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パデシオン京都小倉グランドヒルズ

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==物件概要==
[[File:パデシオン京都小倉グランドヒルズ　外観完成予想図1.png|350px|thumb|パデシオン京都小倉グランドヒルズ　外観完成予想図1|alt=パデシオン京都小倉グランドヒルズ　外観完成予想図1]]
[[File:パデシオン京都小倉グランドヒルズ　外観完成予想図2.png|350px|thumb|パデシオン京都小倉グランドヒルズ　外観完成予想図2|alt=パデシオン京都小倉グランドヒルズ　外観完成予想図2]]
*所在地：[[京都府]][[宇治市]]神明石塚54-13他（地番）
*交通：
#[[奈良線]] 「JR小倉」駅 徒歩7分  
#近鉄[[京都線]] 「伊勢田」駅 徒歩11分
*総戸数：166戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2022年05月
*売主：睦備建設株式会社
*施工：睦備建設株式会社
*管理会社：睦備建設株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*販売価格帯（税込）：2,591.6万円～4,556.4万円
*最多販売価格帯（税込）：3,100万円台（27戸）
*管理費（月額）：8,840円～12,330円
*修繕維持積立金（月額）：7,270円～10,150円
*管理準備金：10,000円
*修繕維持積立一時金：308,800円～430,900円
*第1期販売：2021年5月2日販売開始
*販売価格はいくらくらいなのでしょう。機械式駐車場だと管理コストがかかりますね。
*資料請求された方いますか？特別優先案内会が気になっています。こういったマンションって、特別優先案内会は優先的に希望の部屋を予約できたりするものなんですよね・・・？そこまで焦らなくてもいい気がしますけど、特別優先案内会ってどういったものなんだろうと興味があります。
*特別優先案内会は、一般で申し込むよりも早く説明会に案内してくれたり、割と融通聞かせてくれるデベが多いようです。ここはどうなんだ、ということは確定的な事は言えないですが…ただ、本気でここを考えている人だとこの特別優先案内に申し込むので、営業さんも熱心で丁寧なのでは？
*2LDKで2700万円～とは、お手頃な感じがしました。平米数も広めですし。駅徒歩7分で敷地内駐車場も100％、提供公園もあります。魅力的な条件がたくさんありますが、人気のほどはいかがでしょうか？
*まあ安かったらここは売れそうやね　病院跡地はあれやけど
*子育て世帯には、とても良いと思います。
*南向きの上階はいくらくらいになるんでしょうか？
*かなり規模は大きいですね。JRも近鉄も、どちらも駅は使える。ただ、JRの方が日々の利用を思うと使いやすい。ファミリーマンションという位置づけになってくるのでしょうか。値段がどれくらいいなるのか正直検討もつかないのですが…。
*坪単価いくらくらいでしょうか。
*閑静な住宅街ですね！先日お話伺いましたがポツポツ売れてました。この辺では売れ行きもかなり良い方なのでは。と思います。
*お手頃価格のようなので、住み替えを検討中です。病院跡地であることや駅まで7分…駅近に入るかとは思いますが、資産価値的にはどうでしょうか。線路からも離れているし、騒音は気にならないとは思うんですが実際に暮らすと歩道の狭さやコンビニが遠いのが気になりそうです。奈良線が複線化になると価値維持できそうでしょうか。
*こことクラッシィの六地蔵で迷っています
*パデシオンって少しでも値下げとかしてくれますか？
*値段、ＨＰに公表されてませんよね？遠方なのでなかなかモデルルームいけませんので、どなたか大まかに価格教えていただけませんか？
**だいたい坪単価150くらいと聞いてます
**２?３年前くらいに売り出されていた六地蔵駅近のパデシオンとプレサンス何とかよりは高く、現在売出し中(売出し前！？)六地蔵の駅前巨大マンションよりは少しお安めだと六地蔵パデシオンを娘さん家族が購入された友人が言っていました。友人は京都市伏見区に住んでいるのですが六地蔵は街が車道も歩道もとにかくごちゃごちゃしていて、反対に宇治のこのマンションは閑静な住宅街だけれど深夜は真っ暗で怖いよと言っていました。京都市内のマンションは今は急騰中ですもんね(
*現在の時点で部屋はどれくらい残っておりますでしょうか。遠方のためすぐに行けず、誰かお分かりの方教えてください。
**南東の角部屋は全て、南西の角部屋は３階以外は予約済でした。エントランス上の階も全部予約済でしたよ。あとはマンションのキャッチ用の最安値の部屋も全て予約済でした。最安値の部屋は少ないようですが。
***ありがとうございます。助かります。売れ行き好調のようですね。
****予約ではなく仮押さえかもですスミマセン
*かなり売れてるようですね！値引きしてほしかったけど無理そうですね
**ここ最近  以前に資料を取り寄せた既に完成済や完成間近のマンションの営業マンさんから度々値引き電話が掛かってくるので完成間近には値引きしてもらえるかも！？ですね???
*みなさん、どの物件のお話をされているのでしようか。ここはようやく来月から販売開始の物件だと思うのですが・・・。間取りはすべてではないですがオープンになっていますが価格などはまだだと思うのですが？
**問い合わせがあって買ってくれる人がいれば、予約で売ってしまう   マンション売買の常識です。いい部屋は一般販売開始前に売れる
**1月あたりから事前案内会をしていたようです。そこで金額の開示や先行予約？もあったみたいです。
**もう売り出してますよ。先行販売してます。いい部屋はほぼ決まってきているそうですよ
*ここに決められた方いらっしゃいますか？
*いまどれくらい残ってるんですかね？
**私もちょっと気になったのでモデルルームで説明受けてきました  166の内50位は売約済みで、条件の良さそうな南向きの最上階などはすでにほぼ埋まっていました画像は西側と南側の半分で（もう半分の南と東側はちょっと個人情報とか色々書き込んじゃってたのでご容赦を）、黄色くなってる部屋が一般販売用に確保してある部屋らしく数字がお値段ですただ東側の良さそうな部屋はまだほぼ残ってる感じで、大体2800～3500万前後でした
**ありがとうございます  やはり良いお部屋から埋まっていくのですね  私の妹家族が南西角部屋の２階?７階希望で4200万?4500万とお聞きしましたが  すでに埋まっていたようです  ルーフバルコニー付きも埋まっているようですね  バルコニーが一面のみは考えてないので他を探したいと思います汗
**詳しい画像ありがとうございます！結構売れてるんですね。西が人気ないと思ってたので東が残ってるとは意外です
**ありがとうございます。思ったよりも早いペースで、焦りました。
**人気が殺到したら抽選販売だったりするんでしょうか。一般発売を普通は待って購入するのかと思っていたのですが、ここだと先手必勝で予約しておいた方がいいようです。
<gallery>Image:パデシオン京都小倉グランドヒルズ2021.04.01.jpg|thumb|200px|パデシオン京都小倉グランドヒルズ特別優先分譲　価格表</gallery>

