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ヴェルディ楽々園［パームガーデン］

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==物件概要==
*所在地：[[広島県]] [[広島市]] [[佐伯区]]楽々園5丁目1067-8の一部（地番）
*交通：広電バス「楽々園」バス停 徒歩5分 
*総戸数：191戸 
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：平成31年5月下旬
*売主：株式会社信和不動産 
*施工：東亜建設工業株式会社西日本建築支店 

==価格・コスト・販売時状況==
*販売価格（税込）：2,468万円（1戸）～4,198万円（1戸）
*最多販売価格帯（税込）：2,800万円台・2,900万円台（各30戸）
*管理費：7,700円～10,000円
*修繕積立金（月額）：2,740円～3,550円
*管理準備金（一括）：15,400円～20,000円
*修繕積立基金（一括）：328,800円～426,000円
*駐車場使用料（月額）：1台目0円～※2台目以降については係員にお尋ねください。
*他デベと比べて、ヴェルディは際立って安いです。 佐伯区だし、中部屋なら3000万もしないんじゃないですかね。
*思っていたより価格が高い印象でした。
*最安で2500万で最高4000万ちょいぐらいでしたよ。 弐番館は隣に出来るそうですが壱番館より必ず高くなるそうです。消費税、材料代の高騰により。
*人気だなと思ったのは、中部屋のほうでした。やっぱり角は価格がそれなりにするからかな？
**中部屋の広いタイプが一番シールが既にはられてました。
**中部屋で一番広いＣタイプが一番人気だったみたいですね。私もＣ狙いでしたが埋まってたので次に広い77㎡タイプ申し込みました。全体で2畳狭くなるだけなのでほとんど分からないくらいですよと営業さんに言われましたが、まだ少し未練が残ってます。

==交通==
*郊外でありながら一家に車一台でも不自由なく暮らせるのもポイント高いです。
<gallery>Image:ヴェルディ楽々園［パームガーデン］_西側進入路.jpg|西側進入路</gallery>
*平坦地という事も年齢重ねてからも住み易いと思います。

