駅1分(信号や横断歩道なしほぼ直結)
• イオンモールも桂川駅から直結
• 洛西口駅も利用可能
• つむぎシリーズになかったディスポーザー完備
• サッシ等級がT4
• 将来的に北陸新幹線が停車する可能性が僅かにある(その場合新快速停車駅になるかも)
• 洛西口の周辺大規模再開発で複合商業施設ができる
• 隣接駅の向日町駅にタワーマンション建設、ここより高くなる可能性が高い
• 田の字地区に比べると遥かに安い
• ZEH対応
• 大規模板状マンションなので管理費が安い

デメリット

• オール電化
• 床暖房なし
• 線路横
• 桂川周辺マンションで最高分譲価格
• JR阪急間ではない
• 京都市南区アドレス
• 駐車場付帯率が低い&機械式中心 (イオンモール駐車場も借りられる)
• 周辺が工場

価格・コスト・販売時状況

• プロジェクト名がものすごい感じですが、気になるのはお値段。ものすごいお値段になるのではないかと。。。あ、でもJR駅というのは京都駅ではないのね、びっくりしました。最寄り駅は桂川駅ということなのですね。徒歩1分でしかも最大級のマンションが初ということなのかな？駅徒歩1分という条件のマンションなら、いくらでもありそうな気がするのだけど。とにかく詳細が楽しみですね。
  • プロジェクト名から、どんなマンションだろうと思う方も多いと思います。立地は、桂川駅沿いになります。アクセス的には便利ですが、この前の道は一方通行で狭いですのでどのように整備されるのかなと注目しております。
• ここで坪400だったら80ｍ3で9600万ありえない。この値段ならもっと中に行ける310でいいとこじゃない。でないと買わない。
• これはかなりの人気になりそうですね。京都6分ですか！八幡駅前のイオンとは比べ物にならないですね。
• マンションサロンで、説明聞いてきました。A棟はエントランスから近く駅近だけどベランダが東向きで、対面が東側のマンションとアパート。B棟は割と狭い部屋が多い、D棟は南向きで広い部屋が多いがその分価格が高いく、そして駅まで遠い。C棟の北寄りの部屋から売れるのかなと思いました。説明会枠も即埋まってるみたいなので、早めに完売するのかな。
• 桂川イオンで全てが揃うし、京都と少し離れている分オーバツーリズムの弊害を受けないのが魅力です。不動産関係の身内から聞いた限りでは最低6000からと聞いていますので最低坪320、一番売り出す価格は坪400前半と予想。今売り出し中の近江八幡の150m2部屋が1.5億らしいので、桂川前の100m2のところは1億ごえは間違いないですね
• この立地で100平米１億強なら安いかも
• 予定価格は発表されてましたか？？
  • 第一期分譲分は価格でてましたよ
• 一番高額な物件は南側100m2の1.5億くらいになると聞きました
• サロンで聞いてきました。駅1分なだけあって強気な価格設定だなと思いました。西側のB棟C棟は線路が真横にあるので、音と振動は凄そうです。T4サッシをアピールしていましたが、窓を開けて生活する方はかなりストレスだと思う。貨物も通るから昼夜関係ないですし。