*クラッシィ六地蔵と悩んでたら乗り遅れてしまいました…
*公式では間もなく（4月上旬）一般発売開始予定となってますが、今どの辺りの部屋がどのくらい残ってるんでしょう？先行販売が好調なら値引きは期待薄かも知れないですね
*ここは救急車病院の跡地なので、地価が安く、そこまで高い値段にはならないって聞いてましたが、結構売れてるんですね。まだネットには価格が出てなかったのに、コロナ禍で売れる所がすごいですね！パデシオンやプレミストの安い構造と、六地蔵の三菱地所や関電不動産の質は比べ物にはならないと思います。何をとるかですよね。六地蔵は交通、パデシオンの小倉は子育て向けの公園とかキッズスペースなど、売りにされてます。六地蔵より、安くて子育てしやすい治安の環境は魅力的だから購入されてるのでしょうか？スーパーや郵便局あると暮らしやすいですね。
**コロナ禍なのに、不動産バブルみたいな現象が起きているのは、アベノミクスで高くなった土地のせいって言われています。ここは地価が安いことが大きなメリットになっているようです。後から知ったのですが、ハザードマップでも安心な土地だったとのこと。街の雰囲気が好きでいいなと思っていたのですが、直感はあながち間違いじゃありませんでした。
*六地蔵は施工会社は良いのですが、あの辺りにしてはあまりにも大規模過ぎるのとハザードマップ上ではこれから益々気候変動・温暖化で床上浸水の可能性が大で躊躇しています。パデシオン京都小倉はハザードマップ上は素晴らしい立地で、道路を隔てた住宅街が宇治でも有数の高級住宅街のため惹かれます。しかしお値段的に角部屋は９０平米で４２００万?４６００万のため先月じゅうに全て完売していました。この辺りはマンションの場所以外は低層住宅地で特に西側はCOOPで、すっぽり抜けているため人気なんだと思います。しかし近鉄伊勢田周辺にはスーパーも何もなくスーパー激戦区の小倉地区からマンションまでのとにかく長い長い急な坂道で諦めましたがCOOPファンの方には良いと思います。今はお安い部屋なら空いているようですよ。
*先日、六地蔵のイトーヨーカドー跡地のマンションの説明を受けてきました。67.27㎡の3LDKで4000万と聞いて、こちらのマンションがいかにお買い得か実感しました。眺望もいいし、やっぱり高層階から、売れてますね。出遅れてしまい、焦ります。
*最新の売れ行き情報知ってる方いらっしゃったらお願いします
*画像では販売中に戻っている部屋がいくつかあったので、手付キャンセルになっている場合もあるかも知れません。お目当ての部屋があって購入を検討中の方は、ダメ元でも一度MRを見学に行くか電話等で問い合わせしてみると良いかもしれませんね。
*病院跡地はどんなデメリットありますか。
**その土地で人が亡くなられてる(から霊が出るのが怖い)とか、薬品などによる土壌汚染があるかもとか、そういうことではないでしょうか。前者に関しては完全に個人の考え方次第てすが、私は気になりません。
**心理的な不安や嫌悪を感じる方は、デメリットとなるかも知れませんが、気にならない方にとってはむしろ、元病院という立地の為、周囲が比較的静かな環境という点がメリットになるように思います
*救急病院って言っても、整形外科に行った事がありますが、とても綺麗で明るくて小さな病院でした。病院は廃墟ではなく、建て替えで移転しただけなので、問題ないと思います。隣接にコープ、銀行、郵便局もあり、便利だと思います。私的には、問題は坂とか、近鉄から遠い気がしてやめました。新築でこの値段と駐車場確保、コスパなどメリットは多いと思います。