==構造・建物==
*ヴェルディの物件は、良い風に言えば、無駄を削ったコスパ重視の堅実なマンション 悪く言えば、全てが最低限で味も素っ気もないマンションといった感じです。
*ここ第一種中高層住居専用地域になるんですね。 
**地が第一種低層だから 坂道を登る感じになるんですかね。
***用途地域は、地形等を示すものではなく、そこに建築できる用途、してはならない用途を定めるもので、都市計画において定められ、建築基準法で用途制限が定められているものです。 ちなみに、建設地は、平坦地ですよ。
*上層階を購入しましたが、サンズのマンションがどの程度景観に影響してくるのかが心配です。。
**宮島方向の眺望には影響ないと思いますよ。
*音に関してはヴェルディはどうなんでしょうか？ 結構響きますか？ 例えば椅子をひく音とか。 
**ヴェルディに限られたことではなく、椅子を引く音は響くようですよ。 あと、掃除機の音とか、子供が乗り物（おもちゃの車とか）で遊ぶ音、建具を勢いよく閉める音などは響くようです。 隣の音は全く聞こえないようです。 これまで、マンション生活をしたことがないので、マンション居住者に聞いた情報です。
*マンションの南側にまだ合同宿舎が数件建ってますが将来は崩してマンション建っちゃいますかね？可能性はゼロではないのでちょっと躊躇してます^^;買うなら高層の方がいいのかな？ 
**マンションの南側は駐輪場を建てて、その南がセキスイ、パナの戸建分譲なのじゃないですか？？？ 手付かずの敷地があるんですか？？？
**パールマンション隣に、第2段のヴェルディマンションが出来るのは聞きましたが、南側は知らなかったです。
***確かにマンション予定地の南側に綺麗な更地があってその南に分譲地ありますね。 多分今綺麗な更地になってる部分も分譲地になるんじゃないですかね？
***マンションの直ぐ南側は分譲戸建用地だと営業の方に確認しました。 まだ少し残ってる戸建用地の南側の合同社宅は将来解らないと言われてました。
*南側のルンビニ周辺はマンション建ちますよ。 同じ15階建が建ちますよ。もう決定してます。 南の景観は悪くなるでしょう。
**廿日市大橋見えなくなる？？
**カタログにあるような真正面に橋が見えるようなことはなくなるかと。西方面は大丈夫そうですが。 眺望の綺麗さ、遠くの夜景、ライトアップの綺麗さを求めるなら北棟の方がよさそうですね。
*将来、南側を塞ぐマンションが建つ？
**大丈夫、すぐ目の前には建ちませんよ。 ガラリエが建ちますが、徒歩四分は離れてますし。
**南側にある公団住宅は空室も多く、近い将来売却され、高層マンションが建つ可能性は否めないと思います。 ただ、距離はありますし、南西方向に眺望を妨げる建物が建つことはないと思います。
*当該地の夏至の日の太陽高度は約８０度 とすれば、断面図を描いてみれば分かるように、室内への直射日光はないことがわかります。
*高さ制限45mの範囲内15階建を建てるか14階を建てるかによって、階層あたりの天井高さがかわります。 15階建より14階建ての方が余裕ある設計となる訳です。 同じ構造だと15階建は階層あたりの天井高さが20センチくらい低くなるとおもいます。
**高さ制限45mが適用される場所ではないと思います。確かに、高さ及び階数により非常用エレベーターの設置が義務付けられるようですが、そのために窮屈な設計にするのは、逆に採算性にあわない商品を作ることになるのではと思います。 階高についてですが、当ヴェルディは、 1F:2,600mm、2〜4F:2,550mm、5〜7,15F:2,500mm、8〜14F:2,450mmとなっています。 今のお住いの天井高と比較していかがでしょうか？ 私が現在住んでいる一戸建ての天井高は、2,430mmです。 圧迫感は一度も感じたことがありません。
** 15階か、14階かの議論ですが、それは不動産会社の姿勢や体質を見分ける簡単な方法の一つと言われているからじゃないでしょうか。 