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パークホームズ本八幡

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[[ファイル:パークホームズ本八幡外観.jpg|thumb|400px|パークホームズ本八幡]]


==物件概要==
*所在地：[[千葉県]][[市川市]]南八幡4丁目160番1他（地番）
*交通：
#[[総武線]] 「本八幡」駅 徒歩4分 
#[[首都圏エリア/都営地下鉄/新宿線|都営新宿線]] 「本八幡」駅 徒歩4分 
#[[京成本線]] 「京成八幡」駅 徒歩9分
*総戸数：44戸
*構造、建物階数：地上12階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2014年12月末予定
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
*施工：村本建設株式会社 
*管理：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*物件概要の物件特色に『シングル＆DINKS』『ハイグレード』とあるので、三井側でも子育て世帯に押す気はないんじゃない？ 
*#A（73.56m2 ）3階5088万円、10階5798万円 
#B（66.34m2 ）3階4648万円、5階4808万円 、9階5128万円 
#C（70.82m2 ）最上階5688万円 
#D（75.00m2 ）6階5398万円、9階5898万円 
A3階が5000万するのに驚き。あんなにイトーピアとくっついてて朝もドンキの陰になってるのに。C最上階が6000万切るのはいいね。最上階は日当り良いし。 
**こうして見ると、やはり条件の良い最上階はお得感がありますね。 低層の日照がよろしくない住戸は、価格の割引あるいはサービスで何かしらつけないと完売は難いと思います。 HPを見ると、現在先着順で8戸が出ておりますがこの週末動きがあったのでしょうか。
*売れてないんですかね？
**うーん、どうなんでしょうね。 先着順で出ている分もありつつ、次の分の広告も出ているので 爆発的に！という感じではないのだろうなと思います。 なんでなんでしょうね。 お値段的なもの？ 駅に近いのでどうしても高くなってしまうとは理解しておりますけれども。
***売れ行き伸びないのは、やはり囲まれ感があるからではないですか？特に南側のイトーピアにかかる階はせっかくの南面がお見合い状態で、相当安くしないと売れなさそう。部屋から眺望が確認できるので、お見合いを目の当たりにするとちょっと購買意欲が下がるかな。視界の開ける上層階を買った人は問題ないと思いますが。 駅近とブランドマンションというだけで、今の価格を払っても良いという人があとどれだけいるかでしょう。もっと安くなれば投資目的の方も買うかもしれませんね。利回りが改善されるので。
*現在の販売戸数が明確にはわかりませんが結構残っている感じなのかしら？それとも、竣工してからの販売物件だったのかしら？
**竣工してから販売のマンションです。
*もうすぐ１年が経つというのに、まだ残っていますが 価格も下げずにいるということは売れるという自信があるのかも。 駅から遠いわけではないからというのが理由かもしれませんが ちょっとこの価格帯は強気かなとは思います。
*いよいよあと1戸ですか。なんだかんだでトントンと売れていったと考えても良いのかな。 
**完売御礼ですね。 上の階は結構、値段が張るのでビックリしていました。 ただ、その中で最上階は安いと思いました。 ランドプランが真四角でないので建設するときにデザインを考えるのが大変だったのでは。
*最上階75m2角部屋3LDKが6280万で中古で出てますね。 眺望は抜けているわけではなさそう。 部屋は廊下が長く収納がとても少ない感じですが、最上階なので引きは多いんですかね？ 



==交通==
*３路線＋近くのバス停で浦安方面まで行けるのは便利すぎる。
*便利ですね。ここ。複路線使えますし、どこの駅も徒歩10分以内なので普段使いできます。 


==構造・建物==
*敷地がいびつなので、なかなか苦しそうなたてものですね。駅チカなのにもったいない。
*外観はほぼできてきましたね。びっくりしたのは、外壁が8割方吹き付けタイルだったこと。三井さんさすがにコストけちりすぎじゃないですかね？
**タイルだと思っていたのですが、吹付タイルというものなんですかそれって普通の壁に、タイルっぽいプリント的な事をしたという事なのですか？？ 
***パンフ写真にある北東方向はタイル張りですが、逆のC、Dのベランダ外壁は吹き付け。前のマンションとお見合いのところかも知れませんが三井さん、はしょりすぎではないでしょうか。思ったより抜けている北東Aですがコインパーキングが将来的にマンションなどになるんではと思うと、、。青田売りにできない理由がわかったような気がします。近くのキャバクラより、気になります。
****DINSK向けにしたのは面積の狭さが理由じゃなくて南側にマンションがあるからでしょう。ライオンズ本八幡レジデンスやブランズは同じくらいの広さだけどファミリー向けでしたよ。 
*部屋の内部の作りはしっかりしているようでしたが北側を中心とした道路から見えるところ以外は基本吹き付け。外廊下も茶色吹き付けでなんか暗い感じでした。
*まずは基礎、杭。村本建設によるもので建てた後の調査も済んでいて、問題がなかったことを証明する書面を配布しているそう。今、ヒヤヒヤしている物件が多い中、これはかなりの安心材料。あまり使わない共用部の管理にお金をかけるより、備えにかける方が私には納得感があって好印象でした。 



