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ローレルタワー梅田ウエスト

Name: ローレルタワー梅田ウエスト
Brand: 近鉄不動産株式会社
Rating: 4.333333333333333 (24 reviews)
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==物件概要==
[[File:ローレルタワー梅田ウエスト 外観.png|350px|thumb|ローレルタワー梅田ウエスト 外観|alt=ローレルタワー梅田ウエスト 外観]]
*所在地：[[大阪府]][[大阪市]][[福島区]]福島七丁目15番1（地番）
*交通：
#[[大阪環状線]] 「福島」駅 徒歩3分 
#[[関西エリア/JR/東海道本線|東海道本線（JR西日本）]] 「大阪」駅 徒歩11分 
#[[大阪環状線]] 「大阪」駅 徒歩11分 
#大阪市営[[四つ橋線]] 「西梅田」駅 徒歩14分
*総戸数：134戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）地上26階建（免震構造）4棟※建築確認証では付属棟を含め4棟となります。
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年02月
*売主：近鉄不動産株式会社
*施工：株式会社竹中工務店大阪本店 
*公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osaka/umedawest/index.html 
*管理：近鉄住宅管理株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*時期と立地では グランドメゾン新梅田タワーとの比較になりそうですねー。 
**間違いなくグランドメゾンより立地いいですね。価格次第ですが。。
* 70平米3LDKの低階層はいくらくらいからでしょう？ 価格発表遅いですよね。。
** 4500万くらいはすると思います。 
**ここの値段は恐らく70平米5000万円半ば、60平米4000万円半ばから後半だと思いますよ。 積水の方が安いのは事実ですし。囲まれ感があって、タワーみたいだけど外廊下って。 高い割に、どうなのって感じですね。 坪単価としては、@280ぐらいかと。
***タワーとはいえ、26階建てで超高層という訳では無いですし、正直高過ぎですね。 不動産バブルはあと数年で弾けるのは目に見えてますしね。 
***高いですけどバカ高では無いですね。 しかし竣工前の完売は難しそうですね。
*福島から徒歩３分で竹中施工なら、このご時世そんなもんじゃないの？ って思った。ただこれだけの金額出すなら自分なら本物のタワー買うかな。 板状はやっぱりタワーじゃないと思うから。 人件費は間違いなく上がってきてインフレ気味になってくると予想しているので、数年後にはこの金額でタワーはどこも買えなくなるだろうなーと思いますけどね。
*近くの積水に比べすごく高いようですね。こちらを選ぶ理由はあるでしょうか？
**駅らの距離の違いもあるし、積水が安いのはタワーが建つお見合い部屋でしょ？ 視界が抜けてる方も安いんですか？ 前のタワーが建つと売りにくくなるんで、お見合いの方は早めに売りたいと思って安く出してるんでしょ。
**南森町のローレルも高かったし、ここはこんなもんでしょう。 グランドメゾンが安いのはお見合いになる北西側ですね。ほかの方角はそこそこですよ。 福島駅の距離3分は大きいですが、それよりも梅北再開発近くというのは大きいですね。 福島駅の向こう側に阪急オアシスができますね。 どんどん住みやすい街になっていくと思います。 梅北新駅は新大阪、関空のほか、なにわ筋線で難波、天王寺、阪急で神戸、京都方面と直線的に繋がるお化けターミナルなのです。
*高層階、2LDK,いくらぐらいですか？ 
**ここは坪300くらい。80平米で7000万円～みたいな感じですね まあ立地がいいだけに、外廊下でもこの価格仕方ないでしょう 
*事前案内会での近鉄不の希望は、 
#59㎡２LDKは低層4500万～高層5500万台、 
