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ブランズ南荻窪

Name: ブランズ南荻窪
Brand: 東急不動産株式会社
Rating: 3.4 (5 reviews)
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[[ファイル:ブランズ南荻窪.jpg|thumb|400px|ブランズ南荻窪外観]]

==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[杉並区]]南荻窪3丁目230番1
*交通：[[中央本線]]（JR東日本） 「荻窪」駅 徒歩11分
*総戸数：36戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上6階地下階数1階
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年2月中旬（予定）
*売主：東急不動産株式会社、三信住建株式会社(売主)
*施工：株式会社森本組
*管理会社：株式会社東急コミュニティー

==価格・コスト・販売時状況==
*販売価格：5,630万円(1戸)～12,950万円(1戸)
*最多価格帯：5,600万円台・5,700万円台・6,100万円台・6,700万円台・7,000万円台・7,200万円台・7,300万円台・7,500万円台・9,000万円台・9,200万円台・12,900万円台(各1戸) ※100万円単位
*管理費（月額）：19,500円～32,400円
*修繕積立金（月額）：6,600円～10,900円
*修繕積立基金：366,800円～609,700円
*ちっとも変わらないのに荻窪人気って止まりませんね。 価格も順調に上がり続けてます。 荻窪エリアの中でも人気の南荻窪３丁目ですからかなりたかそうですね。 しかし荻窪って魅力はなんでしょうねぇ。
*なんでこのブランズ南荻窪は、管理費・修繕積立金がすごく高いのかな？
*個数の割に過剰設備と思います。 その分管理費が月3万円越え痛い。

==交通==
*まあまあ駅まで歩くけれど一応は徒歩圏内…カナ 自転車に乗るには大げさかなという風には思われます。
*全くの同感です。荻窪に住んでたものからすると、あの交通量の環八を超えなくちゃいけないって、ないです。そもそもマンションで徒歩10分以上っていう時点でもないですからね。すみふもそうですが、10分以上は厳しいですよ
**ですよね。全然近いと思わないし実際電車の音なんてあの距離ではほとんど気にならない状態だとおもったんで。
*ここで11分歩くなら、すみふの13分を選ぶ。あそこも駅近くないが 環境は素晴らしい。ここは11分歩いても何もない。
**荻窪で10分以内で探すのすごく難しいですよ。新築マンションないし、中古もめちゃくちゃ高いし。ここは安ければほしい。場所いまいちなので@300希望。これ以上だったらシティテラス買うつもりです。
*難点としては、駅までの距離がやや遠いという事ですが、 車が必要になりそうと思います。
*杉並区の開発施策ではあからさまに荻窪が一強です（笑） また始発駅であることは大きいです。杉並区内の駅力だけでいえば荻窪で間違いないです。
*最寄り駅が中央線というのもこのマンションの大きな魅力だと感じました。
*今日、会社帰りに歩いて分かった。。。 荻窪駅から徒歩しかないのは致命的。 雨の日にあの坂は寂しくて心が折れる。 
**そういう日は西荻で降りるようにすれば、フラットアプローチで、スーパーのとこまで高架下通って濡れずに帰れますよ。
***買い物で荻窪駅に行きたい こどもの塾が荻窪駅になる可能性も高い 丸ノ内線使うから乗り換えて西荻窪駅は面倒くさい などなど 荻窪駅の方が利用価値が高いと感じているので、 妻には「西荻窪駅からのルートは参考程度だね。」と言われたよ。 
*南口でタクシー捕まえるの並びますからね。 でも10分くらい歩こうよ！
*荻窪から徒歩１１分でバスを利用しなくても良いという立地は、このあたりだと良い方になってくるんじゃないかなと思います。

==構造・建物==
*敷地面積：1337.31m2
*建築延べ床面積：3,700.18m2（容積対象面積：2,665.24m2）
*戸数はあまり多くはない。 南側が第一種低層住居専用地域なので、眺望面はある程度の高さがある階はいいのではないかと思います。 日正面は樹木さえ邪魔しなければ低層階でもOKでしょうか。
**バルコニーの戸境壁はペラボーじゃないようですね。その点はしっかりしていていいように思いました。 隣の気配がわかるのってなんとなく気まずいじゃないですが、良いものではないから。
*特に目立つ外観ではないけれど、落ち着いた色調で建物の頑丈さを感じるデザインなのが悪くないと思います。隣の部屋との壁も厚くて良いですね。
*6階建て総戸数36戸で最上階は4部屋とすると、1階から5階の各階に平均6部屋以上詰め込まれるのか。 1階にはエントランスやら管理人室やらあるだろうから、もうちょっと詰め込む感じか。
** 36邸でコンパクト。でも6階建てなら6世帯が1フロア。ちょっと手狭な感じ？1フロアがどのくらいの規模にもよりますが。どのくらいの感じなのか。7世帯が1フロアだと、共有廊下で顔を合わせるのも多そうだし、どうなんでしょうね。高級になるのかどうか。
*それほど狭くない道路を挟んで、線路はさらにその数メートル先の高架ですし、敷地北側は地下駐車場への車路になって建物部分は建たないようなので、そこまで線路は近くないですね。
*マンション自体が大きすぎなくて良いよね。 静かに暮らせそうで理想的。
*エントランスは、マンションの入口なので、落ち着いた雰囲気を求めます。 ブランズ南荻窪のエントランスは、高級感もありシックな感じで良いと思います。
*建物の外観は重厚な感じがあり、予想以上に良く見えました。

