プラウドシティ仙川

2018年5月1日 (火) 09:54時点における版

プラウドシティ仙川外観

物件概要

• 所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番地5他（地番）
• 交通：

1. 京王線 「仙川」駅 徒歩7分
2. 京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分

• 総戸数：275戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上8階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年02月予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• ここはみなさん思っているより高いみたいですよ。坪＠280 UPの模様。そうなれば、6000万円からになるのでは。
• 中心価格は5000万後半からでしょうね。低層階では5000万前後の住戸もあるんじゃないかな。最低価格は4900万台からと予想します。ここは、南西と南東で向きが良いですからねえ。西向きだともっと価格も安くなると思いますが無いですから。
• 中心価格帯と思われる、南西向き5階75m2で60百万円を超える価格のようです。造りはわかりませんが、仙川駅南ならともかく甲州街道の北側としては少し高すぎる気がします。
• 価格は〇〇百万円後半とか〇〇百万円半ばとかいう程度の目安しかでていませんので、正確にはまだわかりません。担当者の方の話では、半地下の部屋(1階）なら50百万円を切るかもしれないといっていましたが、その他は72m2でも50百万円の半ばからで、平均価格は60百万円ぐらいではないでしょうか。
• 坪単価235～290万位ですか。この場所でこの単価はやはり高いですかね。　どうなんでしょう？
• 275棟もあるのに、第1期のは110棟くらいしか販売できないようです。駅南だけでなく駅北でも仙川はリセール価格は維持されていますので、駅北など環境が理由ではなく野村の価格が強気すぎるのではないでしょうか？第2期以降適正価格に下がるまで待っています。
• どれくらい値引きしてくれるんでしょうか。3割引くらいおもいきってしてくれたら買えるかも。
• 京王線沿線が供給過多な印象です。小規模物件も竣工後半年とか売り切れていないですよね。
  • 京王線が人気ない、を言い換えただけでしょ。でも桜上水は早々完売してるし、沿線のせいだけでもないよね。物件固有の影響が大きいのでは？
    • 急行列車の停車で、今よりは仙川の人気は高まるのでは？
• 長谷工施工、甲州街道沿いでなんでこんなに高いんですか？仙川は好きですけど、これでは売れ残るのもわかりますね。
• 何戸くらい売れ残ってるんでしょうか？
  • 20戸くらいでは？？
    • 結構残ってるんですね。3戸くらいなのかなと思ってました。
      • 今週末10戸販売なので、おそらくそろそろ一桁ですよ。
• このマンション、ほんと人気ないね。こうなるとは思ってもいなかった一期購入者が不憫でならない。わかっていたら絶対買わないもんね。
  • なんでそんなに人気がないんですか？
    • 売れ残りって言ったって、たった10部屋程度ですよ。半分売れ残ってるなら話は別ですが。やはりタイミング的にも烏山の駅前マンションが意外に安く出た事も要因ですかね。

