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ルフォン上野公園ザ・レジデンス

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==物件概要==
[[File:ルフォン上野公園 ザ・レジデンス　外観完成予想CG.png|300px|thumb|ルフォン上野公園 ザ・レジデンス　外観完成予想CG|alt=ルフォン上野公園 ザ・レジデンス　外観完成予想CG]]
*所在地：[[東京都]][[台東区]]根岸一丁目1-7他（地番）
*交通：
#[[山手線]] 「鶯谷」駅 徒歩3分  
#[[山手線]] 「上野」駅 徒歩9分  
#[[京浜東北線]] 「鶯谷」駅 徒歩3分  
#[[東北本線]] 「上野」駅 徒歩9分  
#[[京浜東北線]] 「上野」駅 徒歩9分  
#東京メトロ[[日比谷線]] 「入谷」駅 徒歩5分
*総戸数：99戸 （うち、事業協力者住戸10戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2022年01月
*売主：株式会社サンケイビル
*施工：株式会社森組
*管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

==価格・コスト・販売時状況==
*値段はどれくらいかな。坪300後半ぐらい？根岸でも鶯谷（これはないか）でもなく、上野公園というネーミングがいい。
**リビオレゾン上野入谷が365万、ここはもっと低い？立場はリビオの方が静かでもっと住宅地らしい、ここも便利だけど裏側の線路、多すぎる
*電車の音さえ良ければ、割と良い物件ですね。鶯谷だけど、安くない予感
**リビオレゾンとは立地、利便性が違うような。線路脇をどう評価するか。以前線路向こうのプレシス上野公園というのを検討したが、線路脇という以外はいいと思った。鶯谷3分、そこからすぐに上野公園に入れるのは魅力的。サンケイビルだからおそらく安くはない。
*サンケイビルのマンションは評判どうですか？ルフォンというマンション名もあまり見た記憶がないので、
**よくも悪くもない中堅デベの１社
***そもそもはプラウドあたりのハイブランド路線に目をつけたフジサンケイグループが始めたマンションブランド。初めはブランドエリアに高級低層マンション、というコンセプトだったが、リーマンでかなり痛い目に会って普通のマンションばかりになったね。
****サンケイビルはブランド力がやや落ちるかわりに、デザイン面や内装設備の仕様を良くしている感じですね。たまに、なんじゃこの間取り、ってのがありますけど。入谷駅近辺なら、根岸三丁目、入谷ザレジデンスに続く物件になりすね。
*最近はやりの無駄な共有設備もないので、必要以上に人と関わらなくても良さそうなのもいいなと思いました。
*上野公園永久眺望っていうのが評価大。緊急事態宣言でマンションギャラリーも閉めるとしたら、価格、安くならないかな。株価が高いから、それはないか。
**確かに。線路地帯には今後も何も建たないだろうからね。
*明日から事前案内会ですね。伺えた方是非とも共有お願いいたします既に、今週末はいっぱいでした。。
**【3LDK】71.71平米→8900万から、66.31平米→7900万からでした
***高い！撃沈です。もう少しグロスが安いものはありませんか。
****2LDKだと5900万からでした
*****2LDK 坪360万から、3LDK 390万から　という感じか。そんなもんかね。
*２LDK５９００万円～　と広告出せたら確かにいろいろ釣れそう。でも、線路側の2階でしょうか。。2階のほうが3階とか4階よりは静かな気がします。ただ、線路と反対側も大きな道路なのでそこまで差は出ないのかな。道路は広いが大きな車は通らないところなのでしずかだと思いますが。。
**２LDK5900万円台は53平米台の道路側、一番左下の2階でした。54平米の間取りは道路から見て右側で4階6200万円台でした。線路側で無いので、夜は静かそうです。今のところ日当たりも午前中はあるみたい。線路側は全て１LDK、２LDKは道路側の低層階、３LDKは道路側の高層階だけでした。間取りも効率良いですし、仕様もなかなか良かったです。管理費はわからないですが、ディスポーザーも無く戸数も多いので、これで程よい金額でしたら、特に懸念点は無いと思うので、抽選になる部屋も出てきそうですね。
*高層階と低層階の価格差、ありそうですね。パンダ部屋とか？
*1LDKの価格ご存知の方ぜひ教えて下さい！
