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プラウド浦和高砂マークス

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==物件概要==
*所在地：[[埼玉県]][[さいたま市]][[浦和区]]高砂三丁目61番1他（地番）
*交通：
#[[京浜東北線]] 「浦和」駅 徒歩8分 
#[[高崎線]] 「浦和」駅 徒歩8分 
#[[東北本線]] 「浦和」駅 徒歩8分
*総戸数：108戸
*構造、建物階数：地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年02月中旬予定
*売主：野村不動産株式会社
*施工：株式会社 長谷工コーポレーション



==価格・コスト・販売時状況==
*価格表
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616419/

*県内の公示地価、住宅地は浦和や大宮で上昇　圏央道ＩＣ周辺もアップ。不動産鑑定士の山口和範氏は「特に浦和は大手マンションの建設が続いている。昨年３月のＪＲ東京上野ラインの開通、浦和駅の改修などもあり、都内へ通う若い世帯に人気がある」と分析。  
　http://www.saitama-np.co.jp/news/2016/03/23/06.html 

*こりゃ高くなるでしょうな～ 坪300超えるかね～ 早いとこ決断して買わないと浦和駅徒歩圏でマンション買えなくなるわな～
*この辺りは商業エリアとなっていますからかなり栄えている印象です。色々な路線が利用できるだけあって人気の立地ですから、価格は都内とあまり変わらない価格になってくるのかな 
*坪単価は300超がほとんどだと思いますが、280くらいもあるのではと思います。
*1階5000～のスタートのようですね
*もう少しでこちらも販売です。が全然細かい販売情報を出してこないんですね（汗） 何戸出すのかも、最多価格帯も全く出てこなくて。 マンションギャラリーに行った人だけ教えてもらえるという形式なのでしょうか。 一応公告というものをしてから販売しないとならないというルールだったように思いますが…全部を載せるところもそう多くないのかな。 
*ここだけ特別のモデルルームを作っちゃう金の掛け方ですね。サラリーマンでもそこそこの年収じゃないとばかにされるかな？岸町と同じく5000万～1億くらいの価格ですかね？
*随分と強気な価格設定になりそうですね。売り切れるのであれば当然だけど。どなたか事前説明会に参加された方、情報ないですか？
**マンション価格最高潮のタイミングだから適正価格なわけがない。今どうしても買う必要がある人のみの市場
***浦和は北浦和や南浦和と違いまだ需要あるから安くするはずがない
****説明会に行って来ましたよ。価格はおおよそ聞けましたが、やはり予想通りでした。
*広い住戸が多くて、富裕層御用達マンションになりそう。エントランス含めたデザインも優れていると思います。 これといって欠点が見当たらない。 野村がやっと本気出したかって印象。
**低地で日当たり悪く学区も微妙。ファミリー向けではない
*クオリティが高いとどうしても価格もそれなりに高くなってしまいますよね。 近隣の使える駅は良いですし、距離もそこまで遠い訳ではありませんが、 これほどの価格であれば、もう少し駅近であったほうが良いとも感じました。 もっとも、駅周辺に駐輪場があれば、さほど気にならない距離ではありますが。
*価格帯はどのくらいでしたか？
**6500～9000です。
*83m2の4LDKはどれくらいの価格ですか？
**たしか低層階で6000万後半でした。
***83m2の4LDK低層階で6,000万円台後半からですか高いですね。都内中心部で同じような間取りの物件探した方がいいかな。浦和好きだけど高すぎ。
*低層3LDKが5000前半からだから住戸条件次第ですね。
*外観、環境は好み（というか気にするかしないか）によるものだと思いますが、 内装、設備は本当に良いですね。「上質」という言葉がよく似合うと思います。 価格に関しては強気だと思いますが、それこそ個人の間隔、財布事情によって感じ方も違いますしね。 上記を満たしているのであれば長く愛着のわけるマンションだと思います。
