Brillia（ブリリア）ときわ台 ソライエレジデンス

2014年1月7日 (火) 07:15時点における版

Brillia（ブリリア）ときわ台 ソライエレジデンス外観

物件概要

• 所在地：東京都板橋区前野町2丁目36番6（地番）
• 交通：

1. 東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩10分
2. 都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩16分

• 総戸数：329戸
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年10月上旬予定
• 売主：東京建物株式会社、東武鉄道株式会社
• 施工：三井住友建設
• 管理：東京建物アメニティサポート

価格・コスト・販売時状況

• 事前案内に行きましたが、@220～230万の予定とのこと。予定価格を見た限り、3LDK4000万以下は5戸前後ってところですね。
  • 高いです ほんとびっしりしました
• 高層階になると 坪280〜290万円の価格設定でした 中層階は 坪260〜270万円 低層階は 坪240〜250万円
• 高層階には9000万円の部屋あり 戸建てが買えるわ 低層階2〜3階の3LDKでも4000万円台〜 高くて買えない！
  • 4000万はここら辺じゃ平均ぐらいだよ。 だけど、上階の9000万は高すぎだね
• 事前説明会で得た「予定価格」をもとに計算してみましたが、 南側の棟６Ｆは坪単価220前後の部屋が中心（一部、坪単価210ほどの部屋あり） 同じく南側の棟９Ｆは坪単価230強の部屋が中心 東側の棟は南側よりは安く、６Ｆで200半ば～210程度 同じく東側の棟の９Ｆは坪単価210～220程度 ざっと見たところ南側の棟６Ｆの３LDKの部屋（70㎡前後）は4600～4800万が中心といった感じ。 あくまでも予定価格ベースなので現時点の参考までに。
• 資料では70㎡強の物件で、管理費が10000円弱、修繕積立金が約6500円となってました。 あと、修繕積立金については、20〜25年間で3回の値上げが見込まれているとのことでした。
  • 管理費安いですね！！
• ここなら61.05m2、3,200万円台だけど 豊島区のブリリアは60平米台なら6,500万円くらいしますよ。
• 値段下がったみたいですね。これで人気が出てくるかどうか。まだまだ高い印象ですが…

交通

• ときわ台じゃなく前野町なんですね。駅から遠いなあ。
• ここら辺は道路が細く信号のない交差点が多い。OKあたりもそう、土地自体が傾斜になってるから下りを通る車は自然とスピードが出て危ない。その上信号が無い交差点、一時停止があるのにしない車も多いため渡ってると車が飛び出してくることが多い。ホント、日々腹が立つんだけど、危ない場所が多いし実際にOKの交差点事故多いんだよね。
• ときわ台の時刻表見たけど７・８時台で５分おきなの！？ 過疎化してるのかすし詰めなのかどっち？
  • 東武東上線の各駅停車は準急急行待ちになるので、通勤時間帯でも５分おきになります。 成増なら準急急行が使えますので、２〜３分おきに電車がきます。
    • でも東上線の各駅停車は朝でもゆったりしてるよ。 埼玉以遠の人は各駅停車には乗らないからね。
• ここら辺は道路が細く信号のない交差点が多い。 OKあたりもそう、土地自体が傾斜になってるから下りを通る車は自然とスピードが出て危ない その上信号が無い交差点、一時停止があるのにしない車も多いため 渡ってると車が飛び出してくることが多い ホント、日々腹が立つんだけど、危ない場所が多いし 実際にOKの交差点事故多いんだよね
  • 長いこと前野町にすんでるけど、前野中央通りとSB通り、17号線くらいだよ。危ないのは
    • ここら辺の人は結構オッケーに買い物に行ってますよ。 細い路地と信号が無い交差点、危ないですよね 細い路地とか歩いていても通り抜ける車結構スピード出してて危ないし、 車が坂道の勢いで飛び出してくるし 歩行者、自転車も買い物客で溢れてますからね。あと、常盤台のユニクロ、サントクの通り 大人一人が通れるほどしかない歩道が狭すぎて… ここら辺、マンションや戸建がたくさんできてるので いろいろと改善して欲しいですね。
    • 板橋区は古くからの工業地域で、低所得層が多く住む貧しい街が多いんだよ 後から綺麗な建物建てても、昔からの住民をないがしろには出来ない 板橋区に住むって事はつまりそういうことだから、期待はしない方がいいよ
• 池袋8分。実際には、隣の上板橋で急行、準急の待ち合わせで5分くらい止まりますね。　それと、ときわ台駅まで早くても歩いて10分ちょっと掛かりますね。池袋までは近いけど何だかんだで結構掛かるんですよね。
• 駅までの距離は少し遠いですね。 道幅も余りなくて、ベビーカーだとちょっと歩きにくいかもしれませんね。
• 池袋駅直通８分ってあるけど 早朝５時、６時台しか８分で池袋まで行けません。 ７時以降は中板橋で急行待ちがあるので池袋駅までは 早くて１２分、遅くて１５分。
• 実際駅から歩いて見に行ったけど分数以上に遠く感じましたね。 駅から専用の送迎バスが出ていることに納得（笑）
• 永住を考えるなら、ここは交通の便がどうかな？ ２０、３０年後、自分で車が運転できなくなったら、日常の買い物はいいとしても、 駅まで歩くのは遠いし、バス停は近くにないし、タクシーだってそんなに通っていない。 病院に行くにもタクシーになる？

