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ファインフラッツ京都桃山　御香宮

Name: ファインフラッツ京都桃山 御香宮
Brand: 京阪電鉄不動産株式会社
Rating: 4 (2 reviews)

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[[ファイル:ファインフラッツ京都桃山　御香宮.jpg|thumb|400px|ファインフラッツ京都桃山　御香宮外観]]

==物件概要==
*所在地：[[京都府]][[京都市]][[伏見区]]桃山町鍋島1番1（地番）
*交通：
#[[関西エリア/JR/奈良線|奈良線]] 「桃山」駅 徒歩3分 
#近鉄[[関西エリア/近畿日本鉄道/京都線|京都線]] 「桃山御陵前」駅 徒歩4分 
#[[京阪本線]] 「伏見桃山」駅 徒歩5分 
#京阪[[宇治線]] 「観月橋」駅 徒歩8分 
*総戸数：51戸
*構造、建物階数：地上5階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2015年05月中旬予定
*売主：京阪電鉄不動産株式会社
*施工：株式会社かねわ工務店



==価格・コスト・販売時状況==
*一番安い部屋が27百万台みたいです。ファミリーで住むには狭いですよね。
*モデルルームいって参りました。すごい素敵でした。でも、、殆どオプションだそうです。でも標準仕様でも十分素敵でした。安くなかったです、、、南向きのファミリー仕様の部屋は、やはり4千万以上、、、駐車場は全戸数はなく自転車も一家に一台ですね。
**4Ｌは南向角部屋で一階でも5200万ですね。91平ある一番広い部屋ですが。最上階は6000万でした。3Ｌでも、70平をこえる南向きは1階が3千万後半ですが、3階以上は4千万こえますね。北向きなら、三千万台半ば位であったような、、、
*管理費、修繕積立金合わせてザックリ一万五千円、駐車場利用料15000円、、ランニングコストもかかりますね。月三万？ 
*売れ残っていますね。チラシがよく入っています。駐車場も難点でしたけど、いくら桃山学区といっても高すぎると思いました。そこまでの価値はないと思いやめました。
*一階は売れましたよ。値段的には3千万前半で一階北来た向きで苦戦してたみたいですが。売れましたね

==交通==



==構造・建物==
*マンション形状が複雑なのは周囲の住宅やビルがあるためですね。 
*南向きの部屋は、何階位が眺望が抜けるんでしょうね？南側にはマンションや住宅がたってますよね？



==共用施設==
*駐車場 10台（機械式9台、平面1台） 
*自転車置場 20台（平面ラック式20台） 
*ミニバイク置場 5台 
*駐車場が１０台とは少し少ないかと思います。
**車が必須の地域ではないが、郊外型の商業施設が付近に多く、車は欲しいところ。
**抽選にハズレた方のために近隣の駐車場を何台か確保してくださっているようですが、一番近いところでも徒歩五分だそうです。 



==設備・仕様==



==間取り==
*間取り	2LDK、2LDK+F、3LDK、4LDK 
*住戸専有面積	54.49m²～91.85m² 
*バルコニー面積	6.01m²～12.93m² 
*ルーフバルコニー面積	26.73m² 
*サービスバルコニー面積	0.72m²～7.55m² 
*テラス面積	10.80m²～14.80m² 
*専用庭面積	18.60m²～56.69m² 
*室外機置場面積	0.77m²～2.68m² 
*アルコーブ面積	1.08m²～4.27m² 
*ポーチ面積	6.44m² 
*MB面積	0.40m²～1.20m² 



==買い物・食事==
*治安も良く、生活にはとても便利な下町です。 大手筋商店街という長いアーケード商店街を通りぬけて左折すると なやまち商店街や竜馬通り商店街があり お祭りも多いです。 城下町の風情もあり 酒蔵も多く、夕飯のお買い物に便利なスーパーもたくさんあります。銀行郵便局コンビニファーストフード店なんでもあります。 
*ここから大手筋商店街までは案外距離がありますし、買い物帰りは上り坂になります。私は生まれてからずっと丹波橋・伏見桃山界隈に住んでいますが、この近辺の住人はイオン久御山や新堀川・1号線沿いの量販店に行くことも多いです。ですから、駐車場が少ないのはちょっと不便ですね。