#約71㎡３LDKは低層5400万～高層6800万台、 
#南東角約80㎡3LDKは低層6200万～高層8000万台、 
#南西角約90㎡4LDKは低層7100万～高層8800万円台、 24・25階は約97㎡から112㎡で9900万～1億2600万。 
**タワーだが外廊下だし、近くの積水との比較だと、駅近だが高値感あり。 みなさんはどう思われますか？？
***やや高めですが、まぁこの立地では仕方ないですかね。
***ちょーっと高いねスペックと比較すると。 でも今売り出してる他の新築物件の価格と比較するとまあ妥当かなあ値上がったね大阪も
*ローレルタワーって昔から安いけどモノ自体高級感がないイメージがあったのですが、最近は変わってきたのですかね。 南森町なんかは確かに立地は良いのですが、価格に合ってない気がします。 ここは時前説明会ではそこそこの価格になりそうですが、是非高級感のある躯体を期待してます。 何と言ってもこれから一番盛り上がる地域なのですから。
*先週に2回目の予定価格を見せてもらいましたが、坪300万もしてなかったですよ。 確かに安くはないが、立地はなにわ筋と線路に面してないし、かなりいいと思いますが。 早く価格決まって欲しいです。
*場所はグランドメゾンよりいいと思います。 大通りより一本中に入ってるし、福島駅も近いですから。 駄目なのは坪300万の値段ですよね。
**グラメが250万で凄い勢いで売れてるのを見ると、ここはある程度上値挑戦してくるのは確実でしょうね。
*こんな感じになってると思います
#3階～10階→坪240以上 
#11階～15階→坪270以上 
#16階～20階→坪300以上 
#20階以上→坪320以上 
*隣のグレイスロワ福島がここより2500万ほど安いのでそちらにします。 こちらの投資用の部屋は間取りがひどすぎます。あれで20万どころか15万も無理かと思いました。
**その方が絶対いいですよ。 あのグレイスロアは最近の物件では間違いなくお買い得だと思います。 福島区１のお買い得物件だったと思いますよ。
**1LDK、低層の割安で利回り高い部屋（投資用の部屋）が酷すぎる。 廊下の消費面積が大きすぎて話にならない。 
*価格見にいきましたが、凄く高く感じました。 価格が妥当な価格なのかわかる人教えて頂けたら幸いです
*坪230万～ってこの立地にしたら意外と安いのね
**客寄せパンダ部屋でそれは高すぎでしたねえ。15階以下は眺望壊滅だから残り11階にプレミアムが載ってて坪300万はほぼ超えてたよ。
*Aタイプ４階の６４６８万と言うのは９０㎡にしたらかなりお安いと思うんですが、やはり角部屋の低層階はポジション的に厳しいですか？ １７階とは１５００万ほど差がありますし、７０㎡の１７階とほぼ同金額なんでよほどなのかなと思うんですが、立地に詳しい方教えてください。
**ここを買うなら低層の角部屋がコスパ高いね。その値段ならシティタワーやグランドメゾンとまだ張り合える。低層の採光は知らない。 15階までは全てビルビューで、ビルビュー抜けるとやたら高くなり、でも普通のタワーの中層階だからプレミアム払う人はまずいない。 ブログで二部屋評価されてるけど散々な部類だね。板マンで管理費平米あたり300円は高すぎでしょ。10年後には積立金と合わせて5万円ぐらいではないのかな。リセールはきつそうだな。http://mansion-madori.com/blog-entry-5267.html
*平成30年1月9日以降価格が上方修正されるようです。
*ここの管理費が平米280円 普通のタワーで200円。 同じ外廊下のジオツインは100円 ここ、エグエグビジネスやな。
*分譲開始から3か月で6割分譲済みらしいですが、売れていないと評価する方の売れていないというのはどのような意味か知りたいです。現在、いろいろとマンションを検討中ですが、分譲開始3か月で完売か完売目前というマンションは少ないような気がするのですが。
**3ヶ月で6割なら好調じゃないですか。 でも本当にそんなに売れてるんですかね。 別の方が管理費ぼったくりとか言ってますけど 管理費は売主の収益にならないですよ。
**外廊下、吹き付けでしょ？ ゲストルーム以外に何があるの？