*2月下旬販売予定ですが現段階で販売価格、管理費、修繕積立金なども未定のようです。これらの費用についてはエントリーされた方の限定情報で確認可能になっていますか？このような情報は販売直前ギリギリに発表されるんでしょうか。
*ここは30平米台か、５０平米台か、どちらかしかないのが残念。５０平米台だと７０００万円だし、３０平米台だと狭すぎる。４０平米台があれば・・・。
**50平米台7000万円の部屋なんてありました？５９００万円～6６00万円くらいだったと思いますよ
***すみません。5900万円2階もあったのですが、自分の場合は高層階希望で、10階以上で価格を教えてもらった部屋は54平米で6800万円、6900万円だったもので、もろもろ入れるとまさかの7000万円コース・・・。50平米切ってたらグロス安かったかもと思い、ついぼやいてしまいました。
****2階でも5980万になりますよね。十の位全部8になると言われたので。。
*上野公園永久眺望で坪400なら確かに買いかも。
**高くなったなあ。上野駅徒歩１０分以内で、かつ近くにも駅があるって結構いいから、できれば買いたいんだけど。
*この物件立地や部屋は良いのですが、1LDKが半分を占めているので独り身世帯や不動産投資目的の購入が多そうで、マンション管理組合の運営や修繕積立金の徴収に課題が出そうだと感じました。
**完全に同意です。そもそも1LDKの間取りはすべて埋まらず、（西側線路側の低層階はなおさら）修繕積立、管理費が十分に集まらず、住居者に皺寄せが来ると予想してます。
***賃貸に多く出されそうな物件なので、せっかく自分は良い間取りを買えたとしても管理面がちょっと不安です。。。
*上野駅まで徒歩10分圏内であることから上野価格になってますが、実際の通勤や買い物等を想定しても鶯谷駅や入谷駅から電車に乗った方がトータル時間は短いですね（新幹線ユーザ除く）。上野駅まで徒歩9分であることに価値を見い出せないのですが、皆さんはどうお考えでしょうか？
*苦戦しそうですか？モデルルームは盛況みたいですけど。まあ購入するのは来場者の1/10って言われますが。マンマニさんが書いてたようにエレベーターが２基あるのはいいなと思います（もちろん管理費に反映されますが…）100戸で１基とか普通にありますもんね
**モデルルームが盛況であるのは必須条件ですが、確実な判断材料にはならないですね。投資家が多いなら賃貸物件が増えて管理状態が悪くなる。100戸近いのにエレベータが一機だったらなおさら検討者減りますね。抽選住戸がある通り、マンマニさんが言うような一部の住戸は買いなんでしょう。しかし、マンションという集合住宅である以上、他の間取りもちゃんと売れてくれないと自分達に皺寄せが来ますね。
*事業協力者住戸の全部が東側なのって、これまで生活してて線路側が耐えられなかったから東側に住戸割り当てを希望した結果なのかな。永久眺望どうこう言っているけど、最上階の事業協力者ですら東側なのはそれくらい線路側がキツいのか。。。答えは得られないだろうけど、同じことに気付いた人はなおさら線路側住戸（低層階はさらに）は検討しないだろうね。空家だらけのマンションになってしまう。となると管理組合で地権者の力が増しそうですね。修繕費の皺寄せも来て恐ろしい。。。
*投資向けであろう1LDKの間取りが半分近いのが懸念過ぎる。
**もったいない感じですね。そもそも3LDK、2LDKは売れ行きが良さそうなので、そちらのプランを増やせば良かったのに。
***同感です。1LDKが売れ残りそうで...,,せめて西側の高層階は2LDKとかにすればよかったのに。。1Lがもう少し少なければもっと価値があった気がします。
****1LDKの小さい間取りが多いと管理組合が機能しない気がします。単身の方が住むでしょうから自由度はDINKSや家族連れに比べて圧倒的に高い。修繕費や管理費が値上がりますって時に「自分が出ていくまでは。」と確実に反対するでしょうし、そもそもマンションに対する帰属意識が低いので投票数が一定数集まらないと思います。
*アクセスの良い立地にあるマンションを…と考えたらこの物件はいいのかなと感じますが、想像通りお高い。間取りは特別感はないけれど、こんなものなんでしょうかね。1～3LDKとプランはそれぞれありますが、面積の広さなどを考えるとファミリー層が住むには狭い感じがしました。
*2LDK、3LDKはかなり売れているようですが、1LDKも売れてるみたいですね。
*あまり盛り上がってる感じしないけど、売れてるんですか？
**ファミリー向けがかなり売れてしまって、静かなのでは？この辺りのマンションは、ひっそりと完売のケースが多いから。単身者向けはまだまだよりどりみどりですね。
***現時点で2LDK、3LDKは3部屋くらいしかないみたいですね。1LDKはまだ残っていますね。

