幕張ベイパーク　スカイグランドタワー

2019年8月1日 (木) 07:17時点における版

物件概要

幕張ベイパーク　スカイグランドタワー　外観完成予想CG

• 所在地：千葉県千葉市美浜区若葉3丁目1-1（地番）
• 交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩13分
• 総戸数：826戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上48階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年12月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、伊藤忠都市開発株式会社、東方地所株式会社、株式会社富士見地所、袖ヶ浦興業株式会社、
• 施工：株式会社熊谷組
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格予想】

• 1棟目の価格からすると、2棟目最高層階の南西角部屋・111m2、坪単価@330-350くらいと推定しますが如何でしょうか。
  • 1棟目よりも多い戸数をどう捌くか。 すぐに入居したい層は1棟目で既に刈り取っているはずですし、逆にランドマーク需要で新しい層も引っ張ってこれるし。 どんな値付けにしてくるか、面白そうですね。 3棟目以降の値付けの方向性も見えてくるかもしれませんね。
• ここは線路に近く電車音も酷いから、思ったほど強気の価格設定はできないはず。
  • 低中層は低めの設定にして、高層階で元を取る戦略みたいですよ。
• 土地の取得が安かった割に坪単価平均200越えそうかな？800売り切るの大変だろうな。
• 大規模マンションって人付き合いも大変そうなのと住戸が多すぎてプライバシーが守られないのではないかと思うのですが考えすぎでしょうか。何棟にも分かれるので、そこまでの心配はいらないのかもしれないですが。
• 1棟目に比べ駅徒歩13分と2分近くなり、千葉No1の48F建てとなるので、間違いなく価格は少し高くなりそうですね。 もちろん西以外、低層階なんかは1棟目と同じ価格レベルなので、西向き高層階よりずっとお安くなるでしょう。 予想では1期目でお手頃な西向き中層や東向き高層が売れるかなと。
• ここの48Fってプレミアムフロアとかじゃない、47Fと同じ普通の仕様ですよね？それだとやっぱり最上階がお安くてお得な気がしますね。
• 総戸数８２６戸というあまりにも大規模マンションでびっくり。 駅まで距離はあることがマイナスかもしれませんが、 １０階以上の物件だとかなりの眺望が望めてステキだと思います。 価格がどれくらいになるかですね。

【価格】

• 第2期：3,605万円予定～9,540万円予定
  • 最多価格帯：4,600万円台 予定
• 一棟目売れ行き不調で、二棟目の設定価格を下げてきました。ディベロッパーも途中からの売れ行き不振で需要に懸念がでてきたみたいです。価格を下げたことによって、駅からの距離がさらに遠くなる三棟目以降はさらに難しくなりました。低価格による購入層の掘り起こし予定が、二棟目からの比較感が邪魔をするためです。
  • 一棟目より上層階は高い、下層階は安い。平均して同じくらいの坪単価では？ただ、印象としては、例えば南向き、西向きの中層階以上の人気の部屋については、一割程度坪単価がアップしていますね。一棟目5000万円が二棟目5500万円です。 作りとしては一棟目と比べて少しスペックダウン？でしょうか。コストダウンの可能性有りです。共用部は要確認ですね。 駅までの徒歩ルートも、結局ベイパークとしては一棟目が有利ですし、一番気になったのは車の敷地へのアクセス。東京方面へは一棟目と比べてかなり使い勝手悪いですね。

【販売時状況】

• スカイグランドタワーは826戸ありますが、第1期1次が185戸でしたが、その後は2次が41戸、3次が15戸と大失速しています。大幅値引きしないと完売は無理でしょう。坪単価が同じくらいと噂される晴海フラッグの影響もかなり大きそうですね。
  • 2次3次って、1次で抽選外れた人、間に合わなかった人向けの救済措置的な販売じゃないんですか？だとしたら、大失速ではないと思います。残り500戸以上の販売はハードル高いことには変わりませんけどね。
• 1棟目は最初から40%程度は供給してましたから、いまだに30%も供給できない状況は危険ですね。郊外のあまり人気ないマンションでも最初はもう少し出しますよね。
• 次は1期4次ですね。1次で185戸、2次で41戸、3次で15戸の合計241戸が供給済みで、全戸数に対して約29パーセント。郊外にしてはまずまずではないでしょうか。入居まであと23ヶ月もありますから、月平均25戸ペースで売れれば完成までに完売する計算です。商業施設もオープンして、街っぽくなって、訪れる人も検討しやすくなりましたので、これから販売もしやすくなりますかね。

