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ピアース杉並方南町レジデンス

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==物件概要==
[[File:ピアース杉並方南町レジデンス 外観完成予想図1.png|350px|thumb|ピアース杉並方南町レジデンス 外観完成予想図1|alt=ピアース杉並方南町レジデンス 外観完成予想図1]]
[[File:ピアース杉並方南町レジデンス 外観完成予想図2.png|350px|thumb|ピアース杉並方南町レジデンス 外観完成予想図2|alt=ピアース杉並方南町レジデンス 外観完成予想図2]]
*所在地：[[東京都]][[杉並区]]堀之内2丁目616-1外（地番）
*交通：東京メトロ丸ノ内[[方南支線]] 「方南町」駅 徒歩8分
*総戸数：94戸（他に管理人室1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2024年02月
*売主：株式会社モリモト
*施工：新日本建設株式会社
*管理会社：株式会社モリモトクオリティ

==価格・コスト・販売時状況==
*ここも完売だな。
*もう予定価格がサイトに出てますね。しかしここ、これだけの敷地があるのに外廊下なのか？？都心でこれくらいの敷地なら絶対に内廊下だと思うが杉並区だから外廊下で良いだろって感じなんだろうか。
*トップページの価格見ると坪360からスタートっぽいですね。渋谷本町といい、モリモトって城南以外では割と現実的な値付けするのね。
**34m2で4700台だから坪460からじゃないの？坪360はどう計算して得たんですか？
***63平米の3LDKが7150万円だとしたら坪375万円ですね
****その7100は50m2台の2LDK+Sとかの可能性もありますね（3LDK「タイプ」とわざわざ書いてありますので）全戸の間取りが知らないと結論出せないですね
*早速、昨日案内会行ってきました。1階は地下一階になるそうなのでお気をつけてください。価格はこれから確定するのでまだ何も言えないとのことですが、会話のニュアンスを読み取ると上層階は結構な金額になりそうです。たぶん坪500万くらい。
*1番小さい3LDK相当(2SLDK)住戸は60.32m2の部屋の様です。
**それが7100万ですかね。方位も悪い低層階かな。
***おそらく7100万台というのは7190万だと思いますので、坪393ぐらいが最低ラインですね
****ちょい広いくらいの部屋で北向き地下1.5階みたいな部屋もあるみたいなので坪単価ではそちらが最低かもなという気もしました
*価格どうなりますかね。既に先着順の案内会は300組の予約入ってるとのこと。強気に出そうです。450～500/坪がメインでしょうか。
**安い！
*昨日行ってきました！混雑して人気そうだったので値段は安くはならなそうな感じがしました…気になりますね。
*いやー平均坪440は高いだろ・・杉並にしては。私はあきらめた。。駅への徒歩距離も長いし
*昨日価格発表で説明を受けました。とても気に入っていたのですが、日当たりの良さそうな南向きは階毎の値段の違いもそこまでなく、9000万円台後半から12000万までと我が家の予算から外れました。坪単価は南側は460-490位でしたね。23区内は難しそうだな。
*方南町駅徒歩8分で450万円はかなり厳しいですね。。。中古なら中野～荻窪とかでも検討できる金額帯ですし。敢えて、ここを選ぶ理由が見出しにくい。
**この場所で450ですか、、これだとマンション建て替えプロジェクトのプラウドシティも似たような価格帯ですかね。
***方南町８分で坪450万？？？絶対にやめておいた方がいいです。資産価値があるわけでもなく、住みやすいわけでもなく、ただ陰気な街並みが延々と続くエリアです。気が滅入ります。
*場所的に坪単価370～420位が妥当だと。価格期待していただけに残念。暫くマンションは買えなそうだ。
*販売1期はこれからにも関わらず、会員向け販売で西側住戸はかなり埋まった模様。南は３割、東は2割くらい。方南町にしては割高だけど、他と比べれば割安。ついにここにも市況の勢いが押し寄せて来たか。
*ネガティブな話しが多いのであえてポジティブな点を列挙してみた。(私な予算面で厳しいが検討中)
**新宿まで11分の丸の内線の利便性。始発駅のため座れる快適さ
**都心よりまだ買いやすい新築価格
**シティテラス杉並方南町と並ぶ方南町を代表するマンション
**デザイン性に優れたモリモトらしい外観、かつモリモトとしてな珍しい規模大きめの物件
**高台のためハザードかからない
**子育てに力を入れてる杉並区(保育園待機児童なし、小学校なども近い)
**二重床(最近はコスト上昇の影響か、直床物件が出てきてる)
**ディスポーザーあり
*こちら西向き3LDkはおいくらでしょうか。もう完売ですかね？
*1LDKと2LDKの売れ行きが悪いからテコ入れですね
*募集対象外住戸4戸もあるんだね。賃貸に出すのかな
**なんでしょうね。地権者住戸はないとのご説明だった気がするので違うと思いますし、仰るとおり賃貸でしょうか。あと友の会住戸は30戸とのことですが、自分が契約したものがそれに含まれるかどうか不明です。
***地権者ないですよ。地権者は相続者いらっしゃらなかったので。契約する時にどういう経緯か教えてもらえます。地権者でなくて、確かディベの取引先の銀行の社宅か何かで数件確保されていたような・・・。詳細忘れましたが。
*新宿まで至近とはいえ52m2で6400万円、40m2で4500万円～はちょっと割高すぎるかもしれませんね。朝の丸ノ内線って結構遅延するので下手したら新宿まで20分は見た方がいいですし。設備は豪華なんですが1年も経てば飽きるかなぁ…とも。
*残るはH・K・L・Oの4部屋
**K, Oはちょっと癖ある間取りだから苦戦しそう。Hは広い分高めだけどここは売れそう。
*Iタイプが販売されてますね。引き渡し遅延によるキャンセル住戸でしょうか。71平米9790万円。前より価格上がってる、、？
**おそらくキャンセル住戸ですね！価格上がってるんですか？同じかと思ってたけど…むしろ下げて欲しいですよね。。
***おそらく上がってないですね
*一気にキャンセル出てますね。引渡しが3月中に間に合わず、ここまで遅れるならプラウドシティ方南町の11月引渡しに乗り換えた方が良いかもしれませんね。
**94戸中9戸だと約1割の方がキャンセルした勘定ですね。相当危機的な状況ですね


