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パークコート芦屋

Name: パークコート芦屋
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[[ファイル:パークコート芦屋外観.jpg|thumb|400px|パークコート芦屋]]

==物件概要==
*所在地：[[兵庫県]][[芦屋市]]上宮川町99番2（地番）
*交通：[[関西エリア/JR/東海道本線|東海道本線]]（JR西日本） 「芦屋」駅 徒歩2分
*総戸数：48戸（事業協力者住戸11戸含む）
*構造、建物階数：地上9階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2015年08月下旬予定
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社 　関西支店
*施工：株式会社熊谷組関西支店 
*管理：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*何と言っても芦屋ですからね。その上で駅へも徒歩２分なら相当な価格になると想像します。
*このマンションの売りは、駅２分だと思います。これを評価する人は、あっさり買いますよ。
*事業協力者住戸11戸含む、ということは実質37戸の発売ですかね？
**規模の割に地権者用住戸が多いので、まさか1人の地権者が11戸全てではないと思いますが、管理組合の運営が少し心配です。良識的な方だと良いのですが。 
***過半数もあれば少々問題ですが１１戸なら２３％、何ら決定権も発生しない戸数です。またわざわざ資産価値が下がるような意見が地権者から出るでしょうか、マンションを良くしようとする思いは所有者共通なので心配する必要もないかと。 
*駅も近いし、専有面積も広いし、高くても仕方ないですかねぇ。設備や間取りがどんな風なのか楽しみです。 
**一番安い部屋で7000万円台からだそうですよ。隣のプラウドよりぐっと高くなりましたね。
*販売予定が9月中旬から、10月下旬に延期されてるね。やはり苦戦してるのかな。
**販売予定がずれ込むことはよくあることかなと思います。準備があまり進んでいないということなのかもしれません。 
*予定価格は7000万円代からのようですよ。 隣のプラウドの中古がでたら買いたかったのですがなかなか出ないのでこちらを検討してます。 阪神間で新快速停車駅徒歩2分はやはり魅力です。 中古で売るにも賃貸に出すにも。 グレードは相当上のようなのでやはり最初は自分が住みたいですが。
*残り三戸、完売するのも時間の問題だけ。やはり駅近は強いな。 
**今ホームページで確認してみたら確かに今販売されているのは３戸とはなっていますね。ただ、これは分けて販売されているからで最終期とは書かれていないので残り４５戸すべてが完売とは限らないでしょうね。
*正直、すっごい売れてるって思っていたから、「あれ？まだ完売してないの？？？」っていうのが率直な感想です。
**確かに最後の数戸なかなか売れないな。悪い部屋なのかな。芦屋駅で2分っていうのはかなり魅力的だからそのうち売れるでしょう。 
*芦屋に住むことを憧れている人は多いと思います。ここであれば駅も近くて便利なので、価格も納得でしょう。住みたいと思いますが、確かに学校関連が遠すぎる感じです。
**いくらJR芦屋駅前と言えどもこの価格では難しいんでしょうね。元々芦屋山の手の住宅街に住むような富裕層には満たされないマンションでしょうし、一般人には「億」という額は出せませんしね。しかも周囲の建物環境とのギャップがどうもチグハグしていて価値をさらに落としているような気がします。 
***芦屋と言えば響きは良いですが、こちらの現場周囲はその雰囲気が名前に追いついていないような気がします。 JRの駅前ですんで仕方がないかもしれませんが、取って付けたような成金的な外観も無理があるような。 山手の富裕層を取り込むためにはもっとお金をかけてでも「流石、芦屋のマンションは風格が違うな」と思わせるくらいの外観や周囲環境がないとソッポ向かれるでしょうし、逆に今の販売価格では一般人にはコスパが悪すぎるような気がします。
****同感です。 芦屋ならではの風格を望むなら、外観も周辺の環境も含まないと あまり意味がないような気がします。 でもそいう雰囲気と利便性とどちらも望む人には良いのかもしれませんけど。 モデルルームを見ると、インテリアに目を奪われてしまうせいもありますけど たしかに重厚感はあると思います。
*カーテンのかかってる部屋少ないですね。芦屋駅南側とはいえ、なしてこんなに販売苦戦してるのかな?値引きあるなら狙い目かも。
**前の駐車場の将来不安、地権者が多い、駅南側でのアドレス、駐車場が少ない、価格は普通に高いなどで売れてないのでしょうね。駅近は良いけどね。
*完売しましたよ



