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レーベン金沢 WESFORT

Name: レーベン金沢 WESFORT
Brand: 株式会社タカラレーベン
Rating: 4.375 (24 reviews)
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==物件概要==
[[File:レーベン金沢 WESFORT　外観完成予想CG.png|350px|thumb|レーベン金沢 WESFORT　外観完成予想CG|alt=レーベン金沢 WESFORT　外観完成予想CG]]
*所在地：[[石川県]][[金沢市]]駅西本町1丁目519、520（地番）
*交通：
#[[北陸新幹線]] 「金沢」駅 徒歩14分  
#[[北陸本線]] 「金沢」駅 徒歩14分  
#[[IRいしかわ鉄道線]] 「金沢」駅 徒歩14分  
#北陸鉄道[[浅野川線]] 「北鉄金沢」駅 徒歩17分
*総戸数：53戸（他、管理事務室1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上8階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2021年11月
*売主：株式会社タカラレーベン
*施工：村中建設株式会社
*管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

==価格・コスト・販売時状況==
*来年10月竣工とは早い。価格抑え目でさっと売り切りたい感じですかね。MidTowwrの中古も捌けてるから需要はあるのかな。
**当初予定では、「2020年 9月 1日　着工、2021年11月30日　完了」だったのが、実際に本格着工したのは10月に入ってからで、「完成も1ヶ月延びるのかな？」と思ったら竣工は逆に1ヶ月前倒しで、ちょっと不思議な気もするのですけどね。レーベンとしては予定になかった棚ぼたの物件ですし、さっさと売って富山の方を再開したいんじゃないですかね。価格に関しては抑えられる可能性はありますね。土地はプレサンスから仕入れていますが、事情を考えれば安めに売買したのではと考えられます。設計・建築もプレサンスの計画をほぼそのまま流用しています。開発計画も込みで買い取ったのか、それとも土地だけ買って設計は同じ建築会社に別途発注したのか？もし、別途発注でプレサンスの設計を使い回したのであれば、設計費用は大幅に安く抑えられているはずですよね。
*大手門の旧NHK跡地に高級路線のザ・レーベンをもう一棟建てるそうで。そっちが来年以降着工みたいなのでこっちはもう年内売り切るつもりかも知れませんね。後発に高級路線あってスピード感持って売りそうとなるとおいくらで出してくるか益々気になります。
**10月下旬竣工予定ですが、年内完売は無理でしょう。もう1年かけて来年中に完売できれば上出来かなぁくらいだろうと思います。NHK 跡地の方も、今からコンセプトを固めて設計に入るわけですから、実際に建つのは 2, 3年後とかでしょう。また、1棟ずつ売り切る必要はなく、金沢城大手門と MID WEST TOWER のときのような並行販売も可能ですし。
*資料が届いた。デザイナーズレジデンスとなってるけどこのカラフルな手摺になるのかしら？若いファミリーターゲットぽい。設備は標準的なレーベン仕様、床暖房ないかも、共用部にプライベートオフィスというワークスペースがあるみたい。
**SUUMO やこのサイトからリンクしてる Yahoo! の物件イラストが外観完成予想図に替わってるけど、バルコニーのガラスは普通に地味な色ですね。
*モデルルーム見て
**【良かったとこ】
***バルコニー側のデザインは凝ってる。手摺ガラスもスモークのを3種使い分けてる。
***タイヤ置き場と別に住戸前にTRがある（ただし専有面積に含む）
***マイクロバブルバス、ジェットバス、ミラブルヘッド、浴室テレビが標準（ジェットは音うるさかった）
***水が全部浄活水（フィルターが年2万円かかる）
***フローリングが傷つきにくいちょっといいやつ
***リビング横間仕切りになってた（モデルは取り払ってて扉の仕様不明）
***モデル見学前に標準設備見せてくれる
**【悪かったとこ】
***リビングサッシ低く3方下り天井きつめ
***標準セレクトがカラーくらいしか選べない（キッチン、浴槽形状も決まってる）
***床暖房なし、トイレ古いタイプ
***裏の宗教施設と近すぎる。パチンコ屋もある。
***ワーキングスペースはラウンジ潰して作ったと思われるが狭い。カウンターに2席と小テーブルに1席しかない。通路との仕切りガラスで丸見え。使えそうにない。
****西側エントランスの方にゴミ置き場とタワーパーキングとエレベーターあるためC1C2が人気になりそう。でも広さ違えど間取り同じようなのしかないし、眺望も日当たりも差なさそうなので買うならとにかく価格安いとこでいい気がする。
*****全部浄活水「たからの水」は、年2万円のフィルター交換を拒否すれば、2,3年で強制撤去してくれるみたいよ。ワーキングスペースは、やはりエントランスホールの一部を転用してるのですね。バルコニー側のデザインがオシャレでも、戸建て列とお見合いになってるので、大通りからはデザインはあまり見えないのではないかしら？　知らんけど。板状マンションなので、5階以上ならば横列で眺望や陽当たりの差はないでしょうね。4階から下は直ぐ近くに低層ビルがあるので差が出そうですが。
*第二期の最安が3,400万円台。第一期の一階が約4,000万円だったのに、どうしてこんなに安いんだろ？
**1期の3968と2期の3400どっちもこの物件で一番小さい71.28平米のB。広さより玄関真ん前にエレベーターあるからその分ちょっと他より安いんでしょうね。3400はパンダ部屋ですね。1階がタイヤ置き場だから2階にしてはかなりお得かも。
***パンダ部屋の「3,400万円台」は実際には 3,498万円かせいぜい 3,480万円で、「第2期以降」は実際には最終期（第4期）で、抽選は高倍率で「当たればラッキー！」とかになるんだろうけど細かいことはまあいいか。
*公式ページのイラストが替わったけど、南西向きだからリビングに朝日が当たることはあり得ないし、1, 2階はすぐ目の前の戸建ての陰に隠れるはずなのに見えてるし、完成予想図って結構いい加減なものなのね。