==交通==
*歩いて梅田でも電車でどこ行くのも 便利です。会社が多いので8時台9時台は 朝の駅までの道が会社に行く人で物凄い事になります。タダでさえ狭い道 なのに通れません。飲み屋さんが多いのでまわりの道が 汚いです 朝は歩く時下見てふまないように しないとって感じです。
*グランドメゾンは福島6分、北ヤード開発地域入口まで3分 ローレルウエストは福島3分、北ヤード入口まで6分 立地は同点ですかね。
**北ヤード入り口6分？新駅までだと10分強でしょうか。グランドメゾンも同じく新駅まで7.8分というとこでしょうか？
***新駅のホームまではそのくらいですかね？ 西側に改札できるなら改札までは5,6分、恐らく西側の端にできる商業施設のところに地下入口ができるなら表記上は3,4分ということになりそうですね。 

==構造・建物==
[[File:ローレルタワー梅田ウエスト　エントランス.png|350px|thumb|ローレルタワー梅田ウエスト　エントランス|alt=ローレルタワー梅田ウエスト　エントランス]]
[[File:ローレルタワー梅田ウエスト　エントランスホール.png|350px|thumb|ローレルタワー梅田ウエスト　エントランスホール|alt=ローレルタワー梅田ウエスト　エントランスホール]]
*敷地面積 1,492.84㎡ 
*建築面積 691.84㎡ 
*建築延床面積 13,554.41㎡ 【眺望・採光】
*狭い土地にキチキチに建てる感じで、北側と西側にビルが迫ってて圧迫感がありそう。 道路を挟んで南側にも15階のマンションがあるし、全邸南向きと言っても中層階以上じゃないと景観抜けないですね。 
*このあたりは高層マンションや中層マンションがかなり建っているという事で日当たりを気にされる方は購入できないですね。 圧迫感もありますからどちらかというと利便を重視している方には住みやすいのかな。地上26階建てですから、できれば中層階以降の方が住みやすいという印象です。 
*このマンションのすぐ近くに 住んでいます。 キッチキチです本当に。囲まれ過ぎ
**梅田と名前がつくので、他も高層マンションだったり、敷地面積ギリギリに建てられていたりするのかと思います。距離感が郊外とは違いますね。
*このマンションと、野田に建つジオとで迷い中です こちらは立地が良いけど規模が小さいですね 
*ここは淀川花火大会が北側廊下から見えるのかと思いましたが、 グーグルマップで確認すると、北側にあるシティータワー西梅田と 丁度重なるので見えないみたいですね。 せっかくのタワーなのに残念です。。。 
*グランドメゾンのデメリットとしては、安いのはお見合い部屋、間取りは柱食い込みまくり、標準設備が貧弱くらいかな。 ただこっちも柱の食い込みは少ないけど田の字型の気の利かない間取り。 マンションなんて駅近ってだけでも十分アドバンテージになると思うけど。
*こんな囲まれ感のある場所で、背の低い外廊下20階で、鉄道と高速と高架の爆音が聞こえるのに、この値段出したら人生棒に振りかねないと思った。
<gallery>Image:ローレルタワー梅田ウエスト_現地様子.jpg|ローレルタワー梅田ウエスト_現地様子</gallery>
*東西南北全て壁です。静かそうですね。
<gallery>Image:ローレルタワー梅田ウエスト_周り.jpg|ローレルタワー梅田ウエスト_周り</gallery>
**シティタワー西梅田はここのせいで南東の眺望は壊滅か。北は新グランドメゾン、北東は完売済みグランドメゾンで眺望が潰れる。厳しそうだね。 ここもシティタワーから外廊下から中が丸見え、グレイスロワと賃貸からリビングが丸見え。そのまえに採光が厳しそうだ。
**どの写真を見ても近接したものしかでてこない。 周りがビルに囲まれており前の道路が一通で狭いから遠景がとれない。 つまり立地は良くない。駅に近いだけの賃貸向け立地。 視界が少し抜ける17階で80平米、7600万、坪当り310万とでている。 5%値上げで値上げして8000万、325万。誰が買うのか。 http://saitoshika-west.com/blog-entry-4595.html?sp

==共用施設==
*駐車場 54台（ｴﾚﾍﾞｰﾀｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞ）
*バイク置場 27台 
*駐輪場 268台
*タワーパーキングの台数が少なめなのも良いですね。 ここの立地ならこの台数でも埋まらないかもしれませんね。
*スカイラウンジとゲストルームはあるので、それなりの共用設備と言えるでしょう。維持費はある程度かかるのではないでしょうか。

==設備・仕様==
*世帯数が少ないので、エレベーターなどの管理維持費が高く付きそうですね 共用設備が少なそうだから、そうでもないかな？ 今タワマン暮らしですが、自分が使いもしない施設の維持に多額の費用が掛かるので、早く転居したいんです 結局ああいうのを使うのはごく一部の方だけなんですよね…
**ここの物件は134戸もあるので小規模とは言えないのではないのでしょうか？ ですので管理費や維持費はそれほど高くならないように思います。
*外廊下ですし、近鉄なので管理費が高過ぎることはないでしょう。
*ホームページ更新されましたね キッチンはトーヨーキッチンでしたね
*サッシ分厚すぎて騒音が逆に心配。 設備も安っぽい。
*トーヨーキッチンいれてるのに、最安のタンク付きトイレや変なリクシルのバスを入れてるのが謎だなあ。 ホームページに載ってないけど、まさかこんな高速と電車がうるさいところで防音サッシじゃないなんてことはないよね？T3必須だと重うけど。