**うちも家族で何度かお世話になった病院です。救急車病院でもありましたが、実際は癌などの治療も積極的にやられていました。お医者様のレベルも高くなかなか高度医療の病院でしたよ。もちろんお亡くなりになられた方も沢山おられると思いますが、２時間体制でいつ行っても対応が素晴らしく、特に受け付けや看護師さんが皆さんそれはそれはお優しくご丁寧で素晴らしい病院でした。病院が遠くに移転してしまい本当に残念です。病院跡地は気にされなくて良いほどの良い素晴らしい病院でした。ここのマンションで引っかかるのは病院の跡地ではなく、他の方も言われていた近鉄小倉駅からのとにかく長い坂道だと思います。坂道の途中から自転車がすれ違えない細い道になっていて、それも道路の両側共にです。近鉄伊勢田駅方面にはスーパーが全く、駅周辺はゴースト化しているためマンション近くの新鮮市場のみで買われるには良いですがスーパーやホームセンター激戦区の小倉駅東側地区にはとても不便だと思います。もちろん近鉄小倉駅利用のマンションは高額ですが
*先行で購入したんですが売れ行き気になります。残ったら割引していくと思うと少し悔しいですね。
**私も先行購入しました。どうぞよろしくお願いします。売れ行き気になりますね。
*先行なのでお値引きとかしてもらえませんでしたよね？
**お値引きなかったですね。。元から安価なのでこれ以上安くなると悲しいですね
*今の時期に値引きはまずないでしょう　　仮に値引きが始まるとしたら竣工後しばらく経ってからでしょうね
*お値引きを・・・と考えていらっしゃる方も多いようですがこの価格では値引きはまず無理だと思いますよ。
*価格は個人的には納得して購入したので、他の部屋が仮に値下げされたとしても何も思わないですが、部屋のタイプや階数に細かく設定されているようなので、値下げされることはまずないんじゃないかと思っています。
*ＨＰに各部屋タイプの金額が提示されてますね。かなりお手頃ですね。購入を検討します。金額まで出てるということはかなり余ってるのでしょうか。
**入居時期は来年ですから、余っているということはないと思います。パデシオンは買いやすい価格帯がウリということがあるのでプランごとに価格を明確化しているのでしょう。問い合わせもしやすいですし、わかりやすくていいですね。
*価格も広さも間取りもいいなと思いました。うちは車に乗らないのでもう少し駅から近い物件を探していますが、車に乗れる生活なら魅力的だと思います。
*値引きするとしたら、1年後、未入居中古になるタイミングかと思います。でも、今の時期に購入したということは、希望通りの部屋を買えたということと思います。マンションで全く同じ階の全く同じ間取りはないので。今でも賃貸からの住み替えができるほど安くていい物件と思います。入居、1年後です。他マンションも1年後に入居といったスケジュールが多いんでしょうか。1年後と聞くとちょっと長い気がしちゃいます。
*こちらのマンション検討しておりますが、カラーセレクト等が出来る時期はもう過ぎてしまっていますか？？ご存知の方おられましたら教えて頂けないでしょうか。
**1階のオプション申し込み締め切りが7/25です。そこから2週間間隔で2階、3階…と締め切られていきます。最上階なら10月下旬が申し込み期限ですので、まだ間に合いますよ！
**オプションまだ迷っているなら早めの方がいいですねマンションの場合、低層階からオプションの締め切りは早いですし、間に合わない場合はそのあとプラスで付けることは難しいです。特に壁紙の変更や仕様の変更、床暖房をつけるなどは、あとからは難しいので最初からつけておいた方がいいです。あと、棚を取り付けることや食器棚を取り付けたりはあとからでも可能ですから、後回しにした方がいでしょうね
*ネットを見てたら80平米代の部屋はもうなくなったました。後々の販売期のためにあえて公開していないのか、もしくは実際に売れてしまったのでしょうか。
*買いやすい価格帯なので、ファミリー層には特に嬉しいですね。


