プラウドシティ吉祥寺

2018年5月23日 (水) 04:50時点における版

物件概要

• 所在地：東京都三鷹市下連雀五丁目930番1、930番53（地番）
• 交通：

1. 中央本線（JR東日本）「吉祥寺」駅 バス10分 「日本無線前」バス停（※建設現場敷地内。2020年春開設予定）から 徒歩0分（上り）
2. 京王井の頭線「吉祥寺」駅 バス10分 「日本無線前」バス停（※建設現場敷地内。2020年春開設予定）から 徒歩0分（上り）
3. 中央本線（JR東日本）「三鷹」駅 バス10分 「日本無線前」バス停（※建設現場敷地内。2020年春開設予定）から 徒歩0分（上り）
4. 中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス6分 「日本無線前」バス停から 徒歩1分 （下り）
5. 京王井の頭線 「吉祥寺」駅 バス6分 「日本無線前」バス停から 徒歩1分 （下り）
6. 中央本線（JR東日本） 「三鷹」駅 バス6分 「日本無線前」バス停から 徒歩1分 （下り）
7. 中央本線（JR東日本） 「吉祥寺」駅 徒歩23分

• 総戸数：678戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年03月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 678戸かー、すごいな。これはデベも絶対に成功させないとだね。坪単価はいかに？
  • 坪270くらいを予想。
• 最低価格いくらくらいからかなー
• 近辺の中古が200-220くらい。建設コストは上がり続けてることからも、平均で280、8階建てだから、最上階は320くらいいくんじゃないかな。あくまで売出しベースだけど。低層のパンダで260とか？
• シャトルじゃないから普通に運賃(IC利用216円？)がかかるなーと思いましたが、管理費に含まれないのであれば利用の頻度での不公平感はないですね。社会資源利用ならなくなる心配しなくていいし。それともなにか費用発生するか…。
• まあ安くはないでしょうね。狭小3LDKで5000万台からという感じではないでしょうか。
  • 下手したら、6000万から～
• 同じく吉祥寺まで徒歩23分のシティテラス吉祥寺南は最低価格が4980万～、坪単価は280万～でしたから、価格帯はそれと同じくらいになるのではないでしょうか。スミフは値下げしないので、2015年から2年かけてシティテラスを完売しましたが、野村は早期完売する方針なら、値下げしてくるのかもしれませんね。
• 他のプラウドシティとは違って一階に商業施設が入るのは期待できますね。駅から距離があるので、そこで普段の買い物が済ませれるような店が入ればかなり魅力的に映ります。
• しかし思った以上に価格が抑えられてますね。流石に今の高騰で買う側が鈍ると困りますしね
• 価格はどれくらいでしょうか。3LDK、75m2の部屋を検討しています。6000万円前半だといいのですが。。
  • 条件によってはもっと安い部屋もありました。坪単価で２６０ほどです
    • この立地で260であれば、買いですね。
• 西向きのお見合いとかは安そうね。
  • お見合い部屋は240ぐらいでした
• ここは人気でそうだよな。立地が良すぎるし価格が安いし

交通

• ここだと、バスの混雑どのくらいなんでしょうね。乗るのに何本か待つレベルなんでしょうか？
  • 7時台のバスが2分に1本とありますが、小田急の吉祥寺行きと京王の三鷹行きを合わせてです。実際はどちらか一方利用でしょうから半分程度で見ていた方がいいですよ。
  • 実際は吉祥寺利用の方が多いと思いますが、7時台の13本が9時台には一気に6本に減ってしまいます。最悪10分待つことになるのですが、バスに慣れていない人には結構なストレスになると思います。また吉祥寺発の終バスも平日で23時30分くらいだったと思います。仕事で夜遅くなることが多い私にはとても不便でしたよ。
    • 待つのが嫌であれば徒歩3分くらいの下連雀バス停を使うのが良いのでは？かなり本数ありますよ。
      • 毎日のことだし、目の前にバス停あって下連雀行くのは現実的ではないですよ。連雀通りと吉祥寺通りの横断歩道渡るのもかなり時間掛かるから3分ではとても行けません。 というか実際それをやって途中バスに追い抜かれ悲しい思いをよくしましたから。
        • 本数が多くて次がすぐ来るから、バスに追い抜かれても悲しいことはそんなに無いと思うよ。山手線で時刻表気にしないのと一緒。
          • 三鷹始発狙いの人が多いかなと思いましたが、渋谷方面とか買い物レジャーなら吉祥寺ですね、半々ならいいのかなぁって感じですかね。あと、終バス時間って大事ですね。バスない時間はタクシーも並びますし。
            • 私は実際ここを使ってた上でのコメントですが、ここのバスはそこまで便利ではありませんよ。7時8時台の吉祥寺行きは5分に1本ありますが、9時からは10分に1本です。吉祥寺駅からの終電も思いのほか早く23時30分頃です。 下連雀のバス停は驚くほど本数充実しています。ただ歩いて3分とありますが吉祥寺通りと連雀通りの交差点を渡るのに軽く2分は掛かりますので、実質は5分程度です。家のドアを出てから敷地出るまで数分、さらに下連雀のバス停まで5分、それではとっても不便なバス便物件ということになってしまいますよ。 まあここができる頃には増便されると思いますから、そこまで気を悪くなさらずに。
• 徒歩0分のバス便物件とはいえ、始発の一番近いバスは杏林大学前からだから、通勤時間帯は座れないだろうね。