【第1期登録物件概要】
*販売戸数 ／ 23戸
*販売価格 ／ 3,968万円～5,347万円
*最多価格帯 ／ 4,200万円台・4,300万円台（各4戸）
*間取り ／ 2LDK+S～4LDK
*住居専有面積 ／ 71.28m2～82.51m2（トランクルーム面積含む）
*バルコニー面積 ／ 11.34m2～12.06m2
*管理費(月額) ／ 18,000円～20,800円
*修繕積立金(月額) ／ 5,700円～6,600円
*修繕積立基金(引渡時一括) ／ 427,700円～495,100円
*管理組合設立準備金(引渡時一括) ／ 18,000円～20,800円
*インターネット使用料（月額） ／ 1,936円（税込）
*町内会費（月額） ／ 300円



==交通==
*公共交通機関については、マンションの真ん前にバス停がありますが、1日6本程度しか通らないので使い物になりません。50m道路側の路線は金沢駅を通りますが、マンションから距離がありますし、しかもちょうどバス停の狭間に位置しているので、やはり使えません。金石街道の路線は金沢駅を通りません（直ぐ横を素通り）が、武蔵ヶ辻－香林坊－片町を通り本数も多いので、街に出るのには便利だと思います。



==構造・建物==
*敷地面積：1,462.63m2
*建築面積：911.44m2
*建築延床面積：5,691.65m2
*現地では、基礎工事と1F床スラブが終わり、1F柱の鉄筋が立ち始めて建物の位置や大きさをイメージし易くなってた。感想としては、
**南西側の戸建て列との間が想像以上に広い。ただ、最終的には柱の外側にバルコニーが張り出すはずなので、適度な距離になる？（戸建てとお見合い状態になるのは変わらないけど。）
**北東側の駐車場，メインエントランス？前の空間が想像以上に狭くなりそう。タワーパーキングは 2基が縦並びになるはずなので、夕方など入庫待ちのクルマが道路にはみ出すことになるかも？
*Googleの広告に「間取りプランは 7通り」と書いてあったので、「あれ？ 8階建て 53戸なら、間取りプランは 8通り以上になるはずでは？」と思って公式サイトの外観イラストを確認してみました。外観イラストにはエレベーターや階段の縦ラインが描かれていないので、これはバルコニー側の図だということが分かります。よく見ると戸境の隔壁も描き込まれているのですが、8階から2階まで全て 7戸しかありません。7戸 × 7階 = 49戸で、残り 4戸はどこにあるのだろう？ と思って 1階部分を見ると、確かに右側から 4戸分にはバルコニーらしき線が描かれています。ということは、エントランスなど共用部は 3戸分のスパンになり、その中にエントランスホール，メールコーナー，管理人室，タイヤ置き場などを配置することになるので、パーティールールの類いはなさそうですね。（この規模だと、各階にトランクルームは作らないでしょうから。）また、1階住戸部分と重なって描かれている横ラインは自転車置き場でしょうか？そうだとすると、1階住戸はバルコニーの直ぐ外側を自転車が往来することになるので、落ち着かないかもしれませんね。
