プラティーク ヴェール／Pratique Vert

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プラティークヴェール外観

物件概要

• 所在地：千葉県流山市東初石6-182-2の一部他(従前地番)、千葉県流山市流山都市計画事業新市街地地区一体型特定土地区画整理事業区域内D100街区1画地(地番)
• 交通：つくばエクスプレス・東武野田線「流山おおたかの森」駅 徒歩1分
• 総戸数：128戸(住宅:96戸、SOHO:32戸)、その他店舗・事務所:最大6区画
• 構造、建物階数：RC造 14階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2008年11月
• 売主：(株)プロパスト

価格・コスト・販売時状況

• チラシには、販売価格帯が記載されており、７０〜８０ｍ２で３０００〜５０００万、８０〜１００ｍ２で４０００〜６０００万、最多販売価格帯が４０００万となっていました。
• 思っていた以上にかなり高く（75㎡:3LDKで4000万〜）、思わずあまり都内と変わりませんねと言ったところ、”そうです！ここは秋葉原まで２５分でしかも、駅から徒歩１分だから同等の金額にはなりますね！”ですと・・・思わず絶句です。
• ７１ｍ㎡の３ＬＤＫなら３７００万〜という感じでした。いずれも東南向きの部屋です。
• また、ケリー・チャンとのコラボということからもオシャレなワーキング・ウーマン向けを狙っているのかと。
• レジデンス棟は軽く4〜5000万円台の部屋ばかりですが、SOHO棟は面積は50〜60平米程度で、価格的には3000万円台とお手ごろなので、広さの必要が無い夫婦二人用で需要があるのかも。そして、駅徒歩２分という売りはやはり強いですね。
• 約１２０戸中７０戸を一期に売り出すそうです。結構人気があるので、全戸売りたいのですが、営業の人数が十七人ぐらいしかいないので、お客さんに対応できない。と言うのが営業さんの話でした。価格表をいただきました。70平米で3600万ぐらいから最上階の100平米で6120万でした。最上階はルーフバルコニー付でした。管理費は１７４円/㎡、修繕費７８円/㎡、駐車場は平置きで¥8,500、機械式で\5,000ぐらいでした。来週土曜日より申し込み開始だそうです。
• SOHO購入層は、ほとんど居住目的のDINKSか若い夫婦と聞いています。私の場合も例外なく、２０代後半の夫婦です。重要事項証明書は、特に問題は見当たらなく淡々と進みました。
• 「この物件に決めた要因」ですが、

1. まずは立地、駅近最優先だった我が家には合ってました。つくばEXと野田線、２線が交差し区間快速＆快速も停止する駅に徒歩２分の立地条件はなかなか無いです。
2. あと、私は車を使うことが多いので流山ICまで近い点も。周辺の道が整理されると、16号線へも比較的出やすくなります。今は道が細いのと平日の混雑が若干困りもの。
3. それとデザイン性、但しこれは好みがありますので、ひとそれぞれかとも思います。

• グリーンチェーンの認定を受けていないのが残念です。駅前の商業地だから仕方ないか・・・と思っていたのですが、隣にできる藤和不動産のマンションは認定取得したようなので、だったらプラティークも取れたんじゃ？？と思ってしまいました。SCもライフガーデンも取得しているし・・・。別にグリーンチェーン認定を受けるかどうかは任意だし、デベも商売でやってるんだから仕方ないとは思いますが、みんなで協力してこそグリーン「チェーン」なんですよね。緑の多いおおたかの森に住みたい！と思ってマンションを検討しているので、できれば取得していて欲しかったです。
• ＨＰの隅に、先着順で１戸、東側角部屋Ｈタイプ、¥5,390万が出ています。１戸だけ先着順受付とは???これはキャンセルでも出たのでしょうか。お値段が高いので結構、上の階の部屋ですね。先着順なので、すぐに決まってしまうでしょう。
• う〜ん、ＨＰをみるとあと６戸+３戸11/3から最終期２次とあります。プラス３戸はキャンセルがでたようです。先着順で販売。６階と４階の物件です。

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  建設中(２００７年１０月２５日撮影)

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  建設中(２００８年２月１８日撮影)

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  建設中(２００８年７月１６日撮影)