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:パデシオン京都小倉グランドヒルズ　エントエランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|パデシオン京都小倉グランドヒルズ　エントエランスアプローチ完成予想図|alt=パデシオン京都小倉グランドヒルズ　エントエランスアプローチ完成予想図]]
*建ぺい率：70％
*容積率：200％
*敷地面積：6,723.17m2（2,033.75坪）
*建築面積：2,696.78m2（815.77坪）
*建築延床面積：13,957.87m2（4,222.25坪）
*南側の庭付き１階とその上の２?３階を検討中ですが、裏の民家さんの屋根はマンションの何階辺りなのかご存知の方がおられましたらお教え下さいませ。
**マンション自体は少し高い位置にあるので三階でもベランダからは景色が抜けるそうです。民家の屋根は2階あたりもしくは3階あたりになるのかと思います。
***ペットがいると２階まで、または６階と７階のみだそうで、２階で検討中なのですが、南側の２階は民家の２階の窓または屋根っぽいですね！？遠いためなかなか現地に行けず、北側が正面玄関と道路のため北西側の２階のほうが民家が目の前でないため良いでしょうか？
****うーん、どうでしょう、、2階は屋根か窓あたりの高さになるかもしれませんね、、ただ、マンションと民家の間かなりスペースがあるそうなのでそこまで圧迫感がある感じではないのかなとも思いますが、、北西ですとスーパー等ある方向ですかね！そちらですと眺望抜けそうですね。かく言う私も住む階に悩んでます。お値段が良いので購入を検討しているのですが…！
*****南側の民家の裏側(北側)は全部がマンションの敷地ぎりぎりに建っているようですのでマンションが民家より１０ｍくらい間隔を空けて建ててくれれば良いのですがなかなか難しいですよね  うちはペットがいるため２階希望なので悩みます。ペットは１階２階６階７階のみのようで最上階は友人が懲りているため２階と６階が希望なんです