==交通==
*最近丸の内線のダイヤ改正で全体の本数が減りましたがその代わり3両編成がなくなって朝の時間帯の池袋行き直通が激増したので利便性が上がりました。
**朝7時半～8時半あたりに乗ってるけどダイヤ改正後は始発直通増えて逆に便利になったと思います。折り返し電車がホームに入るぐらい＝発車少し前に着けば座れるし、座れなくても他の路線に比べればかなり混雑少なくて楽だと感じてます。日中は結構減便されていて、以前に比べたら若干の不便を感じますが、それでも空いてるので、座れないとかホームが混雑とかはないような。
***私も同じ感想。3両編成がなくなって6両編成統一になったけど50%も減便してないので混雑はむしろ緩和された印象。
*交通の便はいいと思いますよ。丸の内線始発で座って新宿、東京に辿り着けるし。先日急ぎの用で方南町から羽田空港までタクシーで向かったら30分で着きました。9000円くらいかかりましたが4人家族とかで荷物考えると全然選択肢としてありだなと。


==構造・建物==
[[File:ピアース杉並方南町レジデンス 外観完成予想図3.png|350px|thumb|ピアース杉並方南町レジデンス 外観完成予想図3|alt=ピアース杉並方南町レジデンス 外観完成予想図3]]
*建ぺい率：60%（建築基準法53条3項1号、2号により80％）
*容積率：200.00%
*建ぺい率：60%（建築基準法53条3項1号、2号により80％）
*容積率：200.00%
*建築延ベ床面積：7,595.32m2（容積対象外面積2,520.36m2含む）
*私は色々気に入ってる点あるのですが、シンプルにファサードのデザインがカッコいいと思いますね。2層吹き抜けのエントランスとか、すごく良くないですか？
*本物件は"外廊下"との記載がありますが、建物内部なのに"外廊下"っていうことが理解できてません・・　内側にある時点で"内廊下"だと思ってました。担当さんからもそう聞いてましたし。具体的なイメージは入居するまでのお楽しみでしょうか。
**廊下は内側にありますが、天井は吹き抜けで外に面しています。プライベート性は内廊下同様保たれています。
***構造的に内側に位置しプライバシーは保たれるもののホテルライクな仕様（例えばじゅうたん）ではなく、その代わり管理費水準は低めってことですね。自分の理想通りです。廊下のデザインも素敵だと嬉しいです。


