ファインフラッツ関目ザ・レジデンス

2014年9月8日 (月) 17:27時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市城東区関目4丁目27番5（地番）
• 交通：京阪本線 「関目」駅 徒歩7分
• 総戸数：138戸
• 構造、建物階数：地上7階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年03月上旬予定
• 売主：京阪電鉄不動産株式会社/株式会社サンキョウホーム
• 施工：株式会社竹中工務店 大阪本店

価格・コスト・販売時状況

• 確かに考えていたより高かったですが関目の住所だし竹中さんの施工なので購入の範囲内かなと思っています。
• 先週モデルルーム見学して建設予定地を見てきました。予定地は思っていたより大きく300戸位のマンションが建ってもおかしくないように思いました。何故高層化しなかったのか不思議です。これまでより規制が厳しくなったのかもしれませんね！ただ外観はお洒落で恰好良いと思いました。さすが竹中工務店の設計・施工。予定価格を見ましたが正直少し高いと思いました。正式価格を見て早く判断したいです。
• 価格は少し高め設定という感じでした。ただあの日当たり条件で考えるとかなり強気ですね。
• 一番狭い3LDKで3000万ぐらいでしょうか？
  • 予定価格の一覧表を見ましたが、角部屋とかでなければ3000万円台（3900万円くらいまで）で半分以上の部屋は買えるのではないでしょうか
• 陽当たりのわりに高いですね。やはり、関目町だからでしょうか？
• 東南角は４階から５０００万超え。
• 2,890万円～5,330万円が販売価格のようです。特に一番多いのは3,200万円台だとか。総戸数が50戸ということもあるのか修繕積立は高くならないかなとと思います。
• いわく付となってしまいましたので大幅な価格変更がない限り、新規で検討していくのは困難な状況になりました。

交通

• 梅田に行くには、谷町線の駅は遠い、京阪は乗り換え必要、車やバスまで含めても特別良くも悪くもないような･･･他に良い行き方あるんかな？
• 淀屋橋まで10分なんですね、このマンション。もっと遠いかと思っていました。

構造・建物

• ここの床スラブは250㎜となっていてますよ。

共用施設

• 駐車場 88台（平面自走式）
• 自転車置場 268台（スライド式ラック＋２段式ラック）
• ミニバイク置場 14台
• 自動二輪置場 7台
• 1フロア18邸でエレベーターは2基なんでしょうか。日当たりが良い階を選びたいですが、混雑時間帯のエレベータの待ち時間を考えると色々考えてしまいそうです。ライブラリーラウンジが面白いなと思いましたが絵を見るとそれほど大きくはなさそうですね。キッズルームよりこういう多目的の方がウケるんでしょうか。
• 駐車場の数は戸数より少な目ですが、これくらいで足りるのでしょうか？空きが多くなって、赤字になるよりは良いですし、周りにも月極駐車場が沢山あるなら安心ですが。フラットな土地なので、自転車を使う方も多いでしょうか？
  • 駅まで7分ですからね。大体駅まで10分以内の物件は駐輪場が100%はないと思います。それに環境がなかなか良く子供が通う学校も近くにありますし買い物出来るスーパーも自転車利用すれば豊富にあります。電車通勤するにも物件近くにバス停留所がありますからね。今は、車の維持費などが大変ですから必要なときにカーシェアリングやレンタカーを使用する人が増えています。駐車場がなくても環境が良くその分物件価格が2,860万円～なら悪くはない物件だと思います。
• 共用施設があるわりには管理費が安いかなと感じました。ライブラリーコーナーは、パーティスペースと個人で楽しむスペースが共有されてしまっているのがちょっと。分けたほうがいいのに。図書館と違うので蔵書には期待できないですね。やはり寛ぎ目的なんでしょうね。
  • ゲストルームなどがないからその分は管理費が安いかもしれませんね。個人的にはゲストルームがなくて管理費が安い方がいいかなと
    • キッズスペースはありましたっけ？ライブラリーコーナーの雰囲気が時間帯によって変わるなら、昼間は賑やかで、夜には落ち着いて読書などできるかな。何時まで開いてるんだろう？パーティー開く時は有料で貸切になるかもしれませんね。あとは集会室とどう使い分けるか、ですかね。