==共用施設==
*駐車場 : 総戸数44戸に対して敷地内機械式12台
*駐輪場 : 総戸数44戸に対して84台
*バイク置場 : 総戸数44戸に対して5台

==設備・仕様==
*長雨なんかで万が一冠水したときは、1Fのクリーニングや補修は三井さんが負担してくれるそう。今、急ピッチで作られている3つのポンプ場が完成すれば、そんな心配もなくなるんでしょうね。 
*屋上には太陽光発電があって、停電時でも1日分は確保できるとか、住人用の備蓄倉庫があって、何かがあった時でも水と食料は大丈夫とか… 





==間取り==
*間取り：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
*専有面積：66.34m2～75.00m2。
*バルコニー面積：7.22m2～11.97m2。
*Aタイプの間取りは見られますが、向きは南西ですね。
*Aタイプは3LDKになっていますが、実質2LDKとして使う感じになりそうですね。マルチルームを収納として使えれば住みやすそうに思いますがどうでしょうか？
*Aタイプのマルチルーム、なかなか使うのが難しそうですね。 納戸としてはもったいないような。キッチンに近いので臭いの問題もあって。 窓がないし書斎・PCルーム・趣味部屋ならアリでしょうかね。 キッチンは独立型・壁向きなんでお料理には集中できますけど 小さいお子さんがいる家庭だとリビングを見守れないのがちょっと不安かもです。
**マルチルームは、特に何も無ければ、普通に部屋として使うか、納戸として使うかですね。 確かに納戸としては勿体無いとも思いますが、有るものは有効的に使うのが一番良い使い方ですね。 クローゼットなんかは意外と少ないものですからね、納戸かなぁ。
***なんだかもったいない場所にマルチルームがありますね。 この間取りでいくと、キッチンの向かい側がダイニングとしての利用になりそうですが、 何といっても通り道になるのが難点。 そぅ考えるとマルチルームの壁を取り除いて、その場所をダイニングとして利用して ダイニングになる予定の場所にマルチルームを造ったほうがいろんな使い方ができるのかな？と思いました。
****マルチルームと言いつつも、リビングインの居室として利用する事を前提としているのかなぁと思いました。広さ的に。ただ場所的には若干もったいないのはそうかもしれません。 　ただ居室として使わなくても、この手の広さの収納として使える部屋があるとすごく便利ではあると思います。大物が仕舞えますからね。　
*Aタイプのマルチルーム、2面がスライドドアになっているように見えたのですが、大きく開いてLDとして使えるのではないでしょうか？
*東南角部屋(Atype) 柵もベランダもない腰高窓は子供の転落が恐いけど、大人だけなら問題ない。 ダイニングは二人掛けセットなら通行の邪魔にならない。 キッチンもリビングの子供の様子を見る必要がないので、生活感を隠せる独立キッチン。 寝室１も夫婦二人分だと考えるとWICが欲しいけど、大人一人分なら足りそう。 DINKSで日中いないなら、日照より利便性重視する人も居るし、DINKS向けっぽいね。
*間取りを見ていたのですが少し収納が他の物件と比べて少ない感じがします。 
*良いところもたくさんあるけど、何せバルコニーからの眺望が残念すぎる。。
*隣のマンションは確かに近かったです……ただ、面しているのがサービスバルコニーのようで、人の出入りは見られず、コンニチハ的なことは無さそう。ずっと外を見て過ごすわけじゃない私には許容範囲でした。 
*日当たり的には、10月時点で11～15時くらいは日が当たりません。夏は涼しくていいけど、冬は大物の洗濯物が乾くのかな…上の方なら風があるから大丈夫なのかな…。 
*収納は、お客様用の布団はどうしようか…という感じでした。キッチン周りや洗面、シュークローゼットはしっかりあって、パントリーやリネン室もあります。 ただクローゼットはギリギリ2人分。定期的な断捨離が趣味の私には気にならなかったけど、物が多いライフスタイルの人には厳しいかも。小さな子どもがいるご家庭も入っているようですが、マルチルームを収納エリアにしているのでしょうか。 