  • 全く音がしないかというとそういうわけではなく、やはり線路に面している側だと通ってるなってわかるレベルで振動と音があります。重低音はいっくら防音良くても響くので。かと言ってうるさいかというとそんな事はないので、寝る部屋さえきちんと共有廊下側を使えばほぼ気にならないです。ただまあ繊細な方はご注意をというのと、外干しがあんまりおすすめできないので・・・・
    • かといって、A棟は玄関口が駅から丸見え。防犯面が心配。駅から遠くてもD棟が一番高いのは納得。
• 価格はかなり高めですね、普通のサラリーマンでは買えないと思います。共働きか医者か経営者くらい？
• サロンへ行って聞いた話、
  • 二重サッシ、全ての窓が二重サッシではないとのこと
  • 一番奥のD棟からマンション玄関まで3分ほどはかかるとのこと
  • ゴミ庫はA棟側、回収は民間
  • 天井の高さ、高いところでは2m40cm、梁も多い印象、天井は低め
  • モデルルームは１つだけ、オプションだらけ、ちょっと参考にならないかも
  • 駐車場とか建物内につながるようなサブエントランスはなさそう、基本は階段かな、分かりにくい
  • A棟は寝室が線路側なので、就寝時の騒音は慣れるまでがしんどそう、BとC棟はリビング側が線路側、3階以下の部屋は電車内から丸見えになりますね
    • 事前案内会は大盛況のよう、一つしかないモデルルームも同時案内で3グループが一緒に見るよう、ゆっくりは見てられません。サロンの横に阪急通ってます。10m以上離れてますが、プレハブみたいなもんで、音も振動もかなり気になりますね。京都市内、駅近とイオンというだけの価格設定でしたが、騒音問題や洗濯干しへの日常的に負担になりそうなものも抱えていて、それでも納得するかどうかの価格ですね
• 一期分譲では２階と5階のおおよその値段が出てて、４階はたしか二期分譲扱いだった。一期が盛況なら、二期分譲は値段上げるかもしれないって言ってた。なので5階より4階の方が高くなる可能性有りだそう
  • マジですか。値段は強気とはいえ、洛中物件よりは手が届く値段だろうし、何より駅直結便利。一期は早めに決着しそうですね。
• モデルルームがオプションまみれ。この地域でこの価格って、桂川駅も数年で繁栄しましたね。
  • 場所はいいですが、価格がすごいですね。
• やはり騒音の心配の少なく唯一の南向きのD棟や駅に近いA棟が人気ですね
• 先日に状況をお聞きしたところ、第１期は約80部屋の販売で、すでに70名程度の方が購入のため抽選に参加される予定とのことでした。人気はすごいですが、音や駐車場や価格の面からも非常に悩ましいですね。
• モデルルーム行けてないのですが、大体いくらぐらいなんでしょうか？
  • 6000万-7000万くらいです、安いので人気ですね
• ありがとうございます！3LDKででしょうか？徒歩1分なら...まあそれぐらいする時代ですよね汗
  • 3LDKです。線路真横の部屋とかアパート丸かぶりの部屋もう少し安いですが、平均すると6000万くらいです。市内に比べると激安ですね
• D棟は7000-8000万だから全体の平均は6500-7000万でしょ
• 価格はかなり高いと思うけど、市中心部が高すぎて錯覚してしまう
• 第1期は、あまりの反響に予定より多く90戸程度を出すみたい。聞いた雰囲気だと抽選多数っぽい。一億越えの部屋も複数人要望書出てるってさ。
• 第一期で80邸程度、抽選部屋多数らしい。