*5200万円位からありましたよ～。モデルルーム素敵でした。抽選になってしまいそうですね。
**5200万の部屋は3LDKでしょうか？6500からだと思っていましたが、一度話を聞きに行ってこようかな。 
***設備の標準仕様が高くて、共用部も豪華に作ってありますから、低層階の部屋は割安感ありますね。確かに抽選になりそう。
****4900万円からでした！ お値段下がってましたよ。 3LDKです。 我が家でも検討できそうで嬉しいです
*****値段下げたのですね！ 4900万は一番狭い間取りでしょうか？ 徒歩８分とはいえ、県庁通りを下って 行った場所がどうも気になってますが。
******4990万円は南南東向きの3LDK3階中部屋ですね。1階には4490万円という目を疑う部屋もありましたが、日照が絶望的でした。。4990万円の方はすでに要望書が出ているらしく抽選不可避になりそうです。
*ここ、商業地域の中にあるせいか、目の前の大きな建物のせいか、なんとなく窮屈な感じの印象を私は受けました。でも、これ以降に控えている大手新築だと、駅前タワー位しか期待できるものがない気がしています。ここら辺が買いなのかな…？ 岸町パークハウスより価格は安い印象です。
*D-TYPEの4LDKでおいくらからでしょうか？
*最近の市況を鑑みたら割安と感じますよ。サンクアージュが控えている関係か、売り急いでいるなと。好評なので第1期で相当さばけるはず。
*今でこの価格ならありかも。蔦屋書店やガーデンが出来たときに少し上がったようにアトレ駅ビルが完成したらまた少し上がりそうだし
*このあたりは物件供給過多ですからねえ 値上がり幅も大きかったけど売れなくなると反動も大きいでしょう。 ここでしたら坪300万前後なら買いたいですね
*ここの場所は駅も近いし良いですね。 価格は高めなので迷うところです。 戸数も少ないようで、落ち着いた生活を望む方に人気ありそうな気がします。
*DM着たけど、Dタイプ8階？の80㎡ちょいの4LDKで7400万円ってちょっとビツクリ。都内の良いとこにそこそこのマンション買えるな。この値段だと都内と迷うわ。
*今までのお話だと、70平米前半くらいの部屋で管理費＋修繕積立金の月額が3万近い感じですか？
*今まで管理費が高いと言ってた人は管理費と修繕積立金を合算してる可能性がありますね。 冷静に建設的な情報交換をしましょうよ。 ここは、立地（坂下、南向かいの少し離れたマンション有というのを無視すれば）、日当たり、仕様、規模、価格共にバランスの良いマンションだと思います。 住友も良かったですが、価格優位性がこちらの方が高いと思います。 モデルルームの活況具合からかなり早くいい部屋は埋まるかと思います。
*非分譲住戸の上下などはやはり賃貸が入るのでしょうかね？賃貸が悪いわけではありませんが、定期的に住民が変わると騒音などや問題もありそうです。 
*ここは、やはり売れ行きがよいのでしょうか。物件の良さと、野村の営業の押しがあり売れてる？パンダ部屋の住人は、他の入居者に引かれそう。
*HPの物件概要に価格出たんですね。最高価格は約1億2千万ですが。駅8分でこの価格は驚きです。
*4,499万円～1億1,999万円。価格帯が広すぎて安いのか高いのか
**5500万から6500万くらいが多いですよ。4000万台と一億台は僅かです。
*さきほどはじめて伺ってきました！ぶっちゃちゃけ出遅れました私は・・・冷静に事実ベースでレポートしますね。まず一期で6割り（非分譲含め）程度を売ろうろしていて、登録開始の2日でそのうち8割り前後の部屋に花がついていました。あとHPで4499万～になっていますが5,000万以下はわずかでした（トホホ。実質的には6000万～が基本ですね。割安感だしてますが・・・なんだかんだ高いです。しかし正直売れてるなとは感じました。一期は完売するとは感じましたね・・プラウドがすごいのか、浦和がすごいのか・・・。この価格帯で売れてしまうことに唖然です。 
**当然の結果ですが、想像以上の売れかたですね。皆さん　よくわかってるんですね。 