**一部違うな。公式サイトには、全戸分のトランクルームとタイヤ置き場があると書いてある。各階にトランクルームがあり、1階にタイヤ置き場があるのでしょ。配置は、
**道路側住戸下が風防室，管理人室，メールコーナー
**2つ目住戸下がエントランスホールで、エレベーターと階段あり
**3つ目住戸下がタイヤ置き場で、メインエントランスを通らずに出入りできる扉あり
**4つ目からが通常の住戸
***という感じかしらね？
*現場を見てきたけど、1階の型枠が仮囲いのすぐ内側に見えていた。開発計画の敷地配置図でセットバックがなさそうなのは分かってたけど、あの位置で 8階まで伸びると、歩道を通るときにかなり圧迫感がありそう。バルコニー側も隣の戸建て列との間はあまり距離がないように感じた。
*道路側 2戸分の 1階に平置き駐車場があり、3戸目はおそらくタイヤ置き場、4戸目からは住戸なので、共用ワークスペース，エントランスホールなどにどの程度の面積を割り当てているのか、ちょっと疑問に感じました。
*外観完成予想図をよく見ると、1階バルコニーは当然コンクリートの上に曇りガラスで完全防御ですが、戸建て列とお見合いになる 2階はスモークガラスで、3階以上がほぼ無色のようですね。ただし、両端の角住戸はバルコニー手摺りの外側に更に目隠し柵が付く（道路側は 2階から。奥側は 5階以上）ようなので、リビングから外の景色を見づらいかもしれませんが。
*モデルルーム行きましたが、天井の低さが気になりました。マンションはそんなものなんでしょうか。
**天井高は2400くらいですかね。貰った立面図高さ全部消してあって分からないですが、リビングサッシは確実に2000なかった。廊下側も西側の窓もちっさかった。リビング3方向ガッツリ下り天井あって狭く感じる。
***マンションに限らず、10階建てまでのビルの 1階当たりの高さ（階高）は大抵どこも同じく 3m です。その 3m の中で床のコンクリート（スラブ）厚さや二重床・二重天井，小梁の有無によって天井高に差が出ます。


==共用施設==
*駐車場：54台（タワーパーキング48台、平置6台（車椅子使用者優先駐車場1台分含む））
**平置駐車場 6台がどこになるのか、今更ながら疑問が出てきた。タワーパーキング前の車路横に停められるスペースを確保できるのかしら？敷地配置図をよく見ると、バルコニー側の奥に縦列駐車っぽい矩形が 6個描かれてるけど、まさかそんなわけがないし。
***駐車場は2台は難しそうですね。周辺に月極があればよいのですが。
****残念ながら、月極駐車場は少し離れた場所に2つだけのようですね。（更に離れればもう少し増えますが。）裏技として、パチンコ店の駐車場に停めて、時々駐車場代相当額を払いに行く手もあるとかないとか。
*駐輪場：73台（ラック式18台、平置式55台（内、3人乗用5台））
*バイク置場：3台
*ミニバイク置場：3台
*タイヤ置場：54区画（普通乗用車用30区画、RV車用24区画）


