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パレステージ綾瀬

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[[ファイル:パレステージ綾瀬 外観 170430.jpg|thumb|400px|パレステージ綾瀬外観]]

==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[足立区]]東綾瀬三丁目2番3（地番）
*交通：
#東京メトロ[[千代田線]] 「綾瀬」駅 徒歩14分 
#[[常磐緩行線]] 「綾瀬」駅 徒歩14分 
#東京メトロ[[千代田線]] 「北綾瀬」駅 徒歩12分 
*総戸数：81戸（住居 : 80戸、管理事務室 : 1戸）
*構造、建物階数：地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2012年12月中旬
*売主：日神不動産株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション・不二建設株式会社　建設共同企業体 




==価格・コスト・販売時状況==
*値段出ていますね。1LDK+2S～4LDK / 65.45m2（5戸）～85.44m2（14戸） / 2,830万円～4,090万円 。特に４ＬＤＫ物件がお買い得では？
*中古になった際に売りやすいのかね。
**私は素人です。10年後の中古価格は75～80%くらいでは？ 専門の方の意見も、お聞きしたいです。 どなたかお願い致します。 
**先のことは玄人もわからないと思いますが、当方素人につき、全くの個人的見解ですが、この辺を賃貸すると３LDKで12-14万程度と思います。 12万円×12か月×10年＝1440万円なので80％で売れたら買ってよかったってなりませんか？ たぶんそのくらいでは売れると思うけどな-
***10年で80％はあり得ないでしょう。駅から14分の物件ですよ。 敷地や、造りに特色があるわけでもありませんから。
*環境、交通、品質、コスト、総合的よろしいかと思います。
*既に完成していて残り１７戸ですか。今でも２０％は空き家なんですね。 ３月中の入居はもう間に合わないだろうから、４月からだと減税１００万円分が減って、 実質１００万値上がりですね。2012年度中に手続き完了した人はお得かも。
*南向きは全部売れて、残ってるのは全部西向きなんですね。 方角でこんなに露骨に差が出るとは・・・ 勉強になりました。
*駐輪場が世帯数の割りに少ないようで問題がおきてます。売主の日神さんは、世帯数の1.5倍の最低基準は満たしているようですが、これまでの販売実績からこのような問題が想定できなかったのか疑問です。
【契約者】
*内覧会参加しました。Ａ棟　富士山と筑波山とスカイツリーが見えます。東綾瀬公園側は緑が多く非常にグット！　問題点は道路の面しているので窓開けていると車の音、駅遠いが難点。　メトロ騒音は全く問題無（本数少ないし低速運行　鉄好きならメトロ車両や小田急車両が走り逆に評価アップです）
*Ｂ棟はすべて契約済の模様です。案内ありませんでした。Ｂ棟はすべて南向きですがＡ棟に近い部屋は昼以降悪いような気がします。またＢ棟前の大きな家は地主さんが住んでおり当面建て替え等は無いと思います。大きなビル等が建って日陰はないでしょう。線路近くに住んでいますがメトロは北綾瀬－綾瀬は低速なので気になった事ありません。
*月々の費用として、ネットスーパーの料金１５０円がかかるようなのですがどうしてなんですか?使わない人にとってはすごく不公平感じるのですが．
**利用者のみが負担という意味の表記ではないんでしょうか、私はそう思っているんですが。。それかマンションとして契約していて負担料金を全世帯で割っているとか？？そうであれば利用したほうが無駄にならないということになりますよね。サミット、でいいのかしら利用先は。
***スーパーの150円とファミリーサポート料金は 使っても使わなくても入居世帯みんな払うそうですよ
*私は色んな意味を考えても、この物件は良いと思います。子供を育てる環境など、間取りに対しての価格などそれ相かなと思います。皆さんで良いマンションに引っ越して良かったと思う環境作りをしましょう。