まず、新築マンションで一番多いのが高さ45m以内の物件です。それ以上になると耐震面等で法的規制が複雑になります。 高さ45m以内では14階建、15階建が建築可能ですが売主が少しでも住戸数を増やし、売り上げを多くしようとすると15階建てのマンションが出来ます。 メリットだと、一戸あたりの販売価格が安くなる。 デメリットだと、窓の高さが低くて圧迫感があり、直床ないし直天井のためリフォームがしにくい。 でしょうか。 不動産会社が住む人のことを考えて作ったのか、自分達の利益を優先したのか、そのことを我々が納得できるかどうかでこの問題は解決出来ると思います。
***高さが４５メートル超えると耐震面等で法的規制が複雑になるとありますが、私が素人ながらに調べたところ、構造耐力上の規定の変化点は、３１メートルを超えるか（建基法施行令第８１条）と６０メートルを超えるか（建基法第２０条）しか見当たりません。 　４５メートルで基準が変わるというのは、極めてマニアックな、否、専門的な解析上に生じる変化点なのでしょうか？
*こちらは、南側一戸建て地帯に３階建てや高さのある二階建てが建てば、眺望はどうなるのかな？3階からは海が見えないかも(泣)って考えてます。
*私自身の勉強のため、そして皆さんの疑問？の解決の一助になればと思い、構造一級建築士の方にご教示いただきました。 
#法的には、４５メートルを境に構造基準が変わるという規定はない。 
#構造設計の基準書等においては、４５メートル超６０メートル以下の耐震設計上の留意点が示されている。 　（靱性を持たせること、部分崩壊しないこと等々） 
#上記②の基準により構造設計を行うと、建設コストはアップする。 
#超高層建築物の定義は、かつては、高さ４５メートル超、現在は、６０メートル超である。 つまり、過去からの名残があり、現在においても法的には基準がないが、４５メートル超となると構造検討方法が異なるということのようです。 
**＜結論として＞ 
#デベロッパーとすれば、高さを４５メートル以下にしようという思いは間違いなくある。 　→→→デベロッパーの質を決定するものではなく、ニーズに応じた事業計画の結果によるもの。 １４階とするデベロッパーも当然、利潤は追求します。慈善事業ではありません。 
#同じ高さで階数を増やせば、天井高（階高）は低くなる。 　→→→デベロッパーの質を決定するものではない。（天井高を内緒にするデベロッパーはいないでしょ。）
*廊下に面している部屋は暗いかな。。。。通風はどうかな。。。。
**南北側の窓を開けないと通風しないよね、きっと…。
**開放廊下なので、それなりに自然採光あります。 今時は、24時間換気が義務付けられているから、室内環境は問題ないでしょう。 ていうか、マンションではどれも同じようなものです。
*心配としては、元グラウンドだった土地に高層建物ができる情報が流れていて、それが真実であれば、眺望にどの程度影響があるかという事・・・
*駐車場にできるマンションの陰の部分が知りたいなぁ。
**マンションギャラリーに置いてある設計図書の中に「日影図」があり、頼めば見せてもらえると思います。 一応、当方で作図したものをアップしますが、建物の各部分の高さ、方位など正確な情報がないので精度は保証できません。 なお、設計図書の日影図は、地面から4mの位置(水平面)の影を描いたもの、当方の物は、地面に実際に落ちる影です。
<gallery>
Image:ヴェルディ楽々園_日影図2.jpg|ヴェルディ楽々園_日影図2
</gallery>
*契約の際、宮島の花火が見えるといいな〜と担当さんに呟いたら、たぶんサンズさんとその西側に賃貸マンションができる予定なので残念ながら見えなくなると思います…とのことでした　少しでもいいからせめて海は見えますように！
** A.B,Cタイプなら見えるかも。 でも、楽々園からじゃ、小さすぎますよ。 地元民が知るもっと良い場所はありますので、ご安心ください。