==設備・仕様==
*PLAN F の浴室が 1618 である点は好いですね。1418 だと、肩まで浸かると脚を伸ばせず湯面から膝が出るか、がに股で脚を折り畳まないといけないのが辛い。（これは身長に依存する話だけど。）


==間取り==
*年明けくらいには間取りなどの情報も公開されるだろうけど、MID WEST TOWER と比較して専有面積はやや広く、バルコニー面積は逆に狭くなっている。住戸のスパンが短いのか、あるいはバルコニーの奥行きが狭いのか？もし、スパンが短いのであれば、洋室の幅も狭いと推測される。また、サービス バルコニーが記載されていないので、角住戸も端まで廊下が延びているのかもしれない？（廊下を伸ばすメリットはないし、平面図では全体が凹型になっていたので、角住戸にはサービス バルコニーが当然あるものと思ってた。）
*横 7戸の板状で角住戸が PLAN F なので、C1 と鏡像の C2 もあるのね。廊下側の柱/壁に描かれている隣戸の壁位置を見ると、間取りプランによって奥行きが少しずつ異なるらしい。PLAN B と C1 との間にエレベーターホールがあって、E と F との間に階段があるのかな？ワイドリビング (C1, F) の座敷牢部屋のキッチン側が全て壁になっていて、引き戸を全開にしても部屋として残ってしまうのは良くないわね。このタイプの部屋はキッチン側も引き戸になっていれば、
**子供の遊び場として利用した場合、引き戸を全開にすればキッチンにいても子供の様子が分かる。
**リビングの奥行きがないので引き戸を閉めてしまうと非常に狭く感じるが、全開にすればリビングが拡張されて圧迫感がなくなる。
***という利点があるのに。
****PLAN F の妻側の窓が小さいか斜めに配置されてるのは、裏手の宗教施設とお見合いにならないように配慮なのかしら？
*共用廊下に各戸TRあるのはよい。玄関前アルコープなし凹み少なく分譲感薄い。角の一番広いFが柱の食い込みなどで不整形部屋多く使いにくそう。折角の角なのにLDが１面採光な上4枚窓の2枚FIXじゃしょぼい。これなら眺望分からないけど中住戸のCとかのが良さそうと思った。
**概ね同意。PLAN F リビングの妻側窓なしと FIXサッシは言われるまで気付かなかった。眺望に関しては、周りのビルとの関係もあるから一概には言えないけど、方角的にはバルコニーから街の灯りは見えず、戸建ての低層住宅が地平線の彼方まで続いているのが見えるはず。唯一、PLAN F の妻側からなら街が見えるはずだけど、リビングに窓がないのは残念。4枚サッシは全開にしても 2枚分のガラスは残ってしまうし、実際に開閉するのは中央側だけだろうから、両端が FIX でも実用上は支障ない気がする。ただ、C1 は 4枚可動なのに F はなぜ FIX にしたのかは謎。コストカットなのかしら？
*現地を見てきたけど、奥側角住戸 PLAN F に妻側窓を作れない理由が理解できたわ。廊下側の足場が敷地ぎりぎりに設置されていて、裏側の宗教施設も敷地ぎりぎりに建っている。建物同士は平行ではなくリビング側のバルコニーはそれなりに離れてるだろうけど、廊下側のサービスバルコニーは多分 1メートルくらいしか離れてないと思う。下手に窓を付けたら、本当に室内が丸見えになってしまうわ。
*アルコープに関しては、個人的にはやや否定的。生活する上ではデッドスペースでしかないし、その分を専有部分に組み入れて部屋を広くして欲しいと思ってしまう。（完全なアウトフレームの場合を除く。）リセールする際に、分譲感があって少し高く売れるのかもしれないけど、その辺りは買い手の感覚や予備知識にも依存するので何とも言えないでしょう。


