吉祥寺御殿山HOUSE

2012年5月8日 (火) 06:01時点における版

吉祥寺御殿山HOUSE

物件概要

• 所在地：東京都武蔵野市御殿山一丁目2773番1他（地番）
• 交通：

1. 中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 徒歩10分
2. 総武線 「吉祥寺」駅 徒歩10分
3. 京王井の頭線 「吉祥寺」駅 徒歩10分
4. 中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 徒歩13分
5. 総武線 「三鷹」駅 徒歩13分

• 総戸数：169戸
• 構造、建物階数：地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2013年05月
• 売主：住友商事株式会社
• 施工：前田建設工業

価格・コスト・販売時状況

• 吉祥寺駅10分だけで人気になるでしょう。井の頭公園パークハウスの中部屋が中古で坪420万成約でしたので、新築待った甲斐があります。まさか武蔵野タワーズみたいな高値は懲りたでしょうから野村さん頼みますよ。
• 開発業者が土地を100億で購入したという噂。これが本当なら、単純に169戸で分割したとして、土地代だけで一戸当たり5900万円。本当なのかな。
• 条件の良いお部屋は結構割高で東京都心部でもそれなりのマンションが買えるようなお値段になりそうです。しかし、普通のお部屋は７０００万円代ですし、線路側に一番近い棟は６００万円後半からあります。モデルルームも拝見しましたが、特に仕様が良いという訳でもなく、外廊下、バスルーム1418（一部高い物件を除く大部分のお部屋）ですし、普通のマンションではないかと思います。間取りも。。。。。一部の方が話題にされてましたが、イマイチな物が多いです。みればわかります。

交通

• 立地的には吉祥寺徒歩10分？あっこまで10分でいけるかはちょっと微妙だけどかなり100戸以上のマンションでこの距離はかなり良いんじゃないかな？とりあえず、高いことは間違いない
• 駅近はせいぜい徒歩５分までかなあ。まあ都心物件とは違うから、10分が遠いとまでは言わないけど。ここは井の頭通り、吉祥寺通りと大通り2本渡るので実際はもっとかかりそうですね。
• 徒歩１０分って私もほどよい気がしています。駅前すぎないので、夜はある程度落ち着いているでしょうし、かといって、徒歩で行ける圏内だから、通勤などにも楽だし。何と言っても最寄が吉祥寺！それがとても魅力的です。
• 西口（ロンロン口）から出れば６分くらいじゃない。公園口から１０分でしょうが、
• ここって地図で見ると三鷹駅から1kmじゃないですか？三鷹駅も10分ちょっとで利用可能ですよね。東西線や総武線の始発駅だから座ってゆったり行ける三鷹駅のほうが便利そう。
• ここは三鷹駅まで１kmの距離だから、12～3分で着きますよ。吉祥寺までの道が嫌という人は三鷹駅も使えます。
• 南側の道は車の交通量はほとんどないと思います。しかし道路が狭いから一方通行だし、車の出し入れは車庫がどこにできるかにもよりますがちょっと考え物かも。。公園から吉祥寺駅に向かう吉祥寺通りは年中渋滞になるし、大変かもしれませんね。
• 土日現地行けばわかるけど、本数は少ないが絶え間なく車は走ってる。平日の夕方になるとかなり本数は増えて、うるさいっちゃうるさいから落ち着いた住み環境ではない。
• ここは吉祥寺、中央線、総武線、東西線高架の眼前私たちは、これほどの立地にはきっと、もう二度と出逢えない
• 家族の中で、幹線道路の信号待ちや商店街を抜けるのが嫌という方がいたら、徒歩10分少々ですが、三鷹駅を利用されてはいかがですか？混雑も苦手でしょうから、中央線各駅停車の始発で快適になります。
• 三鷹駅は整列乗車開始が遅いので、吉祥寺から乗り三鷹駅でUターンして通勤してる人も多いですよ。
• ムーバスのバス停が目の前ということですが、バス停はどこで、ルートはどちらになるんでしょう？ムーバスの便数って、確か1時間に4本くらいじゃありませんでしたっけ。雨の日など、臨機応変に利用すれば便利かもしれませんね。
• 僕は吉祥寺駅⇔マンションの所要時間に関しては正直２０分ぐらいをみています。普通に行けばこんなにかからないはずですが、多分この街気に入ります、なので行きも帰りも何かしら道草を食うと思われ、朝は早めに夜はゆっくり、という感じになるんだろうなと思ってます。
• 寄り道なら理解出来ますが、信号待ちなんかで15分かかる人は三鷹駅を利用したほうがいいですよ。三鷹駅まで不動産表示で徒歩13分、信号無しで交通量も少ないですから、確実に徒歩13分以内に着きます。三鷹駅は東西線と総武線の始発駅だし、特快と特急停車駅だから便利です。
• 地図で測ると三鷹まで1200mくらいある感じです。私なら17分はかかりますね。13分は大阪人か競歩の選手だと思います。