==交通==
【電車】
*綾瀬は千代田線の始発というのがかなり魅力に感じている点です。主人の会社も子供たちの学校も千代田線沿線なので。千代田線も時間帯によっては すさまじいラッシュですからね。
*千代田線の始発駅だから、朝はだいたい座れるし便利ですよね。
【駅まで】
*銚子丸徒歩1分 
*雨の日ならバス便で綾瀬まで行けるし、バス停もすぐ近く
*綾瀬と北綾瀬のほぼ中間地点ですね。どちらの駅も歩いていくのはちょっと遠いですかね。実質１５分程度でしょうから、普段から歩いてる方だと難なく歩けそうではありますね。
*もうちょっと駅と駅は近いと踏んでましたが歩くと30分ぐらいということですか。表記どおり主に綾瀬のほうを重宝すると思いますが北綾瀬にもちょっと行きたいお店もいくつかありますね。一日で両方を跨ぐ日もあると思うので気持ちのいいルートを見ておおきたいところです。東京武道館、東綾瀬公園のほうの道は緑が多そうですよ。どの道線路沿いを移動するよりはこっちのほうが近道だと思いますからちょうどいいですね。
*綾瀬駅近辺に駐輪場があるので、もし空きがあれば自転車で行こうかなと思うくらいの距離ですね。
*若干信号が多いっていうのは気になりますね。
*地図を見ると地域全体に交差点が多い印象で、信号の多さは特徴の一つのようです。 
**信号多かろうが、赤に当たった横へ渡り斜めに進んで行けば効率的です。 
*ちょっと駅から距離がありますよね。毎日歩くのはツライですが、自転車と併用すればいいかなって考えています。 
*30代女性ですが、家の玄関から綾瀬駅東口2階ホームまでいつも15分ちょうど。
【バス】
*綾瀬駅・亀有駅のバス路線など教えていただけると幸いです。徒歩しか考えていなかったので、バス停など、金額。所要時間など判ればお願いします。
**近所に住むものです。 一番近いバス停は綾瀬6丁目だと思いますこちらの足立区はるかぜの公式サイトをご覧下さい。 
　http://www.city.adachi.tokyo.jp/kotsu/machi/kotsu/harukaze-09.html 

【自転車】
*綾瀬駅周辺だけで6か所駐輪場がありますね。1か所以外は1日のみの利用も可能です。1日だと120円ですね。ちなみに綾瀬袋橋駐輪場は屋根がないですよ。今現在は月極も空いている所がありますがこの様なマンションがどんどんできてくるのでなかなか空きがなくなってしまう可能性もありますよね。 
*こんなのはいかがですか？ 
　http://okwave.jp/qa/q4062290.html 

**千代田線はかなり込み合うので、ピークタイムは折りたたみ自転車をもって行動するのは大変では？？でもその他の時間帯はかなり空いているので可能かな？とも思いますが。 
**通勤時間の自転車持ち込みは無理です。昼間の始発は結構多くてかなり空いています。
*綾瀬駅は駐輪場たくさんあります。綾瀬に転居で来た際（4月）1週間くらいで駅前駐輪場借りれました。以前の場所では4か月待ってもＷＷＷです。さすが自転車王国綾瀬です。
*坂が無いので自転車の利用がし易い地域。駅の駐輪場がどこも結構混み合ってる。


==構造・建物==
【眺望・採光】
*南側のマンションが近いけど日当たり眺望はどうなんでしょうか
*B棟南側の建物は日当りに影響を与えるのでは。
*目の前の大変立派な戸建は、誰が見ても、日当たり影響大だね。バルコニーから目があったりして。 
*富士山とスカイツリーが見えるのは魅力ですね～階層はどのくらいから見えるのでしょう。
**富士山は７階　スカイツリーはおそらく９階～だと思います。南側の建物が少々邪魔です。　
*この前内覧で昼過ぎに行きましたが、リビングは日当たり良好で、暖かかったですよ。自分の目で確かめるのが一番ですね。
*上の階は足立の花火もよく見えましたよ。
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Image:現地状況 東綾瀬公園から（2013-03-03撮影）170430.jpg|現地状況 東綾瀬公園から（2013-03-03撮影）
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【入居者】
*生活音がうるさい、ひどいと掲示されてます。皆様いかがですか？うちは、夜中に隣の家からの音が気になりますが。でも電車の方がうるさいです。
**電車は全然うるさくないです、部屋の位置によると思いますけど。
*アスファルトも全面きれいにしていただいたし。細かな修繕もしてくれましたし、次は自転車問題も動いてくださいます。理事長をみんなでもり立て良いマンションを築きましょう。 We can do it!
*上階の音ですが、時折気になります。　しかし、どんなマンションでも多かれ少なかれ起こる問題だと認識しております、勿論しつけは親の義務ですが幼児には元気に育ってもらいたいものです。