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#マックスバリュ金沢駅西本町店　（約880m）
#カジマート 北安江店　（約940m）
#クロスゲート金沢　（約1,200m）
#金沢フォーラス　（約1,840m／車約3分）

*たまたま金沢駅西口から金石街道に出て現地の近くを通る用事があって気付いたけど、途中にコンビニが1軒もないのね。以前は西口から金石街道に行く途中にファミマがあったけど、いつの間にかなくなったらしい。金石街道沿いには、若宮まで行けばローソンとセブンイレブンがあるけど、その途中には何もない。50m道路側から行けば（こっちの方が少し近い）、途中にセブンイレブンがあって曲がり角にはファミマがあるけど、距離的にちょっと近いとは言い難い。地図で見ると、現地はどのコンビニからも同じくらい離れてる空白地帯のようになってるっぽい。生活するのにコンビニが必須ってわけじゃないけど、近くにコンビニすらないというのはちょっと不便な気がするのだが。
*皆さん買い物は市場に行かれることが多いのでしょうか？今このあたりに住んでいないからあれなんですけど駅の向こう側の方がスーパーとかは多いのでしょうかね？
**近江町市場は、今では「市民の台所」ではなく観光客相手になっているので、地元民はごく近所の人しか行っていないと思います。この物件周辺だと、金石街道沿いのイオン，諸江のアルプラザ，その手前のカジマート，駅ビルあんと，CROSS GATE 1階とか、駅の東側だと、ライブ1 地下のマルエーミニ，少し離れてマルエー彦三店とかでしょうかね。いずれも自転車かクルマが必要な距離ですが。どうせクルマを出すのなら、もう少し走って値段が安く鮮度のよい郊外のスーパーに行く人もいますし。少なくとも、駅の東側に行ってもやはり手頃なスーパーは少ないです。ここだけでなく、東側の新築マンション、今だとプレミスト橋場町と香林坊のプレサンス，シエリア、もう少し経つとジオ近江町？とブリリア本町？の情報も出るかと思いますが、それらの公式ページのロケーション情報なども参考にすると分かるかと思います。
***一番近いのはマルエー元菊でしょうか。次に近く食材がいいのはカジマート桜田です。どちらも車で数分です。
****営業さん曰くイオンタウンが一番近いそう。でも歩いていくには辛い距離。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#正美保育園　（約600m）
#市立戸板小学校　（約1,550m）
#市立長田中学校　（約1,150m）
*このあたりに幼稚園・保育園・こども園と複数の施設があるってのはわかったんですけど入園倍率とかってどんな感じなのでしょうか？あまり無知で申し訳ないのですが、こども園って幼稚園と保育園が合わさったような施設？なんですよね？？やっぱみんなこども園に集中しちゃうんでしょうか？
**こども園は幼保一体化の施設です。大体の子というかほとんどみんな小学校上がって暫くしたらひらがな書けるようになるみたいに小学校上がるくらいまでは教育に差はあんまりないんじゃないかぁって思いたいんですけどどうなんでしょう。私は幼稚園だったのですが勉強とかかなったな。