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交通

• 街に詳しい知人に聞いたら、例えば柏に出るとき時間や電車賃が大きく違うと。柏の葉だと往復７２０円！が、おおたかだと往復３２０円。（バスだと混雑する道なのでかなり時間がかかるらしい。）あと、将来的にＴＸが増便されるときは快速も増便されると。交通の便で言えば絶対おおたかなんですよねー。
• TXについては４車線化には相当時間がかかるとは思いますよ。まずは、編成車両数を多くしてもらいたいですね。朝夕のラッシュ時には一両は女性専用になるので、男性としては、もう少し車両を長くして欲しいですね。駅が対応の問題があるかもしれません。我が家は女の子が二人いるので、女性専用車両は大変ありがたいです。
• 先週の台風９号の際に止まっていた常磐線沿線の方が大幅に流れ込んできたためかこれまでになく大渋滞していましたが、普段の交通量はそれほどでもないです。今後周辺が整備されたときには交通量がある程度増えるのでしょうけれど、ロータリー自体は今の大きさから変わりません。また現在野田線と平行に工事している道路は歩行者専用だと聞いていますので、ロータリーに入れるのは前の道路だけのようです。個人的には３０ｍ弱の道路幅があることで将来建物が建っても前面の建物と距離が保たれるのと162さん同様駅近のメリットの方が大きかったです。
• ＴＸの線路から近いことがよく話題になりますが、野田線の古い車両と踏切が結構いい味を出してくれます。こちらの方もご注意を。ＴＸの駅の照明は1時過ぎまで点いていることが多いですかね。なお、ＴＸは架線凍結でダイヤが大幅に乱れて以降、冬季で凍結の恐れがある場合には深夜にも1時間に1本程度走ります。

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  TX 流山おおたかの森駅

構造・建物

• 商業区域内にあって、店舗とかＳＯＨＯとか一緒に入るので、子供のいる家族というよりは、共稼ぎ夫婦むけなのでしょうか？
• 所用で新居に行ったのですが、てんとう虫の異常発生状態にとても驚きました。特にライフガーデン側の窓をうっかり開けてしまったら、風と共に２０匹くらいが体当たりさせながら入ってきましたよ（泣）よくよく見れば、外側の窓の桟にも窓から斜めに見える限りの外壁にもベランダにもいろんな柄のてんとう虫がいっぱい！！あんなにたくさんのてんとう虫を見たのは初めてでした。近くで冬眠でもしていたのでしょうか？
• 私も結露で悩んでいます。どうすることもできないのでしょうかね。カーテン閉めたり、24時間換気切ってみてもダメでした。
• 虫は本当にたくさんいて困っています。確かに刺されることなどはないですが、網戸にたくさんとまっているのでベランダに出る際は急いで開け閉めしています。おすすめのスプレーなどありますでしょうか。

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共用施設

• 当日もらえた簡易図面集に駐車場も載っています。
  • 平置　　　　　　　１０台
  • 機械式　　　　　１２４台
  • テナント用平置　　　７台
  • 身障者用平置　　　　１台

設備・仕様

• ＩＨorガスコンロかの選択がありました。我が家は奥様の意向でＩＨで決定です。IHの掃除のしやすさを強調しておりました。フルメタル対応型は魅力ですが、どのくらいパワーUPとなるのでしょうか？
• ＳＯＨＯを見に行った時に網戸の件は聞きました。標準でつくとのことでした。きっとレジデンスも同じだと思います。
• オプション類確かに高めですね。食器棚に洗濯機置き場のドアも。オールメタル対応のＩＨは標準品装備との差額とは思えない金額ですね。パワーUPで配線関係が容量UPされているのでしょうか？ミストサウナの金額ははあんなもの？
• 話の出ていた食洗器の件、調べてみました。松下製　NP-P45ND1W　発売2006年12月希望小売価格　\208.950市場最安値（価格.comによる）\125,700PV　オプション価格　\198,000←うる覚えです。但し、工事が必要です。給排水と電源の工事これが、4万から5万かかると推定します。更にドア面材を他の場所と統一するのであれば、オプションかと判断しますが、皆さんいかがですか？
• 家は食洗機、浄水器、ガラストップガスコンロです。これで４０万弱ですね。
• ＩＨの油ハネの件は、ＳＲに勤めている知り合いに聞いてみたら、ガスよりは若干ハネが少ないそうです。でも油ハネはするそうなので、何かのガードは考えないといけないかもしれませんね。火を使わないので、ハネそうな料理（揚げものとか）のときには上に新聞をかぶせたりしてもいいとは言われましたけど、私は吊り戸棚のオプションを検討事項に入れてます。
• ちょっと注意が必要なのがエアコン！エアコンは部屋タイプにより規制があるようです　（取り付け不可の物がある）カタログにある物でしたら、どちらかは取り付け可能のようです価格は量販店と比べたら特別お安いとは言えないようですが、ＰＶを知り尽くしたプロの方々によって入居時には取り付け済みというのはありがたいし後々のトラブル回避という意味での安心料と覚悟しました。
• 自分はまだエアコンはつけていないです。レジデンス棟であれば朝日がかなり入ってきて暑くて窓をあけてしまいます。まて、窓を開けなければその熱がよるまでこもってくれるので暖房要らず、もしくはつけても床暖房です。ただ最近は結構暖かかったためですが、寒かった日はやっぱりエアコンは必要になったりしますね。でもつけるとすぐにあつくなってという感じでしょうか。24時間換気がありますが、そこまで冷え込むことはなく、参考にはならないと思いますが以前の、新築賃貸と比べるとかなり保温性ありますね。自分は床暖房を最高にしないので、最高であればかなり暖かくなると思いますよ。