==共用施設==
*駐車場 : 19台　
*駐輪場 : 120台　
*自動二輪車置場 : 6台　
*原動機付自転車置場 : 3台　
*駅距離およびファミリー向けと考えると駐輪場の台数が少ない気が・・・80戸の150％設定で120台なんでしょうが、駅が遠い分200％欲しかった。ここだと子供通学・通塾で1台、妻の買い物用1台、自転車は最低2台欲しいという方は多いんじゃないでしょうか。
【エレベーター】
*私が気になっているのは、エレベーター9人・6人乗りの2機と書いてありますが、もちろんトランクルーム有ですよね？　ちょっとネットの情報では確認できない。でないと、ストレッチャーや棺桶とか載せられないよ・・・。もしもこれが13人乗りだったなら、駐輪場がアレでも高価なチャリは、部屋まで持ち上がるという選択もあったかもしれない。非常に惜しい。そんな配慮するなら、駐輪場200％未満の設定はありえないかもしれないけども。
**エレベーターにはトランクはついているかと思いますよ。以前のマンションだと、管理人さんがトランクのカギを持っていたりして、急を要する時はかなり不便だった様ですが、平成１５年１０月以降のエレベーター竣工のものからすべてのエレベーターで統一鍵に切り替えられている様です。その前のマンションも統一にする様どんどんカギを変えてはいる様ですがね。
【駐輪】
*駐輪場が１番の問題ですね。正面横、裏の駐車場横、共用廊下は無法地帯となってます。
**管理組合規約ではポーチの駐輪はＮＧだったと思います、熟読した訳ではありませんが・・・。　折り畳み自転車を手荷物として専有部分に保管することは問題ありませんが、ポーチは共有部であり『専有』じゃなくて『専用』です。　
**しかしながら駐輪場難民の方も多く、今後もますます増えていくので、せっかくポーチ付きに住んでる方は大いに活用してもらいながら、駐輪場の増設を急ぎたいですね。
***もともと駐輪場が少ないのが気になったので、私の方から買う時に営業さんに確認しました。共用廊下は駐輪不可とのこと、しかしバルコニー、ポーチ、テラス、専用庭、ルーフバルコニーは共用部分ではありますが専用部分なので駐輪の抽選に漏れてもそこに置けるので心配ないと言われました。また今管理規約と重要事項説明を見ましたがベランダ及びポーチでいろいろ制約はあるものの、ガーデニングも可なんだそうです。
*駐輪場はもうあきらめましたよ。正面玄関横に駐輪するのが一番便利ですよ、駐輪代もかからないし。
**共用部を私物化するのはやめましょう、誰も駐輪場を利用しなくなりますよ。
*基本的な問題は１５０台の駐輪場に対して、すでに２００台程の自転車があり、これからも自転車は増え続けると思われますのであぶれた自転車をどこに置くかということだと思います。共用廊下は禁止とのことなので、正面横や駐車場横のへこんでる所しかスペースがなくそこに置いてしまってる状態ですね。料金もかからず特に正面横は綾瀬駅への通勤通学に便利なので置いてる者にとっては便利このうえないでしょう。やはり有料の駐輪場として整えれば駐輪場の確保になるし、不公平の是正にもなると思うのですが。
*５０台くらいあぶれてますね。駅行くのに特に正面玄関横は大変便利ですからね。その便利な駐輪場がタダで使える。停めてる者は他に置く所がないから仕方なく停めてるという大義名分があるわけで、この駐輪場問題さえ解決すれば良いマンションなのですが。
*私の実家のマンションも建った当初無法地帯でしたがそのうち管理組合と管理人によって一斉撤去になりました。何十台もの自転車が鎖に繋がれまるで手錠に繋がれた罪人状態。なので正式に管理組合ができたら玄関前の問題はなくなると思います。マンション自体は大規模でレンタルサイクル(年単位、1日単位の有料貸出)もできてその後は問題も起こってません。但しこちらのパレステージ綾瀬は駐輪スペースが足りないという問題はなくなりません。駅から遠いのに1家族1台強しか自転車を持てないなんて。有料駐輪場がこの近くにあるんでしょうか？無さそうですよね。やはりそこまで考えて購入すべきでしたね。 
*自転車スッキリしましたね いつまで続くことやら ですが。
**追記…管理人さんと日神管理に入居当初確認した所 ポーチ有りは自転車など置いて構わない ただし動かせるもののみに限る ポーチのない方は廊下になるので物を置く事は不可だそうです 気になる方は管理人さんに聞けば同じ事言われるはずですよ。
***私も同じことを言われました。ポーチ内で動かせる物限定というのは定期で床掃除をするからだそうです。　表玄関も裏の凹み場所もきれいになりました。違法駐輪が再発する前に次の一手をみんなで考えていきましょう。
****良い状態を維持することが「管理」だと思います、ルール違反が無くなるまで徹底して「警告→撤去」すべきです。　また、管理会社が「廊下駐輪不可」と名言しているのであれば、野放し状態は「業務怠慢」ではないでしょうか？
*****ごもっともです。ただ現在正面横や裏口のへこみの自転車が共用廊下に流れているようなので、共用廊下自転車を撤去すると行き場がなくなったり、正面横駐輪が再発するかもしれません。それは避けたいところです。なので敷地内に有料駐輪場を増設するなり、共用廊下も折りたたみ自転車や子供用までは駐輪可にするとか、管理組合や管理会社を中心に対応が必要ですね。
******知恵を出し合い改善案を検討しましょう。自動二輪は【1000円/月】の負担があるので不公平感がないよう考慮も必要と思います。
*ほとんどの方は増設には賛成だと思うのですが、 ここだ！っていう場所がないですね。総会でももめそうですね。当日良いアイディアがでればいいですね。