構造・建物

• 施工がマエケンなのはちょっと気になる。前の道路が一方通行で細く暗いのも気になる。
• たぶん日照権とかの問題あるから4階建てなんだろうなぁ4階建て169戸か。動物臭いかよりも中央線かなぁ・・・建て方によるよね。自然文化園はそんなにたいそうな動物はいないので、実はそんなに気にならないと思われ。位置的にペンギンいる側だし。
• 前田建設ならまあいいでしょう。技術の要らない低層マンションでスーパーゼネコン起用はコストアップ要因以外、影響無いですよ。むしろデザイナー起用して欲しいんですね
• たしかに北は線路、南は三鷹から吉祥寺の抜け道ですし、閑静は言い過ぎました。でも、２ＬＤＫ以上の広めの部屋しかないので、ファミリー層中心でマンション内は静かに過ごせるのではないでしょうか。駅前でワンルーム混在とかだと、色々な方々が住んでしまうようですし。
• 最大のネックは北側に駅があるのに南側がメインエントランスということでしょう。この心理的ネック（実質的な距離のネック含めて）が一番でしょう。しかも南側メインエントランスまでの道が最高につまらない全く使えない道。
• 吉祥寺の街並みにタワーマンションのような高層は似合いませんね。近隣は落ち着いた雰囲気の住宅街なので、4階建で堅実、かつ悪目立ちしないデザインのマンションは好感が持てます。間取りも3LDK～と、ファミリー中心の構成になりそうですね。

共用施設

• ゲストルームにパーティールーム・・・要らんのが付いてしまった。そんなの要らないから、その分、安い方がいいんだけれど、そういう層は避けたいのかもなあ。きっと買えない予感
• コンシェルジュサービスで嬉しいのは宅配を預かってもらうサービスですね。他の、タクシー手配やクリーニング取次サービスなどは恐らく使わないと思います。共用施設では、パーティールームは不要に思いましたが、理事会などの会議室も兼用しているならあってもいいかな？と思います。

設備・仕様

間取り

• 風通しや日当たりを求めるなら角住戸だが、動物園の獣臭いのを我慢する方を取るか？線路真裏の電車騒音を我慢する方を取るか？
• 間取りは悪くはないのですが、専有面積が広めでした。他の間取りの種類が気になります。買いたい気持ちはあるのですが、やっぱり価格帯ですよね～
• 野村お得意の狭小スパンだね。内廊下にして欲しかった。
• 柱のでっぱりがあるから検討から外します。ダサい間取りだわ。
• 間取りに高級感が感じられないのが残念ですね。どうせなら全て１００ｍ2以上にしても良かったと思う。
• 妙な間取りは、公式ホームページにも掲載されていますか？モデルルームに直接行かなければ知り得ない情報なのでしょうか。4LDKの90タイプは、4つの洋室がずらりと縦に並んですごいな…と感じますネ。
• 間取りが縦長すぎる。南向きじゃない部屋まであまりに極端な縦長。もう少し間口のある間取りになんでできなかったんだろう？
• タワマンならともかく低層でこの狭い間口は無いな。涙ぐましいまでの努力で窓をつくってる感じ。通路に窓をつくらないことだけは高ポイントだけど。

