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パークホームズ夙川松下町

Name: パークホームズ夙川松下町
Brand: 三井不動産レジデンシャル株式会社
Rating: 3.75 (4 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[兵庫県]][[西宮市]]松下町48番1（地番）
*交通：
#[[関西エリア/JR/東海道本線|東海道本線]]（JR西日本） 「さくら夙川」駅 徒歩9分 
#[[阪神本線]] 「香櫨園」駅 徒歩2分 
#阪急[[神戸本線]] 「夙川」駅 徒歩13分
*総戸数：48戸
*構造、建物階数：地上5階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2015年11月上旬予定
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
*施工：矢作建設工業株式会社 
*管理：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社



==価格・コスト・販売時状況==
*HPに価格発表されてますね、4800万からで最多価格が5500万でした。
**９５００万円が最高価格のようです。最上階の間取りなのでしょうか。この価格帯はやはり高いかなとは思いますが相場なのかもしれませんが外観などをもう少し高級な感じにしても良いのかなという感じはします。
***最多販売価格が5500万だからこの程度の外観で普通だと思う。
****阪神線で、あの外観、立地環境、普通の設備仕様で、その価格かぁ。9500万は驚きですね。南向きであれば6000万オーバー平均かね
*見学してきましたが、キッチンのグレードの低さに驚きました。分譲でシンク下の開き戸はないでしょ…。設備は金額をかなり抑えた印象でした。駅近だけどスーパー遠いし金額釣り合ってないような…？残り少なくなったら4500万より、更に叩き売りしそうだなぁ。他の三井の物件もキッチンはグレード低いんだろうか？
**シンク下の開戸なんて高級シンクでも普通に見かけますよ。開戸は見た目より収納量優先、大引き出しは収納量より見た目優先、オーダーキッチンでもグレードに関係なくどちらでも選べます。
***マンションのキッチンは何処も収納が多くないから収納の多い開きにしたのには好感が持てます
*申込みが終わってましたね～。間取が先着順で掲載数が減ってたけど、誰か契約したのかな？抽選する程集まったのかしら？中規模マンションなので、入居する方の家族構成や雰囲気が気になります。
*ここで坪230越えですか。数年前の夙川南側の価格ですな。 
*低仕様でデザインがよろしくないという話が出ていましたが、 それで価格が高いので売れ行きが不調となっているのでしょうか。 仕様を高スペックに引き上げればさらに高くなってしまうことを 考えたのでしょうが、駅からの距離を考えれば何か1つ セールスポイントを作った方が良かったのかも？ 
**阪神本線「香櫨園」駅徒歩2分とありますから、駅までの距離というのが一番のセールスポイントということになるんじゃないかなと思います。 神戸線利用者だとあまりメリットと考えない可能性もあるのかもしれないですが。 ただ価格などを見るにつけ普通に駅チカ物件としての値付けをしているんだなというふうに感じられます。 
*高いと言われれば高いなと思うけれど、駅が近くて眺望も良くて、広さもあるとなると、こんな価格になってしまうのかなとも思います。 
*先日電話で聞いた時は残り3戸といわれました。こか最近でかなり販売が進んだみたいです。 香櫨園近辺の新築マンションが2つありますが、1番良いのではないでしょうか。西宮市は戸数制限がかかっているエリアが多いので小規模マンションはかなりリスクが高くなるかと。48戸は修繕管理費も抑えられるので魅力的です。
*あと4戸になったみたいですね。公式サイトで大きな文字でアナウンスをしています。あと本当に少し！ 
**あと残り1戸みたいでかなり順調のようですね。私が1ヶ月ほど前に見に行ったときは6戸でしたがいくつか商談成立の目処はついてるいるようでした。個人的には総合的にはかなり良く、価格についても個々の価値観や収入によっても違うかと思いますが他と比べると安い方だと思います（少なくとも高くはない印象です）。私の場合は希望間取りがなくなっていたため購入には至りませんでしたが。。。 
***完売しましたよ


==交通==
*「香櫨園」駅徒歩2分と書いてありました。でも、「さくら夙川」の方を利用する人が多いのかな。阪神本線なら徒歩2分、JRなら徒歩9分。9分が遠いように思いますが、女性でも15分ほど見ておけば行けそうですし、JRなら大阪駅まで直通で30分以内で行けますよね。 神戸方面にも行けるでしょうし、かなり便利な立地でしょう。 





