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ジオ石神井公園

Name: ジオ石神井公園
Brand: 阪急阪神不動産株式会社
Rating: 4 (30 reviews)
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==物件概要==
[[File:ジオ石神井公園　外観完成予想図.png|350px|thumb|ジオ石神井公園　外観完成予想図|alt=ジオ石神井公園　外観完成予想図]]
*所在地：[[東京都]][[練馬区]]高野台5丁目2238番43外7筆（地番）
*交通：西武[[池袋線]] 「石神井公園」駅 徒歩7分  （北口より）
*総戸数：68戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2024年02月
*売主：阪急阪神不動産株式会社
*施工：株式会社イチケン
*管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

==価格・コスト・販売時状況==
*住めるものなら石神井公園徒歩圏というのは魅力ですね。ですがとんでもないお値段になりそうな。バス便のブリリアシティがあの水準なので、こちらは3LDKで8000万くらいでしょうか。
*占有面積50-71m2の設定って事で、グロス上がって敬遠されるのを避けた感じですかね。同じ北口側で徒歩8分のパークハウス石神井公園テラスが平均で坪375万でサラッと売れちゃいましたから、ジオとは言え似たような設定して来そう。まだ仕様情報が出てないのでなんとも言えないですが、ジオの71m2 3LDKに8000万出すならパークハウス買っておけば…って気になりそう。過去には戻れないですが。
*価格がわかるのはまだ先になりそうですね、販売予定が10月下旬ということなので。
*一階は地下という事でしたね。オンライン相談会で3ldk最低6800万円程度で調整中とか。
**1階は半地下ではなく、地面より３ｍ低い完全地下ですって。それが6800万円って高すぎ。
*高いと思うなら買わなければいいだけです。人それぞれ環境面、駅徒歩、価格、色々な観点で考えて、良いと思えば買う、悪いと思えば買わない。それだけです。価格面で言うと、入居するまでの賃貸にかかる金額とかも考慮して相対的に比較ですよね。駅の感じとかは落ち着いて暮らせるなぁと思います。池袋まで出てしまえば、どうとでもなりますし。
*完全地下でも富士見台のパークハウス上鷺宮なんかは人気だし、中古でも結構売れてますからね。周辺状況と1階と比較した価格が妥当なら完全地下というだけで高すぎるということにはならないでしょうね。
**地下住戸に関しては売れてる事と実際に住んだ時の快適性には関係無いから…。気候の良い時期は兎も角も、梅雨や冬場はきっついからねぇ。
**友人が地下住戸に住んでましたが、通風が悪いのでカビが生えやすいそうですよ！
***ちなみに地下でなくても、北向きで日照・通風が悪いとお風呂のみならず室内の壁も床にもカビ、不健康でウツになりますよ...。
*パークハウス石神井公園テラス→光和小  ジオ→谷原小  ファミリー層にとっては大きな判断基準になりそう。
*テレワークで家時間が増え、日照、風通しがこんなに人間に大事なんだと痛感。完全地下ってファミリーにはムリ、単身男性向けって感じだけど、地下でも6800万円って...、近所に住みながら驚きです
*周辺に高い建物も無く日照は良さそうですが占有面積が狭い…。DINKsか子ども一人までなら大丈夫だろうけどそれ以上は厳しそう。結局これ以上面積広くするとグロス価格が上がって関東ではまだまだブランド弱いジオではパークハウスのような価格では検討者が絞られちゃうってことなのでしょうが立地は良いので残念。
*練馬区のマンションもなかなか手が出しづらい値段になってきましたが、都心よりは格段に安く、まだ7-8000万で買えるので、ここら辺で決断をするか、悩みどころです。
*関西から転勤で東京にくることになって親戚がいるんで石神井にマンション探してるんですが、ここ値段めちゃ高くないですか？
**今の石神井はそんなもんですよ。価格おさえたい場合は郊外か新宿線方面に行くといいと思います。
***そうなんですね…のどかというか郊外な感じがしてたので驚きましたが相場なら仕方ないですね！
**値段高いですね。びっくりしました。今年8月に入居を開始したザ・パークハウス石神井公園テラスでも、坪単価378万程度（地下は300万を切る）でしたが、高いなと思ってました。しかもあちらは一低層なので地下一階地上三階の四階建て。ジオは地下一階地上六階の七階建てなのに、パークハウスより高いなんて。この価格なら小さめの戸建ても買えますよ。このあたりは協定で25坪以下の分譲は制限されているようですが、土地価格は駅徒歩10分で坪200万+α程度じゃないかな。うちの近所で土地・家ともに90平米の建売りが出ているけど、9000万とのこと。大きな家を取り壊して2～4戸の建売住宅にして販売した（している）ケースをよく見かけます。
***販売してる時期が違うんだから、相場がすでに違う。相場が違うんだから、価格もかわるでしょ。
*TPH石神井公園テラス買っとけばよかった
