幕張ベイパーク　スカイグランドタワー

2019年5月27日 (月) 08:01時点における版

物件概要

幕張ベイパーク　スカイグランドタワー　外観完成予想CG

• 所在地：千葉県千葉市美浜区若葉3丁目1-1（地番）
• 交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩13分
• 総戸数：826戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上48階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年12月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、伊藤忠都市開発株式会社、東方地所株式会社、株式会社富士見地所、袖ヶ浦興業株式会社、
• 施工：株式会社熊谷組
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 1棟目と違い、低層階は悲惨そうですね。ただお値段を問わなければ、高層狙いなら買いですね。スカイというだけあります。
  • 高層階ほど遮るものが無いから電車の音はうるさいですけどね。線路に近いタワマンの悩みは音が高層階ほど響くことです。そう考えると割安な低層階狙いがいいですね。眺望にこだわりが無ければね。
• 最寄り駅からは少し距離はありますが 周辺環境は住みやすくい良い感じがします。 千葉NO.1最高層のマンションということでも気になります。 かなりの大規模マンションなので、少しでも買いやすい価格だといいなと思いました。
• 1棟目の価格からすると、2棟目最高層階の南西角部屋・111m2、坪単価@330-350くらいと推定しますが如何でしょうか そこまでではないでしょうか？ 間取り変更で約30畳に出来そうなリビングダイニング、魅力的ですねー 良いなー
  • 1棟目よりも多い戸数をどう捌くか。 すぐに入居したい層は1棟目で既に刈り取っているはずですし、逆にランドマーク需要で新しい層も引っ張ってこれるし。 どんな値付けにしてくるか、面白そうですね。 3棟目以降の値付けの方向性も見えてくるかもしれませんね。
• ここは線路に近く電車音も酷いから、思ったほど強気の価格設定はできないはず。
  • 低中層は低めの設定にして、高層階で元を取る戦略みたいですよ。
• 土地の取得が安かった割に坪単価平均200越えそうかな？800売り切るの大変だろうな。
• 大規模マンションって人付き合いも大変そうなのと住戸が多すぎてプライバシーが守られないのではないかと思うのですが考えすぎでしょうか。何棟にも分かれるので、そこまでの心配はいらないのかもしれないですが。
• 1棟目はまだまだ売れ残っているようなので、１棟目より300戸以上多いここは更に安い値付けが期待できそうです。 もし都内勤務者なら自宅玄関から職場入り口までのドアドアで、片道60～100分かかる人が大半なはずです。1年間で1ヶ月に相当する期間を通勤と帰宅のために消費するわけです。安いからこそ耐えられます。 職場が京葉線沿線なら最高のマンションでしょうね。
  • ここはあまり、１棟目の売行きに左右されなそうじゃないですか。そもそもこのプロジェクトのメインでここで安売りしたら他をもっと安くしなければいけなくなるわけですから。個人的には２棟目はそこそこ富裕層狙いで来て欲しいですね。1棟目と違って方角や上層と下層での偏りがありそうなんで、西と南の上層階の倍率を下げる意味でも。
• 1棟目に比べ駅徒歩13分と2分近くなり、千葉No1の48F建てとなるので、間違いなく価格は少し高くなりそうですね。 もちろん西以外、低層階なんかは1棟目と同じ価格レベルなので、西向き高層階よりずっとお安くなるでしょう。 予想では1期目でお手頃な西向き中層や東向き高層が売れるかなと。
• ここの48Fってプレミアムフロアとかじゃない、47Fと同じ普通の仕様ですよね？それだとやっぱり最上階がお安くてお得な気がしますね。
• 総戸数８２６戸というあまりにも大規模マンションでびっくり。 駅まで距離はあることがマイナスかもしれませんが、 １０階以上の物件だとかなりの眺望が望めてステキだと思います。 価格がどれくらいになるかですね。
• 一棟目売れ行き不調で、二棟目の設定価格を下げてきました。ディベロッパーも途中からの売れ行き不振で需要に懸念がでてきたみたいです。価格を下げたことによって、駅からの距離がさらに遠くなる三棟目以降はさらに難しくなりました。低価格による購入層の掘り起こし予定が、二棟目からの比較感が邪魔をするためです。
  • 一棟目より上層階は高い、下層階は安い。平均して同じくらいの坪単価では？ただ、印象としては、例えば南向き、西向きの中層階以上の人気の部屋については、一割程度坪単価がアップしていますね。一棟目5000万円が二棟目5500万円です。 作りとしては一棟目と比べて少しスペックダウン？でしょうか。コストダウンの可能性有りです。共用部は要確認ですね。 駅までの徒歩ルートも、結局ベイパークとしては一棟目が有利ですし、一番気になったのは車の敷地へのアクセス。東京方面へは一棟目と比べてかなり使い勝手悪いですね。