買い物・食事

• 吉祥寺、南口から降りてみましょう。降りると目の前にラーメン、定食屋。ちょっと左に行って、右に曲がると煎りにんにくラーメンのよしきゅう向かいに天下一品。ドトールもあるので、ちょっと一息ですか？御殿山へ向かうために右へ行きましょう。右には「一件目居酒屋」があります。軽く一杯行きますか？さらに歩くと立ち飲み屋「笑門」漫画家さん、立ち飲み好き芸人も訪れるお店ですね。さらに行くと「＊＊」という明け方までやっている焼き鳥や料理がおいしいお店があります。（好きなんで名前伏せます）さて、さらに歩くと、右手にアトレ裏口が・・・アトレ口から出てもここへ出ることができます。食品売り場でお買い物してから出ることもできますね。さらにまっすぐ歩くと、吉祥寺通りと井の頭通りの交差点にでます。交番が角にあるので、よく右折禁止と知らずに捕まる人もしばしば・・・左の角へ行くと「牛丼すきや」お急ぎの方はこちらへ(笑)そして、さらに歩くと有名な「いせや」があります。さらに歩くと左手に美容室ZEST。女性には結構評判です。右手にはおしゃれなカフェがあります。さらに吉祥寺通りを歩いていくと、井の頭公園の入口があります。散歩にはいいですね。さらにずーっと歩いて、右に曲がって文化園の裏手を歩いていくとマンションへたどり着きます。
• 井の頭公園の中にあるカフェはタイ料理の店ですか？それともそば粉のクレープで有名なカフェ・ドゥ・リエーヴル？確かいせやの近くにも1軒カフェがありましたね。この辺りはいい感じの店がたくさんありますよね。
• 皆さんは吉祥寺でお気に入りのカフェ、飲食店はありますか？親や友達を連れて行ったりしたいので少しずつチェックしていますが、何せ吉祥寺にはお店が星の数ほどありますよね。良かったらおすすめの店を教えて下さい。ちなみに私が好きな店は和風カフェ「お茶とお菓子 横尾」です。ttp://www.sidetail.com/cafe-index.html

育児・教育

• 武蔵野市民の方教えてもらえませんか？保育園や学童の待機児童の状況知りたいです。ファミリー世帯には住みにくい環境なのでしょうか？
  • 保育園や学童の待機児童の状況は知りませんが、「吉祥寺について語るスレ」の304に「吉祥寺の子育て・教育関連」の情報が載っています。あと「住みたい街」「住んでみてよかった街」のファミリーランキングというのもあります。http://suumo.jp/edit/sumi_machi/kanto/family.html
  • 平成２１年度は７９名ということです。最新の数はわかりませんが、増えているみたいです。特に武蔵野市だけが多いのではなく周辺の市も同じくらいの待機児童率のようです。
  • 世田谷区は待機児童数725人、練馬区人550人、港区250人だから、人口を考えてもかなりましでは？ただ隣の杉並区は東京都で断トツにすくない23人。
  • 待機児童数 H23年度 104人ですね。年々増えてますね。http://www.city.musashino.lg.jp/dbps_data/_material_/_files/000/000/004/120/hoikugaiyou2011.pdf
  • この待機数は市の管轄保育園の待機数ですよね。実際には、規定上、待機できない方もいるかもしれませんね。そういう方が含まれていない事や、実質上待機出来る条件が有る事（復職までの期間など)は、考慮する上で知っておいた方が良いかもしれませんよ。
  • 都心部のマンションとは違い、共働きというよりも専業主婦で幼稚園に通わせている方も多い土地柄ですよ。
• 認証保育所に入って認可保育園に入所希望を出している人も待機児童から除かれます。この辺は育児支援が整った大手企業に務めている奥様も多いと思います。何年間か育児休業を取る予定でも、一年間しか育児休業手当は出ません。ところが、認可保育園に希望を出していても落選して保育先が無いために復職出来ない場合は2年目も収入の半分ですが手当がつきます。人気園一つだけ希望を出して落選狙いの人もいるんです。武蔵野市は第六希望まで出せますが、武蔵野市のホームページにある入所申込み状況を見れば、第六希望まで出していない人が結構いることが分かります。本当に入所したい人は遠くてもいいと第六希望まで全部出しますよね。
  • 保育園、第六希望までの考えるって事は、かなり厳しいって事ですよねσ(^_^;) しっかりと見学してから希望を決めるのが普通と思うけど、６ヶ所選ぶとすると、子供を抱えて１０ヶ所くらいは見ないと。ちょっとキツイなぁ。お家の検討以前に挫折しそうです（ ; ; ）
• 小学校は井之頭小学校？