*西友跡もマンションみたい。それにしても、あの部屋の広さで、あの価格はバブル期より高い。噂だと、土地代が高く買いすぎたみたい。苦肉の策で、売る部屋を多くするために、地下室を作るとは、韓国みたいに大雨が降ったら、水浸し間違いなしと思います。
**雨に関しては時間あたりの日本記録でも大丈夫という事でした。高いフェンスもあって排水もしっかりしてると思います。流石にノーガードの韓国の半地下と同じではないです。ただ自然相手の事でリスクゼロではないでので地下購入される方はしっかり確認しておいた方がいいと思います。
*どこまで本当かわかりませんが、、、ジオのモデルーム訪問した際に営業さんが西友跡地の購入を会社的に試みたけど、坪480では落札出来なかった的なこと言ってました。きっと西友跡地も駅前タワマンもっと高くなるんではないかなと思います。駅近マンション立つまで待つか、今買うべきか悩ましいです。
**駅前のプラウドタワー2代目は戸数も少ないので下手すりゃ坪450万くらいになりかねないのかなと思ってます。(スミフだったらまじめにそんな感じにしそう…)
*どのプランも狭いなというのが第一印象なのですが価格は想像よりもお高めです。ジオマンションなので、相場よりもお高めなのでしょうか。この価格なら、共有施設が充実しているとか特別感は欲しいかなと思いました。
**エントリーされていて現地確認もされていると分かると思いますが、この規模ですのでエントランスラウンジ以外の共用施設はほぼ無しですね。価格はこのエリアであれば直近でパークハウスがあの価格でサクッと売れてしまっているのでデベとしてはこれ以上安く売り出す理由はないでしょうね。
*ジオは7階建てなのに4階建てのパークハウスと同じ価格って、ちょっと納得いかない阪急は三菱より高級マンションなんですか？
**少なくとも関東で考えればブランドイメージは明らかに地所レジが上ですね。ただ、同時期に分譲してるならともかくも、時期が違えば「売れる価格」で出してきますよね。現実問題としてパークハウステラスが売り出された時より更に相場は上がってる訳ですから。納得いかなければ納得いく物件を探すか、いつか分からないですが、価格が下がる日を待つしかない。
*調査会社「不動産経済研究所」調べですが、10月の23区新築マンション価格は前年同月比で約10%の上昇でした。都心の高級タワマンの販売数などによって平均価格は左右されてきますが、間違いなくこの一年でマンションはさらに値上がりしたとみていいです。
*価格は高めなんですね、、個人的にはかなりロケーションもよく専用庭があって間取りそれなりにいいと思うマンションなのですが。強いていうならもうちょっと広かったらなと思うところはあります。
**もう少し広く練馬区で駅徒歩圏ならピアース練馬レジデンスで90m2の南東角部屋の素敵な間取りのが出てますよ。まだこれからの販売なので予算が合えばご覧になればどうでしょうか？(モリモトのピアースなのでここどころではない価格設定でしょうが)
*楽天不動産のポイント進呈対象マンションのようですね。6000万の部屋なら18万ポイントでしょうか。
https://realestate.rakuten.co.jp/mansion/shinchiku/region-kanto/prefecture-13/line/railway-429/
*やや高めの設定かもしれませんが、間取り等も考慮するとやっぱりこれくらいになるんですかね。
*サミットも近いし、たまにはクイーンズ伊勢丹にも寄れますし、落ち着いた雰囲気で本当に住みたい街ですが、高すぎる。西向き2LDK希望でしたが、どうしても日当たりとか条件が悪くなってしまい、それであの値段ではとても買えません。売れ行きはどうなのでしょうか。やはりサクッと売れてしまうのかな。
**西側といっても西南西向きなので、比較的日当たりは西側にしては悪くない方かと思いました。勿論南側には勝ちようはないですが。ただ南側は車が通る道沿いなのでそこを嫌って西側という選択肢はなくはないなという感想です。売れゆきは聞いたところやはり高い階の角部屋から売れていってました。中層階の中部屋とかはまだまだ要望入ってない部屋もあるのかなという雰囲気でした。他のマンションも見に行ってきた身としてはサクッと売れるというより、多少時間はかかるが入居時期までにはほぼ売り切る。そんな感じではないかなと思いました。
*駅歩8分、ジオとほぼ同じ戸数の「パークハウス」は用途地域や容積率などが違うため、土地面積はここの倍の5000平米で地上3階地下1階建て、70平米で8200万ぐらいだった。あまりに値段高くてびっくりしたが、春に竣工して夏には売り切ったね。ジオはパークハウスと比べても割高すぎる　こんなんなら小さな戸建てを買うほうがお得なのでは？ただし物件ー駅への道は、サミットの前を通るジオのほうが便利だと思う
*販売戸数 9戸　価格 5,870万円～8,520万円　間取り 1LDK～3LDK　　専有面積 50.23m2～65.54m2　　3LDKで8520万円。住みやすいところでいいと思うものの、若干、高いですね。
*マンション契約で楽天ポイントがもらえるのは今時だな～と思いますが、もらえるポイントは成約物件価格（税抜）の0.3％～1％もしくは100万円のうち、低いほうの金額をポイントとして進呈だそうです。0.3％～1％はどのような条件で決められるんでしょ？
*楽天ポイントですか…サービスは今どきって感じですね。