交通

構造・建物

幕張ベイパーク　スカイグランドタワー　グランドエントランス完成予想CG

• 高層階からの眺望イメージはなかなか良いですね。仕様に関しては、内廊下の記載がなさそうなところを見るに、外廊下ですかね。
  • 外廊下なんですね。まあ、この大きさになると構造上内廊下はコスト高で共同の電気代も倍近くになるので仕方ないでしょうね。
• 駅まで遠いように感じます。線路側にマンションのエントランスができるのか、それとも反対側の竿状になっている部分にできるのか？それによっても駅までの近さは変わると思います。
  • 線路側にもサブエントランスが設けられるようですよ。
• KYBの免震装置は当分新規受注はなし、代替で有力だった川金も偽装発覚となると、どこの免震装置でここは建てるのだろう。竣工スケジュールに影響でるかな。
  • KYBの免震装置は当分新規受注はなし・・・・であって、ここは既に受注済であり設置、施工待ちでは？依って、あとはKYB、建設会社への建設スケジュールの確認では。クロスタワーも予定通りの引き渡しを予想。その裏づけをとっているのでは。ただKYBの財務体力を考えると今後の免震装置のメンテナンスの不安は少し残る。
    • ここって入居は2021年でしょ。KYBの件については2020年９月目処で対応すると言ってます。勿論、予定通りに行くか否かはわかりませんが、部品さえあれば取り付けは然程手間になりませんし、影響はないと思いますよ。
      • KYBが免震・制振装置のデータを改ざんしていた問題で、三菱地所と野村不動産が、KYBの製品が使われているマンションの契約を、一時休止していることがわかった。 三菱地所と野村不動産は、現在、販売中のマンションのうち、KYBの製品が使われている一部の物件について、顧客と新規の契約を結ばない対応を取っているという。 野村不動産は、「状況確認中で、契約を行える状態になるのを待って契約を行う」としている。 また、大手ゼネコンによると、今後、業界大手のKYBからの納品が、事実上なくなるため、新規着工や着工中のマンションの工期に影響が出る可能性が高いという。
        • 免震ダンパーをつけられないと、そこから上に向かってタワーを建設できないから販売スケジュールが遅れる可能性は大ですね。
          • まぁここは入居まで２年９カ月ありますから、間に合うでしょうね。他の免震装置を入れることもまだ可能でしょうし。
• 1棟目と２棟目ややタワーの角度が違うようだが、真南・真西なのはどっち？

共用施設

• 駐車場：敷地内自走式579台、敷地内平面 10台
• 駐輪場：1652台
  • ここはタワマンなのに駐輪場が外にあるんですね。塩害や雨風ですぐに自転車が駄目になりそう。コストダウンが優先される時代でなければ、もう少し良いタワマンになっていたでしょうね。。。
    • ここで自転車外置きはやばいですよね。もうちょっと考えればよかったのにと思います。指摘されなかったら購入後に気が付く人も結構いそうですね。。。
      • タワマンなのに？、というのは基本的にタワマンは駐輪場は外にないんですかね？屋内であるに越したことはないですが、我が家はあまり自転車は使わないので、あんまり気にならないですね。それに外といっても屋根はついてるので、被害は少ない気がします。
• バイク置場：40台
• 2棟目の一画にフィットネスクラブが入るって聞いたんですけど、どこのクラブか決まってるんでしょうか？お風呂やスパ付きがいいなぁ
• スポーツ施設＆バーって民間運営になるんですかねー。アンダーアーマーみたいなおしゃれブランドなジムにならないかな。三井さんだから大丈夫だと思うけど、千葉のシンボルタワーになるわけで、首都圏層を取り込むためにもおしゃれ要素を欠かさないでいただきたいですねー
• 個人的にはゴミ置場の扉が一枚なのが痛い・・外廊下とはいえ匂いが心配だ。
  • 外廊下なので、匂いがこもるとかないでしょうし、ゴミは毎日回収するのでは？
    • 外廊下と行っても内部は150mの深い穴みたいな形状だし、最上階付近の外気に近いところを除くとかなり匂いがこもりそうな気が。