==共用施設==
*駐車場：272台（平面式）※縦列駐車場78区画含む ※内、来客用3台
*駐輪場：395台（平面式）
*平面式駐車場なので苦にならないですね。
*ステディルーム、キッズルームにトイレあります。
*駐車場は２台を予定しています。 どの辺りがオススメでしょうか？
**オススメというのは難しいですね・・ なにせ、ご家庭によって車の乗り降りのスタイルが違うと思うので。 まぁ、エントランスや出入口からちかいところか、階段出入口から近いところになると思います。 我が家はエントランスから歩いてすぐのところにしましたよ。 ただ、二台の方は、縦列駐車する区画があって、そこになると思ってました。営業の方から何か言われませんでしたか？ ちなみに、その縦列駐車の区画はエントランスから近いところに位置するするので、もしそこなら心配はいらないと思いますよ。
*駐車場は、どのくらい埋まってるかは分かりませんが、やはりエントランスの近くから埋まってきてるみたいでした。第3希望くらいので決まりましたよ(^-^)
**皆さん考えることはほぼ一緒のようです。 図面北を上で言うと、一台であれば、エントランス正面が数台、右側のエリアも未だ割と空いていました。 二台持ちの方々は、左側エリアが人気のようでした。

==設備・仕様==
*インターネットが個人契約ってのはいかがなものか・・・？？？ ご時世、管理費に組み込まれていて、しかも利用料は１，０００円程度が多いと認識
**インターネットの契約を、後で理事会でまとめて安く契約ってできないんですかね。 5000円を毎月は結構きついですよね。
*何よりプライベートトランクも魅力です。
*エコカラット検討してますがオプションより外注した方が安いんですかね？ あと、カップボードとペアガラス検討してます。 
***貼る壁面積とどんなエコカラットにするかにもよりますが、8600円／m2のものだと、幅3.6m×高さ2.45mで8万くらいの材料費でした。 これに業者さんの作業費、その他考えても12万以内にはおさまるかな？って思います。 ざっくりですが、、 
*プライベートトランク便利ですが外だしカビが心配ですよね？
**プライベートトランクいいですよねー！ うまく使えばかなり収納できそうです^ ^ 湿気は炭と重曹が効くみたいです！
*プライベートトランクがあれば、今3LDLに住んでますが、ベランダにあるタイヤとかバーベキューコンロ、テントなど収納出来て便利ですね‼
*駐車場に入居者専用の洗車場が出来るんだって。 色々便利ですね。
*すごく魅力的な物件だと思うんですがひとつ気になるところがエレベーターの台数です。191戸の部屋数に対して、エレベーター2機ってどうなんでしょうか。今まで小規模マンションしか住んだことがないので、どのくらいエレベーターで待ったりするのか分からなくて。朝とかなかなかエレベーターが来なくて待つのかなぁと思ってまだ購入に踏み切れずにいます。。
*他に類をみない「プライベートトランク」に魅力を感じています。季節物は必要とはいえ日常的に使用しないものであり、それを収納するスペースほど居住空間の中で省スペース化したいところですが、それにも限度があります。このスペースは、その悩みを払拭してくれるありがたいものです。 他にも気に入った点は、①全戸平面駐車であること②周辺近接地に高層建物が立地する可能性が低いこと（眺望に影響がある建物が建つのは１００％不可能ですが、すぐ近くに建つことがなければよしと考えています）③利便性が高いこと④平坦地なので、建物内以外は水平移動で生活可能であることなどです。 因みに不満な点は、①ゴミ出しの曜日指定があること②共用部として、キッズルームやトレーニングスペースがあること（たぶん使うことはない）③構造がＳＲＣ造でないことぐらいです。 どの物件でも一長一短はありますが、総合評価は◎です。
*ゴミは、民間業者による毎日収集でした。
*皆さん、プライベートトランクはどんなものをしまおうと思っていますか？ 畳をオプション購入せず、買った後に業者に琉球畳に変えてもらい、敷いてあった畳をプライベートトランクへ敷くような考えの方はいらっしゃいますか？
**うーん、トランク内の環境はどうなのでしょう？特に湿気の高い時期は・・・ 畳にはカビが生えると思います。
**わたしも湿気が最大の懸念点かと 我が家はキャンプ用品があるので、それを入れますね 今は押し入れを占拠してます(T_T)
**すのこと重曹置いて様子見かな。
*躯体（内壁）及び建具（内側）に断熱材を貼付しての利用も想定しておかないとダメでしょうか。 防湿対策までは期待できないと思うので、季節物を収納しておくにしても電気器具等そのままで大丈夫かどうか・・・ 収納するものも気を付けないといけないでしょうね。 ちなみに私は、洋室二間あるところを、間仕切りの位置を変更し、一間をウォークインクローゼットとして活用する予定です。