【先着順販売概要】
*販売スケジュール：先着順受付中
*販売戸数：7戸
*販売価格：3,348万円（1戸）～9,198万円（1戸）
*間取り：1DK～3LDK
*専有面積：27.90m2～71.71m2
*バルコニー面積：5.4m2～17.23m2
*管理費：8,300円～21,300円（月額）
*修繕積立金：3,350円～8,610円（月額）
*修繕積立基金：252,000円～646,000円（引渡時一括）
*管理準備金：9,800円～25,100円（引渡時一括）


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:ルフォン上野公園 ザ・レジデンス　エントランスアプローチ完成予想CG.png|300px|thumb|ルフォン上野公園 ザ・レジデンス　エントランスアプローチ完成予想CG|alt=ルフォン上野公園 ザ・レジデンス　エントランスアプローチ完成予想CG]]
*敷地面積：949.41m2（建築確認対象面積）/1,005.47m2（売買対象面積）
*建築面積：524.82m2
*建築延床面積：5,475.43m2
*建蔽率：90%
*容積率：454.79%（500%・400%の加重計算による）
*内廊下だから、東南東向きの部屋は電車の音が気にならないですね。ほぼ東向きみたいなのが残念。

==共用施設==
*駐車場台数：14台（機械式：12台、身障者用平置：1台、事業協力者専有平置：1台）
**使用料：27,000円～34,000円（月額）
*駐輪場台数：113台（２段式スライドラック：110台、レンタサイクル：3台）
**使用料：300円～500円（月額）
*バイク置場台数：4台
**使用料：3,000円（月額）

==設備・仕様==
*西向きは二重サッシですね、電車の音は気にならなそうな気がします。
*角部屋のサッシがT2なのはセンスないですよね。音は回折する訳で、電車の騒音が周り込んで来る。工夫が足りないなぁ。建物と隣接しているEタイプはもっと最悪。音が共鳴したらもっと大きな音になる。T3, T4は必須でしょう。