周辺環境・治安

• ここの立地は、帰りはアトレを通って帰るので、楽しいと思うよ。徒歩１０分といっても、退屈な道か楽しい道かによって、感じ方は全く異なる。この点をわかってない人が多い。吉祥寺は歩いて楽しい街をコンセプトにしているので、吉祥寺の街が好きで街を歩くのが好きな人は、帰り道も楽しめるはず。
  • まあ帰り道が一番楽しいのは、本町、北町一丁目、東町一丁目あたりかな。帰り道はまさに吉祥寺の街を歩いて帰る。吉祥寺は、余所から人がわざわざぶらぶらしに来る街だよ。そのわざわざぶらぶらしに来る道が、帰り道になる。帰り道は、苦痛ではなく、楽しさを感じる。これが吉祥寺に住む良いところ。苦痛と感じるなら、そもそも吉祥寺に住むのは向いていない。
  • それは言い過ぎ。楽しい道を歩きたければ自発的に遠回りして歩くだけ。行きも帰りもね。駅距離自体は近いほうが良いに決まってる。ところで、ここは線路沿いの抜け道使えれば線路沿いの棟は10分もかからないと思うんだけど抜け道使えないのかな？わざわざ動物園のところまで遠回りしないといけないの？
• 近くに行ってきましたが、結構臭いはしませんか？鼻が敏感すぎるのかしら。吉祥寺近くの線路脇に住んでいましたが、終電は遅く、始発は早く、他に貨物列車もあり、結構な騒音＆振動でした。木造だから比較にはなりませんが。なんとなく電車から丸見えな感じもするなあ。十分なら悪くないけど。色々びみょ~かなあ
• 線路脇で、この区間は複々線で走っている本数が半端じゃないですし、朝は4時代から夜中の1時まで走っているので、環境的にはかなり厳しいですね。
• 前面道路の交通量は気になります。平日は三鷹から吉祥寺までの道路が渋滞するほどすごく混んでると聞いたことがありますが、ここの前面道路はどうなんでしょうか？誰か知ってる人いたら教えてください。
• 子供のころから吉祥寺によく行きました。初めは楽しいのですが、だんだん飽きてきます。毎日行っていましたから…花見の季節は最悪です。夜中に酔っ払いのピンポンダッシュやゴミ放置カラスの被害が凄いです。花見の季節じゃなくてもカラスの被害は変わらずかな…吉祥寺通りは朝危ないです。暴走自転車だらけで、ぶつかりそうになるのを何度も見ています。通勤や通学で井の頭公園文化園は違法駐輪がたくさんあります。この事が減ればかなりいい町になると思います。買い物するにはいい町と言えます。これを見てネガティブと言う方がほとんどでしょうが…これから購入するのに参考になればと思い書き込みさせていただきました。余談ですが…池のボートに乗ったカップルは必ず別れると言うジンクスがありました…
• 高架だと、普通の線路沿いより、更にうるさいです。間違いありません。ただし、ここは線路のすぐそばでもともとうるさいところだから、そんなに違いはないかもしれません。高架線の音は線路からかなり離れたところ（１ｋｍ）まで聞こえます。
  • ちょうど中央線の高架から６００mくらいのところに住んでいますが、通過音はバルコニーにいても（中央線サイド）、ほとんど聞こえません。
  • うちは中央線高架から丁度１ｋｍですが、夜は電車の音が聞こえますよ。シングルガラスのせいかうるさくて寝付けないこともあります。
• 昔と違って線路のガタンガタンという音はしなくなっている。その音はほんとに駅の近くのポイントのところだけでは？ほとんどモーター音だけだし、うちはいま線路から100メートルほどだが外ですら全く聞こえないですよ
• うちは北側約３００メートルくらいだけど音はそれなりにする。特に、早朝と深夜は周囲が静かになるため、気になる人には気になるでしょう。この建築予定地は高架下にほど近く、少なくとも電車の通過音が聞こえないということはない。自分は慣れてるので気にならないが気になる人は寝付きが悪いかもしれない。
• 動物臭、動物臭と言っているのは、井の頭自然文化園に行ったことがない人でしょう。上野動物園と違い、自然文化園ですから、動物が狭い範囲に詰め込まれているような園ではないです。象小屋の中やサル山付近では臭いがしますが、周辺に住んでいて動物臭が気になるほどとは思えません。交通量が多いかもしれませんが、大規模公園があるので、常識的には健康的な町でしょう。吉祥寺は大規模商業エリアと大規模公園が広がるので、そもそも駅近に居住エリアが少ないです。他の駅とは違います。徒歩１０分（井の頭通りから行けるのであればもっと短いでしょう）は、他の駅では弱点になっても、吉祥寺では弱点にはならないでしょう。
• 住宅街まで徒歩１５分ていうことはないですよ。一番近いところで、丸井から井の頭公園に続く道の脇は、もう住宅街です。駅２～３分です。吉祥寺は、だいたい半径４００ｍに商業施設が収まるように街が作られているので、１分＝８０ｍとすると、５分歩けば住宅街になる計算です。
• 南は動物園の獣特有の臭気！東は万年渋滞と振動のケチ祥寺通り！北は早朝から深夜まで３６５日のＪＲチュウ音線！西からは井の頭通りの抜け道利用暴走くるま！環境的にはカラス向きな環境と言わざるを得ない。
• 吉祥寺は漫画家さんが多いですよね。元々中央線沿線に多いみたいですが、特に吉祥寺は画材を買うにも便利ですからね。漫画家さんの中でも楳図かずお先生はアクティブでいらっしゃるようで、よく街中ですれ違います。マンション3室所有は、自宅と仕事部屋とアシスタントさん宿泊用なんでしょうね。