【オプション】
*エコカラット、施工費が高いですよね。 我が家はオプションをあきらめて、DIYを検討中です。 珪藻土も考えてます。こちらは素人でも味のある仕上がりが期待出来ますよね。
*私の選んだ部屋はお風呂が1418なんですが、モデルルームは1620なのでエコベンチどうしようか迷ってます。ネット見ると普通の方が良さそうですが、どうなんでしょうか？
**我が家はエコベンチにする予定です。 座れる方が長時間の入浴に楽そうだし、お湯が少しだけ少なくてすみそうなので。
**エコの事や子供(私の場合、孫ですが)と一緒に湯船に浸かることを考えると、1418でもエコベンチかなーって考えています。 ほぼ、決めています。
**我が家は現在、１２１６のお風呂です。 　よく酔って湯船につかり、夜中にお湯が冷たくなって目覚めることがあります。 　そのような私には、エコベンチのほうが足を伸ばすことができず、また、ズリズリと身体が沈んで溺死することがないので良いかと思っています。 　選択の理由がちょっとずれていますが…
**1418のエコベンチのスケール感を体感すべくDAIKEN&TOTO&YKK APのコラボレーションショールームに行ってきました。 身長173cmですが、特に窮屈さは感じませんでした。 となると、やっぱりエコを優先‼︎
***ヴェルディに設置される設備は、LIXIL製品ですので、まったく同じものではなく感覚を確認するだけになります。 展示されているのは、ＴＯＴＯ製品のみです。大芝マンションギャラリーの製品は、１６２０、当方が出向いたＴＯＴＯ製品は、１４１８です。 ヴェルディに採用されるのは、ＬＩＸＩＬ製品だったと思うのですが、大きさを体感することはできると思い出向きました。
*バルコニーへのウッドデッキパネル敷設の見積り頂きました。11,000円／m2、150,000円(税込) うーん、本気でDIYを検討しよう。 良い材料を使ったとしても、2／３程度でできると思う。
**それってトータテ指定の業者ですか？ 室内との段差をフラットにしてくれるんでしょうか？ DIYするつもりですが、そこが少し腕の見せ所かと勝手に思ってます。
***トータテ指定の業者さんです。一式見積りなので、内訳(材料費、労務代)は不明です(T-T)段差解消は、条件としていません。 パネルの厚さは概ね40mm、どのくらいの段差がありましたっけ？ バリアフリーがお望みでしたよねー
**** 5センチ、もしくはそれを少し越えるくらいはありました。 一見して、結構な高さだな、という印象でした。
*窓はペアガラスにしましたが、おそらく、枠部は金属製（アルミ製）のままとなると思うので、その部分の結露は防げないのかなと思ってはいます。枠部の結露を防ぐためには、カーテンの下から暖気が流れ込まないような対策を自分たちで工夫するしかないとは思っています。 私も、せめてガラス面だけでも結露させないようペアガラスにしてもらうつもりです。
*ベランダの段差です。
<gallery>Image:ヴェルディ楽々園_ベランダ段差.jpg|ヴェルディ楽々園_ベランダ段差 </gallery>
**段差ですが、ｳｯﾄﾞﾃﾞｯｷにしている時点でこの段差だと、なにもないともっと段差がありそうですね。
***注意してみていなかったのですが、結構な段差がありますね。 　おそらくデッキパネルの厚みが４０ｍｍ程度はあると思うので、トータル１００ｍｍほどでしょうか。 　段差解消⇒手すりまでの高さが低くなることも考慮しないといけませんね。 　また。いくら奥行きのあるバルコニーとは言え、雨仕舞のことを考えるとフラットにするのは好ましくないかもしれません。
*キッチンカウンター下の収納をオプション依頼する予定。ただし、オプション品の開き戸タイプを使い勝手の事を考慮して、引き戸タイプにしてもらうつもりです。 また、界壁沿いにはピクチャーレールを埋め込んでもらい、パネルなど掛けられるようにしたいと思っています。
**カウンター下の収納引き戸タイプもあるのですね！知りませんでした。引き戸タイプにするのは無料ですか？色や材質は同じでしょうか？ピクチャーレールってオプションにありましたか？
***引き戸タイプは、特注になります。（引き戸タイプを好む人の方が多いと思うのですが・・・） 色や材質は同じものでお願いする予定です。 ピクチャーレールは、オプション外です。 梁下に新たにボックス（天井ボード等）を設けて、面を合わせるのが最も美しく仕上がると思いますので、建設工事に合わせての施工をお願いしようと思っています。（金額次第ですが・・・） いずれも、直接、担当の営業者さんへご相談され、必要に応じて見積もりをもらってください。
*バルコニーにパネルを敷設しようと思われている方にお聞きします。自然木（主にはアカシア？）と人工木（樹脂製擬木）のどちらにされますか？？？自然木は熱を持つことがなく、夏の日射を浴びても表面が熱くなることはないですが、対候性に難があるように思います。一方、樹脂製のものは、対候性はあるものの、夏は表面温度が高くなり、とても素足では歩くことはできないでしょうし、何よりも、固さがデメリットかと思っています。
**バルコニーのパネルですが、人工芝に傾いてはいますが、木なら人工木ですね。 夏は裸足で、時に座ったり寝そべったりすることを考えたとき、経年劣化した木は避けたいなぁと考えてます。 どこかのハウスメーカーの方は、中庭の床を最初は自然木をデフォルトにしていたけれど、雨なんかで劣化が酷いので、人工ものをデフォルトに変えたとおっしゃっていたので、パネルも当てはまるかなぁと思いました。
*エコカラット迷ってます。オプションで頼むと壁をふかしたりするので7センチメートルほど部屋が狭くなるのだとか。リクシルに依頼してみると壁はふかさず直接クロスの上に貼るから部屋は狭くならないそう。でもクロスの上からだとクロスが剥げたりしたこともあるそうで…。 しかしリクシルさんによれば、クロスが剥げたことは今までないと言うし。どなたか詳しい方いませんか？
**よくわからないのですが、そもそもクロスの上に直接貼り付けるのってありなのでしょうか？ お隣との間の壁は共用部分なので、直接貼り付けるのは認められていないと思っていました。
**一応担当の方に相談してみたのですが、クロスは専有部分になると伺った気がするのですが…。 何せ記憶に自信がありません。