<gallery>
Image:20230122ピアース杉並方南町レジデンス.jpg|現地状況（2023年1月21日撮影）
Image:20230504ピアース杉並方南町レジデンス.jpg|現地状況（2023年5月4日撮影）
Image:20230528ピアース杉並方南町レジデンス.jpg|現地状況（2023年5月28日撮影）
Image:20230923ピアース杉並方南町レジデンス.jpg|現地状況（2023年9月23日撮影）

</gallery>



==共用施設==
*駐車場：18台（平置き2台、身障者用平置１台、機械式駐車場13台、外来者用駐車場2台）
*自転車置場：152台（平置き10台、平置きラック式7台、スライド式12台、二段式84台、二段式下部スライドラック式39台）
*バイク置場：平置9台


==設備・仕様==
*数日前にオプションの案内来ました。さて、どうしようかな～。カップボード入れるか迷うくらいかな。。
**お早いですね！！うちはまだです。カップボード入れたいですね～。タイプにもよるかもしれませんが、洗濯機の上の棚設置も選ばれる方多いとモデルルー厶見学のとき言われました。カラー3パターンも迷います。
***うちも届きました！カラーセレクト地味に難しいですよね。プロが選んでくれるのはありがたいですが一長一短だなと。。
*ミストサウナをオプションでつける方いらっしゃいますか？
*カップボードとダウンライト以外でオプションは何が人気なんでしょう？
**トイレ・洗面の磁気タイル変更とか？カップボードはちょっと高かったのでやめた。


==間取り==
*地味ですけど居室内の柱が両側ちゃんと外に出てるのが気にいってます。これって常識？なのかもしれないですが角の柱って空間として使えなくて邪魔なのに専有部として表記の平米数に含まれるんですよね。
*洗面所少し狭くないですか。こんなものですか。ファミリーなので3L商談中なのですが小さなリネン庫だけでタオルは入りきらないしランドリーバスケットも置けないなと今さら気づきまして。モデルルームがかっこよくて舞い上がってしまった。新しいマンションは造りがコンパクトなのでしょうか。
**実際、狭いですが、今のご時世、こう言うマンションしか作られてません。お金出してダブルボウルの間取りを別デベで探すか、こう言う間取りでもなんとかしたいと言う事であれば洗濯機置き場の上は何もない空間になってる事も多いのでそこに収納を付けられるかデベに確認を。
*今、どんな感じでしょうか。プランを見たら、3LDKも2LDKも1LDKも掲載されていたので、選べるのかなと思いました。1LDKもあるので、1人暮らし、2人暮らしの人も検討できそうです。バルコニーにスロップシンクもついていますか？1LDKだとコンロ2口で2LDKだとコンロ3口もあるので、料理するなら2LDKの方がいいのかとも思いました。
*Aタイプは3住戸しかないんでしたよね。北に面してる窓の方が多いですが、全ての部屋に外向きの窓があるのは良いですよねー
*私は、１住戸しかないRrタイプが欲しいです。確か最終期に販売予定だったような。76平米でバルコニー広いし、お風呂場に窓も付いてる！
**最上階の特別物件ですよね、けっこう初期段階で契約済だった印象があります。素敵ですよね～