交通

【電車】

• 「東京」駅へ直通30分。「銀座」駅へ32分。ここは、都心も身近な海の街。
• JR「海浜幕張」駅（徒歩15分）より、「東京」駅30分（38分）、JR京葉線利用。銀座駅32分（40分）、JR京葉線利用、「東京」駅で丸ノ内線に乗り換え。「八丁堀」駅28分（36分）、JR京葉線利用。「新木場」駅22分（28分）、JR京葉線利用。「舞浜」駅18分（24分）、JR京葉線利用。「南船橋」駅5分（7分）、JR京葉線利用。「西船橋」駅11分（14分）、JR京葉線利用、「南船橋」駅で武蔵野線に乗り換え。「蘇我」駅12分（14分）、JR京葉線利用。

【徒歩】

• 線路側のエントランスから駅までの徒歩時間なら、ベイタウンのパティオス一番街などと同じくらい。信号に引っかからなければだけど。
• 海浜幕張は商業と住宅地区が完全に分離されていて商業地区に位置している駅に接したマンションがない状況を考えると現状駅まで徒歩で最短でも８分になります。１２分は海浜幕張駅限定ではありますが、かなり駅に違い方だと思います。

【空港】

• 幕張ベイタウンまたは海浜幕張駅から、成田と羽田両空港へのリムジンバスが便利。
• 羽田空港
  • 津田沼一日22便 海幕一日36便。所要時間も海幕が15分程度短い。
• 成田空港
  • 津田沼 京成特急43分、JR快速57分、海幕 リムジンバス40分程度。

構造・建物

• グランドエントランス完成予想CG

【構造】

• 最大級、最高峰を、幕張に。首都圏最大級17.5ha。全826戸超高層免震タワー。
• 免震構造：建物1階と2階の間に設置した積層ゴム等の免震層が揺れを吸収・分散し、地震エネルギーを建物に伝わりにくくする中間免震構造を採用。地震の激しい横揺れを低減し、建物の倒壊につながるゆがみや変形から守るとともに、家具の転倒などによる室内での二次災害防止にも効果的です。
• KYBの免震装置は当分新規受注はなし、代替で有力だった川金も偽装発覚となると、どこの免震装置でここは建てるのだろう。竣工スケジュールに影響でるかな。
  • KYBの免震装置は当分新規受注はなし・・・・であって、ここは既に受注済であり設置、施工待ちでは？依って、あとはKYB、建設会社への建設スケジュールの確認では。クロスタワーも予定通りの引き渡しを予想。その裏づけをとっているのでは。ただKYBの財務体力を考えると今後の免震装置のメンテナンスの不安は少し残る。
  • ここって入居は2021年でしょ。KYBの件については2020年９月目処で対応すると言ってます。勿論、予定通りに行くか否かはわかりませんが、部品さえあれば取り付けは然程手間になりませんし、影響はないと思いますよ。
  • KYBが免震・制振装置のデータを改ざんしていた問題で、三菱地所と野村不動産が、KYBの製品が使われているマンションの契約を、一時休止していることがわかった。 三菱地所と野村不動産は、現在、販売中のマンションのうち、KYBの製品が使われている一部の物件について、顧客と新規の契約を結ばない対応を取っているという。 野村不動産は、「状況確認中で、契約を行える状態になるのを待って契約を行う」としている。 また、大手ゼネコンによると、今後、業界大手のKYBからの納品が、事実上なくなるため、新規着工や着工中のマンションの工期に影響が出る可能性が高いという。
  • 免震ダンパーをつけられないと、そこから上に向かってタワーを建設できないから販売スケジュールが遅れる可能性は大ですね。