==買い物・食事==
*MEGAドン・キホーテ 本八幡店（約50m・徒歩1分）、サンクス南八幡4丁目店（約170m・徒歩3分）。
*クイーンズ伊勢丹本八幡店（約290m・徒歩4分）、パティオ本八幡（約420m・徒歩6分）。
*ドンキ.ホーテは周辺住民からの評判がよろしくないですが、日用雑貨や食品も扱っていて普通に便利ですよね。基本的に低価格ですが、特に月曜日は果物や野菜が格安になる日なので狙って行ってます。少し離れますが西友やオーケーもあるので、買い物環境に困ることはなさそうですね。
*メガドンキの営業時間ですが、朝9時から深夜0時までのようです。今まで通りかがりに見るだけでしたが、テナントに鎌形水産と言うおすし屋さんやCDショップ、美容院なんかも入っているんですね。 
**メガドンキって勝手に朝方まで営業しているかと思っていました 意外にもふつ～な感じなんですね。 冷凍食品とか、牛乳・豆腐・納豆・パンの日配品もあるみたいなんで 普通に主婦の人とか使うんでしょうか。 インスタントとかもあるから単身者的にも使い勝手良いし。 近所に簡単に食料を変える場所があるのは けっこう便利じゃないかなと思います。 
***メガドンキの地下一階はごくごく普通のスーパーですよ。 私も主婦ですが、周辺の奥様や学生や高齢者の方が利用しています。他の地域のメガトンキとは違う雰囲気ですね。 見た目はあくまでメガドンキの派手な感じですが…
*買いものなど特に駅反対側など充実しているので買いものに困らないことと美味しい飲食店などが多いのがメリットだと思います。
*立地的に買い物、飲食、病院などには一切困りません。ショッピングモール、映画館までも自転車で簡単に行けるし。 



==育児・教育==
*明徳本八幡駅前保育園（約440m・徒歩6分）、白菊幼稚園（約300m・徒歩4分）。
*児童公園が殆ど見当たりませんが、この辺の方は子どもをどこで遊ばせているのでしょうか。 
**遊ぶ場所があると思いますが、特に都会の子供たちはどんなところで遊んでいるんでしょう。こちらも近くに公園とかは無いのでしょうか。住宅があれば近所に公園があっても可笑しくはないと思いますが。 
***徒歩2分くらいのところに公園があります。 夏には小さな子供用のミニプールも運営されます。 場所はコープ野村の裏手です
*幼稚園がいくつかあるので、選択肢があるのはお子さんが小さい方にはいいですね
*確かに駅前立地なので子育て環境はあまりよくなさそうですね。 保育園まで距離がありそうなので、共働き夫婦には向いていないような気がします。 子供が大きくなってしまえば、かなり便利な場所ですよね 
*駅前の方へ歩いて5分程の所に私立の保育園もあります。しかし、このマンションの学区の大和田小学校は学童が3年生迄になります。バリバリ共働きの夫婦でしたら、6年生まで学童が充実している江戸川区に住んだ方がいいです。しかも、市川市は財政難で、子供の話では、小学校でプリンターのカートリッジ無いから印刷出来ないだとか言っているそうです。給食も残念な感じで、デサートの柿が6年生になってもひとかけらだそうです。 
*学童は来年度から6学年まで対象になりますよ。犯罪発生率は江戸川も市川もそんなに変わらないです。 江戸川区の子供の福祉はいいのですが、大学進学率の低さなどデメリットもあります。 大和田小も中受する子がそこそこいるので、勉強するのが当たり前な環境を与えられるのはいいことだと思います。 同じ自治体でもエリアによって雰囲気が変わるので、立地の調査は大事ですよね。 まぁ、本八幡の雰囲気が気に入らないなら、やめておきましょう。 