==共用施設==
*駐車場：10台（機械式8台、平置来客用（兼荷捌き用）1台、平置来客用（兼身障者用兼荷捌き用）1台）月額使用料26,000円～29,000円
*バイク置場：3台（平置）月額使用料5,000円
*駐輪場：55台（上段：垂直昇降式19台、下段：スライド式27台、平置ラック式9台）月額使用料100円～800円
*地下駐車場、凄くいいですよね。夏は暑くないし、冬は寒すぎない。かなりたいせつ。でも８台分だけなんですよね…競争率高そ（汗） ここだと車持っている人多そうな感じがするのですよ。 ですので、抽選必須ですね〜。
*地下駐車場が8台分あると書かれていますが、地下以外に駐車場はないんですか？ もし無いとするなら、近隣の月極駐車場を借りなければならないのでしょうか。

==設備・仕様==
*周辺環境や駅距離は申し分なく、リビング天カセエアコン、廊下タイル貼りなど仕様も良かったので前向きに検討予定です。眺望写真見ると上層階の抜け感ハンパないです。予定価格は下が坪320万から上は400万超え。荻窪駅10分超で400万超えは強気と感じましたが、南荻窪で6階建てで高級仕様という希少性考えれば納得できる値段と思います。
*キッチンにストレージハンガーがあったり、かなり設備仕様は細かいところまで見ているのだなということが見て取れますね。 キッチンペーパー、すぐに取り出すことができる場所にあると本当に便利。最初から付いているところも中にはあるかもしれないですが、やっぱりついていると毎日ご飯を作る人にとっては特に細かいところだけれど良いものです。
*キッチンのシンクの位置的に、床に水が飛び散りそうな印象がありますがどうなのでしょう。 割と深めのシンクのようなので大丈夫かと思いますが、もう少し中央に寄っていた方が、 いちいち床を拭かなくてもよくなりそうに感じました。
*管理費が高すぎる。。 小規模でスケーラビリティ働かないのにディスポとかつけちゃうから。。
**設備にディスポーザーつきとは意外ですが、ディスポーザーは大規模限定では なく、36戸の規模でも設置可能なのですね。
***可能ですけど大規模な建設費用がかかり、販売価格に転嫁され、管理費も高くなり、10年たたないうちに故障するため、小規模マンションでは購入者の将来の負担を鑑みて導入しないのが多くのデベの配慮ですよね。 管理費や修繕費などは気にしない富裕層の住む高級住宅街ならある需要あるかもしれませんが。
*近年大手デベが供給する物件を見ていると、だいたい総戸数100以上あると、大規模マンションならではの共用施設や設備を用意していて、しかも管理費が10000円前後のところが結構ある。 換言すると、小規模マンションに以下のような設備をつけるとランニングコストが高くなる。 ディスポーザー、50戸に１つのエレベーター、内廊下設計、敷地内公園、コンシェルジェ、ゴミ出しサービス、バス便、その他娯楽施設。
*それは大規模の設備のスペックによります。 ディスポーザーで内廊下で多数の機械式駐車場でってやっていくと、当然負担は大きくなり、管理費18000円以上も普通にたくさんあります。 複雑に考えずに、管理費が200円／㎠以下の物件が無難です。大規模・小規模問わず。 ここみたいにそれを大幅に超えてくる物件は、①小規模すぎる、②総戸数に対して過剰な設備がある、のどちらかではないでしょうか。 管理費の高い物件は、将来の修繕積立金の値上げ協議に苦労する可能性が高いと考えます。
*食器棚を標準設置というふうになっていますが、カウンターと吊り戸棚がついている部分がそれに当たるのでしょうか。吊り戸棚も標準で入っている…ということなのかな。カウンター付きの食器棚と説明されているので、どこまで含まれているのかわかりません。 でも説明見る限りでは吊り戸棚は含まれて…いないかなぁ。セットであそこにないとカウンターだけ付いていても意味が無いのですが。
*内装はいいと思います。
*南側は二重サッシではありません。
*設備仕様を見ていると、ちょいちょい珍しいものはありますが でも基本的にはマンションにはついているものがほとんど…といってもいいのかなと見ていて思いました。ディスポーザーもついているし。 たまにディスポーザーについてのデメリットも聞きますが、 そんなに修繕費とかってかかるものなんですか？ランニングコストはどうなんでしょう。
**かかりますので管理費が高くなります。 あとここは10年か12年毎に修繕で50万くらい取られるはずです。 
***10年毎に修繕費で50万は負担が大きすぎませんか？ 月々の修繕積立金の他に臨時徴収金としてですよね？ 総戸数が36戸という小規模だからでしょうか。 共有施設としてディスポーザ以外は維持費の大きな設備が ないように思いますが…
***そうです、臨時金です。12年毎に40〜50万でした。 あと機械式駐車場とミストサウナとかですかね。普通に管理費高いですね。

