レ・ジェイド世田谷砧

2016年12月25日 (日) 14:10時点における版

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区砧3丁目183-61、62、75（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「祖師ケ谷大蔵」駅 徒歩15分
2. 小田急小田原線 「成城学園前」駅 バス8分 「成育医療研究センター前」バス停から 徒歩3分
3. 東急田園都市線 「二子玉川」駅 バス21分 「成育医療研究センター前」バス停から 徒歩3分

• 総戸数：25戸（他に店舗1戸、管理室1戸）
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年07月中旬
• 売主：株式会社日本エスコン
• 施工：奈良建設
• 管理：エスコンプロパティ、大京アステージ
• 公式URL：http://sumai.es-conjapan.co.jp/kinuta25/

価格・コスト・販売時状況

• 価格 3,198万円～6,388万円
• 好調な様子ですね。１期申込完売だそうです。 価格は1LDK3400万円、2LDK4900万円、3LDK6300万円。 広いほど値段は高くなりますが、カフェ・コンシェルジュサービスや2LDKや3LDKは角住戸、内廊下です。2LDKは一番広いのが66.85㎡。2LDKは73.06㎡。値段の差があるなら2LDKにするのもひとつかなと感じました。
• この場所で１LDKは需要ってどうなんだろう。DINKSや単身者が借りたいっていうとするならば、駅まですごく近ければならないですが ここの場合はむしろ駅は遠いですものね。どういう人をターゲットとしているのだろう。安いは安いけれど。
• 1LDKの間取りが残っているみたいですが、交通面を考えるとサラリーマンの単身者だと、なかなか難しい立地かもしれませんね。 カフェができるとの話もありますが、そういった点ではおしゃれな物件ですね。

交通

• 駅からは遠いかなと思いましたが、バス便が充実していますからアクセスはよさそうです。
• 駅までの距離はまあ…という感じもしますし、自転車等の手段を使えばそこまで負担ではないかな。

構造・建物

• 敷地面積 740.33㎡
• 建築面積 551.08㎡
• 建築延床面積 1,997.50㎡
• 外観もマンションマンションしていない感じででも内廊下など配慮もありますね。カフェも週末の朝食など利用したいなと。
• 内廊下設計だし、なにしろ直接基礎ということで、地盤が良いのはとても好感が持てる方が多いのではないでしょうか。

共用施設

• 駐車場 4台（小型駐車場1台含む）※月額使用料：20,000～22,000円
• 自転車置場 29台※月額使用料：100～500円
• バイク置場 1台※月額使用料：1,000円

【カフェコンシェルジュ】

• カフェは人気のカフェが入るみたいですし、メリットはあってもデメリットは思い当たりません。
  • カフェのテナント料から得られる収益を見込んで、新築時の管理費が設定されているとしたら、撤退した場合に管理費の上がるリスクがあると思われる。管理組合がスタートしたら、デベは建物の不具合以外の責任はとってくれないので、購入前にデベ担当者から管理費の収支計画見せてもらった方がいいよ。
    • なるほど。

例えば15年位経ってカフェがなくなるとして、他の業態でもいいなら普通に店舗を貸して、コンシェルジェ業務がなくても午前だけ清掃その他をやってくれる管理人を雇うとかでもいいかもしれませんね。テナント代がどれ位管理組合に入るかも重要になってきそうですね。

• こういったマンションに入っているカフェは業務委託で行っているのでしょうか。 その場合売れ行きが悪い場合は閉店する可能性が出てくるということですよね。 店舗ではないのである程度で管理費で賄うことになるでしょうから赤字になった場合は 管理組合で話し合いが行われるのではないでしょうか。 カフェは営業時間が決まっているでしょうから共働き世帯ならあまり必要ない施設だとは思います。
• 辺りは商売が厳しいエリアだからカフェも中々難しいと予想

この土地自体、オオクラストア→マックと立ち行かない結果のマンションなのだから

• Cafe Apartment183はマンション住人だけでなく一般にもオープンするカフェなのですね。 営業時間は7時から23時までと長い時間開いていますし、子育て中の奥様だけでなく 共稼ぎ世帯が朝食や夕食に利用する事もできそうです。 メニューはぐるなびに掲載されていましたが、全ておいしそうでした。

設備・仕様

• ＨＰのキッチンカウンターはオプションなのかしらとてもナチュラルでおしゃれなしつらえですね。真似したくなりました。キッチンバルコニーもあるプランはいいなと思います。北向きの部屋は冬とか寒くないかしら。
  • ナチュラルなキッチンカウンターというのは、 多分、横長のテーブルをキッチンの腰壁にくっつけて配置してあるだけではないでしょうか？ 他社さんのように、モデルルームがオプション満載と言う感じではないので 分かりやすいのかな？とてもシンプルです。

間取り

• 間取り 1LDK～3LDK

専有面積 39.87m2～73.30m2

• バルコニー面積 2.80㎡～12.04㎡
• 1LDKの物件は、玄関入ってすぐにキッチンで、なんとなくどうなんだろう？というのはあります。広さも40㎡欠けます。ただ、こういうあまり広くない物件の場合って浴槽がすごく小さくなる場合が大きいのですが、ここの場合は1416あるので一応、配慮があるというふうに見ていいのですよね。 せっかく分譲なのに浴槽が狭いとがっかりだからこれでいいのかも。
• ３LDKもなんだか独特な感じ。 リビングが真ん中にあって、リビングインじゃないと居室には行けない、と。 子供がいる人はそういうのが良かったりするのでしょうか。

買い物・食事

• ここは駅までの距離もそうですが往復ルートにコンビニしかないのが キツイかなあ。まいばすけっとも少し離れてますし。
• ウルトラマン商店街というのはどんな感じなんでしょう？夜遅くまでやってますか？

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域・地区 第1種低層住居専用地域、近隣商業地域、防火地域、準防火地域
• この立地は世田谷通りにも近いので静かとは言い難いのでは？

周辺施設

• 緑豊かな公園が２つあるので、静かで子育て環境もよさそうですし、 子供をあそばせる場所があるのはポイントが高いですね。

その他

掲示板

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