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プレサンスグラン京都東洞院

Name: プレサンス グラン 京都東洞院
Brand: 株式会社プレサンスコーポレーション
Rating: 3 (1 reviews)

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==物件概要==
*所在地：[[京都府]][[京都市]][[京都府/京都市/中京区|中京区]]東洞院通蛸薬師下る元竹田町630番（地番）
*交通：
#京都市営地下鉄[[烏丸線]] 「四条」駅 徒歩4分 
#阪急[[関西エリア/阪急電鉄/京都本線|京都本線]] 「烏丸」駅 徒歩4分 
*総戸数：23戸
*構造、建物階数：地上5階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2014年10月下旬予定
*売主：株式会社プレサンスコーポレーション
*施工：大豊建設株式会社　大阪支店



==価格・コスト・販売時状況==
*戸数が少なすぎ
*どの部屋も考えた上で設計をされているのでしようが日当たりや階の問題もあり、すぐに完売とはなりにくいものだと思います。
*このマンションのモデルルームも作らず、模型も作らず、他のプレサンスロジェと合同のマンションサロンしかないのに、この値段？経費節約している分はいったいどこに？このマンションが、この立地でこれだけ高い理由っていったい何なんでしょう？児童公園が北にあるから、北に高いものは建たないから？でも、残っているのは南側の部屋。壁を見て暮らすのだったら、別にここでこの値段を出さなくてもいいと思うんだけれど。 
*YAHOO不動産を見ましたが、価格更新していたのですね。値段を下げても、67平方メートルで6,300万円は、この土地（ザワザワしてる）で、この条件（多分、低層階で道路に面していない袋小路）では高すぎますよね。坪単価が300万円超えてます。 
*駅に近いのと市内の中心と考えれば便利でしょうけど間取りなどから考えても高過ぎるのではないかしら？ 
*あの値段にしては、目新しい驚くような設備・仕様、構造・セキュリティではありませんね。数年前の安い物件の方が充実していたような気がするけど。



==交通==



==構造・建物==
*北側の道路の向こうは公園。北向きと西向きの部屋は通りに面する。
**東側には旅館平新(5階建て)があり南側にはシンフォニー四条烏丸(10階建て)があるから、5階建て物件なので北側と西側を向くしかないのでしょう。
**公園前といっても、北向きだから、採光は取れても冬は寒い。東南は採光が取れないから、北西角の億ション以外の部屋は採光、日照ともに問題がありそう。 
*このマンションには、道路に面していない袋小路みたいな所が２３戸中５戸あります。日当りも問題ですが、何かあった時に逃げ場に困るのではないかと思います。 
*設備・仕様、構造・セキュリティなど数年前の物件と何ら変わっていない。目玉がない。
*京都の街中の場合は電柱があり、電線が何本もぶら下がっています。道路に面している場合は、階によっては、部屋の窓から外を見た時、近くに電線がぶら下がっていて、結構目障り。ここもそうですが。 
*１階に３戸あるなんて。いくら狭い敷地で２３戸しかないといっても、売れた北側の８戸以外は暗すぎない？？賃貸でもいやだな。


==共用施設==
*駐車場 1台（屋内平面式来客用1台） 
*自転車置場 30台（平置3台、スライドラック式27台） 



==設備・仕様==



==間取り==
*間取り 2LDK〜3LDK+S 
*住居専有面積 67.59m2～102.50m2 
*バルコニー面積 4.28m2～6.30m2 
*サービスバルコニー面積 2.18m2～3.46m2 
*アルコーブ面積 0.87m2～1.60m2 
*間取りが悪いと思う。Cタイプは西（東洞院通り）しか窓がなく、しかも、東西に細長い。東洞院通りも道幅が狭いし、通りの向こう側もマンション。窓が全くない洋間が２つ。たった６畳しかないのに、部屋の入り口が２つ。全体的に真っ暗じゃないかな。他の間取りも、開口部が２面あっても、両方とも壁。 
*東も南も壁なので、あの値段ではちょっと難しいと思います。西にベランダがあるタイプは、2つの部屋が窓無しで、しかも、西側は道路の向こう側に高い建物が建っているので、これも暗くて魅力を感じません。 




==買い物・食事==



==育児・教育==



==周辺環境・治安==
*京都らしい風情のある場所でもないし、周りは雑居ビル、飲食店、オフィスビルが多いので、買い物に便利だけれど、落ち着いて住める雰囲気でもなく、高級住宅地でもない。
*他府県の人からすると京都らしい町だと思うのかしら。便利そうで、いまひとつそうでもない感じがしますね。価格に見合っているのか？と首を傾げます。
*京都人は、特にこのあたりに住みたいと思わないかもしれないかな。魅力あるとは思えないし。ここまで高く出すなら、もっと他の場所でもって思う。
*平日の午前中に現地に行ったら、大丸に行く車なのか（？）東洞院通りにずらーっと車が一直線でした。ここは駐車場がないので、タクシーを呼ぶこともあるかと思ったのですが、ちょっと大変かなと感じました。土日に行ったら結構な雑踏でした。買い物にとても便利なところですが、町並みに高級感があってゆったり住むという場所ではないようです。また、京都情緒があるという感じでもありません。北側の公園も小さな普通の町の中の公園で、緑が豊富という感じではなかったです。残っている部屋は、公園に面していないようです。東南の部屋は、東は５階建ての旅館、南は１０階建てのマンションに囲まれているので、６７平米で６３００万円はやっぱり高いと思いました。 
*中心部でそれなりに便利な所ですが、特に人気がある場所ではありません。周りの建物がなく(または低く)、北側の公園がもっと広くてきれいな公園だったら・・・とは思いますが。残念ながらそれは望めません。
*立地的にも、人や車が多いので、住むには落ち着かない感じがしました。（特に低層階）それほど駅近というわけではなかったので、値段の割に、特筆すべき長所が感じられませんでした。 


==周辺施設==
*家族が遊びに来ても旅館平新に泊めるのだけは止めた方がいいですね。じゃらんの口コミが酷すぎます。 
http://www.jalan.net/uw/uwp3700/uww3701.do?screenId=UWW3001&yadNo=327489
*御射山公園は、町中のどこにでもある普通の児童公園。地下が駐輪場。駐輪場作る時に、だいぶん木を切ったはず。だから、緑豊富な公園では決してない。市営の駐輪場なので、平日でも結構朝からざわざわしているし、休日にウイングス京都のイベントがある時は、音楽や呼び込みで一日中うるさい。 



==その他==
*一般的なマンションで35年間の管理費と修繕積立金は物件価格の30-35%っていわれてるよね。ここは戸数が少ないから物件価格の40%前後かな？それとは別に固定資産税がいるよね。ここは現金一括購入が多そうだから金利はいらないだろうけど6000万円の部屋だと総額1億円くらいを見ておいた方がいいかな。世帯年収だと額面2500万円層が中心かな？そこまでして京都に住む理由ってなんだろう？
*価格の割に大きな魅力が感じられない物件が多いように思います。こちらも市内の人気のある場所なのかもしれませんが無理してまで・・・・という気持ちにはなりにくい物件でした。 



==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/プレサンス%20グラン%20京都東洞院 「プレサンス グラン 京都東洞院」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/360943/ プレサンス グラン 京都東洞院ってどうですか？【検討板】]

kansai/360943/204

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