==間取り==
*3LDKの間取りがきれいですね。柱もなく、72.69m2の間取りも公開してほしいです。設備とかどうかな、ディスポーザーつけて欲しい！
*西向きの住戸は上野公園が一望できていいだろうね。鉄道ファンにもいいかも。
*プランを見ようと思ったらどの間取りでも一つは限定ページになってるようで。Lタイプ（3LDK）はMタイプと同じようにワイドスパンの部屋なんでしょうか？こういうタイプだとリビングインの居室ばかりになっちゃいますね。
*資料請求者限定に公開された間取りもあります。Aタイプ、Hタイプ、Lタイプの3つです。広さから推測して、他間取りとそこまで変わりないのかな…と思ったりします。ただ、資料請求者にしか公開されていない間取りが気になっているのも事実です。資料請求した方、どうでしたか？
*マンマニさんのコメントで、ルフォンあるあるな下り天井、サッシ高がどんなものなのかよく見たけどほんとだね。間取りによっては天井凸凹だし見栄え悪過ぎ。階数を12階くらい抑えて天井高上げなよ。これで上野駅徒歩5分のBrilliaと坪単価同じとか笑うんだけど。
*気になるのは、1DKや1LDKの単身向けの間取りと3LDKの間取りがあることです。どうしても生活スタイルが違うでしょうし、ファミリーだと子供がいて音がうるさいこともありえそうです。うちは子供がいるのでファミリーなのですが、配慮していても音がしてしまうこともあり、迷惑かけないか少し心配で…。夜勤や平日休みなど、多種多様な生活スタイルあるので、やはり気になってしまいますね。
*東向きの部屋でも、低層階だと電車や前の通りの車の騒音がどれほどなのか気になります。やはり昼夜通じて生活するのに支障出るレベルなのでしょうか？眺望に興味ない人にとっては、立地的にコスパ悪くないと思います。
**東向の道路は交通量がかなり少ないので、車にやる騒音はないと思います。ただ、電車の音は低層階なら東側向きの部屋でも音が反響して聞こえるかもしれないですね。



==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#セブンイレブン台東根岸1丁目店　　徒歩2分／約100m
#ローソン鶯谷駅南店　　徒歩2分／約140m
#ファミリーマート入谷店　　徒歩3分／約170m
#まいばすけっと台東下谷1丁目店　　徒歩3分／約180m
#ローソンストア100台東根岸三丁目店　　徒歩3分／約230m
#酒&業務スーパー河内屋上野公園店　　徒歩4分／約290m
#ココスナカムラ入谷店　　徒歩6分／約440m
#ウエルシア台東入谷店　　徒歩6分／約460m
#どらっぐぱぱす入谷店　　徒歩8分／約640m
#ハナマサ根岸店　　徒歩9分／約710m
#いなげや入谷店　　徒歩10分／約760m
#マルエツ東上野店　　徒歩11分／約840m
#かっぱ橋道具街（東京合羽橋商店街振興組合）　　徒歩12分／約950m
#アトレ上野　　徒歩12分／約960m
#上野マルイ　　徒歩15分／約1,140m
#アメ横商店街（アメ横商店街連合会）　　徒歩16分／約1,230m
#ヨドバシカメラマルチメディア上野　　徒歩16分／約1,240m

==育児・教育==
*'''教育施設'''
#こどもヶ丘保育園根岸園　　徒歩4分／約280m
#ぽけっとランド入谷　　徒歩6分／約480m
#保育園めでぃぷる北上野　　徒歩9分／約680m
#区立松が谷保育園　　徒歩9分／約710m
#区立根岸幼稚園　　徒歩8分／約570m
#寛永寺幼稚園　　徒歩11分／約870m
#区立大正小学校　　徒歩11分／約850m
#区立忍岡中学校　　徒歩3分／約240m
#区立入谷区民館・台東区入谷地区センター　　徒歩8分／約630m
#区立松が谷児童館　　徒歩9分／約710m

*通学区が根岸小ならよかったのに、大正小みたいだから、子持ち世帯は残念でしょうねぇ。別に、大正小が悪い訳ではないですよ。比較して、どうせなら根岸小が良かったという意味合いです。
**荒川区からの越境すら受け入れてる学校ですし、根岸小への越境は十分可能かと思いますよ。