==間取り==
*3LDK（30戸）・4LDK（161戸）
*住居専有面積：72.14㎡（15戸）～93.45㎡（15戸）
*バルコニー面積：13.80㎡（28戸）～34.93㎡（14戸）
*テラス面積：19.80㎡（2戸）～57.60㎡（1戸）
*プライベートトランク面積：3.00㎡（44戸）～5.25㎡（15戸）
*プライベートポーチ面積：7.35㎡（13戸）～12.83㎡（15戸）
*和室４．５畳（6.21㎡）って、３．８帖なんだね。 〇〇帖と〇〇畳が違うなんて！
*バルコニーと部屋との間のサッシ、なかなかの出っ張り具合でしたね まずはあれをなんとかフラットにしたいです。 一年に数回は、あの出っ張りに足をぶつけてうずくまる姿が目に浮かぶ・・
*バルコニーの奥行きが2.3mあるとあまり直射日光は入らないですかね？ 夏の暑さが心配です。
*81㎡希望してましたが埋まってたので77㎡にしました。悩みましたが、営業の方にこのくらいの㎡の差は住んでみてほとんど気が付かないくらいの差ですよと言われ決心しました。でもやはり少し未練もあります。
**プライベートトランクを有効活用し、室内に不要な物を極力置かないようにすれば、他の物件の同規模の住戸よりは、空間が確保できると思いますよ
**やはり未練ありますよね… 子ども部屋が狭くなりそうですが… 物を置かないようにするしかありませんね…
**未練があるのはよく分かります。 4㎡は数字で見れば少しの差のようにも思えますが、実際は大型クローゼット2～3人分くらいの差があるのですから結構気になるところですよね。
*今和室4.5畳をウォークインクロゼットにするか悩んでます。皆さんの率直な意見を参考にしたいです。 ちなみに夫婦2人、子供1歳が1人です。部屋はLDK、夫婦の洋間7畳、用途定まってない洋間4.5畳、子供部屋6畳です。各部屋にクロゼットはあります。 押入れあっていいんですが和室の使い道がわかりません。みなさんならどうしますか？？
**洋室に変更されてはいかがですか？
**私なら、用途の決まっていない洋室4.5帖をウォークインクローゼットとして活用します。 　ＬＤＫと続き間となっている和室をわざわざ区切ることはしません。
**我が家も同じ家族構成で、同じ悩みをしました。 結論はクローゼットです。 というか、キッチンに近いので、パントリーと他収納にします。りびんぐを快適な空間にするために活用するつもりです。　 ちなみに、誰か泊まりに来たときに使うかも、という意見がありましたが、年に一回あるかないかのためには用意しないことにしました。
***パントリー、いいですね。料理が好きなご一家なのでしょうか。 　近くにマダムジョイがあるので、我が家では、そこを自分のストック場所と割り切って、必要なものは必要となった時に購入する考えです。 　年配者にとっては、買い忘れがよくあるのですが、必要となった時、気付いたときにすぐに購入できるのがありがたいです。 　和室空間は、大切にしたいと思っています。
**リビング隣接の4.5畳は和室ではなく洋室にしようと思っています。和室っぽくしようと思ったら必要に応じて畳のパネルみたいなものを敷こうかなぁと思ったり…本物ではないのであまり良くないですかね？
**LDKの一角に畳(パネル)を敷くのもアリだと思います。 それぞれの使い勝手、好みの話だから、良いと思いますよ^ ^ 

==買い物・食事==
*こう見るとメッチャ良い立地だよね。買い物近いし、ほの湯も近い。飲食店も病院も近い。欲を言えば、洒落たディナーの店や居酒屋が欲しいな。 
<gallery>Image:ヴェルディ楽々園［パームガーデン］周辺.jpg| </gallery>
*マダムジョイ？のフードコートに本格的なインドカレーが入っていたのにはビックリしました。 しかも安かった！ インドカレー好きな我が家にとっては嬉しかったのですが、入れ替わりが頻繁という噂をきいたので、二年後に残ってはないだろうなぁと悲観的です。
*ショッピングセンターの広大な駐車場は、買い物ではなく私用で使っている人が多いようですし（駐車場は満車なのにお店はガラガラ）、少し前にはナンバーを外して放棄された自動車もありましたし、周辺住民のモラル・マナーはあまり良くないように感じます。
*「はま寿司」 初めて行きました。中々美味かったです。 平日とはいえ、待ち客が多くいました。
*現在は必要になれば買いに行くようにしていて、ストックのために収納を使わないようにしています。目の前にマダムジョイ、ヤマダ電機、ダイキ、100均がある恵まれた環境だからこそできますね。 残念なのはマダムジョイのポイント還元率が216円で1Pというところです…毎日買い物してもまったく貯まりません(^^;笑