==間取り==
*1LDK+S～4LDK
*専有面積：59.66m2～99.15m2
*バルコニー面積：6.30m2～13.40m2
*ルーフバルコニー面積：25.37m2 月額使用料800円
*サービスバルコニー面積：3.12m2～5.50m2
*専有面積はトランクルーム面積1.15m2も含む（全住戸）
*管理準備金19,500円～32,400円
<gallery>Image:ブランズ南萩窪_間取り1.jpg|ブランズ南萩窪_間取り1 </gallery>
<gallery>Image:ブランズ南萩窪_間取り2.jpg|ブランズ南萩窪_間取り2 </gallery>
<gallery>Image:ブランズ南萩窪_間取り3.jpg|ブランズ南萩窪_間取り3 </gallery>
*間取りに関しては少々強引かなという部分も…。変形した部屋で5帖以下の部屋はちょっとキツイような気がしました。部屋のパターンは多いようなので他の部屋に期待です。地下に駐車場＆トランクルームと設備仕様は豪勢なので価格はお高くなりそうですね。。
*代表間取り、一番広いものでGタイプで89.36㎡なので決して狭い間取りではないですが。廊下に出ると必ず誰かがいるのはプライバシーが保たれなくてちょっとイヤかな。廊下が広かったら別に気にならないかもしれないですけどね。
*中住戸は1L2Lばかりの予感…
*荻窪駅最寄りの周辺住まう場合、注意しないといけないのは環八を超えないこと。 これを超えると一気に環境変わって悪くなるし利便性も同様悪くなるからオススメしない。
*Bタイプは角住戸で2面採光だから部屋に窓があったり洗面室も明るいのはうれしいかも。 北向きに大きめの寝室があるので寒くないかなと気になりましたがその部屋に バルコニーも付いていますが外には出れないですよね。
*梁が大きすぎる
*3LDKが多いかと思ったら、2LDK＋Sが多いのか？ この＋Sは、将来的に売ろうとしたら安くなっちゃうのかな？ 
*D2タイプだと他の間取りと違ってバルコニーが小さくなりますね。 全部のリビングやダイニングに床暖房があるのが良いと思いましたし、 風通しも悪くなさそうな印象を受けました。
*C1タイプの間取りを見ましたが、サービスルームが余裕のある広さになっていて良いですね。 2LDKとはいえ、広々としたサービスルームがあるだけでも部屋の扱いはだいぶ変わりますから、 子供のいない家庭なら、無理に3LDKとか狙わなくてもよさそうに思います。
*67㎡と72㎡の2LDKは納戸つきのプランですか。 納戸と言えども窓がついていますし、収納としてクロゼットもついているので 居室としても十分に使用可能なのでしょう
*スライドウォールもあって、部屋の使い方が幅広く、そもそも広い間取りになっていて非常に住みやすそうです。
*南向きがいいなと思いましたが梁が大きいですね。。。もし買うとしてもFかなぁと（残ってるかは分かりません）。
*間取り見ました。ホームページに価格が書いてあります。 504号室、D2タイプは6180万円。59.66㎡の広さ。2LDKで6000万円台ですか。3LDKだと6730万円で、同じ6000万円台。そう考えると、ちょっとがんばって3LDK買う人も多そうです。
*ここを検討される時にB C F以外、梁が大きいですので、良くパンフレットと睨めっこされたほうがいいと思います。
*代表的な間取りを見たところサービススペースとありますが、 こちらは窓のない部屋という事でしょうか。 実際には3LDKのような間取りに見えますが1LDKと書かれていましたので。
**サービスルームやサービススペースというのは窓があるのか、ないのかではなく 部屋としての条件に満たしていない部屋ということで、サービスルームという名目になっているということです。もちろん、住む住民によってどんな使い方でも可能です。 部屋として利用してもよし、物置としてもよし。 ちなみにこの物件のサービスルームには窓があるみたいですよ
***そうですよね。サービスルームを部屋として使っても、物置として使っても、使い手の思うがままですよね。 サービスルーム表記かどうか気にする人って、不動産屋さんくらいじゃないですか？ 高く売れるかとか、広告で3LDK欲しい人にストレートにアピールできるかとか。 ずっと住むつもりなら、そんな事関係ないから、普通は気にしないね。
***リセールのときにサービスルームなのか居室なのかで大きく値段が違ってくるから、その差をすごく気にする人も多いという話は聞いたことがあります。 住んでしまえば普通に居室として使っちゃうから良いんだけど 資産価値としてはあくまで３LDKの換算ではなく２LDKの計算になってくるからということで… 実需で買う人にはあまり関係ない話だけど。 
*間取りにサービスルームが入っているとリセール時に価格が違ってくるんですか？ サービスルームは日照量が少ない、窓が小さかったり窓自体がない部屋ですよね。 資産価値の観点で見ると、サービスルームの入っていない間取りを選ぶのが安全ですか？
**2SLDKは同じ広さの3LDKより安くなってしまうようですね。
**多分２LDK+Sよりも３LDKの方が純粋に日照時間が長いから、という理由で選択する人が多くなってくるのではないでしょうか。 居室認定されるには、日照時間というか日照面積という考え方があって どれ位日が入るのかというのも認定基準になってくるからです。 別に大差ないし気にしない、という人であれば 本当に気にならない程度なんですが。