【日当たり・眺望】

• 向きとしてはどの方向が人気がありそうでしょうか？南向きは線路側になるけど、眺望は低層でも抜けている感じではないですか？
  • 南向きは線路の反対側に20階建のマンションが並んでいますよ。
  • 南側の下の方は向かいのファーストウイングが壁になり眺望抜けないですし、電車の音もかなり想定されますね。値付けにどう反映されるか気になります。
• 高層階からの眺望イメージはなかなか良いですね。仕様に関しては、内廊下の記載がなさそうなところを見ると、外廊下ですかね。
  • 外廊下なんですね。まあ、この大きさになると構造上内廊下はコスト高で共同の電気代も倍近くになるので仕方ないでしょうね。
• 1棟目と２棟目ややタワーの角度が違うようだが、真南・真西なのはどっち？
• 1棟目と違い、低層階は悲惨そうですね。ただお値段を問わなければ、高層狙いなら買いですね。スカイというだけあります。
  • 高層階ほど遮るものが無いから電車の音はうるさいですけどね。線路に近いタワマンの悩みは音が高層階ほど響くことです。そう考えると割安な低層階狙いがいいですね。眺望にこだわりが無ければね。
• グーグルアースで見ると南西側でも30階(だいたい100m)より下は前のマンションの圧迫感凄いね。上下でもっと価格差付けてよい気がするが。他の方角はタワマン に囲まれるし、眺望と値段が釣り合わないな。
• モデルルームのスクリーンに貼ってある眺望写真や、HPでの眺望写真だとスカイツリーが写っていますが、Google Earthでシミュレーションしたところ、WBGのツインタワーと被って見えるか見えないか結構絶妙な位置。本当に絶妙すぎてわからん。線路に近い南西角部屋からだと見えそうな位置ですが、ビューラウンジのある位置の北西角部屋あたりだとギリギリ見えてこなさそう。

共用施設

• スカイビューラウンジ完成予想CG

• 駐車場：敷地内自走式579台、敷地内平面 10台
  • 自走式駐車場＆シャッターゲート
• 駐輪場：1652台
  • ここはタワマンなのに駐輪場が外にあるんですね。塩害や雨風ですぐに自転車が駄目になりそう。コストダウンが優先される時代でなければ、もう少し良いタワマンになっていたでしょうね。。。
    • ここで自転車外置きはやばいですよね。もうちょっと考えればよかったのにと思います。指摘されなかったら購入後に気が付く人も結構いそうですね。。。
• バイク置場：40台
• コーチエントランス（車寄せ）
• アリーナ付きスポーツ施設
• スポーツバー・レストラン
• コンシェルジュサービス
• 共用部Wi-Fi
• 電力一括受電
• 24時間有人管理
• 各階ゴミ置き場
  • 個人的にはゴミ置場の扉が一枚なのが痛い・・外廊下とはいえ匂いが心配だ。
    • 外廊下なので、匂いがこもるとかないでしょうし、ゴミは毎日回収するのでは？
      • 外廊下と行っても内部は150mの深い穴みたいな形状だし、最上階付近の外気に近いところを除くとかなり匂いがこもりそうな気が。
• 駅まで遠いように感じます。線路側にマンションのエントランスができるのか、それとも反対側の竿状になっている部分にできるのか？それによっても駅までの近さは変わると思います。
  • 線路側にもサブエントランスが設けられるようですよ。

設備・仕様

• キッチン・・・ガラストップコン、浄水器一体型シャワー水栓、静音ワイドシンク、整流板付レンジシート、フルフラットキッチン、マルチハンガー付吊戸棚、ディスプレイパントリー、タンデムボックスブルモーション引出し

間取り

• 間取り：第2期 2LDK～4LDK
• 専有面積：第2期 64.98m2～112.16m2
• 一番広い間取りだと111.34m2のもののようで。高層階に限った間取りみたいですが、リビングとダイニングだけで23.5畳の広さがいいなと思いました。
  • 111.34m2あるなら洗面所は2ボールほしかったですね。
• 2LDKの間取りはどんな風なんでしょう。公式サイトでは紹介されていないようで、気になります。紹介されている3LDK～の間取りはシンプルで無理のないプランが多いように思えました。
• 65平米3LDKの可能性はあるけど、1棟目は例外なくWIC＆SICだったから65だとキツイですねー 。2LDKは1タイプかもね。
• 西向き低中層階、75か96しかないのかぁ。80ちょいあるといいなぁと期待してた。部屋の広さを重視するなら東向き買ってってことかな。

買い物・食事

• 幕張ベイタウン（約250m・徒歩4分）
• イオンスタイル幕張ベイパーク店（約270m・徒歩4分）
  • イオンは肉がめっちゃ不味いけど、代わりになるお店は近くにありますか？
    • リンコスの神戸牛
• リンコス ベイタウン店（約510m・徒歩7分）
• 三井アウトレットパーク幕張（約850m・徒歩11分）
• スーク海浜幕張（約870m・徒歩11分）
• 幕張メッセ（約1,430m）
• イオンモール幕張新都心（約2,100m）