==育児・教育==
*この辺りは住みやすい地域ですよ。学区も落ち着いています
**学区は落ち着いてるんですね。 学区内の中学校もでしょうか？一時期あれてる時期があったときいていたので。
***小学校は普通みたいですが、中学校の評判はあまり良くないですね。 いかにもな髪形の不良少年を周辺で何度か見かけたことがあります。 この辺ではダントツに利便性が高いマンションなのは間違いないですが、子育て環境が良いかと言えば、 うーん・・・という気がしますね。
*中学はなぎさに行けばいいと思いますよ。
**なぎさは年収高めの方が多いですよ。停まってる車も高級車ばかり。 学費は5万円以上したかと思います。修学旅行も海外だったりするので、それなりの費用が色々と。 小中高一貫なので中学受験は後から入ってくることになります。
***なぎさ中学って、なぎさに改称してイメージがよくなったけど、広工大附属のことですよ 学力的にも微妙だし、セレブが通わせる学校という印象はないですね
***学費は月に約4万です。 共働きで子供が1〜2人の家庭でしたら、特別裕福でなくても無駄遣いさえしなければ決して無理な金額ではないですよ。 学費を出すだけの価値があるかどうかは甚だ疑問ではありますが。
*私が子供の時、人気があったのは、 男の子は広島学院、修道、城北 女の子は清心、女学院ですかね？
*学校環境は今のところ心配ありません。ただ、転入者の私たち次第で良くも悪くもなりますので、保護者同士でよい学校環境を作りましょ。 ちなみに近くに公園ができるらしいですよ
*小学校であれば学区は、楽々園-隅の浜-美の里が通えると思います。何度か参観日や運動会に参加しましたが、良い雰囲気だと思います。
*小学校と中学校の学区が気になります。 皆様はどうお考えでしょうか。 利便性は申し分無いと思います。 ここ最近の西側のマンションではこれ以上ないくらいの好立地だと思います。
**防災マップみましたが、ここと楽々園小学校は、南海トラフが来ても大丈夫な高さになってるみたいです。 さすが元公務員建物跡地ですね。 学区的には、市営住宅はなく、裕福な家庭が多いようで、楽々園小学校と五日市南中学校も今時点では落ち着いているみたいです。
*ここを検討しているのですが、五日市南中学はどうなのでしょうか？ この辺りは閑静な住宅街なので、落ち着いているのでしょうか？
**現在のところ、学力は申し分なし。 学校が落ち着いているので、先生方も他校のように学業以外に手をとられていないので、先生、生徒がのびのびしてます。