交通

• 駅まで７分はちょっと無理です。感覚的には10分ではないですか？
• 忙しい朝に，甲州街道を渡る時間のロスは痛いですね。公式で謳われている時間で駅に着いた日は，かなりラッキーですね。みなさんは，つつじヶ丘と仙川，どちらを利用されるのでしょうか。なるべく短い距離で，本数の少ない仙川か，少し遠くとも，本数の多いつつじヶ丘か…。
• この付近に住んでいる人は、甲州街道に沿って駅までは歩きません。駅まで10分くらいかかりますが、主に裏道を通ります。車の往来も少なく、静かですよ。
• 現地から駅まで徒歩7分とありますが、タイミング悪ければ甲州街道を渡る信号で2〜3分待たされます。その上、裏玄関を出て静かな奥の道からいなげや方面通って駅に向かうルートを通る場合は、遠回りなので更に2〜3分かかります。実際に遠回りルートで歩いて見ましたが、信号待ち含めて駅まで12分もかかりました。甲州街道沿いに行けばもっと早く着きますが、交通量多くてちょっと怖いです。
• 仙川はご存知のとおり急行が停まらない。それでも高い人気があるのは街に魅力があるから。街っていうのは駅周辺(主に南側)のことだよね。駅と反対側のスーパー・・・・ね。
• 快速ですら20分に一本でしょ平日。しかも駅から7分。はっきりいって駅から5分以内じゃないと駅近とは呼べない。
• 区間急行は1時間3本全て都営新宿線直通本八幡行きで都営新宿線内は各駅停車（幡ヶ谷、初台も停車）、快速も全て都営新宿線直通になり新宿駅行きは各駅停車以外無くなる予定。新宿駅でJR乗り換え不便だよ新宿行きも作ってよ、一見便利なようで不便になりそう。私見笹塚乗り換えが良いのかな？
  • 現状でも急ぐ人は烏山で乗り換えており、新ダイヤでは準特急に乗れる訳ですから、改善だと思ってます。乗り換えなしに京王新宿に行くには今も基本各駅ですし。下りは、時刻表が出ないと何とも言えないですね、烏山で準特急を降りた後、後続がすぐ来るのか不明です。
    • 今烏山乗り換えダイヤ改正で便利になるなら良い、乗るのは朝夜だけだし昼間は余り関係ないかな。
      • 快速は全て新線行きって、本当ですか？仙川から布田までの利用者にとっては、かなり改悪では？平日夜、座って帰れるのは各駅だけなんて・・・

構造・建物

• むき出しの機会式駐車場、営業の説明では「外観をスッキリ見せる為」という内梁工法（実際は、各戸の占部分に大梁が出る全くもっていけてないコスト削減工法）、天井高もサッシも低い（こちらもコスト削減効果あり）。こんな低レベルな構造のマンションなのに、なぜキッチンの天板は天然石なんでしょうか？不釣り合いです。高級マンションを装う為の目くらましにしか見えませんね。
• 確かにバルコニー側も鍵盤に見せるためか、隣とボード仕切りでしたね。模型を見て結構びっくりしました。
• 当物件にはいくつかの難点がありますが、私が一番×と思うことは、エレベーターの数と位置です。275戸にエレベーター3基は少ないと思うのですが、そのエレベーターの配置場所が偏っているため、奥（甲州街道から遠い方）の住戸に行くには、多くの他の住戸の前を通ることになります。通る方も嫌だし、通られる方も嫌だと思うのです。なんでこんな配慮の無い作りにしてしまったのでしょうか。
• 天井が低いことは仕方がないですがこれでハイサッシなら開放感をより出せたとは思います。
• ウォールドア部分のたれ壁は間違いなくコスト削減の影響ですね。コスト削減そのものが悪い訳ではないのですが、別のところで豪華に見せかけてコスト削減の結果を価格に反映していないことが納得できません。
• この物件は凝った外観ではないですが、設備や仕様は十分だと思います。また単純な建物配置ですが、逆に耐震性は凝った配置よりも高いと思います。何か堅実な物件の感じがしています。

共用施設

• このマンションの中庭は2種類あるんですね。桜を楽しめる春の庭と紅葉を楽しめる秋の庭、良いですね。両方が見える住戸が人気出るんでしょうかね。富士山や調布の花火が見える南西の高層階も良いですが、中庭が見える南東の低層階も良さそうですね。
• 無駄な共用施設も無いので、管理費がバカ高くなることはなさそうですね。キッズルームはお子さんが小さい方なら利用価値はありそうです。ゲストルームもあるので、急な来客にも対応できそう。
• 駐車場が全て機械式なのはいただけないですね。この規模で且つ建蔽率も余裕があるようですので、４〜５層程度の自走式にして欲しかったです。自走式であれば機械の保守費用もかからないので。

設備・仕様

• 詳細の仕様は不明ですが、とりあえずキッチントップは御影石、お風呂にはMISTY（←個人的には不要）が付いているようです。
• セキュリティはセコムの24時間セキュリティシステムが採用されているみたいですよね。具体的には全住戸の玄関と窓に防犯センサーを設置、複数箇所に防犯カメラを設置だそうです。アフターは野村の一貫体制なんですよね。
• 仕様自体は低過ぎとは思いませんが・・・。お値段との兼ね合いだとは思いますが、もっと都心部だとお値段高くても低仕様な物件もありますし。最近のマンションの設備仕様はお値段に関係なくほとんど同じですね。この物件の場合、あまりにも普通すぎて購買意欲が湧かないといったところでしょうか？