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 認可保育所　※2019年4月開業予定。
• 保育園は新設されないのですね。クロスタワーの保育園を利用するとなるとスカイグランドタワー入居時にはクロスタワー住民&近隣住民で空きがなさそうで不安です。2棟目狙いでしたが、未就学児をかかえる共働き世帯の方はあまり検討されないマンションなのでしょうか。。
  • クロスタワー敷地内保育園は、1歳児以降定員が増えないため、入居の4月に1歳児か０歳児でないと入れないですね。。

【小学校・中学校】

• 打瀬小学校（約650m・徒歩9分）
  • 千葉NO1の打瀬小学区ですね。
• 昭和学院秀英中学校・高等学校（約1,920m）

【高校・その他】

• 幕張総合高等学校（約630m・徒歩8分）
• 幕張インターナショナルスクール（約690m・徒歩9分）
• 渋谷教育学園幕張中学校・高等学校（約1,690m）

周辺環境・治安

【周辺環境】

• 多彩な商業施設や認可保育所をはじめ、暮らしに必要な施設が次々とオープン予定の「幕張ベイパーク」。「スカイグランドタワー」の足もとには、スポーツを身近にする施設や健康生活を支える施設が誕生予定です。
• 最寄り駅からは少し距離はありますが 周辺環境は住みやすく良い感じがします。
• 駅に近すぎると人通りも多いので、ちょうど良い距離だと思います。商業施設が多いのもいいですね。
• 普段の生活は車が使えれば、コストコもそこそこ近いし、子供たちの習い事の送迎などもし易いと思います。車が前提のまちづくりになっているので、渋滞しているイメージはないです。
• 幕張ビーチ花火フェスタ（約1,390m）があります。
• 綺麗な街並み、これからの街づくり、安い、海浜幕張周辺の賑わい、近くに大きな公園、人気の学区と個人的にはかなり魅力的です。私はあまり駅距離を気にしないのですが、みなさんは駅距離が引っかかってるのかな？京葉線が不便？線路が近いから？ 液状化？ 単純に供給個数が多すぎる？
  • 複合的な原因かなぁ。県内からの需要が中心だから津田沼タワーの影響があったかも。常磐線やTXとは互いに土地勘ないし。いろいろ魅力的なんですが子供の通学や通勤等、総合的にみて慎重な人がいるんでしょう。
• 歩行者や自転車バイクが縦に長い公園が遮断してるせいで不便。線路沿いだけでも道路が1本繋がってればいいけど、なぜ行き止まりにするのか。

【騒音】

• 線路が近いけど電車の騒音はどのくらいなのかな？
  • 窓を閉めてればほぼ気にならないと思います。開けると線路のポイント通過音がかなりうるさいはずです。
  • 電車の音はクロスタワーと変わらないですよ。遮るものがなければ音はそのまま届きますから。
  • 線路から遮るものが何もない上に、線路を挟んで向かい側の板状マンションで電車音が反響して高層階にも届きそうですね。実際どうなのかは住んでみないと分かりませんが、南側は不安です。
  • 窓を閉めれば電車の音は気にならないだろうが、窓を開けたら音は気になりそうですね。
  • 夏と冬でも電車の音の響き方は違う。サッシや通気口が防音だと夏はあまり音は響かないが、冬は空気が澄んでいるから防音でも音はかなり響いてくる。

【地盤・水害】

• ハザードマップみると津波は大丈夫。揺れと液状化に関しては、免震タワー&液状化対策で、マンション内は大丈夫かなと。ただし、たしか駐車場など一部液状化対策できてない場所も敷地内にあるので、大地震がきたら被害はでるでしょうね。それから当然マンション外は液状化が起こるでしょう

周辺施設

【公園・自然】

• 若葉3丁目公園（約150m・徒歩2分）
• 県立幕張海浜公園 見浜園（約1,120m）
• 幕張シーサイドランニングコース（約1,170m）
• THE SURF OCEAN TERRACE（約3,300m）

【金融機関】

• 幕張ベイタウン郵便局（約690m・徒歩9分）
• 京葉銀行海浜幕張支店（約590m・徒歩8分）

【病院】

• わらがいこどもクリニック［小］（約510m・徒歩7分）
• サンライト歯科医院［歯］（約590m・徒歩8分）

【その他施設】

• ホテルニューオータニ幕張（約1,290m）
• 幕張メッセ（約1,430m）
• ZOZOマリンスタジアム（約2,030m）

掲示板

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