==設備・仕様==
*設備は普通だけど、２４時間換気システムはありがたいですね。
**２４時間換気システム冬場は少し寒いんですよね。あと風が強いときなどﾋｭｰﾋｭｰ音がしますが、そこまで気になりません。
**２４時間換気は以前は高級マンションにしかついていませんでしたが、２００３年７月に改正された建築基準法ですべての新築住宅にシックハウス対策が義務付けられ必ず設置しなければならなくなったんですよ。法律で定めている２４時間換気は、２時間で部屋の空気が1回入れ替わる性能を持つこととなっている様です。
*床暖房はどうですか？エアコンしなくてもいいくらいですか？
**リビング周りは大丈夫です。眞冬の寝室はやはりエアコンを設置された方が無難ですね。
*エアコンも２８タイプぐらいでないと駄目でしょうか？
**設置する部屋の面積に応じてエアコンスペックを選んでおりました。
*バレステージ綾瀬は、セキュリティ対策が充実しているようですね。部屋に設置された非常警報装置は管理事務室と警備会社につながっていて 非常ボタンを押せば24時間迅速に駆けつける体制が整ってるそうです。結構都会だと物騒な事件とか多いので、この物件は安心でいいと思いますね。
*住戸内のドアには全てストッパーが付いていました。玄関ドアには消防法の関係でストッパーは付いていません。
*エアコン３台設置する予定ですが工事費がびっくりするぐらい高いです。工事が特殊らしいです。安くて安心できる業者がいたら教えて頂けませんか？今日来てもらった業者ですと３台の見積が８万ぐらいでした。（室内機化粧カバー付、６畳用２台、１４畳用１台です。）
**3社ぐらい見積出してもらいましたがやはり８万以上でした。内訳は６畳２台１４畳１台、室内機化粧カバー２台分、隠蔽配管１です。高いですね。


==間取り==
*間取り：1LDK＋2S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
*専有面積：65.45m2～85.44m2。
*４LDKで85平米台ってすごいですよね。1部屋あたりがゆったりと取れるのではないかと思っています。
*Bタイプは良いなと思うのですが お風呂の位置がちょっと残念ですかね。居室と場所を交換して窓がついていればパーフェクトでした。
**自分は出窓が何気にお気に入り、部屋を広く見せるからいいと思う(4ＬＤＫの話です)。でも西に太陽が来ないと全く日が当たらない間取りではあります・・これをどう考えるか。昼間でも照明は点けないと明るさが足りないでしょうか。あと、西側の外の環境が重要ですよね、高い建物があったらもう厳しいと思います。今無かったとしても今後建つようだと困りますし。 
*皆さん　布団を収納するところがないと思いますが、皆さんどうしてますか？ＷＩＣは、入り口部分で当然入りません。当方　布団派です。
**私も布団派です。少家族なので一部屋寝室として使い布団は敷きっぱなしかたたむだけです。みなさんどうしてますか？ベッドもほしいけど。
***ネットで布団タンスなるものがありましたが、けっこう場所を取るので断念しました。


==買い物・食事==
*綾瀬駅前の栄え方はさすがですね、東急とヨーカドーが隣り合わせにあり、銀行も大手あり、最低限誰もが必要とする要素は揃っているかと思います。
*買物は自転車が一番楽かと思います。 
*コンビニはチラホラあるものの、商店街はそれぞれの駅付近にしかなかった
*綾瀬って北千住まで1駅なんですよね。服やちょっとしたものは北千住で済ませることが出来るので良いですね。千住はハンズもあるので、何かと便利かと思います。
*定食屋、弁当屋、コンビニ徒歩2分。 
*自転車なら5、6分圏内に西友、三徳、マルエツ 
*ネットスーパもとても便利 
*最近、近くにコンビニや２4時間営業のスーパーが出来たりと、便利になりますね。