==交通==
*さすがにJR芦屋駅から徒歩2分いうだけに、駅までメチャ近かったです。まさに駅前という感じですね。 


==構造・建物==
*実際に外観を見ていないのですが、ガラスが黄金色とかありますかね。 
**中が見えにくいというような効果があったりはしないのしょうか＞黄金色のガラス 外観的にどうなんでしょうね。色の効果としては温かみが出るかもしれないですが。 住んでいれば慣れてしまう程度？？ 公式サイトの外観デザインを見ると、普通のマンションとは色味が違う印象をかなり受けますよね。
*イメージパース図よりよっぽど実物の方が落ち着いた感があって良く見えるのは自分だけかな？でも、落ち着きすぎていずれ周りのマンションに埋没していきそうな感も否めないような気がする。




==共用施設==
*駐車場 : 総戸数48戸に対して敷地内機械式31台 敷地内平面1台※敷地内平面は来客用兼福祉対応
*駐輪場 : 総戸数48戸に対して96台
*バイク置場 : 総戸数48戸に対して2台
*エレベーター16戸に1基とは高そうですね。
*広々したエントランスの感じがいいなって思います。オーナーズラウンジはちょっとイマイチかな。 
*内廊下、エレベーターは、3戸に一基。管理費高そう。




==設備・仕様==
*設備仕様などもオシャレですね。色合いとかグローエ社製のキッチン水栓を導入していたり。ちょっと、普通にあるマンションと内容が違いますね。 
*設備など見ましたが、キッチンとか洗練されたものが選ばれている気がします。 




==間取り==
*間取り：2LDK・3LDK。
*専有面積：70.94m2～114.05m2。
*バルコニー面積：6.70m2～14.51m2。
*画像からだとわかりづらいのですが、最上階の東南の角は、もしかしてルーフバルコニー付ですかね？
*間取り出ましたね。なんだか使いにくそう。
*公式サイトで103m2台の間取りを見ています。 100m2超えだけあってどの部屋も広い面積で快適そうですね。 バルコニーだけでなく全方向にサービススペースがついているのも◎。 浴室や納戸にも窓がついているので湿気の心配がないでしょうね。
*それにしても、どのお部屋もゆとりのある間取りでイイですね。70m2あっても２ＬＤＫとか、１００m2超えても３ＬＤＫとかゆったりしていていいなと思いました。モデルルームの画像をみてみても、とっても豪華で素敵です。やっぱり高いんだろうなぁというイメージ通りでした。
*間取りの絵が悪いのか、実際そうなのかはよく分からないのですが、キッチンの作業スペースってすごく狭くないですか？Ｂタイプのお部屋とか比較的キッチンの幅がない間取りだと仕方がない気もしますが、ＦタイプのＩランド型の余裕のあるキッチンでも作業スペースが狭い感じがします。実際も間取りに記載の通りの狭い作業スペースとなっているのでしょうか？
*契約された方は、どの間取りにされましたか？ 今、AタイプとFタイプで迷っています。 Fタイプのほうが、キッチンが広く使えて、 料理に専念できそうなのですが。
**ＡのほうがＬＤＫを拡張できるし明るいんじゃないですか？Ｋが少し狭いかもしれないけど・・・Ｆタイプは間取りが使いにくいかも・・・まあ値段はどっちも手頃な価格だし買っておかれたらいかがですか？
*非常にレイアウトが変則的。 ランドプランの関係ですか？ 室内設備などは、高級感がありますね。 写真で上手く撮るので実際に見てどうかは又、別ですが。 エントランスとか凄い重厚感。 パウダールームと浴槽内の仕切りは透明ガラス。オシャレだけど、浴槽内が丸見え。 
**透明の壁は標準なのでしょうか。 モデルルーム画像は有償オプション込みで撮影されているので、さすがにあれはオプションで、標準は不透明な扉なのではないかと考えます。 洗面台も豪華な造りですがあれが全て標準だと嬉しいです。 （両脇の収納類はオプションでしょうかね…）


