リエトコート武蔵小杉 イーストタワー

2012年9月5日 (水) 02:08時点における版

リエトコート武蔵小杉イーストタワー 外観

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子13番地7（イーストタワー）（住居表示）
• 交通：

1. 東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩5分(南口)
2. JR南武線「武蔵小杉」駅徒歩8分
3. JR横須賀線「武蔵小杉」新駅徒歩2分

• 総戸数：542戸 他管理室等
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）、地上45階・地下2階・塔屋2階建
• 完成時期：2008年3月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：鹿島建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

広告募集室タイプ・価格は以下のとおり

• 75.87㎡、3LDK、4980万
• 64.30㎡、2LDK、4900万
• 43.88㎡、1LDK、3490万

しかし、上記３室は不定期の抽選住戸であり実際には相場模様を眺めながらの価格設定で空き部屋を順次販売中。向き階数眺望にあわせて抽選部屋より500万～1,500万程度は高値で販売されている模様。

交通

JR横須賀線、南武線、東急東横線、目黒線のほか武蔵小杉駅にはJR湘南新宿ライン、成田エクスプレス、都営三田線、東京メトロ南北線、日比谷線、みなとみらい線が相互乗り入れ。また平成24年度3月副都心線と相互乗り入れ予定であり実現すれば西武池袋線との相互乗り入れ運行が開始される見込み。

構造・建物

• 平成20年2月完成物件。三井住友信託ファンドよりの受託でダヴィンチアドバイサリーズから高級賃貸された後、平成23年1月より賃貸入居者退去後の室内をリフォームしての再販開始。

• 設計・建築の双方で国土交通大臣認定を取得。
• 鹿島建設のHiRC工法X型配筋という特殊耐震構造により建設された45階建て超高層タワーマンション。
• 劣化等級３等級の百年コンクリートを使用。
• ベランダが全面に配置されており敷地を所有していた不二サッシのFNS70ATに特殊板ガラスを窓、バルコニーの２面に使用しているため室内に座ったままで眺望を楽しめます。

共用施設

• エントランスの開放的かつ落ち着いた雰囲気がいいですねソファーから眺める庭の景観は素敵です。
• 水盤もちょっと水がもったいない気がするものの涼しげです。
• エレベーターホールを取り囲むように吹き抜けでエントランスホール、ライブラリーコーナー等がセンス良く並んでいます。ブラウンの色彩も落ち着いていて高級オフィスタワーの趣きです。
• 地下一階にシアタールーム、２２階にスカイビュールーム、２４階にゲストルームがあります。２２階の景色は北側で小さいながらも東京タワーとスカイツリーが並んで見えるなどなかなか爽快です。

設備・仕様

• 設備・仕様は鹿島が業者へ資材発注後に一時的な投資転用が決まったためそのまま分譲仕様となっています。
• 窓ガラスは不二サッシのFNS70ATというT2遮音等級サッシと単層特殊板ガラスです。またベランダも同様の素材でできておりお隣の日本一の高層階タワーのような赤や青の目隠し色を塗ったアクリル板とペアガラスではありません。
• 24時間換気システムです。上記パークタワーは熱交換型という内部と外部の温度差を調整するハイグレードタイプですがこちらは通常換気です。その分、部屋が西日などで夜帰宅しても蒸しているようなときには換気ですぐに室内温度が下がり始めます。
• キッチンユニットは人工大理石仕様です。バスユニットはほぼ全タイプ1418サイズの通常仕様です。ディスポーザーや浴室換気、建具などはオーソドックスな分譲タイプです。
• インターホンは不在時の来訪者を映像で記録できるカメラ付き高セキュリティタイプです。
• セキュリティはエントランス、EVホール、玄関の3重ロックで24時間警備員が常駐しています。
• 内廊下設計です。床材は軽量ボードで廊下の四隅壁面に頑丈な金属カバーが露出しているなど構造体のバランス優先設計です。
• 駐車場は機械式の地下２階です。
• 共有設備がシンプルで、外壁がすべてべランダ内にあり将来の外壁塗装等の長期修繕計画がタワーマンションとしては非常に安価に設定されているのが特徴。ただし5年目までのあまりに安価な設定は住友不動産が一時払金や初期の積立金を支払っているためであり平成26年度から修繕積立金が6年目となります。