==買い物・食事==
*荻窪駅徒歩圏なのに加えて、西荻のオシャレなカフェやレストランも普段使いできる距離なのがいいですね。
*近くにスーパーがあるのが良いね。 近隣の他のマンションはお店が遠くて不便。 生活重視ならここが一番良いと思う。

==育児・教育==
*南荻窪はあこれがれますね。周りの環境がよすぎて公立小学校も水準高いですし。
*たんぽぽ公園って行ったことないのですが、小さめ公園かな。距離はありますが、児童館まで散歩しつつ行けば、帰りに荻窪のすずらん通り寄って帰ることもできそうですね。

==周辺環境・治安==
*第二種中高層住居専用地域
*周辺の環境が良いですね。 買い物出来るお店があったり、飲食店があって、のどかでありながら便利に暮らせそうな印象を受けました。線路が近くて音が気になるという情報を見かけましたが、 それほどまでに近くに通っているのでしょうか。
**線路が近いと思ったのは、勘違いでした。東西に伸びる高架の構築物が周りの建物より大きく見えるため近いと錯覚しましたが、ここの敷地はその高架からかなり離れてますし、実際に現地から線路は見えませんでした。訂正します。音も電車が通るのを屋外でまじまじ見ていれば聞こえるという程度で、あの距離であれば室内で普段生活していて気になることはないと思います。
*線路近いしあんさんぶる越えると夜道街灯が少なくて暗いですね。
*西側の交通量は気になりました。今度、朝と夜歩いてみます。
*現地見ました。 高架が近いです。昼間は良いかもしれませんが、夜はちょっと煩いですね。 生活音と割り切れるかどうか…
*中央線高架の隣の騒音が気になりました。これからの季節は窓を開けたいよね。
*いまだに周辺の住居に「建設反対！」のノボリがたってますが、なんなんですかね？もともと同じ規模の建物があった場所に新築の綺麗な建物が建てられることに執拗に反対し続けているのには、建設側というよりも住民側に何か問題があるようにも感じてしまいます。
*もともとあった建物は　ヤマハの寮で2階建て。そもそも10メートルの高さ制限がある地区で、大規模な地上げをして、割り増しを受けて6階建てとなったものです。「同じ規模」というのは、何も知らない人。
*中央線で貨物が通るのは国立以西です。ココは通りません。

==周辺施設==
*

==その他==
*現地を見てきました。南荻窪の辺りは詳しくないので見た感じだけの立地の印象になりますが、 
**【良さそうな点】 
#南側と西側は2～3階建ての戸建てやアパート・マンションがあるのみで、日当たり良さそう。 
#東隣の5階建てマンションは敷地がこちらより1フロア分くらい低いので、こちらの5・6階であれば東向きの視界も抜けてそう。 
#斜向かいのミニストップは何かと便利そう。 
#北側道路挟んで向かいの線路高架下にカフェレストラン。ペルシャ料理みたいです。 
**【気になる点】 
#やはり線路が近く音が気になる。 
#西側道路はわりと交通量がある。 
#北側道路沿いは高架下に物流センターが続きトラックの出入りがある。 
#荻窪駅へ行くために通る北側道路は善福寺川に向かってまず下り、その後善福寺川を底に上りのアップダウン。 
#南側の戸建てや西側のアパート・マンションに建設反対ののぼりや横断幕がちらほら。

==掲示板==
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物件概要
所在地	東京都杉並区南荻窪3丁目230番1（地番）
交通	中央本線（JR東日本）「荻窪」駅徒歩11分中央本線（JR東日本）「西荻窪」駅徒歩12分
総戸数	36戸
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