==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*最寄り鶯谷はあかん
**上野から鶯谷に抜ける線路沿いですよね。
*列車の音が気になる。それ以外はよさそう。
**電車の音が一番気になります。入谷口通りの交通量はどうですか？間取り図見ると西側の部屋は窓二重にしていますが、東側も西側も窓開けて暮らすことはできないかも
***線路沿いってどうなんでしょう。窓枠の作りとサッシによっては気にならないくらいにはなる？それとも敏感だと始発で目が覚めちゃうようになるのかな
*ここだと、上野公園がある台地の、麓の部分にあたるのかな。まだ今初めて見て、地図をちらっと見ただけなのでよく把握していないのですが。確か、入谷側から見たとき、忍岡中学は高い場所にあったと思うので、鶯谷駅のところのエレベーターまたは階段を上がっていくという認識。電車の音は結構しそうですね。窓とか締めておけば大丈夫なはんいなんだろうか？
**ちょうど電車がカーブする場所だし結構な本数通るからな。西側は二重サッシだけど音に神経質な人は止めた方がいいかも
***ここは北に行く人以外は歩いても上野駅を使いそう。駅に向けて減速するカーブ地点なのでブレーキ音が少しキツそうです。
****二重サッシで防音対策は取られているようですが、ある程度の音はすると思います。すぐ近くに線路があるということは窓を開けて生活ができないです。それだけでなく、電車が通るときは振動もするかもしれません。そういったデメリットを踏まえたうえで、気になさらない方向けでしょう。
*****新築分譲マンションでも振動ってあるんでしょうか…。アパートに住んでた時はトラックが通る度に揺れましたけど。電車だとどの位揺れるんでしょうね、気になります。
*電車通るときに電波が悪くなるなあ。。二重サッシって言っても、換気口から確実に音が漏れてくるので、夜寝るときにかなりしんどいと思います。
*気になる！入谷も近い
*以前、同じ通り沿いのイニシアを見に行きましたが西向きはそこまで道路の音はそこまでうるさくなかったので、西向きに期待しています。
*上野公園はいいよな。でも鶯谷は。。。子供がいるファミリーならやめた方がいいかもなあやっぱ
*桜並木の、いい場所と思います。線路近いけど、道路は車通りが少ない。
*ここって鶯谷駅使うとしたら北口と南口どっちになるの
**南口。
***南口ならいいね。さすがに毎日北口使うのはちょっとな
****ですね。南口は上野公園直結で、気持ちいい。上島珈琲店までお気に入りの散歩コースです。
*場所はいい、あとは価格かな。北口徒歩４分のクレヴィアより南口徒歩３分のこっちのほうが住環境が断然いい
*本日たまたま近くを通りました。最寄り駅は鶯谷ですが鶯谷感は強くなく、むしろ上野感が強いのでマンション名に違和感はありません。ただ、裏の線路がちょっと…。寝室側であればかなりキツイ距離感でしたね。こういう物件は住環境より利便性重視の方々が検討するマンションでしょう。
*なぜマンションの前の道はあんなに広いのだろう。抜け道にも使えそうにないので、郵便局を出入りする車くらいがメインで走るくらいでしょうか。
*地震がひどくなってるし、ここらへんは大丈夫ですかね。
*駅近と言っても…鶯谷駅に入るには歩道橋渡るかエレベーターで上がる、最短経路は線路際の細～い通路なので時間帯によっては避けたいとなると言うほど近くないなと思いました
**細い裏道を使って鶯谷駅が徒歩3分ってことなので、どうかと思いましたが、実際に歩いてみると信号なしで駅まで行けるので、相当近く感じました。鶯谷駅自体もコンパクトなので、駅に着いてから電車に乗るまでもスムーズですね。
*ここらへんって治安はどんな感じなんでしょうか。鶯谷のイメージはあまり良くないですが。
**辺りに住む者の感想ですが、このマンションのある駅南口側は治安は良いですよ。欲を言えば、根岸三丁目方面が良いけどね。最近は、子供のいる家族もすごく増えて、変な人は逆に目立ってしまうほどです。
***鶯谷近辺は意外に治安良いんですね。たしかに繁華街と比べても、酔っぱらいとかも少ないから、そこまで悪くはならなそうですね。