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#セブンイレブン杉並堀ノ内２丁目店　　徒歩3分／約200ｍ
#ココカラファイン杉並堀ノ内店　　徒歩4分／約320ｍ
#方南銀座商店街　　徒歩6分／約480ｍ
#まいばすけっと方南町店　　徒歩7分／約510ｍ
#サミットストア和泉店　　徒歩9分／約690ｍ
#島忠ホームズ中野本店　　徒歩14分／約1,070ｍ

*きちんとした、最寄りのスーパーはサミットですか？
**きちんとした帰り道にあるのは、まいばすけっと一択。多少遠回りになるけど寄るなら、サミット。
*方南町だとどこでもそれほど生活感変わらないと思うけど、ネットスーパーとクックパッドと休日のスーパー（別に遠くない）で十分便利に生活できると感じます。人に寄ると思うけどまいばすけっとは品揃え微妙だしあんま行かないですね。深夜帰りならタクシーで最寄りのセブンの前で降りるかな


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#堀ノ内保育園　　徒歩2分／約130ｍ
#ピノキオ幼児舎和田保育園　　徒歩7分／約500ｍ
#堀ノ内子供園　　徒歩8分／約630ｍ
#かえで保育園　　徒歩11分／約840ｍ
#済美小学校［通学校］　　徒歩7分／約500ｍ
#泉南中学校［通学校］　　徒歩7分／約530ｍ

*家族の人数や生活スタイルに合わせて選べるのでプランの種類が多いのはすごく良いなと思います。小学校や中学校も徒歩圏内なので、安心して子供たちを通わせることができて子育て中の家庭にぴったりなマンションだと思いました。