構造・建物

• 敷地が大きいので、緑をふくめた敷地計画には確かに期待したい。
• 比較的安めそうな南側の下層階は、前の会社の建物あるからベランダから中丸見えだよね
  • そうですね 丸見えでしょうね しかも建物が邪魔で陽もあたらず
    • さらに、将来何かに建て変わる可能性もあり。
• 北側にあれだけの平置き駐車スペースを設けたのは、向かいのマンションのため？
  • 向かいのマンションの日照対策ですね。
    • 南側も目一杯寄せてないのは、 将来的なことを考えてるんでしょうね。

共用施設

• 駐車場 : 193台（平置193台※カーシェア用2台、身障者用1台、来客用7台、管理者用2台含む）　（月額使用料 : 未定）
• 駐輪場 : 666台（2段式201台※レンタサイクルスペース8台含む）　（月額使用料 : 未定）
• バイク置場 : 30台（平置30台）　（月額使用料 : 未定）
• ときわ台駅まで遠いのが気になりますが、カーシェアリングがあって自動車だけでなく自転車も借りられますし便利ですね。
• これだけの大規模なので、共用施設には期待できそうですね。 …と思ったら、住人が直接利用できるのはプライベートガーデン、 スカイガーデン、コミュニティガーデンくらいで後はソフトサービス？ 駐車場も平置きだし、メンテナンスにコストがかからないのは良さそうですが ちょっと寂しいかも？
• プライベートガーデン、自らの高さで冬はほとんど陽が当たらないでしょう。激寒です。良いとしたら、管理費が安いならそのところくらいかな？
• このマンションは、マンション敷地内にドッグランがあるんですよー。 有料らしいけど。
  • ドッグランは1階の専用庭ではなく、 プライベートガーデン＆ コミュニティテラスに作られるようですよ。 いぬのきもちコテージを運営する会社が監修しているそうです。