==周辺施設==
*'''病院'''
#うぐいす歯科クリニック　　徒歩3分／約180m
#金井クリニック　　徒歩3分／約200m
#柿本内科小児科　　徒歩4分／約320m
#稲沢内科医院　　徒歩5分／約360m
#上野なかのクリニック　　徒歩7分／約490m
#飯山医院　　徒歩7分／約550m
#斎藤耳鼻咽喉科医院　　徒歩8分／約600m
#区立台東病院　　徒歩17分／約1,320m
*'''金融機関'''
#上野郵便局　　徒歩2分／約90m
#りそな銀行日暮里支店鶯谷出張所　　徒歩3分／約210m
#みずほ銀行稲荷町支店入谷駅前出張所　　徒歩5分／約330m
#三菱UFJ銀行上野支店入谷駅前出張所　　徒歩6分／約440m
*'''公共・レジャー施設'''
#都立上野恩賜公園　　徒歩5分／約400m
#国立科学博物館　　徒歩10分／約740m
#東京国立博物館　　徒歩10分／約770m
#国立西洋美術館　　徒歩12分／約900m
#東京国立博物館黒田記念館　　徒歩14分／約1,050m
#区立旧東京音楽学校奏楽堂　　徒歩14分／約1,080m
#国立国会図書館国際子ども図書館　　徒歩14分／約1,120m
#東京芸術大学　　徒歩15分／約1,140m
#東京都恩賜上野動物園　　徒歩15分／約1,170m
#上野の森美術館　　徒歩15分／約1,180m
#東京都美術館　　徒歩15分／約1,190m
#上野東照宮　　徒歩15分／約1,200m
#都立上野恩賜公園　　徒歩5分／約400m
#防災広場根岸の里　　徒歩6分／約480m
#区立入谷南公園　　徒歩9分／約680m
#区立金杉公園　　徒歩10分／約740m
#ファストジム24入谷　　徒歩6分／約430m
#ANYTIME FITNESS上野店　　徒歩8分／約590m
#カーブス根岸　　徒歩9分／約710m
#ジェクサー フィットネス&スパ上野　　徒歩10分／約800m
#区立清島温水プール　　徒歩11分／約860m
#子規庵　　徒歩10分／約800m
#中村不折記念館・書道博物館　　徒歩11分／約820m
#ねぎし三平堂　　徒歩12分／約910m
#台東区役所　　徒歩12分／約920m
#上野警察署　　徒歩12分／約960m

==その他==
*その他設備/使用料：インターネット利用料1,320円（月額）


==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%83%AB%E3%83%95%E3%82%A9%E3%83%B3%E4%B8%8A%E9%87%8E%E5%85%AC%E5%9C%92%E3%82%B6%E3%83%BB%E3%83%AC%E3%82%B8%E3%83%87%E3%83%B3%E3%82%B9 ルフォン上野公園ザ・レジデンス（スムラボ記事）]


==掲示板==
*

23ku/665162/172
ルフォン上野公園ザ・レジデンスに戻る。
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毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア！
By マンションマニア
2021年02月18日
おすすめ住戸あります！

Kタイプ　3LDK　66.31㎡
11階　7990万円　坪単価398万円

Lタイプ　3LDK　66.32㎡
11階　8090万円　坪単価403万円

最寄りは鶯谷駅、次に近いのは入谷駅ではあるもののいつもの鶯谷＆入谷物件とは違い上野駅徒歩10分圏内となります。

上記の部屋は西向きのため線路側とはなりますから音問題はあるもののそれゆえ山手線駅徒歩3分物件ながらも半永久眺望・採光を得られます。

下がり天井などはルフォンらしいのですがワイドスパンです。

全体的にはサクッと完売にはならないかと思いますが上記2部屋は早めに動かないと買えないと感じました。
評価が参考になったら資料請求してみよう
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