==周辺環境・治安==
*用途地域：近隣商業地域、準工業地域
*立地もそれなりにバランスが取れているのではないでしょうか。香林坊・片町，武蔵ヶ辻よりも土地は安いですし、かといって西金沢のような郊外でもない。金沢駅まで歩けない距離でもない。（実際は、金沢駅に行こうと思ったら歩くしかないのですが。）
*この辺は住み心地どうでしょう？
**病院は整形や内科がありますね。あと歯医者もあるので一通りって感じはしますが…。いずれも小さいクリニックです。
*買い物は歩いていくのはちょっと大変かもしれませんね。車があればカジマートとかちょっとはなれますがイオンなどあります。病院は総合病院は県立中央病院がありますが、やはり車があればなんです。バスを使うなら50メートル道路沿いのマンションがいいような気がします。
**残念ながら直感に反して、バスを使うなら 50m道路よりも金石街道の方が圧倒的に本数は多いです。具体的には、香林坊に行くバスを Yahoo! 乗換案内で検索すると、金石街道は平均 20分待ちに対して 50m道路は平均 45分待ちですし、体感としては金石街道は 10分から 15分待ちで 50m道路は 1時間待ちくらいの違いがあります。ただし、金石街道のバスは金沢駅を通らないので、列車に乗る場合は駅まで歩くしかありません。なお、WESFORT の真ん前に 駅西本町 のバス停がありますが、1日に 6本程度しか通らないので使い物になりません。
*駅まで、なんとか徒歩圏内なのがいいところ。買い物や教育、住環境など、あとは中途半端な気がする。中途半端というのは、ダメという意味でなく、悪くはないという意味で。。価格がプレミスト西金沢ぐらいならちょうどだと思うけど。。駅西は高くなりましたね。
**駅まで行って何をするのですか？駅からどこに行くのですか？金沢市民の生活は、まずクルマ！　行き先に駐車場がなければバスかタクシー　電車？ 年に1回も使わないかも？　というくらい、駅近には意味がありません。最近は駅の周辺に商業施設もできていますが、それらも毎週行くような場所ではないでしょう。私なら、賃貸で数年以内に引っ越すつもりなら住んでもよい（悪くはない）けど、分譲で一生住みたいような立地ではないですね。分譲では数年後に中古で売却しようとしても売れないでしょうし。
***この近くにあるレーベンMID Towerの中古が3件くらい売れてたので価格とのバランスでは需要ありそうですけどね。70平米3LDK4000万が壁で売れてる気がするけど新築でそれはもう厳しいんでしょうね。個人的には高速で県外移動があるのと中央市場近いので悪くないなと思いましたが、駅までの道のりがビルばかりでつまらないのが残念。
****その MID WEST TOWER も新築未入居を 300万円から 500万円ほど値下げして 1年あまり掛けて、やっと売れてる状況ですからねぇ。この WESFORT も立地は悪くない（良くもない）ので安ければ売れるかもしれませんが、現時点の値付けでは到底無理でしょうね。要するに価格とのバランスが悪すぎると。確かに、金石街道の街並みは見ていても面白みはないと思います。
*この辺りは海鮮も美味しいし、香林坊の方は神戸とまではいかないけど結構おしゃれな感じの街並みもあるのでいいですね
*この辺りは日本海側なので寒さに関しては覚悟しておりますが冬の積雪量などはどのような感じなのでしょうか。
**近年は年によって変動幅が大きいので答えづらいのですが、体感で大体 10cm から 50cm の間くらいでしょうかね。
**今年は大雪で 50cm ほど積もり、裏通りでは 1週間ほど残っていました。
**昨年は全く降りませんでした。
**数年前は豪雪で 1m かそれ以上積もりました。
**例年は 5cm から 10cm ほど積もり、2, 3日で消えることが多いです。
***ただ、歩道に 10cm 以上積もっても直ぐに雪掻きするか踏み固められて圧雪になるので、歩行の支障になることは少ないです。特にこの物件は大通りに面しており歩道が広いので、積雪を気にする必要はあまりないだろうと思います。


==周辺施設==
*'''公園・公共施設'''
#駅西第4児童公園　（約480m）
#駅西中央公園　（約670m）
#金沢城公園　（約2,830m／車約5分）
石川県庁　（約2,080m／車約4分）

*'''医療施設'''
#金沢西病院　（約1,400m／車約3分）

*'''金融機関・郵便局'''
金沢中橋郵便局　（約690m）

*'''その他 施設'''
#イオンシネマ金沢フォーラス　（約1,840m／車約3分）。

*


==その他==
*

==掲示板==
*

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