設備・仕様

• 「太陽光発電＋蓄電池」、「シェアリングサービス」、「LED照明」。
• 「一括受電システム」、「防災井戸」、「防災備蓄倉庫」。
• 「非常用発電機」、「オリジナル防災リュック」、Brillia防災対策ガイドライン。
• ここはどうしてこれほどの世帯数がありながらディスポーザーごついてないんでしょうか・・
  • これだけ値段が高いならディスポーザーぐらいついてないと… 今時、この世帯数でディスポーザー無しって 値段が割り合わない
    • 板橋の物件でディスポーザーが付いてる物件ってあまりないんじゃないですか？
• ディスポーザーが欲しけりゃオプションで 付けられますな。 公式HPの「かしこくくらす」のトコに 書いてある。
  • ディスポーザーがオプションなんて初めて見た。 すごいね、ココ。
    • ディスポーザー、オプションでも、何だか高そう。それに結局ゴミが出るタイプみたいだし。一般的なタイプのように砕かれたものが流れて行くものじゃないみたい。だからオプションにできるんですね。故障時の交換とかも高そう。
• トイレもタンクレスじゃないね… 今時節水は当たり前。 仕様、イマイチ…なのに高いってなぜ？
• お風呂のタイプをエコベンチタイプに しようか迷っているのですが、 使い勝手はどうなのでしょう。
  • お風呂のタブの形状 低層階は選べないといわれました ノーマルバスタブになるんですって 腰掛けタイプがよかったのにな〜 確か４階以下は選べない
  • 凹凸ができるタイプですので深くゆったりと浸かりたい場合に邪魔に感じるときはあります。 しかし腰に優しく出入りも非常にしやすいのがメリットだと思っています。 うちは今回、逆にノーマルタイプが希望です。 ストレートかラウンドラインから選ぼうかと。
• 簡易ディスポーザーってまだ出始めたばかりなんですね、 いざという時のメンテナンス代が高そうですね、、、
  • 簡易ディスポーザはやめた方がいいと思いますよ。 そもそも地下にディスポーザ処理層が無いのだから、ただの生ごみ粉砕機ですよ。 2か月に一度臭いのする乾燥生ごみを取りだして捨てないといけないのはナンセンス。 はっきり言ってコストダウンですね。
  • 生ゴミを乾かして蓄積だろうと衛生的に好ましくないですね。 粉砕し流し込む全戸タイプと比べると劣ってしまうし。 いるいらないを選べるのは良いかもしれないけど 簡易タイプならいらない
    • ただの生ゴミ粉砕機とは全く違います。ただの生ゴミ粉砕機は剥いた皮をわざわざ移動させなきゃならないですからね。それがストレスだから取付式であろうとディスポーザは便利なのです。臭いの問題も無くなりますしね。
    • 便利だろうけど どちらかと言ったら断然すべてを見通しても全戸タイプがいいですね。 これだけの戸数なら簡易じゃなく全戸タイプにして欲しかった。
• 窓ガラスの事を聞きたいのですが、こちらは、防犯のフィルムみたいなのが標準でついてましたっけ？
  • 防犯ガラスなのは1階だけですね。どこのマンションもそうですよ。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK。
• 専有面積：61.05m2～106.76m2。
• バルコニー面積 : 11.60m2～26.45m2。
• 間取りが良ければちょっと高くてもまぁ良いかと思えるけど、タイプ数がこれだけあっても納得いく間取りが1つもありません。 収納率が悪い上にデッドスペースが多いと思います。いま時珍しい6メートルスパンですし。 高値で仕入れてしまったのか、不発弾絡みで土壌調査に費用がかかったのか・・・事業収支合わせるために戸数を詰め込んだ気がしてなりません。

買い物・食事

• フェンテ常盤台店（約800m・徒歩10分）、三徳　ときわ台店（約580m・徒歩8分）。
• 東武ストア　前野町店（約780m・徒歩10分）、VIVAHOME板橋前野店（約730m・徒歩10分）。
• さりげなくソライエでもあるんですね。場所といいブランドといい、カジュアル路線でしょう。お手頃価格、期待！
• やっぱり大規模だけあってどうしても駅から離れますけどスーパーもこの立地の近くにあるんですよね。ときわ台は商業が一箇所に集まっていなくてどこに住んでいても何かしらが近くにある感じですよ。普段は駅まで行く必要もない生活にできるかもしれません。
• ベビーカーで駅まではきついので、子どもが小さいうちは徒歩圏での生活がメインになりますね。幸いライフと三徳があるし。