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構造・建物

• 敷地面積：8,142.23㎡
• 建築面積：3,733.13㎡
• 建築延床面積：18,335.42㎡

共用施設

• 駐車場：126台（平面式6台・機械式120台）※別途来客用・サービス用各1台
• 自転車置場：341台（2段式227台・3人乗り対応スライド式114台）
• バイク置場：9台（大型）
• エレベーターが少ない気がする。混みそう。
• 駐車場が5段で不便そう、駐輪場、バイク置き場が少なすぎるんじゃないかと言う印象。土地に限界まで建物を詰め込んだ感じがして息苦しい。空間あるの正面広場だけでは？駅1分じゃなければ買わないなあ
  • 駐車場は入居数の半分くらいらしいです。厳しいですね・・・

設備・仕様

• モデルルームでベランダ防音対策のT4サッシをみた。重厚感があり内側は樹脂のペアガラス。防音もだが断熱効果がかなり期待できる。京都の冬は寒いが高熱費も節約できるだろう。これが標準仕様とは驚いた。
• ディスポーザー付いてるのは良いですね。パーティールーム兼ゲストルームもある様です。駐車場は、自走式は4台で高額物件に優先権付ける様です。機械式は、幅1900高さ2000が最大対応サイズでした。

間取り

• 間取り：3LDK〜4LDK
• 住居専有面積：62.70㎡～102.73㎡
• バルコニー面積：10.35㎡～26.44㎡
• 専用テラス面積：19.95㎡～29.04㎡
• 完成予想図見かけましたが、全戸東向きで西向きは通路っぽい感じですね　線路に沿って細長い感じの建物なのて、離れた部屋はまあまあ時間かかりそうですね
  • 間取り見ると東向き、西向き、南向きありましたよ
• リビングの窓を開けられないってのは致命的だからA棟かD棟が人気でそう、まあその分高いけど
• 間取りが平米数で考えるよりずっとゆとりがあるように感じました。収納もしっかりあって寝室もちゃんとした広さがあるように思います。
  • 廊下側はアウトポールではないですし、天井高も低いのでゆとりは全然ないですよ。賃貸住みの方なら気づかないでしょうが、分譲から住み替えの人は平米以上に狭く感じると思います。ただ、立地がいいので竣工前完売は確実でしょう
    • 柱がこんなに張り出していると家具・寝具の配置がかなり制約があり廊下側の部屋は正直使いずらいと思います

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周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域、第1種住居地域
• かなりいろんなところで大規模な広告を出していますね。現地はまだまだ更地で準備中という感じです。道は広がりそうな雰囲気はないのですが、どんな風になるんでしょう。駅前の立地で、駅を渡ればイオンがあり、買い物も便利そう。価格は相当高くなりそうですね。
• 久世って駅が出来る前のキリンビールとかあった時代はあまりイメージ良くなかったのに随分変わったものだ。
• 線路真横で振動とかすごそうですね。リビング側が東に来るとしたら、寝室側の洋室が線路沿いに来るような形でしょうか。
  • 桂川駅近くの鉄橋の位置走行している時にとにかくうるさいです、二重窓にしないと厳しいです。t4サッシじゃないと無理な距離。でもサッシ等級なんてわからない人がほとんどだからt2で行くとおもう
    • 阪急なら夜中は止まりますが、JRの貨物は夜中だけでなく日中も結構通るし車両も長い。同じ路線の線路近くに住む知り合いは皆、慣れるとは言いますが。個人的には住所が上久世じゃなかったら、、、という感じ。時代は変わったし、超駅前なので便利ですけどね。
      • そこなんですよね。立地の問題もありますが、周辺は道も狭く駅前はロータリーというか一方通行。土地が広いので、出入り口はどうなるか次第ですがどちらにしても周辺の道は狭いです。JRとイオンは利用しやすいですが。京都最大級とか、あちらこちらで広告を見かけますが、かなり誇大な感じがしなくも…。
• 駅徒歩1分ということで、期待して現地見に行ったら、考えてた徒歩1分のイメージとかなり違ってた。先ずは現地見た方がいいかも。
• 線路真横過ぎて音が凄そう。JRは夜間貨物で24時間電車走るし。
• マンション出たところが一方通行で、イオン側に渡るのに混む道を迂回しなければ行けない。桂川駅東口ロータリーは送迎車が溜まっていることも多いので、出庫の際トラブルは起きると思う
• 駅地下と振動騒音問題はトレードオフなのでどちらを優先するのかの価値観次第。価格はかなり強気だけれど、立地条件が良い（駅1分、イオン3分、京都6分かつオーバーツーリズムも無関係）のと200戸以上の大規模マンションで値崩れし難いのもあり売れはしそう。桂川在住民目線では、桂川イオンは週末駐車場パンパンなので徒歩でいけるのが強いし、生鮮コーナ―は11時まで空いているので、ちょっとした残業終わりでも買いに行けるのがよい、駅近なので車手放すのもアリではと思ったり思わなかったり。
• ここめちゃくちゃ場所いいな。駅と京都市最大イオン直結。高そうだが。
• 駅へのアクセスはガード下を通って線路反対側（イオン側）からになりますか？
  • 線路側（イオン反対側）から駅に入れます
• 目の前に大きな紙関連の工場があるけど紙やインクのニオイってある？風向きにもよるとは思うけど…あとは防音しっかりと言うけど線路沿い住んだことないので心配

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