周辺施設

• 公園隣接だと聞こえは良いけど、実際は動物園厩舎隣接
• 現地の近くを歩きました。マンション東側に隣接した精肉工場があったのですが、あそこは食肉のどのような加工を行っているのでしょうか。そもそも住宅街にいきなり工場があったのが驚きましたが、吉祥寺では有名なお店の工場のようですね。
  • 食肉工場は、有名な焼き鳥の「いせや」の加工場ですよ。
• 武蔵野プレイスまぢですごいね、今日行ってきたけどあれはこの辺住んでて行かないのは勿体無さ過ぎる場所だよ武蔵野プレイスなう！祝日だけあって人が多いです。 境の人たち、本当にうらやましい。図書館は素晴らしいし（雑誌の種類すごい）、カフェはおしゃれ。今日は落語会がある模様。小金井にください。いいな、いいな、駅前にこんな素敵な図書館あって！ 椅子も机も木っていうのもいいねえ。また行ってきました。武蔵野プレイスのカフェにて洋梨タルト。武蔵野プレイス本当に素晴らしい空間だわ（；＿；）ありがたい。 1年前中央線の各駅で部屋を探してたけど境駅を出たとき直感で「あっ、ここに住もう」って思ったの思いだした！ふふふっ、の瞬間ですね噂の武蔵野プレイスに来てみました。本棚に囲まれたカフェ、テーマ別の書棚、市民活動のためのワークスペースなど、工夫がいっぱい。こんな図書館のある町に住みたいなと思いました。駅前の武蔵野プレイスなる図書館ちっくなとこに来てみた。アホほど快適。なんじゃこりゃ。今まで家で勉強してたのがバカみたい。武蔵野プレイスの自習室すげーよ集中できた！！わたしが！！ うん、リピするしか！ しかもね図書館なのにスタジオとかあるしね格安のねさすが武蔵野市ね武蔵野市住民なりたくなったYO。行ってみてください。ホントみんな幸せそうにしてるから。@ ん、こんなのできたのかー。@ あれ見たら武蔵境に住みたくなった。@ 武蔵野プレイス行ってきました。こんなのがよく実現できたなぁと感心。小さく口笛吹きながら本を読んでいる人も。
• 動物臭とは？と不思議に思っていましたが、井の頭公園の動物園の事でしたか。確かに地図を見るとマンションは動物園のお隣ですね。動物園のマップと照らし合わせると象舎とヤク・カモシカ舎が隣接する形になるようです。…が、それよりもやはり電車の騒音の方が問題となる気がします。
• すぐ近くの井の頭自然文化園はとてもよいところですよ。樹木や玉川上水などもあり、自然の中に動物園が作られているような環境で運がよければ玉川上水に自然生息するカワセミを見る事ができます。もしこのマンションに決まれば、年間パスを購入したいですね。
• そういえばこの現地からもL.L.Beanは近いということになりますね。あれたしか本店なんですよ、自分すごいファンでいつもオンラインで買うんですけど去年初めてあの店舗に行きました、やっぱり品揃え違いますね。全部欲しくなりました。好きな方はぜひ行ってみてください。以上、吉祥寺マメ情報でした。
  • L.L.Beanってアメリカのオンラインも日本に送ってくれますか？パタゴニアは日本のオンラインじゃないとダメだったような。アマゾンはアメリカアマゾンからも送ってくれるのでCDなどは直接取り寄せていますけど。
• 井の頭公園の中にあるカフェが素敵過ぎます。こんな近くのマンションに住んじゃたったら行かずにはいられないですね。早く行きたくて家事もダラダラやらなくなるかも、それはいいこと、気分のいい生活が送れそうです。