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK 　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：70.12m2～88.31m2
• 間取りも広さもほどほどでいい感じです。収納もたっぷり目ですし。
• 間取りは、良くも悪くも普通、というか古い印象。正直10年前のマンションの間取りを見ているようです。85m2超えには是非ともシューズインクロークくらいは用意して欲しかったですが、それもナシ。そして無理矢理4LDKにしているのでリビング＆各洋室が狭いです。今は80m2超えでも3LDKの需要の方が多いと思うのですが、そのあたりからも古臭さを感じました。
• 南西側については戸建や植え込みの陰にならない部屋であれば夕方まで明るいですよ。
• 現地を見られるとお分かりになると思いますが、南西向きの３棟は前面が第一種低層住居専用地域で、眺望が開けています。場所にもよりますし、ご自分が購入検討されているお部屋がどの辺りになるのか、現地を見て確認されることをお勧めします。私も現地を見て、検討対象の部屋がどの辺りになるのか確認した上で購入を決定しました。

買い物・食事

• 駅周辺はクイーンズ伊勢丹、西友、丸正といったスーパーも揃ってるし、ユニクロやKALDIといった店もあり、なかなか便利そうですね。
• 駅とは反対方面にいなげやがありますが、直線距離だと一番近いのは西友ですね。駅の反対側ですけれども。あとはその西友の先に丸正。日常的に行きやすいのはなんだかんだで西友かな。
• 仙川はおやしゃれな街とか、カフェとかっていってますけど、自宅近くでおしゃれなカフェに行く頻度などあまりないのでは。商店街も実用的な店はなく、すぐ飽きますね。きっと。。。
  • 仙川に対して、おしゃれとかカフェなんて思わないですけどね…スーパーやホームセンター等が複数徒歩圏にあるとゆう便利さだと思います。多少コジャレた店が出てるって程度かと。あの狭い地域にこれだけ集まってる駅も少ないので、それがメリットかなと思ってます。

育児・教育

• 学区の緑ヶ丘小学校は、google Mapで徒歩16分。低学年の子供なら30分以上かかってしまいそうな気がします。しかも通学路は歩道がない狭い道のようなので、小さい子供がいる我が家にとっては大きなネックです。
  • 滝坂小学校が結構近いですよね。これだけ大きなマンションになれば学区域の変更等があるかもしれませんよね。
• こちらのマンションだと小学校は滝坂小学校になるのでしょうか？通り以外でも危険な道が多いということなので通学路が気になります。
  • 滝坂だと、甲州街道の一つ南側の道を行けば安全だと思います。(但し、甲州街道を渡る問題はあります。直近の信号には横断歩道がないので歩道橋を渡るとか。)
• 調布の保育事情について調べています。仙川近くは、どこも定員オーバーのようです…。募集が全然ないので、この辺りにお住まいの方は、みんな専業主婦（夫）か、二世帯なのでしょうか。区も、なかなかの待機児童数ですが、特に調布市は、私立の無認可すら少なくて、今後のことを考えると心配です。。。
  • この辺りは本当に保育園事情が悪いです。区部とはやはり財政の差を感じます。認可狙いなら０歳児か、新設園しか基本的には厳しいと思います。フルタイムでなければ、白菊や緑ヶ丘、中原幼稚園の預かり保育も一考の価値有りかと。
• キューピーには近隣住民も利用できる認可保育所が出来るそうですね。
• この辺は半分近くが中学受験するからね。中学からは電車通学。