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK・4LDK
• 専有面積：61.34m2～93.87m2
• バルコニー面積 10.25㎡～37.83㎡
• 庭付きは、自然を感じられるところや、下の階への音を気にしなくても良いのが、メリットのようです。デメリットは、上の階からの落下物と、ここは日当たりも気になりますね。
• やはり収納力は劣るかな。下り天井多すぎ・・。モデルルームはオプションだらけでした。理想と現実です

買い物・食事

• ホームセンターが近くにあるのは便利そうですね。ホームセンターって意外と利用することが多いので、近くにあるのが魅力的。

育児・教育

• 子育てに適した環境のようですが、人気の保育園や待機児童、学童保育の充実度について、ご存知の方がいらっしゃったら教えて頂けませんか？両親フルタイム共働きの方は多い地域でしょうか？
  • 減っては来ているようです。ただいわゆる３歳未満の未満児だと大変みたいですね…。手がかかるので定員が少ないからだと思われます。
  • 共働きで200点あれば、どこかの保育園には入れそうですね。保育園は未満児の方が募集人数も応募者も母数が大きいので、待機児童の数としては多く見え、一方で3歳以上は持ち上がりの園児さんがいるので、募集自体がとても少ないと聞きます。このあたりは、3歳や4歳から幼稚園に転園される方もいらっしゃるのでしょうか？そうであれば、空きが出た分、3歳以上でも入園出来るかもしれませんが･･･
• ここは本当に小学校近いんですね。子どもさんいる人には良いのでは？学校近いと放送の音とか音楽の授業の音とか聞こえてくるのかな。楽しそうだと思います。
• 関目東小学校、菫中学校は荒れているとか問題はないですか？部活がさかんとか何か良い点があるば合わせて教えてください。
  • このあたりの小中学校について荒れているという噂はあまり聞いたことがないので大丈夫かなと思いますよ。
• 関目中央公園の小さい子向けのブランコ、普通の公園では見かけないので乗らせてみたいです。