==構造・建物==
*外観は全面タイルなんでしょうかね。落ち着いた色合いで悪くないとは思いますが無難といえば無難ですね。 
*外観は普通な感じですね。全体の外観でないのが、あまり売りではないのかな。設備はまぁまぁというよりは普通です。
*現地見てきたけど、コストダウンが凄いね。普通のマンションな感じでした。外廊下、縦格子で各玄関がまる見え、デザイン性が全くない、廊下狭い！？エントランスもまだ未完成ですが、あまり期待できないかな 。
**玄関が丸見えということですが、セキュリティ上問題がありそうですか？共用廊下に面する居室には面格子が取り付けられているようですがそれ以外のセキュリティ設備が説明されておらず、警備体制や防犯設備はどうなっているか不安な面があります。
***外観やエントランス、わからなくもないです。特に惹かれる部分というのがないかもな～と。でも普通っぽいところが良かったりもするのかな。
 


==共用施設==
*駐車場 : 総戸数 48戸 に対して 敷地内機械式 29台
*駐輪場 : 総戸数 48戸 に対して96台
*バイク置場 : 総戸数 48戸 に対して4台
*こちらの場合、ごみ捨てはどんなシステムになっているのでしょうか？ ランドプランを見てもゴミ捨て場の記載は無いのですが、たぶん外になるのでは と思われます。 このタイプのマンションだと、自分でゴミ捨て場に捨てに行く感じでしょうか。
*宅配ボックスは面白いですよね。食材も受け取れるそうで。阪急キッチンエール、サービスを利用したことがないのですが、生協みたいなシステムでしょうか。「食品が宅配ロッカーで」なのが便利そうです。阪急の野菜って高くないか、その点だけ心配です。
**宅配ロッカーがウリのようですけど、どういう仕組みになっているのでしょうか。各戸ごとに一つロッカーがあるのか、利用希望者だけが利用できるのか。写真を見ると、ロッカーの大きさが二種類あるように見えます。冷蔵機能もあるのでしょうか。で、場所はどこにあるのですか？一階？ 



==設備・仕様==
*ディスポーザーですが管理費がかなりかかるようなので、100戸以上の物件でないと維持するのに難しいそうですよ。あったとしても、この規模なら管理費がかなり高くなると思います。海外がいい例の様に、海外のマンションは管理費が5－10万は当たり前のようです。 
**やはりそうでしたか。自分的にはないほうが良いと思っていました。友人から聞くと、メンテ代とかかかるようですから、なくてよかったと思います。
*ディスポーザなし、食洗機、床暖房アリで設備仕様はまあまあかなあと。トイレはプレミアムプラン以外は普通のものなのが残念かも。 
*ネットスーパーで食材を予約し、宅配ロッカーで受け取りができるのはいいですね。食品も受け取りOKなら生協の保管箱を玄関先に置くような事もないでしょう。しかし、利用できるサービスは提携先の阪急キッチンエールのみになるのでしょうか？
**阪急の他に関西スーパーも宅配ロッカーで使えるそうですよ。スーパー遠いですよね。
*設備の説明にはキッチンはデッドスペースの少ないスライド収納をアピールしていますが、シンク下の収納を除くと書かれてます。今時のキッチンはシンク下もスライド式だと思い込んでいましたがどうしてこのタイプを採用しちゃったんでしょう？
*設備仕様はまあまあかなといった印象。トイレがタンクレストイレになっているのは利点でしょう 
*問題は設備がいまいちなことでしょう。 ディスポーザーなし、安っぽい人工大理石、スロップシンクなし、浄水器もビルトインでないなど、突っ込みどころ多数。 廊下が柵格子なども残念です。 管理費・修繕積立金もたいした共有設備もないのに高いです。 これで坪220はないですね。
**ディスポーザーは使い勝手がいいのかわからないので、私はなくてもいいです。浄水器もブリタなので問題なし。管理費が高いのはちょっと気になりました。価格は高いですか？もうちょっと安くなったりするんでしょうか。
***ディスポーザーは後々の修繕費がとてもかかるという話を聞きます。マンション全体のゴミが混じっている排水を集めて、そのゴミを処理する装置を作らないとならないそうなんですが、そこの修繕が大変らしいです。水を使う共用設備っていうのはあまりないほうが良いらしいですので…。そのあたりのことも考えつつ、だとこれでいいんじゃないでしょうか。
*新サービスとされているネットスーパーの受取サービス。 これはとても便利だと思います。 仕事帰りに買い物をすれば、疲れるのと無駄な時間がかかってしまいます。 仕事をしている主婦ににとってはありがたいサービスだと思います。 是非使ってみたいです。
**食配サービスもあると便利なサービスですよね。 お米やお水など重たい食材は、買いに行くよりは 食配サービスを利用したいなって思ってしまいます。 スーパーと食配、うまく使い分けるといいのかなって思いますね


