プラウド西葛西

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5.00

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物件概要

• 所在地：東京都江戸川区西葛西四丁目3番14（地番）
• 交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
• 総戸数：156戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：野村不動産パートナーズ株式会社

掲示板・口コミ

• プラウド西葛西（検討スレ）｜（住民スレ）｜（レビュー）

価格・コスト・販売時状況

• 楽しみです。価格次第で購入を検討してますが、やはりガーデンズなどと比べるとだいぶ高くなるのでしょうか…。
• スターツは、この地ではかなり強力な地場産業ですからね。西葛西か界隈は、どこもスターツだらけです。ジョイント組むのはメリットあるかと。西葛西住民からみると、イメージ悪く無いですよ。建設予定地が、元々スターツ管理だったみたいですね。プラウドと名を付けてるので、野村8割スターツ2割位の権利割合といったところかと思ってます。
  • ある意味プラウドのアウトレット版みたいな感じです。
• 低階層はフロント以外は日はあたりませんが、コスパはまぁまぁですね。学区、都心までのアクセス、駅までの距離、お店や病院、治安、予算がない人には魅力でしょう。
• フロントコート、まだ空いてるのでしょうか？一期一次で8割以上埋まってた印象です。
  • クリスマス前までは多少空きがあったと思いますが、今はどうでしょうね。
    • いよいよ2期販売、2月上旬だそうです。80戸売れて、フロントコートは残り少なそうです。
      • 一期三次、売れたんですね。2期でどこまで行くんでしょう。
• モデルルームでは先着順の案内もありましたので一期完売はしてないみたい。２期も現時点の要望書は二桁いくかどうか位のようですので、販売時期を引き延ばして要望住戸を増やす可能性もありそうですね。
  • ２期の売れ行きと先着順の積み上がりかた次第では、GWあたりからプチ商談会が始まる可能性はありそう。予想ではそのあたりで残り1/4位になり、条件と価格のバランスが良い部屋はほぼ無くなっている気がします。
    • フロントコート、ブライトコートはだいぶ売れたんですね。先着順があといくつかありますね。二期販売価格が入っている住戸は、わずかで、それにビックリしました。カームコートは、まだまだ売り出さないってことでしょうか。どこも、4階は、見事残しています。（ごくごく一部のみ）4階から価格が一気に変わるってことでしょうか。
      • ブライトは、４階で前のアパートを越す高さだったような。一期で全て出すと、条件の切り替わるあたりが費用対効果が高い部屋として売れてしまうので、あえてそこは外して２期より後の集客に使うようです。と言っても、ほぼ6000万円なので安くはないです。目の前の至近距離に建物がないなど、まともな部屋は6000万円は出さないと買えないってことですね。
• 価格はどんな感じでしたか？カームコート、後々売れるんでしょうか。
  • カームコートほとんど価格出ていません…最上階の広いお部屋は8000万超えで出ていましたが…
    • カームはブライトとフロントの建物による自己日影により冬の日照条件が悪い割には、以外と安くないです。冬に日当たりが望めない部屋は4990万円位だったと思いますが、そこは既に売れています。また、それ以外にもマイナスポイントがあるため、低層階は安いと思います。ある程度以上の階は、ブライトと同じく急に価格差が付きます。
• ここは予算さえあればフロントコートでしょうから、決めてる人は一期で行くでしょう。フロントコートにこだわらない人は待つのもありですね。
• どの棟でも低層階は前建てで圧迫感あるけど、日当たりはフロントコートが一番いいからオススメ。ただし1000万高いけど。 フロントコートの西側の角部屋のコーナーサッシはかっこ良くて魅力だけど、中から見えるのがスポーツセンターだから躊躇するわ。スポーツセンターは階高が高いから、以外と高層階でも視界に入るんだよなあ。それで6000万後半だし。
  • フロントコート西側の角は日当たりがイマイチなのでやめました。東側は最高ですが、さすがに7000万以上はやり過ぎですね。
• 売れ行き良いんですね！残りはどの位なのでしょうか？ご存知でしたら教えて下さい。
  • バランスがいい物件だと思います。
    • フロントコートだけでしょ、コスパいいのは
      • 売れ行きが良いと思われるのはどのような基準ですか？１５６戸中、契約済みは８０戸強ですが、これだけ売れていれば、隠している先着順があっても素晴らしい売れ行きということでしょうか？また、２月上旬予定の第二期で１０戸程度の売り出しでも、順調という認識でよろしいでしょうか？
        • 第二期って10戸なの？
          • 年明け時点ではそれぐらいと聞きましたが、要望次第ではもっと売り出すようですね。表には出てない１期の先着順も結構あったので、２期に紛れて売りつくしたいのでしょう。それを考えると、２期の正式発表までにどれだけ見込み客を予定より上積みできるかですね。
• 個人的な感想としては、フロントコート:割高、ブライトコート:かなり割高、条件悪い低層の部屋:妥当(条件なり)って感じ？フロントコートも日照条件はいいけど1000万くらい乗っけられてるから、リセールはキツそう。竣工が近くなって価格調整とかあればカームコートで一部コスパいいって言える部屋も出てくるかもと思って気長に待ちます。
• 現地を見てみましたが、フロントコートの方が割高かなと個人的には思いました。どのコートも上階に行っても、眺望は望めませんし、採光の違いの無い中階層以上であれば、フロントコートもブライトコートも、条件は似ているのに、南西のフロントコートの方がお高い。。ただし、このマンションの顔になる部分なので、プレミア価格なのかなと納得しています。 最終期ごろなら、カームコートの1階などの微妙な部屋あたりは、値下げ販売ありそう。
  • 日照時間が、フロントコートとブライトコートではだいぶ違いがありますよ。野村に資料を見せてもらいました。また、ブライトコートの前は同じ高さのハイツがあります。フロントコートの中階層以上なら目の前は何もないので、そこが一番高いのでしょう。
    • そうですよねえ。でもフロントコートは4階除いてあまり残ってないんだな、これが。
      • ４階はスポーツセンターやケーズ電機の建物に眺望が塞がれる高さかな。買うならそれ以上か、眺望がないなら３階以下の安い部屋でも同じという判断かな？
        • ブライト含めて敢えて4階は残しているようですが、3階と5階で価格差があり、販売状況によって価格調整しやすい(上にも下にも)のかもしれません。
• フロントコートは４階だけでなく3階以下も売れてないよ。 一番高い棟なのに、目の前至近距離に建物で眺望レス、もしくは道路が目の前に延びてるから夜はカーテン閉めないと低層階はまる見えって感じだよね。フロントコートは低層階の中住戸でも６０００万以上だから、やはり条件には拘りたいよね。