雨の日は満員で乗れないこともある。完成入居後にバスが増便してくれればありがたいが。

構造・建物

• 外観パースをよく見ると、東に2棟、西に2棟、南に1棟の構成のように見えます。 ということは、東と西の内側も向く棟は、互いに向かい合うこんにちは棟となり、眺望の抜けも日照も厳しい住戸になるのではないでしょうか。 この2棟が比較的安くパンダの安値で出され、その分、純粋な東西南向きにはかなりの価格が上乗せされると思いました。
  • パースを見ると、右側の２棟がだいぶ接近していますね。後ろの棟は安くなるのかもしれないけど日当たりかなり厳しそうです。
• 敷地が広そうだから自転車とか自動車がどの辺りから出るのかでも便利変わりそうですね。

共用施設

• 678邸ってかなりの大規模。共用施設も充実しているでしょうか。子供を育てているので、雨でも遊べるキッズスペースがあるといいなと思っているのですが、どうでしょう？商業施設はスーパーみたいな感じですか？どこかチェーン店のスーパーが入ればいいように思います。学童保育もあるみたいです。

設備・仕様

間取り

• 敷地面積：26,405.00m2
• 間取：3LDK ～4LDK
• 専有面積：66.36m2 ～ 90.68m2
• バルコニー：10.41m2 ～ 22.28m2
• 階数上の方でも眺望は期待出来ないのかな…日当たりは流石に大丈夫かなと思いたいですけど。

買い物・食事

• このマンションは、有名なトーホーベーカリーに近いのがうらやましいです。普段朝食であの塩バターロールが食べられるのは、幸せでしょうね。

育児・教育

• 教育環境ですが、児童数の増加が見込まれるため、高山小、三鷹三中ではなく、三鷹一小と三鷹六中になるようです。私は牟礼の落ち着いた環境にある高山小と三中がいいなと思っていたのですが、一小と六中は学力や環境的にどうなんでしょうか。
  • 1小、6中も落ち着いた良い学校だと思います。 特に1小は歴史が古く三鷹の小学校の旗艦校のような感じかと。 ただ、生徒数に関しては、オーベルやシティテラス建設の影響をもろに受けた現在の高山小のように急増するでしょうね。 高山では校庭の一部を削り期限付の仮設校舎が建てられたほどで、それまで一学年2～3クラスだったのが、数年前から新1年生が入る毎に1クラスずつ増え、今年度は新1年生180人6クラスです。 1小学区の保護者たちは日本無線跡への大量流入に今から戦々恐々としてますよ。
• 小学校は確か第1小でしたよね。大人でも徒歩10分はかかると思いますよ。
• 公立の中高一貫校があり、公園もあり、子育て環境はいいです。
  • 都立一貫校は子育て環境にあまり関係ないような…。学区の第一小からは、受かってもせいぜい数名、合格者ゼロの年もあり、隣接学区の北野小のほうが合格数が多いくらい。むしろこのあたりは公立小中でも教育水準がそれなりなのが魅力なのでは。
    • 子育て世代としては小中一貫に魅力を感じますが、そこは三鷹市の強みではないのかな？
      • 強みですね。三鷹エリアは公立のレベルが1番高い
• 都立西も近くだから、公立コースで東大入れる環境としてはかなり有力ですかね