==間取り==
**間取り：3LDK・4LDK。
*専有面積：76.04m2～119.13m2。
*バルコニー面積：8.52m2～23.85m2。
*ここは、間取りが広いのが魅力ですね。 
*１００m2超えのお部屋はゆとりがあって良い感じです。玄関より広いシューズインクローゼットとか、廊下が２つに分かれていたりと、なかなか贅沢だなぁって思ったのですが、玄関を出ると縦格子の廊下になってしまうのですか。ちょっとギャップがあるように思えます。
**100越えのＨタイプは、広々していて、図面を見ていても気持ちがいいです。キッチンの6.2畳なんて、図面上は普通に見えますが、かなり広いのだろうなと思います。欲を言えば、各部屋の窓が小さいのが難点に思えますが。Ｉタイプは南向きじゃないのが惜しいです。
***たとえば70平米の標準的なファミリーマンションだとキッチンは3畳位らしいです。だから6.2畳っていうのは倍以上あるということで広くていいのではないでしょうか。 
****なるほどなあ。プレミアムなプランの方は南向きの窓も一切ないですものね。Hタイプのランドリーコーナー、小さくて使い勝手が逆に悪くなってるような。扉もありますしね。Iタイプのような感じだと色々置けたりするんでしょうけど。ここは完成後販売なんですね。実際の部屋を見せて貰えるんでしょうか。
*****たしかに６畳キッチンというのは圧倒されます。洋室一室分くらいはあるんじゃないでしょうか。料理好きな方にとっては憧れのキッチンですね 
*HタイプやIタイプは戸建に負けないくらいの広さですね。Hの間取りは下足入れが3つも？クロークの数も多くて、荷物をしっかり収納できる気がします。ウォークインクローゼットも2ヶ所ですか。LDKも26畳で広い！！戸建が廊下や階段部で面積が取られるので、ここはそのかわりに収納で広さを取っていてすごいなと思いました。おいくらなんでしょう？
*１００平米以上の間取りもあり、ゆったりとした暮らしができそうな広さはよさそうです
*アルコープもしっかりとした広さがあり、収納スペースが多いのがとても良いと感じました。駅までの距離が少し遠いかなと思わなくもありませんが家の間取りや設備は文句なしかなと思います。
**間取りはちゃんとしてますね。玄関はアルコープをとってクランクインにしてるし、南北ともにアウトポールになっている。ただ、駅距離は2分なので全く遠くないです。 
*サイトのトップページに六人掛けのダイニングテーブルが出てきたので、いったいどれほど広い間取りがあるのかと思いました。119.13m2？の4LDK？でしょうか？サイトで見られるのは118.06m2の間取りなので、そこから想像していますが、二世帯で子供が二人みたいな感じで住めなくはないですかね。 



==買い物・食事==
*コープ香櫨園（約740m・徒歩10分）、パントリー阪神西宮（約990m・徒歩13分）。
*地図見ても歩いても、大型小型含め、病院、外食、スーパー、ドラッグストア、何もないと思うんだけど。2国の外食チェーン店ぐらい。子育てファミリーにはしんどいかなあ。 
*商業施設が少ないはごまかしてる感じ。夙川まで12分歩いてグリーンタウンのダイエーなんて遠いくせに使い物にならない。最寄りスーパーの東芦屋ダイエーや香櫨園コープが地図の外って。商業施設として阪神西宮駅の施設、ガーデンズ、臨港線のキッザニアなどを大きく載せているが、歩いて行けるところじゃない。 
*神戸の阪神JR間は阪急より住宅街の格は落ちるものの買い物が便利なところが多いですが、ここは買い物もやや不便ですね。実質43号南までいくことになりますが、ここからだとやや遠いです。大型店は徒歩だと無理ですね。 
*スーパーはダイエー東芦屋店かコープ香櫨園か宅配ちゃうかな、外食は2号線周辺か。まぁそれも個々のライフスタイルで違うけど。




==育児・教育==
*西宮YMCA保育園（約640m・徒歩8分）、市立香櫨園小学校（約510m・徒歩7分）。
*最近の西宮はやっぱり子育てに向かなくなってきてるよ。どこの沿線とかじゃなくて、市の体制の問題。西宮は子供の数多くて色々不便が生じ始めてると感じてます。
**西宮の子育て事情ですが 正直、市の政策に惑わされてる感は私もします。 以前は良かった様ですが他の市から来てみて、 子供の多い事！ まさに飽和状態ではないでしょうか？ 
***子育てしやすいかどうかは何を基準にするかで変わりますが、ファミリーに人気がある街であることは確かだと思います。西宮の地元民ならすぐわかるかと思いますが、人気の小学校区は甲東、高木、春風、香櫨園、北夙川、鳴北あたりです。人気と児童数が相関してるかと思います。
****数年前にこのマンション付近に引っ越してきました。市の担当者が言ってたのですが、香櫨園と甲子園エリアは毎年保育園の申し込み数が非常に多いとの事です。周辺の認可外保育もどこも空きがなかったのですが、たまたまタイミング良く入れました。待機児童の問題はありますが、西宮だけではありませんし、それだけ人気エリアという事だと思います。 個人的には環境も良く住みやすいですし、大きな公園もあり、駅と車のアクセスはどちらも便利で満足しています。