==共用施設==
[[File:パデシオン京都小倉グランドヒルズ　エントエランスホール完成予想図.png|350px|thumb|パデシオン京都小倉グランドヒルズ　エントエランスホール完成予想図|alt=パデシオン京都小倉グランドヒルズ　エントエランスホール完成予想図]]
*駐車場台数：169台［機械式駐車場166台、来客用福祉対応平面駐車場1台、来客用平面駐車場2台］
**月額使用料：2,000円～10,000円
*バイク置場台数：16台
**月額使用料：1,500円
*ミニバイク置場台数：28台
**月額使用料：1,000円
*自転車置場：333台［平面式20台（月額使用料:500円）、平面ラック式313台（月額使用料:100円）］他来客用駐輪場

==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：2LDK+F～4LDK
*住居専有面積：68.61m2（20戸）～95.76m2（14戸）
*プランのバリエーションがかなりありますね。家族の生活スタイルや希望に合わせることができるっていいなぁと思います。専有面積の狭いプランの物件が最近は多いのに、ここはどのプランも広めです。収納スペースなども使いやすい仕様になっているのは魅力的だな感じました。
*リビングの広さがいいなと感じました。各部屋が多少狭くても、どうせ部屋は寝るくらいにしか使わないかなと思うので。もちろん、子供たちはどうかわかりませんが家族との時間や会話を大切にしたいと考えている方であればいいんじゃないかな～。
*プラン数が５６もあり、どのプランが良いか選択に迷うくらい。専有面積が広いプランが多くて、買いやすい価格は魅力的です。京都市内のマンションではちょっとないでしようね。
*和室が１部屋あるプランがあり魅力を感じました。他のマンションも見ていますが、最近のプランで和室があるのは珍しいかも。親や来客があった時、ほっこりしていただけて良いかなと思います。



==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#コープ宇治神明　　徒歩 1分／約20ｍ
#ダックス宇治神明店　　徒歩 1分／約20ｍ
#新鮮激安市場!宇治店　　徒歩 3分／約240ｍ
#セブン-イレブン宇治開町店　　徒歩 9分／約660ｍ
#フレスコ宇治店　　徒歩 16分／約1,230ｍ
#サンディ小倉店　　徒歩 18分／約1,440ｍ
#Joshin宇治店　　徒歩 19分／約1,470ｍ
#コーナンJR宇治駅北店　　徒歩 19分／約1,470ｍ
#フレンドマート宇治店　　徒歩 19分／約1,470ｍ
#イオンモール久御山　　車 7分／約4,200ｍ
*コープが隣にあるので便利そうです。今、生協の個配をしていますが、ここまで近いなら買いにいけそう。
*コープ隣接はいいですね。普通のスーパーより品揃えが楽しみな感じがします。ドラッグストアもすぐ隣なんですね。徒歩3分の激安市場というのがとても気になります。どんなお店なんでしょう？
*新鮮激安市場というスーパー、ちょこちょこ見かけるけれど、他の府県では見かけないかも？ファミリー向けの安いスーパーっていう感じ。安いところが選択肢の一つとしてあるのはいいんじゃないかな?と思います。コープもあるし、使い分けできるでしょう。
*近所に住んでいます。コープ、ドラッグストア、コスモ（新鮮激安市場）と立地はそこそこ良いと思います。
**ドラッグストアは食品もあるんでしょうか。コスモ、気になります。
*コープ、子供がいるので、コープの商品だと安心な気がして・・・一般的なスーパーよりも割高な気はしますけど、牛乳がおいしかったり、おやつ用のお菓子も安心だったりして、時々利用します。
*マンションの隣のCOOPは建屋は小さめですがお赤飯やお寿司やお惣菜等が綺麗で美味しいとのことです