＝＝設備・仕様に関するエピソード＝＝

• 三井住友系投資ファンドによる一時的な賃貸転用が決まり、値切られて予算がなくなった鹿島が赤字分を躯体で一切吸収せず資材発注後の設備業者に押し付けたため話題になった物件です。

当時は予算オーバーの場合、躯体のコストダウンで賄いきれない赤字分を設備業者に資材発注前にお願いするのが業界の常識でした。

しかし震災を経た今となっては躯体の信頼性を担保する重要なエピソードとなっています。

間取り

• 室タイプ･･･1LDK,1SLDK,2LDK,3LDKで豊富なバリエーションがあるものの70平米台の２LDK～３LDKが大半です。
• 隣接するクラッシータワー、南面のザ・コスギタワーと眺望が当たらないようにずらして建てられているため角住戸に限らず眺望に恵まれているのが特徴で、東向きと南西向きの一部の低層階以外は眺望が開けています。また同時期に計画されたザ･コスギタワーは北側に住居がないため双方のプライバシーも守られています。
• 天井高と梁、柱。H型ダブルチューブRC構造であるため梁と柱が少なく間取りに余裕があります。低層階は天井が非常に高いのが特徴で、下層階では３ｍ以上の天井高がありロフトを有する部屋も存在します。
• 間取り･･･中間住戸では縦長のリビング、角住戸では長い廊下が特徴です。

買い物・食事

育児・教育

校区･･･下沼部小学校、玉川中学校、と繁華街とは逆方向の通学です。玉川中学の吹奏楽部が全国レベルです。奇跡の交通網の恩恵で私立の選択肢は広いです。 小児科･･･タワマン林立エリアであるため医師不足の小児科医による新規小児科個人開業は望めません。あるとすれば法人経営のメディカルビルなどに非常勤の小児科医がやってくる程度ですから深夜のひきつけや怪我などでは日本医科大学の小児科か関東労災病院、聖マリアンナ医科大学東横病院の救急外来となります。

周辺環境・治安

• 西口の旧来よりの繁華街から離れているため閑静かつ緑に囲まれた環境。
• 横須賀線武蔵小杉駅前でありながら一段小高い立地であるため、クラッシータワーをはじめ周辺のザ･コスギタワー、高級賃貸アールスタイルと４棟のみのエントランスでプライベート感覚が高い。その中でも一番駅に近い希少立地。
• 駅前であるが線路側に建物が多く列車走行音などは窓を開放しても気にならない。
• 東横線駅前とは綱島街道で文字通り一線を画すため閑静ではあるが現状から周辺環境が大きく変化・発展する可能性は少ない。

周辺施設

その他

• 龍馬伝に出てる某俳優さんもいらっしゃいますね。
• 他にも芸能人は見かけますね。

• 元々は再開発エリアではザ・レジデンス武蔵小杉とともにリクルートの担当物件でしたが同社が諸事情あって開発から手を引いたため鹿島建設が川崎市の要望を受け独自に建設したというちょっと変わった経歴を持つタワーマンションです。デベロッパーの調整が入らなかったため内装に売りやすい豪華さがなく高級分譲には不向きな出来上がりです。鹿島建設による躯体の頑丈さは震災時の被害の少なさから立証されたものの免震、制震が当たり前の新築タワーと並んで販売するうえで耐震構造は非加重の乾式パネルに微妙なズレを生じさせてしまい安全性に問題はないとしてもマイナス評価。

完成後は→投資向け賃貸→再販と数奇な運命をたどった物件なのでネットに面白半分の心無い書き込みが多いのが特徴。 最も被害をこうむったのは新駅開業を喜び賃貸入居したもののすぐにオーナーが替わり分譲購入を勧められ、結果的に退去を余儀なくされた普通賃貸での入居者。 またこれだけの大規模物件を長々と再販中古しているため近隣の新築販売のみならず中古物件の流通にも影響してしまい抜群の好立地ゆえライバルの多い物件。

• 建設前のサロンでイメージ販売される未完成物件とは異なり部屋、眺望をさまざまな室タイプから実際に選んで購入できる点が最大のメリットです。ただし一斉販売の新築ではないため個別にコストパフォーマンスを確認の上、自分に最適な部屋をしっかり選んで購入することをお勧めします。外壁がすべてベランダ作業で塗装できるなど賃貸を視野に入れた設計ゆえ長期修繕積立金と管理費の安さは高級分譲タイプのマンションと比べ特筆できる点です。しかしそれゆえ現実味を持って物件を判断されることが肝要です。

掲示板

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