==周辺環境・治安==
*地域・地区：第一種住居地域、準防火地域、第二種高度地区
*立地が微妙かな
*どこ方南町駅て？
**立派なお寺？がたくさんある街です
*GoogleMapで見た感じ、北西向きは汚い長屋が目の前。上層階は良さそうだけどバルコニーが狭い南西向きは戸建てとこんにちはしない上層階は良さそう北東向きは全階層で裏マンションのバルコニーと眼前でこんにちは南東向きは小高くなってるけどバルコニーが狭いこんな印象。
*近くに公園があって、緑があるので週末のお散歩や子供がのびのびと遊べる環境は、とても良いなと感じます。最寄り駅まで徒歩８分ほどの距離がちょうど住みやすそう。価格どれくらいになるでしょうね。
*現場見に行ったけど、周りの建物とのギャップが凄いな。周りの戸建ての住人には圧迫感ありそうだし、東のマンションは目の前にマンション建てられて景観がほぼ遮られるし。いずれにせよ、隣のマンションとのお見合い部屋は嫌だから、それ以外の方角で高層階（戸建てより上）なら良いかな。
*方南町て何かあるの？知らない街だけど検討できそう。Googleで見ると大神殿があるね。
**なにを求めてるのか知らないけど、商店街がある程度でなにもないですよ。なおこのマンションはメインの商店街とは真逆の方向
***現地、確認されることをおすすめします。東京メトロ丸ノ内線なので、新宿駅まで10分。東京駅までも1本で行けます。ただし、周辺はそこまで賑やかな感じではなくて。駅の好き嫌いあると思うので、駅周辺の確認してみてください。駅から少し歩くので、その点も要確認！
*駅からこのマンションまでの道の途中に、何十台ものゴミ収拾車の駐車場があるんですけど匂いとか平気なんですかね？方南町駅横の環七を通るたび、赤信号で止まった時に清掃車が横から出入りしているのを見ていたので気になります。そもそも不動産の嫌悪施設の説明義務って主観的で、定義や物件までの距離はデベ側の都合で決まるんでしょ。
**このマンションの東50mのところにゴミ収集車が160台（その会社のHP）くらい停まっているようですから、風向き次第では相当な生ゴミ臭がするのではないですか。ゴミ焼却場ではなく、ゴミ収集車の大規模駐車場ですから、嫌悪施設ではないとモリモトは説明なんかしないでしょうね土地勘の無い方は、比較的安い坪単価に気を取られて知らないまま購入してしまいそうです
***ゴミ収集所は説明されましたよ。車で通ったのでわからなかったですけど、建物の場所では匂いは感じなかったです。また行って確認しないとですね。
****燃えるごみ収集日当日だとどうかなども確認したほうがよいかもしれませんね。
*ところでごみ収集所の他に、宗教施設の説明はありましたか？物件近くに信者が2,000人くらい泊まれる宿泊施設があるそうなのですが、集会の時とかに当たると電車とか乗れないくらい混むのではないかと心配しています。
**以前方南町付近に数年間住んでいたことがあります。その時は、平日通勤時間帯や休日出かける時などに信者とおぼしき方で丸ノ内線がいっぱいになるという経験はありませんでした。
***気になって調べてみましたが、当該宗教団体のHPでは年間30万人の信者がその宿泊施設を利用すると記載されています。行事の時は宿泊者以外も参集するでしょうから、相当な数が方南町に集まりますね。
****方南町の商店街は創価学会創立記念日(11月18日)に三色旗を掲揚するくらいなので、皆さんご心配の立正佼成会より、地元に根付いてる創価学会のほうがやっかいだと思いますよ。とはいえ別に、知り合いにならない限りマンション住民には関係ないですけど。
*****ここ2年くらい方南町の交差点の南側に住んでます。宗教施設と逆だからかもしれませんが一度も勧誘含め宗教の色を感じたことはないです。散歩してると大聖堂は気になりますが佼成病院は普通の病院ですし割と街に馴染んでる印象。
*丸ノ内線始発駅、サミットや島忠の大型店も近く、高級品買うなら地下鉄10分で新宿伊勢丹に行けるし、ファミリーなら、善福寺川沿いに大きい公園が幾つも有り、子供を遊ばせる場所も多数有る。方南町って穴場な街だと思います。宗教の施設はあるけど、生活に何の影響も無いです。方南町住人より。
*購入考えてぐるっと周辺見てきたけど、東側の宗教施設の迫力とゴミ収集車すごいな。上層階とか見えるんじゃないのこれ。あと駅からマンションに向かう環七沿いの道は歩道が結構狭い。周辺の民家も汚ないのが多い印象で、周辺からするとかなり異質な存在になりそう。総合するとこんな場所でこの価格出して買う価値あるのかに疑問符がついてきた
*方南町は意外と住みやすい。新宿近い、大きな幹線道路に出やすい、電車も車も利便よし。それなりの規模の商店街もあり少しあるけば大きい公園もある。町おこしイベントが頻繁にあって、子育て世代はその恩恵を受けられるかと。街は古い建物が多いがこれからの開発余地があるということ。何不自由なく生活できてますわ。
*現地見てきました。のどかで静かに暮らすには良いと思いました。駅からの道はほとんど何も無いので体感は15分くらい歩いた感じがしました。方南町からはなんとも言い難い独特の雰囲気を感じました。
**あ。ゴミの匂いはマンション付近ではしませんでした。ゴミより、雰囲気が気にいるかどうかかなと個人的に思いました。
*現地で気になったのですが東隣のエルデンシア杉並堀ノ内というマンションのバルコニーとお見合いになっているこちらのマンションのバルコニーの間の距離ってどれくらいですかね。パースを見るとこのマンションのバルコニーは透明なガラスのようですが、あまり近いと部屋の中が丸見えになるんじゃないかと心配です。お見合いの部屋のバルコニーは白色ガラスとかになっているんですかね？
**デベの説明では「斜めになっていて直接的なお見合いになりません」とのことでしたが、斜めになったらなったで単にその隣の住居とお見合いになるだけですよね。バルコニーが濁りガラスでも、洗濯干しやなにかで目が合いそうだしいやだなあと私は思いました。
***お見合いだと思いますよ、東は。南の低層は壁ドン。
****デベに頼めば、周囲の建物とどのくらいの距離か分かる見取り図もらえますよ。Lタイプの部屋から東側の6階のマンションまでの距離は約15.9mです。確かにこんにちはではありますが、ある程度の距離は取ってあるのであまり気にならないかもしれません。(人によると思います)
*街の雰囲気は劇的に変わることはないでしょうね。再開発できる土地もないし良くも悪くもあのローカル感は残ると思います。
**方南町の雰囲気は好みが分かれますね。私の場合は荻窪や吉祥寺なんかは騒がしくて苦手で、方南町みたいなローカル感がある駅の方が好きなんですよね。買い物はネットスーパー使うので問題なし、週の半分は在宅勤務なので駅距離も気にならない。皆さんに当てはまるわけではないと思いますが、そういう人もいます、ということで。
*周辺歩いてきました。環七から一本入るため、車の音は気にならなかったです。ただマンション前になる北側の道路は一方通行で、抜け道になってるような印象受けました。たまたまかもしれませんが、昼はゴミ収集車が通り抜ける回数多いかなという印象でした。18時頃になると、周辺暗い…という印象でしたがマンションが建つことによって明るくなることを願います。
*数年前に、近くに引越して来て住んでるものです。購入検討してます。近くにある宗教とは無縁です。住んでいて、子供の学校などで宗教に入っている方はそれなりの一定数いらっしゃいますが、具体的な割合はわかりません。本当に自分の感覚ですがクラスに数名程度？ではないかなと思っています。実は…みたいな方もいらっしゃるかもしれません。無縁の方のほうが大多数ではないかと思っています。私の活動範囲ですが…。勧誘はされたことないです。ワクチンの接種会場になっていたり、それなりに地域に貢献されているイメージもあります。催事は年に一回大きなものがありますね。また別の宗教の方も周辺にいらっしゃるようです。当初は何もわからず、大きな建物があるし、とても心配でしたが、住んでいると気にならない感じです。今では落ち着いた住みやすい町になりました。ですので購入検討中です。住んでないと不安に思う気持ちはすごくわかります。あくまでも一人の感想としてお願いいたします。
*この時期は善福寺沿いや和田堀公園をランニングするの最高でしょうね。
*駅まで信号0は評価ポイント