周辺環境・治安

• スーパーも近いし学校も悪くないし、周りに教育上よろしくない変なもんもないし(笑)信号も少ないので立地的には、０歳児のいる我が家には魅力的でしたね…
• 南側はマンションがあるみたいですね。最上階なら気にならないかな？
  • 南側には11階建てのマンションがあります。そのマンションのベランダも南と西向きなので廊下からの視線は感じるでしょうね。
• 日当たり重視したいからパスかなー10階以上があればよかったんだけど前にマンションあるのになんであんなに低いんだ
  • 何年も決まらなかったのは陽当たりのことで近所と揉めてたみたい。この辺りは11〜14階が多いにも関わらずそんな理由で7階建てなんじゃないかな〜私はこっちの駐車場より大正製薬のほうにマンション建つまで待つ予定。けど、間取り色々あるしデザインなどはいいと思う。
• 今日現地見てきました。前のマンションとの距離近いですね。陽当たり大丈夫なんでしょうか。南西の上階ならなんとかって感じな印象でした。前のマンションがあるのでカーテンあけて解放的に〜とはいきませんが（笑）周辺は気に入りました。
• 実家近くなので検討中、何回か見に行きましたが見事に全面日陰！南西ギリギリに建てばなんとか南西側だけ陽があたりますがそんなギリギリに建てないやろうしずっと待っていただけにガックリです。
• 当方、4～6階を検討中です。モデルルームで見た資料だと、真ん中から上の階はずっと日陰ということはなく、冬至でも1～2時間だけ影が落ちるという感じでした。実際は違ったりするのでしょうか？
  • おそらく東～南半分は午後１３から１４時から日陰、南のもう半分～西は午前日陰　て具合でしょうか。
• 東は南より安くなるはず。ただ目の前の小学校をどう捉えるかがポイント。平日の日中はチャイムや校内放送とか流れてたり、グランドの土ぼこりでバルコニーも汚れやすいかもしれません。
• 道路の淀川左岸線延伸計画は、いくつかのルート案があるようですが、ここの近くを通る案があるのか、ご存じの方はいらっしゃいますか？地下深くのトンネルになったら、ほとんど影響無いでしょうか？また、ここは元々は何があった場所でしょうか？既出でしたらすみません。教えて頂けますと幸いです。
  • 大正製薬駐車場の跡地です。
• 梅田が近いのがいいです。マンション周辺に楠並木や桜並木などがあるのが素敵です。丁度、今の時期はお花見なども盛んなんでしょうね。城北川などには船なども往来していて風情がありますね。癒されそうなエリアですね。
• 治安が良くて、落ち着いた環境は良いですね。購入者は、この場所が気に入った地元の方が多いんですかね？
• 日当たりはあるほうだと思いますよ。中心地に近いし、治安はいいので買いました。
• 北側が私道との事ですが将来的にデメリットになる事はないでしょうか？
  • ここや、旭区などでも私道が残ってる道路はよくあるらしいです。旭区に住んでいる友人が昔、たちの悪い路上駐車に腹を立てて、警察を呼んだところ…私道があるから、レッカーできないと言われたそうです。こちらは、よく解りませんが全部じゃないはずですよ。役所に聞くのが一番かと。でも、このエリアで路上駐車は見ませんね。やはり、警察施設のお陰でしょうか？ややこしい人間もいませんし安心できる街です。
• マンションから、高速は近いですか？写真でしかみていなくて、小さい子供がいるので少し不安で悩んでいます
  • ここってあまり高速の影響は少ないと思われますけれど個人差があるので何とも一番近い部分も出入り口のスロープなのでスピードが出る部分ではありませんよ。それに直接マンションから見えるようなところじゃないですし（上階は見えるかも？）

周辺施設

その他

• 契約済みの方にお聞きしたいのですが、重要事項の追加について連絡がありましたか？ほとんど説明がなく、郵送すると言われましたが、みんなそんな感じなんでしょうか。
  • 重要事項って、郵送でいいんですか？買主に不利にならないような追加ならいいけど・・・どんな話か、教えてもらえませんか？
    • 買主に不利と言えば不利です。西側の地面の下から燃えたゴミのようなものが発見されたらしいです。本来であれば重要事項に記載しなければいけない事に関して印鑑を押して返送しろっていうのもどうかなぁと思います。、
      • ただの燃えたゴミだったらいいのですが、突っ込んで質問をしてみると、体によくないモノらしいので、郵送っていうのはちょっとおかしいと思うんです。
        • 出てきた物質名とその量を聞くと、こちらが求めないと説明したくないのもわかるんですが、売主に不信感を持ってしまいました。

非常に気に入って購入しただけにちょっと残念です。

• 確かに重要事項説明書に追記されたという内容も、法律に詳しくない立場から見ると困惑します。事前の説明も無く、別のマンション営業スタッフに言われて初めて知りました。「何か良くない物質が土壌から出てきたことはご存じですか？」と言われた時には「えっ？」という状態でした。FF関目担当者に電話で問い合わせた所、「重要な部分なので直接説明します」と言われた。重要事項説明書を読んでも「解決した」的な表現が無く、「第７区画、第８区画にて検出した事を踏まえ、地下水の検査を進めている。」みたいな表現内容だけでは怖いです。責任を持って利益を吐き出してでも解決させてもらわないと、20年、30年先で影響が出たら困るので。
  • もともと、大正製薬の工場だったので有害物質が検出されてもおかしくないでしょう。大正製薬という企業から時期に解決もされるとおもいますよ。

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