周辺環境・治安

• 甲州街道沿い
• 仙川のイメージを一言で言うと？
  • バランスのとれた街。数回降りたことあるが、意外と整ったきれいな街並だった印象。商店街もさびれず、ある程度活気があったし、個人周りした店もあれば、チェーン店もあって生活するのには便利そうな雰囲気はあった。治安も良さそう。しかし、同じ仙川駅周辺でも場所が少し違うだけで、調布市、三鷹市、世田谷区にもなりうる。そうなると、行政や財政、医療、福祉、育児などの面で、どこが強いのかが気になるところ。
• 仙川は小さくまとまり地元だけで生活するのに不便のない街ですが、どちらかといえば近隣地区からは独立（孤立？）した地区です。この街に関しては好き嫌いがはっきり分かれるようですので、京王線を含めて周辺をよく確認しておかないと後悔することになります。この街を好きな人たちが、ここの地価を上げるのに貢献していますが、嫌いな人たちには急行も停まらないのになぜこんなに高いのか理解されません。また、公園など緑は意外に少ない地区で、この近くにも子供を遊ばせれるような公園などはありません。
• 用途地域が準工なのが気になっていましたが、ここと前のキューポート（元キューピー工場）以外は住居用地ということがわかり、懸念は払しょくされました。仙川駅徒歩7分とそれなりに駅距離があり、配棟も若干詰め込み過ぎにも見えますが、植栽などの空地があるだけでも、仙川駅周辺の既存のマンションと比較してもかなりの優位性を感じました。
• 駅の北側で、仙川の中心の南側の反対でじゃっかん寂しめです。
• 駅からさほど遠くなく、南向きで日当たり眺望も良く、住宅街で静か、住む場所としては立地良いですよね。駅前のシティハウスやブリリアより見方によっては立地良いですよね。甲州街道沿いではなくひとつ入ったところで、幹線道路沿いというデメリットも無いですしね。
  • 住宅街で静か？とんでもないですよ～そもそも甲州街道の交通量ご存知ですか？騒音もそうですけど、空気が・・・子供がぜんそく持ちなので窓開けて排気ガスまみれの生活になりますし、洗濯物も外に干せば排ガスで黒くなりますので、身につけるのも嫌ですね。
• ここは甲州沿い近くと、奥側とではそれなりの価格差がありそうですね。甲州沿い近くの住戸は、ブリリアよりはマシでしょうけど、騒音＆排気ガスともにモロに甲州街道の影響を受けそうですが、敷地が広いせいもあり、奥の方は甲州添い物件として扱わなくてもいいほど、影響は少ないのではないかと思っています。もちろん救急車などのサイレンや、バイクの暴走音は別ですが。
• 甲州街道に一番近いところは20ｍも離れていないので、騒音対策はそれなりに施されているはずですが、全く気にならないことにはならないでしょう。また、排気ガスは一番遠い北を選んでも甲州街道から200ｍも離れませんのでそんなに変わりません(原発と同じで風向き次第の範囲内）。騒音や排気ガスを気にされる方は、この物件は最初からやめたほうが良いでしょう。
• 問題なのはむしろ仙川駅に続く道で、こちらはかなり危険なように感じます。甲州街道を行けば安全ですがガスの問題が。仙川駅に行く安全な道(及びどこで甲州街道を渡るか)について、詳しい方いたら教えて下さい。
• ここは住宅ゾーンですがこのマンションの面する南西側・北西側の道路は深大寺方面や三鷹新川方面への抜け道になっているので、夜中は静かですが朝から夜の通勤時間帯まで一日中それなりに車は走っています。このマンション建設によって道幅が拡張されるので、抜け道としてますます便利になり交通量は今より増えると予想されます。
• 道路もだけど仙川駅までのアクセスが悪すぎませんか？排ガスの甲州か、レンタカー前を通る狭くて車にひかれそうな歩道のない道路かの２択。
• 立地と仙川駅までのアクセスが悪すぎると思う。毎日排ガスを吸いながら駅までの行くのはキツイ。他にいい道もないし。直近の信号は歩道橋を使わないと渡れないしね。駅距離、価格、仕様だけなら、問題ないと思うが。この立地は厳しすぎると思います。
• 一種住専で囲まれていて緩い丘の上なので周りに他のマンションが建って日陰になることはなさそうだけど、東南のブドウ畑は準工業地域なので地権者が売って将来マンションが立たないとも限らないと思うんだけどどうなんだろう。建ってもそれほど日陰にはならないのかな。
• 片側8mぐらいの道路拡張のようですが、歩道が今の倍以上に拡張されますので車道は2～3ｍ程度近くなるだけです。むしろ、歩道が広く綺麗になり歩きやすくなるので決してマイナスばかりではないでしょう（提供公園は狭くなりますが…）。
• 甲州街道と反対側は、駅前綺麗だと思うけど、こっち側は微妙かも。
• 建設場所から約200ｍ先の甲州街道に信号ができますので、甲州街道を歩く距離は今の半分で済みます。また、信号を真っ直ぐに行けば、駅南にそのまま行けますよ。
• 現地行ってきました。甲州街道の歩道はせまいですね。自転車にぶつかりそうでした。いなげやは方向が違いました。