==交通==
*

==構造・建物==
*敷地面積：2,225.14m2
*建築面積：1,179.00m2
*建築延床面積：5,251.51m2
*建ぺい率：52.99％
*容積率：167.21％
*公式サイトを見ていて思ったんですが、1階のお庭はお隣が見えないようになっているみたいです。風通しは大丈夫なようになっているので、そこはいいなーと思います。ただ風は通りますし、おそらく火気厳禁ですのでBBQとかはお庭ではできないだろうなぁ。
*今の住宅は確実に20年前よりも性能が良くなっているので地下だからといって必ずしも居住性が悪いとは限らないかと思います。結露なんかは日当たりや通風とはあまり関係なく断熱性によって(結露は外と中の温度差で発生)きまります。上位デベの作りがいいマンションと安普請のマンションではまったく違うものです。。地下とはいえそんなに湿気発生しますかね～。(マンションにはさらに下に地下ピットあるわけですし)換気したりエアコンでコントロールすれば十分住めるから売ってるんじゃないでしょうか。とはいえ6800万は高いと思いますけど、高い高いといって待ってたらもっと高くなってビックリ...となってる人も結構いるのでは。
**知人が購入した築10年程度のメジャーデベの地下部屋に伺ったことあるけど、気候の良い季節はともかく、それ以外はやはり湿度などでの影響は感じるって言ってましたよ。地下部屋は付帯条件が希望と合ってるとかの理由なら良いかも知れないけど、価格に惹かれて買ったら後悔すると思う。
**阪急阪神不動の手掛けるイチケン施工のここくらいのレベルの物件がメジャーデベ物件より明確に良い造りになっているって根拠お持ちなのでしょうか？
**地下でなくても、北向きの友人宅のマンションは日照・通風共に悪いため、風呂浴室のみならずリビングの床や壁もカビてるとの事です。いつも家に居る奥さんが耳鼻科系の病気になり、子供の健康のためにも引っ越したようですが。人生の買物なので、そんな不安を抱えての購入は躊躇しますね
***何千万も払ってそんなふうになったら悲劇ですね
***湿地帯のマンションですか？長いこと北向き住戸に住んでいて、基本的に窓を締め切った生活ですが、カビなんて出たことありません。24時間換気を切らない（空気の流れをつくる）、風呂上がりは乾燥運転を入れる、食べこぼしを放置しない、こういった日々の習慣の方がよほど影響するような…
*地下部屋ってやはりカビてしまうんですね、、除湿機をフル稼働すれば対策できるのかもしれませんがコストもすごそうですかね。


==共用施設==
*駐車場：12台（平面式12台（うち、福祉対応1台含む））
*自転車置場：104台（上段41台、下段スライド式63台（うち、2台シェアサイクル)
*有料老人ホームの並びの自動ドアからロック開示してス～イスイと自転車で出入りする様子はなかなかリッチ感に溢れてて、近隣戸建て住民でも羨ましく感じる