設備・仕様

• 床暖房ないんですか？

間取り

• 一番広い間取りだと111.34m2のもののようで。高層階に限った間取りみたいですが、リビングとダイニングだけで23.5畳の広さがいいなと思いました。
  • 111.34m2あるなら洗面所は2ボールほしかったですね。
• 2LDKの間取りはどんな風なんでしょう。公式サイトでは紹介されていないようで、気になります。紹介されている3LDK～の間取りはシンプルで無理のないプランが多いように思えました。 向きとしてはどの方向が人気がありそうでしょうか？眺望の話題などは過去レスで出て来ているのかなあ。南向きは線路側になるけど、眺望は低層でも抜けている感じではないですか？
  • 南向きは線路の反対側に20階建のマンションが並んでいますよ
    • 南側の下の方は向かいのファーストウイングが壁になり眺望抜けないですし、電車の音もかなり想定されますね。値付けにどう反映されるか気になります。
      • ここは一番小さい部屋で64.98m2ですから、ひょっとしたら2LDKないのかもね。
• 65平米3LDKの可能性はあるけど、1棟目は例外なくWIC＆SICだったから65だとキツイですねー 。2LDKは1タイプかもね。
• 西向き低中層階、75か96しかないのかぁ。80ちょいあるといいなぁと期待してた。部屋の広さを重視するなら東向き買ってってことかな笑

買い物・食事

育児・教育

• 保育園は新設されないのですね。クロスタワーの保育園を利用するとなるとスカイグランドタワー入居時にはクロスタワー住民&近隣住民で空きがなさそうで不安です。2棟目狙いでしたが、未就学児をかかえる共働き世帯の方はあまり検討されないマンションなのでしょうか。。
• クロスタワー敷地内保育園は、1歳児以降定員が増えないため、入居の4月に1歳児か０歳児でないと入れないですね。。

周辺環境・治安

• 線路が近いけど電車の騒音はどのくらいなのかな？
  • 窓を閉めてればほぼ気にならないと思います。開けると線路のポイント通過音がかなりうるさいはずです。
    • 防音窓・防音サッシってスゴイんですね
      • 電車の音はクロスタワーと変わらないですよ。遮るものがなければ音はそのまま届きますから
        • 線路から遮るものが何もない上に、線路を挟んで向かい側の板状マンションで電車音が反響して高層階にも届きそうですね。実際どうなのかは住んでみないと分かりませんが、南側は不安です。
          • 窓を閉めれば電車の音は気にならないだろうが、窓を開けたら音は気になりそうですね。
• 夏と冬でも電車の音の響き方は違う。サッシや通気口が防音だと夏はあまり音は響かないが、冬は空気が澄んでいるから防音でも音はかなり響いてくる。
• 駅に近すぎると人通りも多いので、ちょうど良い距離だと思います。商業施設が多いのもいいですね。
• 幕張は人気があるのでしょうか。 相変わらずマンションが建設されていますね。 こういうマンションは便利な点が魅力ですけど、これだけの規模だと管理組合などはどうなるのでしょう？ 意見をまとめるのが大変そうです。
  • 幕張は一度でも住むと病みつきになるそうです。
• 普段の生活は車が使えれば、コストコもそこそこ近いし、子供たちの習い事の送迎などもし易いと思います。車が前提のまちづくりになっているので、渋滞しているイメージはないです。
• 線路側のエントランスから駅までの徒歩時間なら、ベイタウンのパティオス一番街などと同じくらい。信号に引っかからなければだけど。

周辺施設

その他

掲示板

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