その他

• ここは、

1. 混みこみした10分間の歩道と混雑の駅ホームによって駅への行き帰りがストレス。
2. 南の道路にそれなりに交通量があるから、夏場に窓を開けるとうるさいし、排気ガスを吸うことになるし、動物園からは匂いだけでなく虫も入ってくる。
3. 低層だと、人通りも多いから中を除かれるか人の声テレビの声の漏れなどプライバシーの問題もあるし、木で日当たりを遮られる。
4. 地下住戸があるため、将来地下の容積率緩和に対して世田谷区みたいに規制が入ったら、建て替える際に4分の1のスペースを削られることになる。

• 地下マンションの良いところは以下かな。

1. 一番安い。
2. 日当たりが良く、40㎡以上の広い庭、もしくはテラスがある。
3. 南側の庭、テラス⇔北側の吹き抜け等、風通しが良ければ、24時間換気システムに頼らずとも湿気の問題を意識する必要は全くない。
4. 風通しが良ければ、夏涼しい。夜は風が入ればエアコンいらず。

• 要望はそれぞれあるだろうけど、必要なものは人それぞれ。これだけ揃って坪300万円台なんて有り得ないから（全部揃う物件なんてない！）あとはどれだけ妥協できるかでしょう。

1. 駅近（玄関から電車に乗るまで10分以内）
2. 複数路線利用可能駅
3. 始発駅
4. 百貨店、専門店等買い物至便
5. 映画館あり
6. 低層マンション
7. 第一種住居専用地域内
8. 大規模公園直近
9. 高級住宅街
10. 優良行政区域内
11. 教育環境良好
12. 優良大学・高校・中学に短時間通学可能
13. 騒音・悪臭なし
14. 地下住戸なし
15. 高圧電線・鉄道遠方
16. 幹線道路遠方
17. 免震構造
18. 前面道路の交通量が極めて少ない
19. 平面駐車場
20. 南側に建物なし

• ここで揃っているのは、、、。妥協点があまりにも多すぎる気が。。

1. ×　駅近（玄関から電車に乗るまで10分以内）　→15分弱
2. ○　複数路線利用可能駅
3. △　始発駅　→井の頭線は微妙
4. ×　百貨店、専門店等買い物至便　→駅から近ければこその至便
5. ×　映画館あり　→古い映画館ばかりで快適性が劣る
6. ×　低層マンション　→もぐら住宅がなければ○だが、、
7. ×　第一種住居専用地域内　→一種住専で食肉工場が隣接する立地は稀
8. ×　大規模公園直近　→公園なら○だが動物園だと×
9. ×　高級住宅街　→城南五山の御殿山？
10. ×　優良行政区域内　→所詮都下
11. ？　教育環境良好
12. ×　優良大学・高校・中学に短時間通学可能
13. ×　騒音・悪臭なし　→過去レスのとおり
14. ×　地下住戸なし
15. ×　高圧電線・鉄道遠方
16. ×　幹線道路遠方
17. ×　免震構造
18. ×　前面道路の交通量が極めて少ない
19. ×　平面駐車場
20. △　南側に建物なし　→道路は挟むが動物園の厩舎が、、

掲示板

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