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#みのり幼稚園　　徒歩 3分／約190ｍ
#ひいらぎこども園　　徒歩 4分／約310ｍ
#どれみのいえ　　徒歩 4分／約310ｍ
#宇治幼稚園　　徒歩 8分／約600ｍ
#市立小倉双葉園保育所　　徒歩 11分／約850ｍ
#市立神明小学校　　徒歩 6分／約440ｍ
#市立西宇治中学校　　徒歩 15分／約1,200ｍ

==周辺環境・治安==
*地域・地区：第1種中高層住居専用地域、準防火地域、第2種高度地区、市街地・田園・山麓・山間地区
*第二岡本の跡地ですよね。
*買い物施設が近いのはいいですね。マンション周辺に最低限必要な施設は揃っていそう。駅までの道が分かりづらそうですが。
*病院跡なのですか　ここは
**そうです。
*校区の小学校もあまり遠くなくJR小倉駅・伊勢田駅どちらも利用できる距離です。ただ病院跡地なので個人的にはそれだけが気になります（気にしない方なら凄くいい場所だとは思います）
*近鉄小倉駅方面にスーパーが結構あるようですが、小倉駅方面からマンションまでの坂道は中年でも自転車で上がりきれるでしょうか？体力は普通くらいです。
**男性で並程度の体力があれば問題ないかと、女性だと少しきついかな？位ですね  そこそこの勾配の坂がだらだら続くので、衰えてきた場合は電動アシスト付きとかじゃないと辛いと思います  ただ買い物用のスーパーなら徒歩1分にコープとドラッグストア、徒歩5分JRの踏切を渡った直ぐ側に新鮮激安市場（業務スーパーと同系列）があるので然程困らないと思います


==周辺施設==
*'''病院'''
#南陵 藤井内科　　徒歩 1分／約20ｍ
#かまた歯科クリニック　　徒歩 1分／約20ｍ
#おかもとクリニック　　徒歩 1分／約70ｍ
#西尾医院　　徒歩 4分／約310ｍ
#曽我産婦人科　　徒歩 6分／約460ｍ
#こいずみ医院　　徒歩 9分／約660ｍ
#広田医院　　徒歩 9分／約670ｍ
#田林耳鼻咽喉科医院　　徒歩 10分／約750ｍ
#かわもと整形外科クリニック　　徒歩 11分／約830ｍ
#千原眼科医院　　徒歩 11分／約840ｍ
#おやいづ医院　　徒歩 12分／約900ｍ
*'''金融機関'''
#京都中央信用金庫ATM　　徒歩 1分／約20ｍ
#京都銀行ATM　　徒歩 1分／約70ｍ
#京都銀行伊勢田支店　　徒歩 10分／約780ｍ
#京都中央信用金庫神明支店　　徒歩 12分／約940ｍ
*'''公共・レジャー施設'''
#宇治南陵郵便局　　徒歩 2分／約90ｍ
#石塚第5児童遊園　　徒歩 2分／約90ｍ
#南陵第二児童公園　　徒歩 5分／約340ｍ
#宇治市西消防署伊勢田救急出張所　　徒歩 7分／約510ｍ
#宇治市開行政サービスコーナー　　徒歩 8分／約600ｍ
#伊勢田交番　　徒歩 10分／約800ｍ
#BOOKOFF宇治小倉店　　徒歩 12分／約950ｍ
#平和書店TSUTAYA小倉店　　徒歩 17分／約1,300ｍ
#ANYTIME FITNESS宇治小倉店　　徒歩 17分／約1,300ｍ
#宇治郵便局　　徒歩 18分／約1,410ｍ
#HOS OGURA　　徒歩 19分／約1,470ｍ
#宇治市役所　　徒歩 19分／約1,520ｍ

*マンションエントランス正面にある『南陵 藤井内科』は普通の内科ではないのでしょうか？

==その他==
*

==掲示板==
*
kansai/665493/83
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物件概要
所在地	京都府宇治市神明石塚54-13他（地番）
交通	奈良線「JR小倉」駅徒歩7分近鉄京都線「伊勢田」駅徒歩11分
総戸数	166戸
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