==育児・教育==



==周辺環境・治安==
*部屋面積良し、テラス面積良し、徒歩14分かかる分、間取りに余裕を持ってくれたことが魅力です。駐輪場が豊富な地域であることを見ると自転車利用者の多いと思われる地域で、こちらの立地ぐらいの住まいは意外と普通なのでしょう。
【スタンド跡地】
*前のスタンド解体工事始まりましたね。何ができるか判る方教えて下さい。
**始まりましたね…。まだ解体だけなので、建設概要は載っていないしどうなるでしょうね。 
*空き地に関して、先日マイクを立てて騒音？調査をやってました、更に地質調査の案内もありました。
**明らかにマンションですね！騒音測定をする事によって、どの程度の防音サッシを入れたら良いのか？を、設計する資料にしているのでしょう。こっちと同じで１５階程度ですかね！？ 
***あの狭い敷地で分譲マンションはないですよ。１階に何かしらのテナントを入れての低層賃貸マンションですよね。
****真ん前に１０階建とは。西向きなのでとても陽当たりは大切だったのに。富士山と足立の花火大会が見えなくなります。レースのカーテンがいつも必要になります。
*テナント無し分譲マンションでしょうな。１０階なら容積率から考えて細い鉛筆マンションでしょう。ベランダ向かえ合わせだと向こうも嫌でしょうから西南西向きにすると思うのですが。どうでしょう。
*うちの階からは今年がベランダから見える最後の足立花火大会です。目の前に１０階建てかぁ。しかもこっち向きで見つめ合いですわ。完成後の圧迫感がすごいと思う。
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Image:建築計画（2014-04-16撮影）170430.jpg|建築計画（2014-04-16撮影）
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【騒音】
*南向きのお部屋（東側の角部屋）は線路に一番近いと思いますが、電車の音は気になりませんでしょうか？
**電車の音は、聞こえ事はないと思いますが、価格からして電車騒音は、良いのでは？綾瀬駅の、通過する快速電車の音、駅アナウンス音よりは、ましかなとおもいます。なんてったって、北綾瀬線はゆっくりです。北西側の車騒音のほうが、気になりそうですが。
***綾瀬～北綾瀬の線路が気になっていたのですが他のかたもかかれている通りすごく速度が遅いので音があまりしないですね。その点はすごくよかったなぁって思います。
【地盤】
*液状化の生じやすい地域になりますでしょうか?
*なると思います。液状化のリスクを避けるなら、京浜東北線の西側が良いと思います。ただ、京浜東北線西側（山手線周辺）は価格が高いです。 
*東京の液状化予測 （平成２４年度改訂版　） 
　http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/index.htm 

*液状化予測図のリンクを貼り、液状化になると言われている方に聞きたいのですが、そもそも資料冒頭の注意事項に「地盤改良などの効果は考慮されていない」と前置きがある上でのこの予測図に対し、新たに建てられたマンションであってもダメだと言いたいのか、或いは地域としてダメというだけでマンション自体、或いは立地に対しては問題無しという認識なのか、どちらでしょうか？

==周辺施設==
*プール、東綾瀬公園徒歩2、3分 
*テニスコート、野球場徒歩5分 
【公園】
*同じ呼び名の公園が二つあるような面白い形をしていますよね、それらに挟まる感じの立地ですから囲まれているということなのではないでしょうか。北上すると他にも複数公園があり、たくさんの公園に囲まれたマンションではありますね。谷中公園のそばには西友もありますから子どもとよく行くかもしれません。
*東綾瀬公園へはよく行きます。温水プールは子供の水泳教室とかあったりして習い事ができるのでいいですね。小学生のプール教室は結構人気があって倍率が高いみたいです。もう少し遅くまでやっていれば会社帰りに行かれたりするのですがね。夏休みなどはすごい人でにぎわっています。
**東綾瀬公園のプールはすごく人気ですよね。あと、確か武道館のところにティップネスがあってそこのスイミングも人気だったような・・・。綾瀬は意外とスポーツタウンなんですよね。 
【駐車場】
*近くの月ぎめ駐車場の相場は１万８千円位の様ですね。マンション内の駐車場は １万１千円から１万５千円なのでできたらマンション内で借りられるのが理想ですが。８１戸に対して１９台しかないんですよね。他のマンションに比べたらちょっと少ないかな。



==その他==




==掲示板==
*[　]

23ku/247256/5-868

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