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間取り

• 引き戸を多用して有効スペースを多く確保してますね。引き戸も上から吊るタイプで、下には溝？がなくフラット。これなら引き戸の下に埃がたまるストレスもない。お風呂も広かった。トイレもタンクレスの手洗いスペース別。でも、キッチンは狭かった・・・。

買い物・食事

• ＩＫＥＡが新三郷にできるなんて初耳でうれしいです！ＴＸアベニューにはモスバーガーとＡＵショップと美容室が入るということはうわさで聞きました。その他何が入るか楽しみですね。
• ちなみに新三郷はＩＫＥＡだけでなくららぽーともできますよ。（隣の駅にもありますけれど・・・）
• おおたかのＴＸアベニューにヴィド・フランス出店確定です（ＴＸの改札から見て左端に看板設置中です）
• 今日、おおたかの森のTXアベニューを少し見てきました。初音庵（書き込み済み）たもん庵（讃岐うどん：ララポートと同一店）モスバーガー ケンタッキー ヴィドフランスが隣接しているのが２Fから見えました。ＡＵショップ
• 全店わかりました。
• サービス
  • りそな銀行
  • アーサー（カラオケ）
  • auショップ
  • EARTH（美容院）
• 飲食
  • ヴィドフランス
  • KAMON cafe
  • 初音庵
  • ケンタッキーフライドチキン
  • モスバーガーファクトリー
  • パステル
  • たもん庵（うどん）
  • だんまや水産（居酒屋）
• 私もおおたかのもりSCは週2回ほど行きますが、いつもほどよく賑わっていますよ。午後に友達とお茶を飲みに行ってもzokaやcafe moca はそこそこ混んでます。夕方になるとヨーカドーはレジ全開ですし、フードメゾンも4台のレジで対応する時もあります。もちろん柏と比較すればまだまだですが、開店ご祝儀の混雑も落ち着き、その後の引き潮で一気に減った来店者も徐々に戻ってきて、本来のあるべき客数になってきたんじゃないですか？フードメゾンは花屋さんと健康食品売り場が無くなり、細かい缶詰やお惣菜が増えて、主婦にとっては楽しい売り場になりました。『あ、こんな物もある！』と結構面白がってます。ただbrooks brothersとA/Xはお客さんが少ないようなのでちょっと心配です
• ＳＣはほどよい賑わいだと思いますよ。Ｚｏｃａは私もお気に入りで、ゆっくりおしゃべりしたいときはＪｃａｆｅのソファでゆったりすることも。ＺＡＲＡやＫＥＹＵＫＡもよく行きますし、紀伊國屋書店は在庫も豊富で広くて快適です。レストランはランチタイムは並んでいる店も多いのですが、ディナータイムは少々人が少ないかもしれません。でもその傾向は柏ステモも同じですね。この地域共通の傾向かもしれません。高島屋フードメゾンは私たちの入居まで品揃えの質を落とさずそのままでいてほしいです。

• 

  TXグランドアベニュー

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  流山おおたかの森S.C.

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周辺環境・治安

• 最近、小山小学校の近くに東武野田線と平行に道が完成しつつありますよ。アスファルトも小さくひかれていますね。（車は通れない感じでした）来週あたりに見に行ってみようと思いますが、どんな風になるか楽しみですね。（これは工事の現場担当者に聞いてみようかな）
• ただ、少し気になったのが、ライフガーデンの駐車場の警笛音（？！）です。ＳＯＨＯ棟とレジデンスＡタイプの方は影響あると思われます。黄色いランプと音で対向車がくることを知らせるようになっているのですが、各階についており車が通る度に昇り降りとピポピポと鳴るようになっています。契約したころはライフガーデンの利用者も少なく気になりませんでしたし、駅前ですし多少は了解済みでした。しかし、昨日通ったところ、最近利用している車も増えてきたせいか、夕方から夜にかけての時間帯のせいか、とにかく鳴りっぱなし響きっぱなしでした。屋上からだと一台の車が降りるだけで８回は鳴るのですから、上下行きかうといろんな階で鳴るのでそのように感じるのも仕方ないのかもしれません。ですが、安全を損なわない範囲で警笛音を小さくしてもらうとか何らかの対処は、入居してから組合のほうでまとめて意見申し入れすることができるのでしょうか
• 昨年暮の12月30日、テレビを見ていたらベランダの外に飛翔物体が二つ。ベランダに出てみるとオオタカがハトを追いかけてました。マンションからオオタカらしき鳥を見るのはこれが3度目ですが、ハトを狩っている姿を目撃してオオタカと確信しました。本当にいるんですね。素晴らしい自然と利便性、これからも両立させて行きたいですね。

周辺施設

• ＴＸグランドアベニューが徐々に姿を現していますが、新設される最寄の出口からＳＯＨＯ棟エントランスまでが近くて良いですね。急な雨でも傘無しで帰れそうです。
• 1.2Fのテナントに積水ハウスが入るそうです。これからおおたかの森周辺でどんどん販売するつもりなんでしょうね

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