==間取り==
*間取り 2LDK～4LDK
*専有面積59.00m2～112.15m2
*バルコニー面積 8.11㎡～15.58㎡
* DINKS、独身、賃貸派がメインなんだろうなぁ
**ホームページに載っている間取りを見るとファミリー向けなのではと思ってます。 出てる間取りは3つだけでしたが、全て70平米以上でしたよ。
*タワーマンションなのに、収納スペースが ウォークインクローゼットではなくて、納屋なのがちょっと驚きました。 無理におしゃれにする必要はないと思いますが 使いやすく、収納しやすい形になっているといいな思いました。 どんな風に仕上がるのか楽しみです。
**確かに2畳弱のスペースがあれば ウォークインクローゼットでも良かった筈(笑) こちらは開口部があり、風を通せるのかな？早く写真が出て欲しいです。
* Eタイプですが、収納の広さはもう少しほしかったですね。
*どの間取りも南向きで西日の影響がなさそうなところが気に入りました。 外廊下とのことなので、玄関側のお部屋への影響が気になるところです。 囲まれ感ある点は残念ですが、理想的な開口面だと思いました
*間取は中部屋で酷いのがありますが、北東と北西の角部屋は良い間取だと思います（北西は思いっきりお見合いですが）。
*小規模な板マン外廊下でこの団地並みの田の字間取りでは坪230ぐらいが妥当ではないだろうか。グランドメゾンはもう完売近いので、ハイソなシティタワーかリーゾナブルなローレルタワーの中古でいいでしょう。資産価値、買値、設備、間取りどれをとっても買う理由がないと思う。
<gallery>Image:ローレルタワー梅田ウエスト_Eタイプ間取り.jpg|ローレルタワー梅田ウエスト_Eタイプ間取り </gallery>
*階によっても雰囲気は違うかもしれませんが 住みたいなと思うプランは、角住戸で３ＬＤＫのＦタイプ。 各部屋が広くてすべてに窓がついていることは大きいです。 しいて言うなら、サービスバルコニーに出られる洋室は、 バルコニーをなくしてクローゼットが広くても良かったかもしれません。 階ごとの価格帯はどれくらい違うのかしら。
*間取り見たけど、 鰻の寝床みたいな間取りばかりで、 廊下もむだに長く、 窓のない部屋も多く、 極め付けは、風呂がリビングインというね。笑 これで四方をビルに囲まれ エレベーターが部屋にめり込んでて 外廊下で吹き付け壁で、丸見えなんでしょ？値上げするんだ。 そりゃ、見ものだな。