==周辺環境・治安==
*市川南八幡郵便局（約240m・徒歩3分）、京葉銀行本八幡支店（約30m・徒歩1分）。
*若葉クリニック［内科・胃腸科・脳神経外科・皮膚科・アレルギー］（約30m・徒歩1分）、ミツル歯科デンタルクリニック（約50m・徒歩1分）。
*駅に徒歩4分と近いので毎日電車通勤する人にとっては負担が少ないですね。それに駅周辺にお店などやスーパー、飲食店も揃っています。あと気になるのは、マンション近くにある『メガドンキ』ですがテナントに100円ショップのダイソーやクリーニング店、歯医者、美容室と生活に便利な店舗が入っているので便利です。営業時間もここのドンキは9：00 - 0：00なので他のドンキの24Hとは違い騒音などの負担も少ないと思います。
*京成とJRが使えるのは便利。京成は、よく止まるから。ここのマンション、日照はどうなんでしょう。周囲にかなり高い建物が陣取っていますが。下の階だと採光が望めないのでは。10階よりも上だと眺めがよさそう。やはり、駅近は魅力。
*メガドンキがあるんですね。ドン・キホーテって夜も車でいっぱいです。うるさくは無いけど。２４時間でないだけ、まだ良いかな。それよりキャバクラがある方が、良くないですね。旦那さんには良いでしょうけど。子育て環境にはちょっとねぇ。治安について調べてみたところ、こちらのドンキは主婦の方が利用する地域のスーパー代わりになっているそうで、若い人達がたむろして騒音を出すような事はないみたいです。 
**間取りもファミリーには少し狭そうなので、子供も多くはないかとは思いますが、キャバクラがあることで子供にはどんな悪影響が考えられるのでしょうか？なんとなくイメージ的に良くないかもとは思いますが、具体的には何がダメなんでしょう？
***うちの近所にもキャバクラがありますが、子供への悪影響と言えば、騒音かな？ お店がしっかり防音してあっても、お店のドアを開閉するたび、音は漏れてきますし、何といっても酔っぱらったお客さんの声がうるさいです。子供が小さいうちは、そんな時間帯は寝てしまっているので、あまり影響ないと思いますが、受験生とか夜遅くに勉強していたりすると、迷惑だなぁって感じると思います。
****キャバクラが家の近くにというのは 子供がいる家庭では絶対に避けたいですよね。 騒音だけでなく、イメージ的なものもタブーだと思います
*周辺は完全に商業地域+飲屋街なので静粛性は全く期待出来ないと思います。だからこその利便性ですよね。駅4分とありますが、走れば1分も可能です
*夕方と週末の大渋滞も見ておいた方がいいですよ。おまけに歩道もないので‥
*マンションから駅までの距離なら何とか歩道なども確保しているのですが 他の方面などはもう駅のロータリーすぐから歩道がないので怖いです。 しかも車で運転する際なども密が狭く電柱とかでている場所だと 人とか自転車なども予測不能の動きをします。あとは狭い道にバスが 通っているのも気を使いますね。
*この辺は夜は結構静かですよ。飲み屋街が近いけど、別に気になるようなことはないです。 目の前のキャバクラは気になりますが、実害は特にないです。 それよりも道が歩道が無いこととその狭い道にバスがガンガン通ること、県道の土曜日のOK渋滞が酷いことが問題です。 
*隣のイトーピアマンションと南側が近接していますが、話題にならないのが不思議です。近隣商業地域ですから、まあ仕方ないですが。昨年からイトーピアが数戸売りに出たのは、何か関係があるのかな。図面見たいですね。
**気にしている人もいるとは思いますが戸数が少ないですからね、検討者の絶対数が少なくてたまたま話題にならないのかもしれません。ちなみにどのぐらい近接してるんでしょう。
***近くに住んでいるので、工事着工前に図面を見ました。 駐車場がかなり狭くて、大変そうだなーって印象が強かった。 南側は隣のマンションと近接していますので、下の階の日照に影響大です。 ドンキの騒音は、全くといっていいほど気になりません。 ここのドンキは、若者が集まって騒ぐような店舗ではありません。 むしろ、夜はバスとか通る正面の大通りの騒音が少し問題ですね。 
*周辺環境でいえば、近くの焼き鳥屋（有名で美味しいと評判だけど）の臭いが強烈。購入検討で臭いに敏感な人は、昼時とか夕方とか行って絶対確かめた方がいい。
*このマンションの南側にあるイトーピアは、このマンションに向けて大きな窓がついていますから、 南側の窓はちょうど目が合うのではと思います。日当たりも南側からは期待できないと思いました。 都心ならともかく、千葉のマンションでこの条件はきついなと思いました。 本八幡南口は街並みもきれいでないし。駅からの利便性を求める方にはとてもいいと思います。