==買い物・食事==
*ラーメン屋の多い街ですか。 庶民的な面もあるのですね。 おいしいラーメンの情報などもあると嬉しいです。 でも価格は高級住宅地なみ？ いくら位なのかな。 
**ラーメン屋さんは人それぞれ好き好きがあると思いますが、私が個人的に好きなのは 芦屋ラーメン庵かな。すごい懐かしい味がするんですよね。 価格は普通ですよ。あとはラーメン屋さんではないけど、METZGEREI KUSUDAはお勧めです。 イートインもできますが、テイクアウトもできて種類も多く選ぶだけでも楽しいです。 ホットドックが一番のお勧め。行ってみてびっくりすると思いますよ。
***国道2号線のあたりは、関西有数のラーメン激戦区として有名ですからね。らーめん好きな人は結構嬉しいポイントだと思います。
*下記はここから徒歩圏（1,5km圏）のミシュラン搭載店です。住宅街でこれだけの店が集中してるのは全国でも芦屋だけ？と思ってしまいほど多いです。個人的な感想を書くとこの中で一番好きな店はコシモかな、ここから西５分程度で初搭載店ですが実力は２つ星の上位レベルだと思っています。 
【三つ星】☆☆☆　０ 
【二つ星】☆☆ 
**あめ婦（日本料理） 
**たか木（日本料理 
【一つ星】☆ 
**安愚楽（日本料理） 
**あ～ぼん（串揚げ） 
**かぶらや（そば） 
**好日（日本料理）※新 
**コシモ　プリュス（イノベーティブ）※新 
**仁（日本料理） 
**メゾン・ド・ジル（フランス料理） 
【ビブグルマン】※コストパフォーマンスの高い店 
**オステリア　オ　ジラソーレ（イタリア料理） 
**オステリーナ・ダ・ジッジ（イタリア料理） 
**デルフィーノ（イタリア料理） 
**ラ・フォーリア（イタリア料理）
*ビゴのパン屋さんなど、おいしいパン屋さんもありますよ。
*徒歩３分圏内の主要施設 
**JR芦屋駅 
**大丸・イカリスーパー・コープ・セブンイレブン・モンテメール・ラポルテ東館
グーグルで調べましたが十分便利ですね。
*コープデイズは 好きですね。芦屋大丸も こじんまりとしてて良いですね。南口は ミニサイズのイカリぐらいだけど、まあまあかな。
*ここら辺で安い魚屋と肉屋と八百屋ってどこですか？


==育児・教育==
*小学校までが遠いのが気になりました。徒歩１５分以上毎日歩くのは結構きついですよね。特に夏場なんか猛暑の中１５分も歩いたら、熱中症などが心配ですね。駅までは近いのは便利そうですけど 
*あまり前面に子育てを出していないから、メインターゲットはファミリーではないのかなぁ。おしゃれな感じとかを主に出しているから大人な感じというか。子どもさんいらっしゃる方だと、学校までの距離、気になりますよね。高学年になれば歩いて行けるでしょうけれど、低年齢だと慣れるまではタイヘンでしょう 
*ここだと子どもがいるファミリーよりも、 ＤＩＮＫＳが一番合うターゲットなのかもしれないですね。 何よりも駅近いしっ。 子どもさんいらっしゃる方だと、学校まで遠いので 心配だったりするのでしょうか。 となると、やはり子どもさんがおられる方よりは 大人のみの世帯がターゲットでしょう
**間取り的にはファミリー層がターゲットな気がしますが、小中学校が遠いとなれば駅利用する子供のいるファミリーなら十分対象になってくるのではないでしょうか？私立小中学校というのもありますが、高校生以上っていうのが一番自然かな？と。