==交通==
*交通面が良いですね。全体的に駅がそこそこ近く、埼京線も近隣にあって、通勤が便利そうです。
*朝の通勤時間にコルソは通り抜けできるんですか？


==構造・建物==
*敷地面積：2,055.06m2
*マークスはデザインが非常に秀逸です。ベースに茶系を使って、所々を黒で引き締めて、全体的な色使いも落ち着いたかなり幅広い層に受け入れられる飽きのこないデザインです。 
*こちらのマンションは、メインエントランスの２層吹抜け、特徴的な外観ファサードなど埼玉県内ではシティハウス浦和高砂ぶりのディテールにこだわった秀逸なマンションです。みなさま、まだ完成形があまりイメージできてないかと存じますが、出来上がりを見ると納得のデザイン性です。乞うご期待ですね。
**この規模のマンションであれば吹き抜けは珍しくないかと。むしろ当然ですよね。マークスくらいの規模で埼玉でというのは少ないという意味と解釈します。100戸ほどで吹き抜け作ると部屋数が減る影響が大きいので、なかなかないんだと思いますよ。
**この規模のマンションでエントランスが吹き抜けなのは良い仕様ですよ。特別かと言われると埼玉では少ないかも？くらいとしか言えないですが。大規模マンションと比較することは適してません。
*マークスのエントランス吹抜けの仕様は画像を拝見する限りかなり豪華な仕様になっていますね。コスタタワーやウェリス美園、スカイより、仕上がりの質感は上質なものが期待できそうです。 
*ここは直床ですかね。 
**電話して聞きましたが二重床みたいですよ。
*二層吹抜けエントランスかっこいいですね。野村さん建物力入れてますね。
*MR行ってきました。外観デザインも秀逸で特に二層吹抜けとなるメインエントランスは、かなり豪華な造りで、このへんではあまりないタイプのものかなという印象です。
【眺望・採光】 
*真南にぴったり12階のマンション建ってます
*西側の8階位だと富士山って見えますか？
**富士山はどこからも見えるかわからないみたいですよ。見えたらラッキーぐらいですかね。 
*先日現地を見てきました。南側低層階はかなり日当たり悪いし囲まれ感がありますね。
*4階以下の低層階は、日当たり悪いし、向かいの建物の圧迫感あるけど、駅徒歩10分圏内のプラウドでいい仕様のマンションに住みたい庶民向けですね。
*西向きを検討していますが、将来的に目の前に高い建物が建つ可能性もあるでしょうか。そこが不安です。
**西南西は、坂下通りに面しているのでビルが立っても圧迫感は少ないと思います。 
逆に南南東は、今あるビルを立て替えて高層化になったら圧迫感ありますね。
***西側にビルが建つ計画は前からあるけど実現してないだけですよ。圧迫感はそこまででなくても眺望は悪くなります。真向かいの戸建てがマンションになる可能性もゼロではないですしね。
*南東がいいですかね。でも、日当たりと圧迫感がチョット悩みます
*南東の角部屋なら比較的バランスがいいのでは。
*南東の角部屋は何階まで上がると、目の前のマンションのプリムヴェールを抜けるんでしょうか？


==共用施設==
*駐車場：(敷地内)47台（※内機械式駐車場46台 ）
*駐輪場：210台（※スライドラック式70台、傾斜ラック式25台、2段ラック式104台、児童用11台）
*バイク置場：4台
*プラウドさんは共用廊下とかもお金をかけてるのがなんだか流石という感じですね。絵が用意されてない廊下の感じとか早く実物がみたいです。
*共用部も廊下や非常階段のデザイン一つとってもコストカットは感じませんでしたよ。あえていうなら共用廊下側の柱の食い込みが気になりますが、営業さんの話では1本外に出すだけで500万建築費が上がるそうなので。まあ仕方ないかな。
**天井高と廊下側アウトフレームくらいですかね。その代わりにエレベーターが二基とか吹き抜けの玄関とか他よりいいとこもありますからね。
***天井高別にふつうだと思います。二重床、二重天井でふつうの部屋で250or245はふつう。コストカットには入らない。