**南側のあんなに近い所に同じ高さのマンションがあることが残念ですよね。 窓を開けたら眺望どころか隣のマンションの窓っていうのは永住にはちょっと考えてしまいました。高層階でもカーテンは必須ですよね。 本八幡は散歩にいいような落ち着いた道もないし、共働きで忙しいお若い方はいいでしょうが落ち着いて暮らしを楽しみたい世代にはもうひとつかなと思いました。
***南側の対面のマンションというのは、北側にバルコニーがあるのですか？せめてドア側だと良かったのに。残念ですね。でも住み始めてから新しく建てられることを考えれば、最初から条件がわかっている方が検討しやすくていいかもしれませんけど。 駅の近さや生活の利便性を優先する人にとっては妥協点になるのでしょうね。
*駅にもの凄く近いですから、繁華街っぽい雰囲気もありますし、こどもさんおられる方はあまり多くないってデベ側が思っていてキッズの預かりがないのでしょうかね…
*駅前の利便性から購入を一瞬考えましたが、この辺りの治安の悪さ、交通量の多さ、空気の悪さから、駅近だけでは購入するまでには至りませんでした
*本八幡につい最近まで住んでましたが、物件周辺はドンキホーテが近いことや、居酒屋、飲食店、パチンコ屋、ファーストフード、進学塾等あり、良くも悪くも様々な層が往来するエリアです。 この物件周辺は特にそうかもしれませんが、そもそも本八幡特有の下町的な雑然とした雰囲気からしても、駅近で探すと上記のようなデメリットは概ねどこも付いて回ると思われます。利便性を買う割り切りが必要では？ 本八幡で住環境を求めるなら駅から10分程度離れたエリアまで足を延ばすとニーズに合うところが見つかります。
*見てきた感想です。渦中のキャバクラは廊下側なので影響は少ないんじゃないでしょうか。 南側の部屋は思った以上にイトーピアと近くベランダでお見合い状態です。。。 お向かいさんの部屋が奥の壁まで見える見える。相手にとっては印象は良くないでしょうね…。 夜の現地も見ましたが、時折立体駐車場から照射されるヘッドライトが気になりました。 モデルルームが丁度同じ高さでしたので、この階は直で飛び込んでくるのでしょうね。 駐車場の営業時間は午前2時までと書かれています。 今まで話題に上りませんでしたが、毎朝のメガドンキの搬入トラックの排気と騒音も気になります。 低層階の日当たりは皆無でしょうし、買うなら高層階の北側1択？高いですね。 土地と間取りを見ていたら、むりやり建てましたって感じがしてきました。。。 ガラの悪いお兄さんには会いませんでしたが、そういう方はどこにでもいらっしゃいますよ。
**本当に無理矢理建てましたって感じですよね。近くのイトーピアとプラウドの住民からもなんでこんな場所に無理して建てんの？って思われてるんでしょうね。建設始まったときはこの立地は賃貸だよなって思ってたら三井の分譲と聞いてビックリした。
***現地を見てあらためて。これ買う人いるのか？ 
*売れ残りの数、すごいですね。 南側のイトーピアから夜見るとひどい。 以前検討しに見学しましたが、南側イトーピアの接近感が強烈でした。お互い丸見え。 反対の銀行側も、北と東をコインパーキングに囲まれて、将来何か建ったら全面アウト。 それであの価格で売るって、冷静に無理でしょ。
**南側、東側が完全に塞がれてる現時点で完全にアウト。きっと日当たりが悪い部屋が好きなマニア向けなんだよ
*この辺は建物がたいして高くないからビル風は感じないね。北側はビル風かなりひどいけど
*こちらは駅にも近くいろいろ便利で30分でいろいろいけます。空港へも1時間、たまの旅行に便利な立地だと思います
*すぐ横のパーキングは、確かに将来何かが建つかもしれなくてちょっと心配。売りに出たらすぐ三井が買ってリパークにして住人を守るって営業さんは言ってたけど、こればっかりはどうなるかわからないですね。 



==周辺施設==
*タブノキ公園（約250m・徒歩4分）、本八幡公園（約250m・徒歩4分）。
*医療施設が沢山あるのは、自分達が高齢になったときにも安心できますよね。そういった面を含めると立地環境は良さそうなのを感じます。 



==その他==


==掲示板==
*[ ]


chiba/519853/184
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