==周辺施設==
*'''病院'''
#モリワキ動物病院　　徒歩2分／約160ｍ
#杉並堀ノ内クリニック　　徒歩4分／約300ｍ
#立正佼成会附属佼成病院　　徒歩4分／約320ｍ
#大石耳鼻咽喉科医院　　徒歩6分／約420ｍ
#河北リハビリテーション病院　　徒歩7分／約500ｍ
#土持医院　　徒歩7分／約560ｍ
*'''金融機関'''
#杉並消防署 堀ノ内出張所　　徒歩3分／約210ｍ
#方南交番　　徒歩5分／約390ｍ
#杉並聖堂前郵便局　　徒歩6分／約430ｍ
#大東京信用組合 堀ノ内支店　　徒歩7分／約550ｍ
#三菱UFJ銀行ATMコーナー 方南町　　徒歩9分／約680ｍ
#みずほ銀行方南町支店　　徒歩10分／約740ｍ
*'''公共・レジャー施設'''
#堀ノ内南公園　　徒歩1分／約70ｍ
#堀ノ内二丁目公園　　徒歩2分／約160ｍ
#済美児童遊園　　徒歩4分／約250ｍ
#済美公園　　徒歩7分／約510ｍ
#和田堀公園　　徒歩10分／約760ｍ
#広町みらい公園　　徒歩12分／約930ｍ
#スポーツハイツ　　徒歩3分／約180ｍ
#堀之内妙法寺　　徒歩8分／約620ｍ
#和田堀公園 第二競技場（済美山運動広場）　　徒歩9分／約650ｍ
#FASTGYM24 方南町　　徒歩9分／約650ｍ
#エニタイムフィットネス 方南町店　　徒歩12分／約900ｍ
#郷土博物館　　徒歩13分／約990ｍ

*自分は眼科、整形外科の世話になったけど混み具合ひどかったなあ…。この付近、一軒ずつしかないんですよね。わりと医療空白地帯だと思ってます。


==その他==
*

==掲示板==
*

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物件概要
所在地	東京都杉並区堀之内2丁目616-1外（地番）
交通	東京メトロ丸ノ内方南支線「方南町」駅徒歩8分
総戸数	94戸
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