==設備・仕様==
*

==間取り==
*プランは1LDKからで専有面積が50.23平米～となっていますが、これは納戸付きの1LDKでしょうか。もし単純に1LDKだったらかなり贅沢な空間になりそうに思います。収納がたっぷりあって、寝室が6帖以上、リビングダイニングも広々した感じが想像されます。でもたぶん、納戸とかサービスルームが付く感じでしょうね。
*オンラインでききましたが、１LDKは最上階の1室のみだそうですよ　
**１ＬＤＫが最上階のみって珍しいですね。２ＬＤＫも３ＬＤＫも部屋数だけで面積は狭い感じなのでどちらかというとファミリー向けとしては厳しい印象を受けました。それともエントリー者のみ公開の間取りは広いのかな？
***広い・狭いは主観によるからエントリーして見たらいいんじゃないの？
*3LDKを1LDKにしたプランであれば、部屋分がLDKに変わるので相当豪華だと思いました。でも1LDKは50㎡台～と書いてあったので、最上階の部屋数が多い感じですか？エントリーしないと一部の間取りはわからないので、エントリーしなくちゃです。BタイプとGタイプが公開されていて、エントリーした人限定プランもありました。Mタイプまであるので、Aから考えると13パターンもあるということなんですかね？かなり多いです。
*やっぱり田の字型の間取りっていいですね。柱とか飛び出していないのでリビングもすっきり広そうです。個人的にはもうちょっと収納が欲しかったかなという印象です。


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#サミットストア石神井公園店　　約120ｍ／2分
#セブンイレブン練馬石神井町２丁目店　　約270ｍ／4分
#西友石神井公園店　　約360ｍ／5分
#トモズ新石神井公園店　　約400ｍ／5分
#クイーンズ伊勢丹石神井公園店　　約440ｍ／6分
#八重洲ブックセンター石神井公園店　　約440ｍ／6分
#エミオ石神井公園　　約500ｍ／7分
#ファミリーマート石神井町二丁目店　　約510ｍ／7分
#ファミリーマート石神井公園店　　約560ｍ／7分
#ライフ石神井公園店　　約680ｍ／9分
#まなマート石神井駅前店　　約700ｍ／9分
#ピーコックストア高野台店　　約980ｍ／13分
#ＹＡＭＡＤＡテックランド練馬本店　　約1200ｍ／15分

*石神井公園の西友、閉店したらしいですね。奥まっていて立地が良くなかったのかな？すぐ横がクインズ伊勢丹なので競合したんですかね。
**西友は今年の3月にクレカ決済の毎日3%オフ特典が終了してから客入りが厳しそうでした。食品売り場は地下にあって、行き来が階段だけだったのも子連れや高齢者には不便だったかな。クイーンズ伊勢丹は高級寄りのスーパーなので、安さが売りの西友と客層は被っていなかったと思います。
*マンション前のサミットは使いやすいです。値段も品揃えもほどほど。駅反対側のライフより通路が広くて歩きやすく、駅前のイトーヨーカドーよりレジが混まないので、よく利用します。
*西友、よく利用しています。楽天ポイントは慣れれば使い勝手いいですよ。・楽天Edyチャージは1日15日毎週火曜日にできればまとめて買う　　これだけで節約できています。Edyはプリペイド機能だけつけているので、予算制が自然と取れています。毎週1度の買い物なので1週間分の予算や買い物でやりくりして。他店も使いますが、西友1店舗だけでもOKなくらい。
**西友石神井公園店、もうすぐ閉店するらしいです
*現地見に行った際、ジオ石神井公園近くにサミットがあったので凄く便利だなと感じました！


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#ベビーステーション石神井公園分室　　約280ｍ／4分
#ベビーステーション石神井第２　　約290ｍ／4分
#高野台保育園　　約300ｍ／4分
#ベビーステーション石神井公園本園　　約360ｍ／5分
#きららっこ石神井公園保育園分室　　約490ｍ／7分
#きららっこ石神井公園保育園本園　　約550ｍ／7分
#練馬ひかり幼稚園　　約1,040ｍ／13分
#石神井幼稚園　　約1,410ｍ／18分
#谷原小学校　　約790ｍ／10分
#石神井東中学校　　約890ｍ／12分