==育児・教育==
*桃山学区でいい立地ですよね。
**桃山学区は、伏見区で1番人気の学区です。 
*子供の通学路は、安全でしょうか？ 歩道のない細い道もありそうですが、車と子供の接触があったらと思うと心配です。
**私の子供も桃山小学校で通学しておりますが、マンションからのルートだと車の少ない所から行き来できそうです。 
*幼稚園は近所でしたら、睦美幼稚園じゃないでしかねー。附属は、入園も運がよくなければ入れないですし。 


==周辺環境・治安==
*この付近って交通の利便性と商業施設の利便性が微妙にずれているのが難点ですね。 京阪が中書島と丹波橋の特急停車駅をやめて伏見桃山に変更すればグンと利便性が増すのにね。
*伏見桃山は便利で住みやすい町だと思います。 
**伏見とはいえ、交通便がとても良いですね。 
**自家用車も必要な場所だと思う。
**最初から車がなければ不便は感じないでしょうが、元々持ってるのに敷地外の駐車場を借りるとか車を手放すとなるとかなり抵抗があるとおも思います。日常の買い物だけならいいですが、家族でどこかにお出掛けしたり郊外のショッピングセンターなどに行きたかったら車は必須ですし…。 マンション内の裏手の駐車場は道が狭すぎてコンパクトカー位しか入らないでしょうし、とにかく駐車場がネックです。 
*駅や商店街に近く桃山学区であることはかなりの魅力ですが、やはり周辺の住宅が密集しすぎていること、周囲の路地がかなり狭いこと、駐車場の台数が少なすぎることが気になります。
*マンションの前の道は 一日中車の通行量多いのですか？
**マンション前の大手筋はいつも混んでるので、車の出し入れも大変かもしれません。
*ここら辺は地理的に「買い」だと思いますよ。交通の便はもちろん、商業施設などの利便性、役所などの公共施設の存在、医療施設も多く、かといって大都会のような狭苦しさ、公害は少なく生活には適していると思います。だからマンションデベロッパーも狙っているのでしょうね。周辺の住宅開発地域もそれで何十年も前から開発してきているのでしょうし。良い意味で京都市内から外れているのが吉となっていると思います。
**24号線より東に位置する桃山は今後も希少価値上がる事、間違いなし。 JRと私鉄2線が五分以内の場所って京都にはないですよー。
*このマンションをトータルで考えると、立地・生活・学区申し分ないと思います。特に桃山学区は人気でこの地域限定でお住まいを探されている方が沢山おられると聞きます。
*このマンションは確かに立地、学区は凄くいいです。桃山エリアで資産にもなると思います。値段は、、高い、、ただ桃山エリアである事やアベさんの事を考えると、まあこんな値段かな、、とは思いますね。ただ、ネックは駐車場ですね。これも、価値観は人それぞれなんでね。 
*地域はいいと思います。ただ、南側が高層マンションにかこまれてしまっていて眺望が悪いですよね。土地も変な形状で、駐輪場がへんなとこにあったり、なんか無理につくってる感あります。 
*確かに24号線に出るための西向きの渋滞の多い（ひどい時はJRの踏切を跨ぎます）大手筋に面しているので、特に朝のラッシュ時間帯は駐車場から出るのはもちろんのこと、入るのも少し時間がかかりそうです。御香宮の交差点の信号が何とかならないものかといつも思ってここを通ります。 



==周辺施設==



==その他==
*駐車場確保の件は昨年10月にマンションギャラリーで営業の方に尋ねてみたところ、「探してはみるが、他の近隣の場所で必ず確保できるとは現時点ではお約束できない」とそっけなく言われました。その時は。それで後日この桃山学区エリアで営業している他の不動産屋さんにこの地区（24号線東側）の駐車場の空き状況を確認したら、ファイン絡みで業者さんが押さえにかかっているけど「明らかに需要と供給のバランスがあってない」と聞いてます。結局、私は駐車場を2台（1台は月極）確保できる条件もあった別の中古物件を選択しました。このマンションのその他の内容には非常に後ろ髪を引かれましたが、車を使わないという選択肢は今の私にとっては絶対ありえないし、そもそも桃山学区に拘っていたので、苦渋の決断をした次第です。


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/ファインフラッツ京都桃山%E3%80%80御香宮 「ファインフラッツ京都桃山 御香宮」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/365120/ ファインフラッツ京都桃山御香宮ってどうですか？【検討板】]

kansai/365120/128

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