==設備・仕様==
*標準仕様で床暖房、ディスポーザー、食洗機はついていますかね。
**付いているでしょう、当然。価格相応のスペックは用意してるはず。 
*お風呂やキッチン、トイレなどの水回りは、ホームページを見る限りは綺麗ですし、間取りも良さそうです。天井が低いという意見がみられますが、もしそうだと閉塞感が気になりますよね。


==間取り==
*間取り：3LDK～4LDK
*専有面積：69.48m2～102.14m2
*バルコニー：10.27m2  ～  24.88m2
*平米数は７０平米からとある程度広めになっていますから住みやすい広さになっていることは家族で住むに当たっては利点となってくるでしょう。 
*細かい収納が多く、小物を収納するのには良さそうです。 リビングにも納戸があるのが使いやすそうだなと感じました。このくらいの広さなら掃除機なども収納できるかな。布団クローゼットもあり、季節の変わり目の収納は問題ないでしょう。ちなみにルーバルですが、もう少し広いとよかったかな。この広さだとルーバルというよりは普通のバルコニーの広さではないですか？ 
*さすがに100m2超の間取りはいいなと思います
*中住戸3LDKの間取りは柱食い込んでる田の字で魅力を感じません。 
*洋室なのに布団クローゼットがついているなど、よく考えられていると思います。
*トランクルームもついているようですがどれくらいの面積なのでしょう。 
*浴室の面積はどれくらいあります？ 
*キッチンはL字形で、廊下からリビングに入った際キッチンスペースが 丸見えになるのはマイナスだと感じました。
*見晴らしは? 
**西側の見晴らしは何もないので良いのでは？でも、なにもないけど。D-TYPEの80m2で6,000万ちょいくらいかな。
*間取りは100m2台もあって、角部屋ですし開口部が2面ルーフバルコニーつきで 良さげに思いましたが、価格がものすごい事になっているようです。 何故かリビングに洗面所の入り口がついているのが不思議ですが、 それ以外は好きな間取りです。キッチンと浴室の家事動線を優先した 設計なのでしょうか？
*最上階以外は間取りが少し狭めですね。4LDKの83平米がいいなと思いましたが収納が少なく悩むところです。
*ここの西向きの69平米の部屋は角部屋ですが、南向きの棟の玄関前になるので窓はついてないのでしょうか？南の棟も玄関は暗そうですね。
**窓はありません。また、Ａ・Ｂに比べても日照時間がやや短いようです。（南側の方がきもち前に出ており、西日を遮るため ＝4千万円台の日照絶望住戸を除けば、Ａ～Ｆで最も日が当たらない）

==買い物・食事==



==育児・教育==
*この辺りの幼稚園の空きはほぼ無いです。途中入園も順番待ちです。11月か12月に各幼稚園の募集があり、そこで4月からの席を確保できていないとかなり厳しいと思います。
*高砂アドレスなのに学区はダメ、岸小はまだしも、白旗中なんて。
*15年程遠前の岸町小学校出身ですが、ヤンキー校などではありません。岸小出身者は中学受験、白中経由の高校受験含め早慶クラス15人以上はいました。ただ、公立校なんてはっきり言って本人のやる気次第です。
*学区は小学校は良いと思います。