• 甲州街道の道路拡張計画、気になったので調べてみました。都市計画図を見ると、キューピーからつつじヶ丘駅入口までだけが36Mへの拡幅計画。役所の都市計画課に聞いてみたら、外環道への導入路として計画された様子。外環道は地下化が決定し、甲州街道インターチェンジも出来ないので、拡張が事業決定される可能性は低いそうです。仮に拡張されても、一部だけなので交通量が増えることもなさそうです。
  • 甲州街道の道路拡張計画、計画決定は昭和37年で、甲州街道沿いには家やマンションが建ってしまっていて、計画実現の可能性ってどうなんだろう？、って個人的には思います。それはさておき、歩道橋のそばに横断歩道ができないのか、モデルルームの営業さんに尋ねたら、歩道橋の東側に作る計画があるとのこと。歩道橋より仙川駅側に何メートル離れたところに作るのかまでは聞いていませんが…。
    • そうですね。36Mへの拡張は滝坂(?)の辺りの道路沿い民家の少ない部分がメインですし、歩道橋の辺りは右折レーンに車がいると大型車は車線からはみ出してしまうほど車線幅が狭いので、もしかすると部分的に拡張されるかも知れませんね。その場合には歩道も拡張されるでしょうけど、植栽とかでで歩車道が仕切られるとよいですね。拡張するなら歩道橋も撤去して欲しいですね。
• 天気良かったので、現地観てきました。調布に住んでいて、仙川駅前は何度か降りたことあったけど、ここはいつも車で通り過ぎるくらいなので、初めて仙川駅からつつじが丘駅まで歩いてみました。普通に立地良いと思いました。高台になっているので日当たりも眺望も良さそうです。甲州街道沿いは、洗濯物を外に干せないとの書き込みありますが、見たところベランダに干している家たくさんありましたよ。歩道歩いている人もたくさんいて、特に危険だとは思いませんでした。東京に住んでいたら普通の環境かと思います。
  • 甲州街道を歩くのは別に危険じゃないよ。排気ガスを除けば。危険なのは桐朋経由の仙川駅に至る道。
    • そう、環八の千歳台から甲州街道のキューピーの横に出る道。道幅が狭く、車を運転していても歩行者やすれ違いに気を使い、昔からあまり通りたくない道でした。狛江からの都道114号線が甲州街道までつながれば、桐朋前を抜ける車も少なくなるかも知れませんね。ちなみに仙川駅からこの物件までは、西友の横を線路沿いに歩き、途中で橋を渡ってキューピーの手前に出るルートが一番ストレスがありませんでした。いまは歩道橋を渡ることになりますが、キューピー前のあたりに横断歩道が出来るそうなので、そこを渡るのが一番よさそうです。
• 仙川は京王線沿線では“相対的には”人気のあるエリアです。特に駅前から都道114号線にかけての再開発が進み、また駅南側の商店街や多くのスーパーマーケットなど、生活利便性も高いと思います。しかし冒頭“相対的に”と書いた通り、京王線はそもそも駅前力が低い駅が多いので、あまり高級路線の物件を作っても、東急沿線や都内の小田急沿線ほどの価格設定には出来ないのではないでしょうか？
• 購入検討しましたが、建設地そばの交差点付近の騒音と排気ガスに正直引きました。緩い坂になっているので信号が青に変わった時が特にうるさいかなあ。
• 仙川は、これから子育てを考えている自分にとって、幅広い年齢層が行き交う街でありながら、ベビーカーも含め子供連れの方も沢山いらして、若々しく活気のある街という印象が良かったです。お隣の千歳烏山も検討しましたが、こちらは昔からお住まいの方が多く、年齢層が少し高い印象でした。もちろんこれは好みの問題なので、どちらが良いとは言えないでしょうが。駅北側の立地ですが、平日は駅に隣接してスーパーがいくつかありますので、夕飯やちょっとした物の買い物ができれば充分だと思っています。他の買い物は、週末にのんびり楽しむのに程よい規模感だと思います。
• 駅７分なので結構駅から近いはずなんだけど。なんかしっくりこないんだよな。立地的に仙川って気がしない。仙川駅が南に向かって開けているせいだろうか。
• キューポートの西側の歩道が完成。その先の敷地内を工事中。外から見るとキューポートの敷地を通って線路側にいけるような形で工事しているようにみえます。(でもまた確実ではない)。ここを一般の人も通れるのであれば仙川駅までのアクセスは良くなるのではと思います。
  • 今日、キューピーの所を通ったら仮囲いが外されてました。キューピーの敷地を提供する形で歩道が作られているようです。甲州の脇～線路手前～線路に沿って北側を通れるよう。となると、南側のaosan前公園の辺りから駅前を通らずに安全に帰れるルートができますね。
• 仙川の街の魅力はその中途半端の反面、適度さが魅力かと。もちろん都心でない、しかし田舎でもない。それなりに結構街が充実し普段の買い物や食事にも困らない。更にホームセンターや温泉施設まで徒歩圏にある場所ってあまりないですよね。