==周辺環境・治安==
*隣が墓やラブホテルじゃないし、南向きで商業施設も近い。 
*ここの地域はもともと海で昔から地盤がたいへん弱いと聞いています。横浜のマンション傾斜に杭くい打ちデータ偽装事件もあったように、ご興味を持たれる方は、地盤調査とくい打ち施工状況は図面で確認された方がいいと思いますよ。 
*この周辺はマンションが多いんですね。 半年ほど早い竣工で、徒歩圏内に少し高めのマンションが建つみたいですし。 将来は南側もどんどんと新しいマンションが建ちそうで、景色はあまり期待できないですかね。
*うちはこの辺りは万が一の水害(大津波)が怖いので6階～8階希望してます。 南側の戸建エリアは3階建までオケーなエリアみたいですね。
**瀬戸内海はよっぽどの大地震でないと津波きにくいです。
*昔五日市住んでました！ 楽々園、コイン通りは暴走族、レディースの溜まり場で夜は特に怖かったですが、今は平和になりましたねw
*坂とありましたが、ここは南海トラフの津波がきても沈まない高さとなっていたと思いますよ。ちなみに近くの美の里はかなり水没するみたいです(´；ω；`)
*こことサンズガラリエが気になっているのですが、海と川が近いことで津波が心配です。、
*広島市でハザードマップ何にもかからない所の方が珍しいんじゃないですか？ たいてい山か海か川のそばでしょ。 今住んでる三篠も浸水地域に入ってるし。 楽々園はまだマシな方だと思います。
* 行政からはいろいろな防災情報が出ています。 広島市内で見てみると、残念ながらこのエリアは比較的災害に対してかなり脆弱なエリアであると言わざるを得ません。 以下を参考になさってください。アルビオガーデンの立地の方が災害には強いことが分かります。 
#【広島県津波浸水想定図】 https://www.pref.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/92867.pdf 
#【浸水区域図】 http://www.city.hiroshima.lg.jp/shobou/takashio/sinsui_area1.html 
#【佐伯区の想定結果概要】 http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1390540463421/files/saeki.pdf
#【楽々園小学校区防災カルテ】 http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1417007495648/simple/common/other/547889dd019.pdf
#【広島市浸水（内水）ハザードマップ（八幡・五日市・海老園地区）】 http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1173942072819/simple/yahata_itsukaichi_kairouen.pdf
**災害に遭遇すれば一瞬にして生活が変わることも否定できませんね。とは言え、毎日の生活をする上においては、利便性を最も優先したいと思います。災害（特に地震、津波など）は自宅にいるときに遭遇すると決まっているわけではないし、還暦間近な私としては、平坦地にあること（坂の上り下りが無く）、スーパーが近くにあるなどが重要です。仮に津波による浸水に遭遇するとしても１メートル未満となっていますし、いろいろ比較検討した結果、ヴェルディが総合評価で１位です。
*埋立地なので流石に遺跡も巨大な岩もないでしょうが、以前の建物の遺物には当たるかも
**営業担当者の話によれば、周辺建物の配水管が敷設されている可能性はゼロではないとのこと。 　この場合、敷地外に敷設替えすることができなければ存置し、協定書等を交わすことになるようです。 　また、杭の敷設に影響があるような構造物が出た場合は、障害物等の撤去、あるいは、杭の位置を変更することに伴う構造計算の見直しと変更手続きに期間を要することとなります。 　いずれにしても、障害物が出ないことを私も願っています。
*南側の戸建エリアのクオーレアクラスのサイトを見ると、公園用地と積水ハウスの第2期分譲区画の間が空白になってる所があるのですが、ここも戸建てになりますか？ ご存知の方いませんか？
**おそらくパナホームの分譲地じゃないかな。
**積水さんに電話したら、あそこ賃貸マンションにする計画だと言われました。 戸建てしか建たないと思っていたのでショックです。電話で問い合わせたので、位置に万が一間違いがあったら申し訳ないです。
***公園の右側（東側）ですね。3階建だそうです。 
***３階建てなら、そこまで気にしなくても大丈夫だと思います。 楽々園は最近、３階建て多いですよ。
***私も比較的下の方購入しました。 積水ハウスのホームページみると1-1から1-7の区画が全部売れてないのが気になり早く売れないかなと毎日ホームページチェックしてます。 第一種中高層住居専用地域とのことですがそんなに高い建物は建たないと思っていてよいのでしょうか？
***道路境界線からの距離、真北方向の境界線からの距離によって、その地点の高さの制限が決まります。 文字では分かりにくいと思いますが、例えば、真北方向の境界線までの距離が1メートルの地点の高さは、11.5メートル以下に抑えなければいけません。(1m×1.25+10m) 詳しくは、デベさんに説明を求めるなどしてください。
****なるほど！！ 高さ１１ｍだとおよそ３階建てくらいですかね。 安心しました。 ありがとうございます。
***営業の方から、南側エリアは戸建て住宅用地だと説明を受けました。近くで計画がある高層の建物情報は、直ぐ西隣の用地に計画されているものだけと聞きました。 暮れに南西方向にあるグラウンドが綺麗に除草されたため、デベさんに確認したところ、具体な計画はないとのことでした。
*更にその西側の元グラウンドがどのように利用されるのか心配です。 丁度、宮島方向を望む方角になり、高層が建つと少し残念です。 

==周辺施設==
*佐伯区スポーツセンターが近いのもGOOD。気軽に泳ぎに行けます
*テナントビル（医療モールと思われる）の建築計画が掲示されていた。平成３０年７月着工平成３１年２月末完成予定診療科が気になりますが、高齢者にとっては近くに病院ができるのはうれしい。

==その他==

==掲示板==
*[「」についての口コミ掲示板]
*[ってどうですか？]


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ヴェルディ楽々園［パームガーデン］

物件概要
所在地	広島県広島市佐伯区楽々園5丁目1067-8の一部（地番）
交通	広電バス「楽々園」バス停徒歩5分
総戸数
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