==周辺環境・治安==
*駅近だけに仕方がないのかもしれませんが、駅だけでなく、線路もメチャメチャ近いです。JRの線路だけに、貨物列車が通過する際の、騒音と振動は衝撃的でした。しかも貨物列車というのは、真夜中も容赦なくガンガン通過するので、その点はマイナスでしょう。 
*パークコートの南側には、マンションの敷地よりも広い駐車場がありました。現状では、パークコートに日影を落とすことはなさそうです。しかし、将来には不安が残ります。この場所に、将来にマンションでも建てられてしまうと、部屋の中に日光が全く差し込まないことになるかもしれません。 
*2号線の騒音も軽視するなかれ。
*南側の駐車場の土地がいずれ売りに出ないか気になります。
*ここ周辺はあまり高級感ある立地ではないですね。芦屋らしくない。あまりにも高ければリセールバリューもどうかな。前の土地の将来不安もあるし。
*早速現地を見てきました。 芦屋駅前だから緑溢れる街並みや素敵なお店が並んでいるのだろうと かなり期待していたのですが、なんだかパッとしない感じでした･･･ 駅近で地価はそれなりに高いのでしょうけあまり高級感はありませんでした。 それと芦屋ってラーメン屋が多いのですね。
*駅南側は北側に比べごちゃごちゃしてて駐停車する車でいつも溢れています。
*地元の方なら知っている話ですがこの地区は所謂云々なので、そういった印象を受けられるんだと思います。
*地区については気にされず利便性だけを重視するならば、抜群な立地です。
**そうなんですか？阪神間一般には、山側が高級住宅街で海側が庶民的な街のイメージですが、芦屋は阪神沿線まで大きな家や高級マンションが続く認識でしたが。
***確かに他の阪神間と違い芦屋は浜の方でも高級住宅街は存在しますが、徐々に高級な地区は狭まりつつあるのが現状ですね。JRより南の多くの地区は庶民でも気軽に暮らせる街並みです。
*駅に近いとアクセスが良さそうで、暮らしやすそうですね。
*ここ芦屋市は 市内にはパチンコ店がないです。それは緑豊かな美しい自然と温和な気候に 恵まれて今まで風光明媚な優れた住宅都市として発展してきたことから 市が条例で禁止しているからです。消費者金融も他の地域と比べて少ないですね。 ただJR芦屋駅周辺は屋外喫煙で罰金2000円の条例があるので煙草吸う人は 肩身の狭い思いをするかもしれません。逆に子育てには申し分ない環境だと思います。
*駅の北側は高級感が溢れていて威厳を感じるような街並みでしたよ。 南側は住環境としては普通で、庶民的な街並みです。 これが噂の阪神カーストなんですね。 なんて分かりやすいの 笑 
*駅から近くて、間取りが広いのは魅力。 しかも、芦屋から近い。 東側の道路の交通量が多くなければ、駅から近いしいいですね。 外観デザインが黄金色に輝いていますが、夕日が反射している設定ですよね。 芦屋は、憧れのエリアです。 
*ここに住めば、ランチに困ることはなさそうですね。 気が向けば、鮨でもステーキでもイタリアンでもフレンチでも 三ツ星級のレストランがすぐ徒歩圏。 昨日も?一さんに行ってきましたが、 パークコートを買えば、ここにももっと頻繁に来れるのかと思うと、 心がざわざわと動きました。 静かな環境も憧れますが、やはり駅近は魅力です。
*駅の両サイドの情報を見ましたけどこちらの物件の立地はちょうど良いと考えて良さそうですね。反対側の大丸などはあるほうは人がかなり多いはずです。駅に近い立地なのであまり静けさを求めるほうが無理があるかと思いますが、なるべくなら住まいですから静かなほうが良い、こう考えると、よく考えられた立地なのかなという感想を持ちました。