==買い物・食事==
*近くにある マックスバリューはあまり期待しない 方がいいです。 最初は前にあるシティータワーを みこして高級路線にしたオアシスだった でも全く流行らずイオンになり マックスバリューになった 買い忘れた調味料買う位と思う方が いいです。参考までに
*なにこれ。ワンエルやのに廊下が大部分占めてるし、板マンやのに北の寝室は窓がないし、洋室3.4とか物置やし。これで230万/坪で4300万の眺望ゼロの低層なんて誰が買うねんな。
<gallery>Image:ローレルタワー梅田ウエスト_間取り.jpg|ローレルタワー梅田ウエスト_間取り </gallery>
**窓のないエリアを居室と言えなかったんじゃなかった？ 普通は納戸表示だよね。 なにかの基準にあるはず。
***表示は洋室って書いとるね。表示はなんでもええけどどうみても窓はないね。 外廊下で寒気直撃で、窓がなく換気がとれないのに北側にクローゼットつけるなんてのもありえないな。結露で湿気るからそういうことはまともな施工ならしないからね。 寝室の隣にエレベーターホールって騒音対策はどうしてるんかな。
***窓がなくても採光条件が満たされていれば部屋として表示できますよ。 ここの洋室１は引き戸にしているのでリビングからの採光が条件を満たしているという事ですね。 開き戸だとサービスルームにするしかないので洋室２は開き戸・洋室１は引き戸にしています。
***リビングからの採光って、開き１枚であるはずがないな。 事業者の姿勢を疑うわ。
*まともな間取りがとれない物件だから、ルールに沿おうとすると変な間取りになるんだよ。 中住戸なのにエレベーターホールめり込ませてるし、スパンもかつかつ。 寝室のテレビは、表記上で部屋にするためにプライバシーが大事な寝室をわざわざ開き戸、しかもリビング直結にさせてる。普通は廊下が入り口で開き戸だろ。実より名をとってる。納戸で寝てくださいといいづらいだけの話。 リビングは寝室の入り口確保のせいで、二畳ほどデッドスペースになってる。3.4畳の洋室で何もできない。ただの物置。なのに、ウォールドアじゃなくて開き戸にしてるからリビングは実質8畳ぐらいにしかならない。 これじゃら、賃貸に出すにも厳しすぎ。まともなマンションなら廊下は三分の一にできる。廊下に莫大な金額払うなんて馬鹿馬鹿しい。利回りも悪くなる。生活イメージもわかない。
**間仕切り壁の半分以上の幅の引き違い戸があれば２室での採光が可能だよ。
*Fタイプの間取りは2畳大の納戸にも開口部があり、換気ができて良さそうです。 各居室の収納が少ないので、この納戸がウォークインクローゼット代わりに なるのかも？ 投資物件としては良いとの事ですが、賃貸に出される方が多くなるのでしょうか。 こちらの間取りは2LDKからですが、賃貸の需要はありそうですか？

==育児・教育==
*魅力は利便性と小学校の学区が福島で いちにの所それオンリーだと思います
*子供が小さい頃はユニバが 公園がわりでした。
**贅沢すぎます。 年間パス、12回分割があって、月々大人2061円とか。子供は1518円。これなら払えそうかな。大人2万、子供15000円ほどなので、うちは大人2人で4万、子供2人で3万。7万かかります。保育料と考えるといいのかな。
***子供が今小学校五年生なので 幼稚園に入るまではそうしてました あのころは分割で年パスは買えなかったけど年パス買って電車一本でいけて けして贅沢ではないですよ 子供の乗り物も少なかった 時代だったけど でもキティーに会えてメリーゴーランド に乗れて中を散歩してるだけで 楽しんでました。

==周辺環境・治安==
*地域・地区：商業地域・準防火地域
<gallery>Image:現地案内図 梅田 170324.jpg|現地案内図</gallery>
*近所に住んでます。 電車の音は環状線は当たり前だけど 気になりません。 JR神戸線の音が少し気になると 思います。 夜はこのマンションの前の道 酔っ払った人の大きな声がほぼ 毎日のように聞こえます。
*電車の音が気になるという意見もありますから、外廊下ではなくて内廊下のほうが騒音対策としてはいい気がします。 広めの３LDKや４LDKが揃っているので家族で住まれる方が多くなりそうなら 小さいお子さんがいらっしゃるご家庭は特に、騒音に対して気になる部分なのかな〰
**駅近ってそうゆうものでしょう。 騒音対策のガラスとかいれてる でしょ。
*全室南向きを売りにはしてますが、低層階は道路向かいにマンションもあるし、 そもそも南面には電車も通ってますので騒音がどの程度か気になります。 南側道路向かいマンションは防音ガラスでも騒音が気になるとの事で、 引越される方もいると聞いたことがあります。 あの線路は結構頻繁に電車が通るので気になりだしたら苦痛かもしれませんね。
*一番の難点は環状線に向けてベランダがあること。騒音と鉄粉は酷いはず。
**駅近＆南向きのメリットと、電車＆飲み屋街の騒音デメリットをどう考えるかによります。それも含めて価格、間取りの詳細が気になるところです。
*便利ではあるがファミリー層には微妙な立地
*梅北二期でできる公園の中心部にはこちらの方が近い。 公園を突き抜けてグランフロントにも行けるだろうし、梅北二期開発の恩恵は大きいと思います。
**どうみてももろ福島としてのマンションなので梅北の効果は薄いでしょう。
*注目度高いですね。 福島駅からは一番近いタワマンとなりそうです。 今この辺りに賃貸で借りてますが、住むには本当に便利な場所です。

==周辺施設==

==その他==

==掲示板==
*[　]

osaka/614767/9

osaka/614767/10-386
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