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• バス停直通のコンセプトはいいですよね。ただ連雀通りは狭いので道を広げて欲しいですね。
  • デベは、駅近利便性重視のご時世に、これだけ大規模なバス便物件を売るリスクをわかっているからこそ、バス路線を敷地内に引き込むなど、打てる手は全て打ってきたと感じます。渾身の物件ですね。これが失敗するならなら、バス便物件の終わりの始まりでしょう。
    • 通勤時間帯はバス専用レーンがあるのでバス便の中でも良い方でしょうね。
      • それは価格次第ですね。平均270なのか、290なのかで大きく変わりますよね。
        • バス路線を引き込むのはいいですが、各部屋からは結構遠そうに感じます。パークホームズのバス便と悩みます。個人的に3年も待つのも引っかかりますが、魅力はありますね。うーん。。
          • たしかに、部屋の場所や敷地内から外へのアプローチ？ルート？の作り方によっては、下連雀五丁目や牟礼団地といったバス停の方がむしろ近かったりするかもしれませんね。
• 一般的バス便だと資産価値が‥と言われますがこのあたりはどうなのでしょうか？
  • 駅までの距離が相当あるのが難点ではありますが、 その代わりにバス停が近いのが良いですね。 バスを使う習慣が普段から無い方にとっては不便に感じるかもしれませんが、 物件も綺麗ですし、交通面としては実際不便ではないと思います。
• 部屋が大通りに直接面してないのは良いのですが、周辺はマンションに囲まれているような立地なんですかね？眺望が期待できないとしたら、値段にも反映されそうですけど。
• せめてマイナー駅でも、歩いて行ける駅が無いのが懸念ではありますね。
  • 最寄りは井の頭公園駅でしょうけど、かなり遠いですね。20分はかかりそうです。徒歩での移動が困難だからこそ、バス便のメリットを強調しているのでしょうね。
    • 駅がもう少し近ければなどはあるかもしれません。 ただ、マイホームに大切なのは周辺環境だとも思います。 公園があったり、小学校が徒歩圏内なので子育て世帯が望む条件は揃っています。 子育て優先に考えるとすれば、十分に人気の物件となりそう。
      • 周辺は工業や準工などが入り混じったエリアです。ここも工場跡地ですし意外と工場や鉄塔が多かったり道が細く歩道が整備されてないなど、一概に環境がいいとは言えないかも。
• 駅から少し離れてるから自転車使いたいけど、道がせまめな割に交通量多いのが気になりますね。公園が大きいから、車通り少ないところを走ろうとすると、公園内部の地形の関係で自転車置き場に出にくく感じる。まあバス使えよって話なんでしょうけど。
• この物件、周辺環境は準工業地帯ですし、閑静で緑が多いとは、現状言えないですよね。マンション建設に合わせ、周辺に緑を植樹するならイメージが変わりそうですけど。
  • 周辺はマンションだらけですね。緑は井の頭公園まで行くしか…
    • 井の頭公園まで徒歩5分くらいだから、マンション内公園とかは無さそうですね。プラウドシティだから植栽は頑張りそうな気がします。
      • 確かに連雀通り以南はマンションばかりで殺風景かも。連雀通り以北は井の頭と牟礼の高山地区（高山小学校や三鷹三中あたり）で、落ち着いた感じの雰囲気ですよね。
        • それがまさに用途地域による違いですね。牟礼4丁目や井の頭は低層住居専用地域です。連雀通り以南の下連雀は工業地域や準工業が多いです。元々この辺りは工場地帯で、それがマンションに建て替わっているので、その名残もあるのでしょうね。
• わざわざ工業、準工業エリアにバスで行く必要はない
• 井の頭公園まで5分て言っても、西園の端っこまでで、多くの非地元の人間が井の頭公園と聞いて思い浮かべるだろうボートの池の景色のところではないわけで。 まあ、子供を遊ばせるための公園てことなら西園でいいんだろうけど、それなら日本無線跡地のC地区にも公園はできるみたいだし、公式サイトの井の頭公園5分の書き方はパッと見では西園とは受け取れないからなんか野村のやり方汚いなって思ってしまう。
• 住み慣れてくると、大通り以外の裏道を抜けて駅へ近道とか考えるんですけど。吉祥寺駅側へ抜けようと思ったら井の頭公園が大きく立ちはだかるから、公園を通り抜ける感じなんですかね？自転車…は通れたかな。
  • 井の頭公園はすり鉢状なので、西園と吉祥寺通り側以外の出入口は基本階段です…。数カ所スロープ状のところもあるけど、井の頭公園駅寄りで、吉祥寺の駅に近いところは階段のみだったような。もう少し井の頭線寄りというか世田谷寄りというか、牟礼や井の頭あたりだと、公園を突っ切ると時間短縮になるけど、この物件の位置だとあんまりかな…
    • そうなんですよね。公園抜けて行く駅までの直線ルートがないので自転車や歩きは遠回りすることになるのですよね。
      • 普通に吉祥寺通りを北上でいいでしょ。
        • まあそうなんですけど、歩道が狭めで車通りがそこそこあるので安全面を考えると自転車使いにくいかなと、バス使うか大人しく歩くのが安全そうですね。
• 吉祥寺は人気がありますからね。しかし678邸は凄いですね。バスも本数が多かったり、雨の日に濡れずに済んだり、そういう環境が整っていれば、そこまで嫌でもないのですが。ここはそういう嫌な部分が対策されているのがいいと思いました。
• バス停を2ヶ所、敷地内に引き込むんですか？
  • 元々目の前にある日本無線というバス停の待合室を敷地の端につくるということではないですか。その待合室を誰でも使えるということにしてるから、0分という表現ができてるのだと思います。二ヶ所ではなく一ヶ所ですね。

周辺施設

• お隣の三鷹病院は内科、眼科、整形外科、皮膚科などですね、科目だけ見るとご高齢の方が多そうです。大きな病院だとバスで杏林、車(？)で武蔵野日赤ですかね。
• 公園も動物園も美術館も近くて、吉祥寺駅周辺も素晴らしい

その他

掲示板

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