*JR芦屋駅に最も近く、 芦屋ブランドからは最も遠い地区。 と一昔前まで評価されてましたが、 今は船戸や大原と肩を並べる超好立地物件ですよ。 これから地価もぐんぐん上がります。
**別にこの土地にブランド力はないと思いますが、 駅近なので、ブランド力云々は気になりません。 また中古も住む気がしないので、こちらを購入するつもりです。 大原町あたりのマンション・戸建ても検討しましたが、大原町は広い。 山幹より北で阪急線路に近い大原町は、もはや駅近とは呼べないような。 そもそも大原町・親王塚あたりは戸建て用の土地を待とうとおもうと何年かかるか わからないと不動産屋さんに言われ、断念しました。
*ここは価格の高さと前の敷地の将来建物の不安が大きなネックですね
**まぁいずれマンション建つだろうね。駅近物件にはつきものだけど、近隣商業だから日照関係なく、もろですね。日照、プライバシー、眺望が大きく変わるから快適性は落ちるし、建てば急激に価値は下がる
***都心ではないので、日当たりがなくなるのと前に建物がある閉鎖感はなかなかキツいな。もっと安ければ良いけど
*南側にマンションが建つといっても、真ん前には、もうマンションが建ってるし、南側の土地ってどっから出入りするんでしょうか？南側のマンションを待ってもいいけど、狭そうだし、なによりぐるっとまわってこないといけない土地？ 
**南側のパーキングに建つなら、 そっちの方が敷地は広いし、 電車からも幹線からも1本内側で音も静かだろうし、 敷地の南側が道路なので出入りも問題ないし、日当たりは良いだろうし、 前の建物が低いので圧迫感もなく、 パークコートよりはるかに条件が上に思えます。
***南面の空地を気にされてる人が多いと思いますが、私の知ってる限りでは昭和バブルごろにはもう現在の状況だったと思います。 JR芦屋界隈にはこのようなバブルで失敗し駐車場運用してる土地が多く存在しますが、売却すると損益が出るので会社が倒産しない限り多くは塩漬けで、こんな土地ですからこれからもマンションは当分建たないのでは?と思います。 またマンションが建つと真っ暗になるとの意見がありますが、南東の隣接地に東和マンションが建ってますが決してギリギリでは無く10mは離れていたと思います。 北側斜線や日影の規制が掛かるのでそんなマンションは建ちませんし、東和は東面が道なので南面の土地よりも諸規制には若干有利です。 気になる人は現地で東和との距離を確認する事をお勧めします。もし南にマンションが建ったとしても東和より離さざるえないでしょうし、もつとも条件が悪い部屋でも少しは日も当たると思いますよ。
****近隣商業地域だから日影規制ないでしょ 敷地から1メートル離せば建物建てられるんじゃないかな 商業のための地域だから制限少ない 営業の人に可能な想定建物聞いてみたほうが良いでしょうね
*低層階の南側は見送った方がよさそうですね。日影規制無しなら高層マンションが建つ可能性もあるんでしょうか？高層階でも心配ですね。
*電車の音は、かなり気になるかもしれませんね。 地下鉄だったら、それほどでもないでしょうけど。 ただ、ライフスタイル的にマンションに日中、ほとんどいないなら判断する優先順位的には低くなりますけど。駅から近いのは、魅了ですから。 
**線路の間に建物があるし距離も少し離れてるので、かなり気になるとまでは言い難いのでは？
***気にならないと思いますよ。 芦屋は電車全部とまるからスピード落とすし。 夜中に貨物列車の音が小さくコトコト聞こえるぐらいでしょう。
*あそこは、むしろ電車ではなくて、モンテメール駐車場の出口の案内音声がひっきりなしに聞こえて気になると思います。 多分、マンションの出入り口の真ん前ですからね。 あと、朝晩でもたえず人通りが多いというのは、あまり良くないですね。マンション出たら通行人に見られるので。 ＪＲの駅から歩いてすぐ、というのはいいと思いますし、うらやましいのですが。 