育児・教育

• 通学区の小学校は満員です。ガーデンソサエティができた時、別の小学校への通学区変更がありました。教育委員会に確認したほうがいいです。
• 24年5月で前野小18クラス588人、富士見台小12クラス405人、常盤台小18クラス601人です。志村第一小、志村第二小など何処も一杯です。常盤台小は常に抽選です。
• この場所の本来の通学区は前野小学校です。一番近いのは富士見台小学校です。どちらも児童数が多く教室に余裕はありません。小学校は低学年から順次40人から35人学級に変更していますので、定数は減っていきます。建設主の地元説明会でも小学校についての説明はありませんでした。どちらにしても学校については、販売業者ではなく、板橋区教育委員会に確認したほうがいいです。
• 屋上のスカイガーデンやプライベートガーデンなど、マンション内で子供を遊ばせる事ができるスペースがたくさんありいいなと思っています。今は公園まで１０分以上の距離があり結構子供を外に出すのも苦労しているので。公園まではいかなくても、ちょっとお散歩させたい時って結構ありますからね。そんな時期あっという間に過ぎてしまうかもしれないけど、今度は自分が年をとった時にこの様なスペースがあると外にでる機会が増えるかなと思っています。
• たしかときわ台は赤ちゃん本舗がありましたよね。
• どなたか学区の小学校についてご存知の方いませんか？　大規模マンションが出来ると通常の学区では受け入れられずに学区の変更があるケースもあるとか。この物件の場合はどうなのでしょう？
  • 確かに大きなマンションができると学区変更とかありますよね 板橋でいうとシティテラス板橋蓮根がそうでした 元々志村第六小学校が学区だったけど350戸もあるマンションができ 蓮根小学校へと学区変更されたんだよね。 学区変更ってそのマンションだけならともかく 近隣周辺住居も巻き込んでの変更になるから 巻き添えを食う近隣住民さんは迷惑こうむっちゃうんだよね。 今では隣接校なら指定校変更ができるけど 定員オーバーしてたら学区外は受け入れれないし… ここも同じく、戸数が多いからもしかしたらあり得るかもしれないね ただ、近隣の小学校はすでにどこもいっぱい
  • この近所での学区の変更は、ガーデンソサエティが出来たときにありました。 ガーデンソサエティの住所は元々は前野小学校ですが、ガーデンソサエティ周辺（前野町2丁目16番から18番）だけが中台小学校に変更になりました。前野小学校は一杯です。
  • 参考にまで。今住んでいる所の近辺に続々とマンションが建ってきましたが、検討に検討を 重ねた結果、学区内の生徒は全部受け入れると決めたと娘の小学校の委員会で話を聞きました。 建物を増設するとか。隣の小学校は１学年一クラスしかないのに対して、娘の小学校は１学年 ４クラス。今でも多いのにどうしてその様な結果になったのか。区や市によって対応の仕方が 違うのでしょうね。何パターンも出ていましたがね。
  • このあたりの指定校は富士見台小学校ですか？ 現在の生徒数ですが、全校生徒数397人でクラスは1学年あたり2クラスで平均的な数だと思います。 元々富士見台は志村第一小学校・板橋第八小学校・常盤台小学校の3校が合併してできたそうですが マンションが建ち住人が増えたとしても、まだ余裕がありそうですね。
• 皆様幼稚園どうしますか？ 一番近い前野幼稚園はどうなんでしょう？
  • うちも、幼稚園迷ってます。前野幼稚園か、富士見幼稚園のどちらかにしようと思ってます。 でもやっぱ毎日通うこと考えると前野幼稚園かなぁと。
  • こら辺とかだったらちょっと遠いですが 城山幼稚園・城山みどり幼稚園とかはどうですかね？ 横峯式を取り入れて板橋区では一番人気の幼稚園です。 城山みどりは遠いので通うのはきついですがですが 城山だったら通える範囲かなと思うんですが…ちなみに両者同じ経営者です。 徒歩は無理ですが、自転車や車での送り迎えなら候補になれるかと。 毎年、遠方からも入園希望者が来られるほど人気です。 小学校をお受験させたいと考える方も通わせたりされてるようです。 ただ、公立小学校の学区が通園者と同じになることはないかと思うので 学区を気にする方は無理かな。 でも、通園内容や先生方の教育もここら辺ではすば抜けてます。
  • 城山幼稚園は評判が良いとききます。 ぜひ通わせたいのですが車でないと遠い距離なんです。私免許持っていなくて。 聖母幼稚園は説明会に行きましたが、とても雰囲気良かったです。
  • 聖母もおしとやかな雰囲気でいいですよね。 でも、聖母に通えるなら少しがんばって城山にも行けそうかな… 聖母はお行儀とかとてもよくなると評判です。 ただ、公立小学校にその後の通うとなると そのおしとやかさで、少し浮いてしまうという話を聞いたことがあります。 でも、お行儀とか身につくのは素敵ですよね。