周辺施設

• ここ周辺に公園はあるのでしょうか？
  • 提供公園というのが、隣接して出来るそうですが、案内図を見る限りでは敷地はとても狭いように感じます。「公園」と、うたっているからには、滑り台、砂場、ブランコなど、公園としての最低限の設備は整っているのでしょうか？あと甲州街道沿いですが、子供が遊んでいて道に飛び出してしまわないように、柵を設けるなどの対策はなされているのかが心配です。また排気ガス対策も気になるところです。
    • マンションの提供公園って、たいがいは空き地のままですよ。植栽ぐらいは植わっているでしょうが。滑り台、砂場、ブランコなど設備類は、管理責任が生じます。
• そういえば仙川キユーポートのマヨテラスは6月開業でしたっけ？元々キユーピー製品は好きですし工場見学が大好きなので親子で楽しみにしております
  • マヨテラスって面白そうですね。工場見学ができる施設か何かでしょうか？製品も販売されるのかな？ちょっと興味があったので調べてみたら･･･マヨネーズを使ったオリジナルの試食プログラムを実施、マヨネーズ手づくり体験、料理教室など開催されるみたいですが、完全予約制となってますね。気軽に遊びに行ける感じではなさそう。

その他

• 栄太郎工場跡地
• この物件は、約9ｍの高台に位置し、かつ南西～北方向の建物は10m以下に規制されていますので4階以上なら実質7階～11階相当の眺望が開けます。現在調布市内では調布駅前の再開発地区を除き、25ｍ以下すなわち8階以下の建物しか建てられませんし、調布駅の再開発地区は周辺にビルが立ち並びますのでここほどの展望は開けません。駅からフラットな10分以内の立地で、これだけ展望が開けた建物は調布市内では今後期待できないと思いますが…強気の価格ですね。
• 「すごく魅力的な外観」ではありませんが、内装設備は十分、共用設備も充実している反面、共益費は高くないので契約しました。第一期でしたので無料の間取り変更もでき、手前寄りの部屋であればお買い得だったと思います。高台にあり、かつ前面が第一種低層住居専用地域なので、調布の花火大会もバルコニーから眺められるでしょうから楽しみです。

掲示板

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