==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*旧県立図書館西側、坂下通り沿いですね。あそこもマンションになっちゃうんですね。。いい場所ですもんね。
*このあたりはお見合い当たり前の地域。ここはまだ平気そうだし立地も良いんだけど、如何せん価格が凄いことになりそうな。。。 
*都心部でもないのにこれだけドミノになってる。浦和はマンション建てすぎ。
*この通りってこの周辺で最も低い場所（暗渠？）のような。近くの三井も同じですけどね。
**台地のへりなので水捌けはいいですよね。
**周辺より明らかに低いと集中豪雨時などの冠水が心配です。
**近くに住んでますが、冠水したことないですよ、この辺りは。
*北側は新たにマンションが建つ可能性ありますかね？
*現地みたら南は隣のマンションで圧迫され、西はマシだけどいつでもマンションが立ちそうな状態だからビミョーすぎる
**浦和で隣にマンションが建たないマンションなんてないんじゃないですかね？
*西側はいつか何か立ちそうだしな。。。南で日当たりを望むのであれば中層以降だよね。6000万は固いかあ。 
*駅8分でスーパーも近くないのはイマイチですね。。6500からってのは他と比べたら高すぎるわけではないのかもしれませんが長期的には勝てる水準には見えない、駅距離があるせいで対抗物件沢山あるし
*谷底にあるのが気になるぐらいですかね。笹目川の水源は白幡沼みたいなので、ここは暗渠なんでしょうか。地盤はどうなのか気になります。
**地盤は岸町のパークハウスより悪いよ。ただ、手抜き工事でもやらかさない限りは、普通に考えれば湾岸エリアの液状化マンションになるようなことはないだろう。
**水害の危険はないのでは？ゲリラ豪雨対策で、雨水貯蔵庫？とそこがいっぱいになったら1階の下に水が逃げられる仕組みになっているみたいです。１階の下には、人が１人入れる高さの空間をあけていると聞きましたよ。液状化は、ここより岸町小近くのほうがリスク高そうですね。浦和の災害は、水害より古い建物が密集している地域の建物倒壊や、地震後の火災では？
*暗渠なんてありますか？
**岸町小の下には見えない川が流れていると昔から言われているみたいですよ。白幡沼が水源。でもその川は共済会館辺りでわからなくなっている模様。坂下通りが暗渠かどうかは不明。
*地盤より空の心配した方がいいよ。羽田空港の増便計画で、この辺り一帯の上空を通過する離発着便が予定されている。
**それ言ってたら都内含め買えないエリアが多すぎません？
*ABCタイプを検討中なのですが、坂下通り沿い西南西のお向かいの駐車場と三階建ては、高層マンションになる可能性がありますかね？
**西南西のABCのどれかにするとしたら、Cは東南東建物の影になって日照時間がABより短くなりそうですかね？
*人通りはかなり多いですよ、朝・昼・夕は県庁職員が多いですこのあたり。
*川もないのに（下水道はありますが）坂下通が水没したことってあるんですか？
**30年以上住んでいますが、マンション前の特に坂下通が溢れていたことはありませんね。谷と言っても上流端なので、どんどん水が岸町緑道の方に流れていくんですよ。
**浦和駅周辺で水害の話をすること自体おかしい、武蔵浦和とかだったらわかるけど。
**浦和区はハザートマップだと特に青い部分はありませんでした。
　http://www.city.saitama.jp/001/011/015/002/003/p008311_d/fil/kamogawat...

*坂下通り側のあすか信用金庫の隣に、9階建てのビルが建築予定ですね。高さが30mくらいと表記されていたので、眺望が悪くなりそうです。


==周辺施設==
*ここの横の県立図書館跡は、何になります？東側なので、大きな影響はなさそうですが、あちらの方が高台。高層な建物になら、少なからず日照に影響しますよね。
**駐車場が作られてますよ


==その他==



==掲示板==
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物件概要
所在地	埼玉県さいたま市浦和区高砂三丁目61番1（地番）
交通	京浜東北線「浦和」駅徒歩8分高崎線「浦和」駅徒歩8分東北本線「浦和」駅徒歩8分
総戸数	108戸
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