周辺環境・治安

• 日本大学医学部附属板橋病院（約2.04km・自転車9分）。
• この周辺は治安も良くて、住みやすいですよね。便利というよりは、静かな住宅街という感じでしょうか。
• ここって用途地域が｢工業地域｣なんですね…。という事は南側に同様(か、それ以上)の高さのマンションか何かが建つ可能性も大いにあり、って事ですよね。マンションの配置図見ても、南側はかなり影響受けそうだし。工業地域は高さ制限ないに等しいし、基本何でも建てられちゃうから考えますね…。近頃、東大和市？のほうでゴミ処理施設などのいわゆる嫌悪施設がマンション郡のど真ん中に建てられるっていうので揉めてるとテレビでやってましたが、あそこも工業地域なんですよね。安いならいいかも、と思ったんですがやっぱり安いには理由があるってことかぁ。うーん。
• 常盤台から緩やかに下って志村坂上駅近くの見次公園が沼の底だったそうです。前野町は武蔵野台地と荒川低地の境目らしいですよ。
• ときわ台は計画都市の部分は街路樹が豊かで交通量も少ないし、大きな家が多くて住環境は最高にいいですよ。 板橋区内では一番だというのはウソではありません。
  • 住環境そんなにいいとは思わないよ。 歩道は狭いし、車は細い路地でもスピード出してて危ないし
• 毎日事件現場の前を通らなくちゃならないからパス。ときわ台　事件　で出てくるよ 今も建物は取り壊されてないし、ドアは封鎖されてて生々しい…
• 北口にキャバクラできてるけど、これからも増える感じなの？
• 常盤台はマンションあまり建てれないと聞きましたが。。
  • 常盤台も広いからね。 北口の邸宅エリアは無理だがそれ以外の場所ならマンション建てられるよ。
• こちらは土壌汚染があるようですが、皆さんはどうお考えですか？ 気にする、気にしない等 ちなみに土を入れ替えて対応したようです。
  • 土を入れ替えてあるなら問題ないでしょう。
  • 化学系なら気にするかもですが、ペンタックス跡地ということなので、あまり気にならないです。
  • 近所に住むものです。 ここは開発が始まるまで長い時間をかけて土壌洗浄をしてましたから心配ないですよ。
• 不発弾でてきちゃったりもありましたよね。でも、もう完全に取り除いてるので安心ですけど。
  • 不発弾といえば 志村三丁目のサミットができる時も見つかりましたよね ここら辺は結構埋まってる可能性が高そうですね。 だけど、こうやってマンションを立てる際 大きなマンションだと地中深くまで杭を打ち込むので見つかりやすい 建物が大きければ大きいほど土壌に心配事が無くなりますね。
• 工場を、取り壊すときに土壌汚染対策法にもとづいて対策したみたいだけど、心理的に気になります！ 特に地下水を汲み上げて敷地内の植物に散水する、非常時に濾過機を使って飲料水にするところ 有害物質が時間がたって地下水に染み出したら撒き散らすことになりますから… 個人的にはいっそ地下水使わないで欲しい 対策施工の詳細は、区役所に情報開示請求したら教えてくれましたよ！ ちなみに対策前の状態概要は以下の通り

1. 土壌・地下水汚染:第1種特定有害物質（揮発性有機化合物）
2. 土壌汚染:第2種特定有害物質（重金属等） 対策後:法定基準以下

周辺施設

• 見次公園（約990m・徒歩13分）、平和公園（約1.14km・自転車5分）、城北中央公園（約2.15km・自転車9分）。
• 板橋区立教育科学館（約1.39km・自転車6分）、板橋区立中央図書館（約580m・徒歩8分）。
• セントラルウェルネスクラブときわ台（約580m・徒歩8分）、前野原温泉　さやの湯処（約700m・徒歩9分）。
• 近くのケヤキ公園はいいですよ！ちなみに南側の提供公園予定地、冬は陽が当たらず、激寒かと。。。
• ときわ台は良い病院が結構あるので良いですよね。 動物病院も有名なところがあります

その他

掲示板

• 「Brillia（ブリリア）ときわ台 ソライエレジデンス」についての口コミ掲示板
• ブリリアときわ台ソライエレジデンス（前野町ペンタックス跡地）

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