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構造・建物

• ここは天井高とスラブ厚はどの位ですか？
  • リビング天井高は1、2階が2500mm、3階以上は王様部屋も含め2450mmだね。下がり天井は一番低い角部屋の梁でで1890mmだったかな。
    • 最近の野村でよくある感じですね。下がり天井が若干きつめですが、他デベで天井高が2400の所もありましたし、2450あればまだ良い方ですかね。
      • 長谷工の場合は2400mmもよくあるから、いいほうだと思いますよ。
        • 2500は欲しいなーと思うけど、しょうがないか
• スラブ厚はどうなんでしょう？コンクリート？ボイドスラブ？飛行機騒音より上の足音の方が気になります。
  • ファミリー向けは大変響きます。言葉通じない人多数の場合は改善無理。
    • そうですね。子供が走り回らなくなるまでの5年ぐらい？は我慢が必要ですね。それまでにしつけがうまくいかないといつまでも悩まされるけど。ここはファミリーマンションなので騒音はお互い様で許容しないといけないかも。子供いない家庭には非常識で大迷惑だけども。
      • 居室部分はアンボンドスラブ工法にて約２００㎜～約２３０㎜だったと思います。一階は約１６０㎜でしたかと？この工法は天井や床の梁を減らせる分、大きくなった面を安定化させる技術は施工会社の技術レベルによって上下階への振動の伝わり具合も変わります。アンボンドスラブ工法にて確実に施工出来る会社はそれなりの技術を有していないと後々問題が起こりますが、長谷工さんの場合は確実になされている様です。また二重床二重天井設計と壁厚１８０㎜以上に軸材を挟んでの石膏ボード仕上げでした。二重床二重天井で５０㎜前後は取られますので、じか床等に比べ、だいぶ振動は軽減されるのではないですか。
        • アンボンドスラブのような工法だと小梁がなくなり見た目がスッキリするが振動による音は大きくなる。 施工の精度の問題ではなく工法の欠点。 なので防音は普通レベルなので、過度に期待しない方が良い。 あとは最近では直床のほうが防音性能は若干上という定説らしい。 二重床で太鼓現象が起きやすいかどうかは施工レベルも関係するらしいが、どのみち上で雑に歩いたり駆け回れば音はする。 遮音性はしょせん運次第で上の住民がまともかどうかによる。ファミリーマンションだから子供が騒ぐのは考慮に入れておかないと。それは入居するまでわからないよ。
          • アンボンドで200って薄くないですか？

• 壁は石膏ボード仕上げなんですね。残念ですがこれも時代でしょうか。。

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共用施設

• 駐車場：52台（機械式49台、平置1台、113号室専用駐車場1台、身障者優先平置1台含む）月額使用料:17,500円 ～ 25,000円
• 駐輪場：328台（スライド式160台（大型対応用60台含む）、小型用平置16台、二段式152台）月額使用料:200円 ～ 500円
• バイク置場：8台、月額使用料:3,000円
• サイクルポート：9区画、月額使用料:300円
• ここは非常用発電機を入れてるんですね。災害対策をしっかりしていて好感が持てます。

設備・仕様

• 室内の仕様はどうですか？キッチンは御影石ではないですし。プラウド=高仕様とはならないですよ。
  • 御影石は不便なので人工樹脂台のままでいいかなぁって
    • 個人の好みはどうあれ、今はプラウドはほとんどキッチン天板は天然石ですよ。やはり仕様を落としてる感じはしますね。
      • こういうところが、アウトレット版プラウドなんでしょうか、、、キッチンくらいなら別にいいですけども。スターツ西葛西といわれても反論しにくいかも
        • プラウド西葛西の物件はそんなに内装や仕様が他よりも低いのですか？値段はかなり水準値だとみました

間取り

• 期待してたのにナロースパンに窓なし居室にリビングイン脱衣室って、長谷工ならではの残念な間取り。。
• 土間はやばそうですね。玄関扉の開け閉めの影響で土間に面した洋室は砂だらけになりそう。。
• スポーツセンターから見えない部屋でいえば、中階層以上ですね。展望を気にするかどうかですけど。ただ、購入層は限られるでしょう。カームコート、日が当たる時間って、あるんでしょうか？
  • カームは冬は厳しいけど午後は北側上層階中心にあたらないこともないですよ。但し、北側の端の２列が引っ込んだ構造なので、その列は午前中は日当たりないですが。 建物よりの列は絶望的だと思いますが、そのぶんお安くなってます。 カームは日照以外にも考慮点がありますが、そこは営業さんにでも聞いて下さい。

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周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 契約者及び真剣な購入検討者で飛行ルートのことでうだうだ言ってるひとはいませんよ。なぜならみなこの辺にすでに住んでいて、全く気にならないからです。

掲示板

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