==周辺環境・治安==
*西宮郵便局（約1,270m）、三菱東京UFJ銀行夙川支店（約1,020m・徒歩13分）。
*シバタ歯科医院（約20m・徒歩1分）、笹生病院（約440m・徒歩6分）。
*さくら夙川は、駅が綺麗ですね。生活利便施設はそれほど多くないような感じ。川と阪神電鉄が近いのが気になりました。 
*パークホームズとはいえ、坪200はいくだろうけど、ここ最近だと香櫨園2分、さくら夙川9分は良い方だと思うし、すぐ側には公園、川があって環境も良いし、個人的にはかなり気になってます。
*ここ夙川なの？
**夙川から100mですがダメですか？ 
***遠いです。夙川下流なら○です。
****そんな突っかからなくても「夙川松下町」が「夙川の下流地帯」を指しているからいいじゃないですか。 
*****割とマンション名が地名と違うのはよくある話ですよね。マンションのイメージもあるので、名前は「つけたい名前」でいいのかなと思っています。 
*グンゼ社宅跡地やった？日常の利便性を求める人には向かない。香櫨園駅近だけど坂道上がるし。この値段、ビミョーだね。
*このあたりは風あたりが強そうですが、風の音等いかがですか。
**1度見学しましたが風の音は上階になれば多少ありますが気にならない程度です。
*43の北側になりますし周辺環境や利便性も魅力的ですね。あと香櫨園小学校が建て替えしてるようです。周辺を歩くとファミリー層も多い印象で公園などの遊び場も充実してます。
**駅北側の近隣をよく散歩しますが、とても環境良いですよ。香櫨園小学校は西宮の中でもかなり評判が高い方ですし、社宅も多いのでファミリーや転勤族も多いですね！！ 小学校も新校舎がたてばさらに人気が出らと思います。
*個人の価値観はそれぞれですが、西宮人気が高いという事は事実ではないでしょうか。これだけの人が集まるという事は、子育てに限らず何らかの魅力を感じて集まっているわけですから。以前に香櫨園、門戸厄神に住んでいましたが、個人的には住みやすかったです。上場企業の社宅の多いエリアになりますので転勤族の方が集まって環境も良いみたいです。
*ＪＲが近いのは便利でいいなぁと思います。 通勤も通学もここなら往復が苦痛にならないと思います。 阪急、阪神電車も利用できるので、日常生活にももちろんいいと思います。 この価格帯なら満足できそうです。


==周辺施設==
*夙川公園（約170m・徒歩3分）、市庭公園（約560m・徒歩7分）。
*辰馬考古資料館（約160m・徒歩2分）、西宮神社（約880m・徒歩11分）。




==その他==
*購入動機は 
#立地 3線利用可で駅近（出張多いためJRは有難いです） 
#車のアクセスも良い（43や阪神高速にすぐ合流でき、大阪と神戸の中間で便利） 
#学校区良い（小学校は建て替え予定） 
#近隣環境 （元々上場企業の社宅も多いエリア） 
#子育て環境（公園や図書館もあり） 
#三方接道で道路広くて交通量も少ない 
#戸数メリット有り（29戸制限エリアだがグンゼ社宅跡のため48戸） 
#修繕費計画 （計画設定に余裕がありトラブルリスク少なく資産価値維持） 
#大手デベロッパーのブランド力 
#賃貸需要ありのエリアと判断（先日1階の3LDK18.5万で即契約されてました） 
#使いやすい間取りと判断（全て76㎡以上、玄関広い、部屋の出っ張り無し、収納多い） 
#陽当たり良い 
#ハザードマップも確認 
#現在販売中の西宮の新築マンションの中では価格、立地、環境などのバランスが1番と判断 
#競合物件少ない 
#周囲からの多数意見（自社他社含め転勤族の同僚、西宮を良く知る友人達、不動産屋、仲介など） 
*妥協点は 
#設備仕様のグレードは普通（グンゼ土地代が高かったためでしょう） 
#中学校区は普通 
#上記の書き込みにもありましたがこの辺りは保育所の申し込みも多いエリアらしく認可外での対応 
#スーパーが徒歩5分以内にあってほしかった 
#香櫨園駅前のホテルが気になる人もいるかもしれません（私も妻も全く気にならず） 

==掲示板==
*[ ]


hyogo/580016/68-259
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