*駅に近いと、自家用車を所持しなくても良からと 物件が多少高くてもトータルで節約できるなんて考え方もあるからね。 ただ、駅に近いと人通りも多くて夜はなかなか静かにならないのかなとは 違う心配はあるけどね。
*ここの環境はないな。前敷地が間違いなく建つと分かってるリスク高い立地をあの価格はあり得ないでしょ。前敷地の不安が少ないのは重要です 
*北側線路までは距離もあり建物が間に有るので音も気になるレベルでは無いだろうし、駐車場の出庫音も歩行者には気になる音でも南窓を開けていても聞こえないのじゃないかな。ここもなんだかんだ言ってる間に早々に完売してしまうのだろうね。 
*直結とまではいかなくても、かなりの駅前物件でとても良かったです。ただ、周囲の建物や将来的な周りの立て替え等が心配ですね。
**駅前だと周りの建物も駅から離れた住宅街と比べると 建て替えというか変化のスパンは短いでしょうね ずっとこのまま！というのは難しいですから 変化はあるものだと思っていった方が良いとは思います 駅のこんな近くの場所、開けておくだけでももったいないですから。
*芦屋駅２分は魅力なので、検討したいところですが、 JR芦屋駅の駅前って魅力感じます？ なんていうかちょっと寂れた雰囲気が漂うというか。 こじんまりしててもいいので、 飲食の充実したゴージャスなホテルとか 芦屋大丸の建て替えあたりは期待したいところなんですが。
**私は趣があって、良い雰囲気だと思います。 イマドキの雰囲気の駅前って、どこにでもありますから 昔ながらの雰囲気はこれからも残っていくと良いと思いますね
*南側にも将来的にマンションが建つのでしょうね。順番で建設してるとしか考えられない。 
*ここってJR芦屋駅前で総戸数も少ないのにまだ売れてないですね？ これだけ駅に近ければスグに完売するのかと思っていたのですが。 使用設備もそこそこ芦屋らしくグレードも高く、その割には値段も飛び抜けてるわけでもないと思ったのですが。 「芦屋」ブランドなのに他エリアから買おうと思う人はいないものなのか？それともそもそもこの地域に何か問題あり？？ 
**土地用途地域から　近隣商業、建ぺい率８０％容積率３００％南側路地無く　南側がどうなるか判らない。駅には近いけど小学中学校は遠い。住環境と中低層マンションを望むなら2号線と鳴尾御影線の間、駅まで７分辺りが良いと庶民は思うのですが（十分高額地域）、４３南も住環境は良い。





==周辺施設==
*主要施設に追加します。同町内に、芦屋市立上宮川文化センターという施設があります。児童センター、図書館分室、そして隣保館です。 
*同じ町内にある、上宮川文化センターってどんな施設ですか？児童館や隣保館と市のHPにはあったんですが。子育てセンターみたいなのでしょうか？
*JR芦屋って「芦屋」なのにパッとしないよね。昔に比べ北側は道路の拡幅工事も終え、少しは広々とした感は出たけど、もっと一体的に整備してもらいたかった。（現実的には不可能な話かもしれんけど。）駅や駅前のキレイさなら尼崎にすら劣ってる感あるし。そう考えると芦屋のそこそこのお金持ちがこの場所に移るのは少し勇気いるかもしんないよね。 


==その他==


==掲示板==
*[ ]

hyogo/446120/196-311
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