==周辺環境・治安==
*用途地域：第1種住居地域、第1種中高層住居専用地域
*石神井公園駅は落ち着いた雰囲気な住環境という印象ですし、練馬区の中でも人気がある街ですよね。特にファミリー層には住みやすいので移り住むかたや生まれた時から住んでいて同じ町に住むという方も多いんじゃないでしょうか。
*近くの賃貸に住む者です。目の前の道路は交通量が多いので、音が気になる人は気をつけた方がいいです。
*駅からの道で信号が一応4箇所あるようなので7分は厳しそうだけど、一本道で途中にサミットがあるのは便利ですね。
*駅から少し歩くと店も減り田舎感。大通りなのに寂しい感じ。石神井公園も駅の反対側で遠くて普段使いできない。価格高すぎ。
*再開発で、石神井公園駅南口に2027年完成予定で100ｍほどのビルが建つようです。1～2階は商業施設、3～5階は石神井庁舎が入るみたいで楽しみです。今も商店街が立ち並んでますが、それはそれで良かったのですが。西友跡地も何になるのか楽しみですね。
**本組合は設立しましたがこのままスムーズに行くのでしょうかね。
**再開発でビルが立つんですね。現状でもそれなりにいいロケーションでしたが、さらに便利になりそうなかんじですね。
**南口に新しいビルが建つ事、こちらの書き込みで初めて知りました。大鷲神社なくなってしまうのですね…それ以外にも結構こまごまと商店のあるエリアなのでビックリしました。すぐ近くにプラウドタワーがあるので同じ野村さんの後発としてプラウドタワー石神井公園〇〇とお尻に何かしら付くのでしょう。完成したら南口の景観も大きく変わるでしょうねえ。
***良くなりますね。道が広くなり、安全に人、自転車、車が通れるようになります。
***大鷲神社はビルに移転しますよ。
**商店などがあるエリアにビルがたってしまうんですね。とはいえ普段から使えるテナントが入っていたりしたら良いのですが、どういったタイプのビルが建つのでしょうか？
***検索すればすぐ出てきますが26階建の住居と商業施設の複合ビルですね。マンション部分は予定では230戸とあの立地ですので小ぶりですが、「プラウドタワー石神井公園フロント」とかになるのですかね？https://www.ryutsuu.biz/store/o101723.html
*駅前が充実していていいですね。仕事帰りとかそれなりに楽しめそうなところだと思いました。
*石神井公園駅は店が多い、特急以外止まるなど色々便利なんですが個人的に一番は羽田空港行きのバスがあるので、出張や旅行のときに本当に便利で楽なんですよね。　住める人が羨ましい。



==周辺施設==
*'''病院'''
#神山医院（内・整・リウ・皮・小）　　約180ｍ／3分
#田村医院（内・小・眼）　　約260ｍ／4分
#仁木眼科医院（眼）　　約300ｍ／4分
#石神井整形外科クリニック（整・リハ・ペイン）　　約330ｍ／5分
#森クリニック（内・婦）　　約330ｍ／5分
#大藤クリニック（耳）　　約330ｍ／5分
#須澤クリニック（皮）　　約330ｍ／5分
#渡辺整形外科内科医院（整・内）　　約350ｍ／5分
#練馬高野台病院（内・外・整・リハ）※ 2022年夏開院予定　　約370ｍ／5分
#高野台ホームクリニック（訪問診療・往診中心）　　約370ｍ／5分
#メディケアクリニック石神井公園（内・呼・アレ・漢方）　　約410ｍ／6分
#浅村こどもクリニック（小）　　約420ｍ／6分
#石神井休日急患診療所（内・小）　　約770ｍ／10分
#順天堂大学医学部附属練馬病院（救急・総合）　　約790ｍ／10分
#ゆうかデンタルクリニック（歯）　　約180ｍ／3分
#石塚歯科（歯）　　約320ｍ／4分
*'''金融機関'''
#東京シティ信用金庫石神井支店　　約430ｍ／6分
#三菱ＵＦＪ銀行石神井公園支店　　約460ｍ／6分
#三井住友信託銀行石神井支店　　約560ｍ／7分
#三菱ＵＦＪ銀行石神井公園駅前出張所　　約620ｍ／8分
#三井住友銀行石神井公園駅前出張所　　約620ｍ／8分
#りそな銀行石神井支店　　約660ｍ／9分
#きらぼし銀行石神井支店　　約690ｍ／9分
#みずほ銀行石神井公園駅前出張所　　約700ｍ／9分
#城北信用金庫谷原支店　　約730ｍ／10分
#みずほ銀行石神井支店　　約790ｍ／10分
#ＪＡ東京あおば石神井公園駅前出張所　　約790ｍ／10分
*'''公共・レジャー施設'''
#石神井消防署石神井公園消防出張所　　約300ｍ／4分
#練馬高野台郵便局　　約570ｍ／8分
#石神井駅前交番　　約580ｍ／8分
#石神井公園駅前郵便局　　約760ｍ／10分
#石神井区民事務所　　約770ｍ／10分
#石神井保健相談所　　約950ｍ／12分
#石神井警察署　　約1140ｍ／15分
#むくのき公園　　約210ｍ／3分
#高野台三丁目緑地　　約270ｍ／4分
#高野台児童遊園　　約300ｍ／4分
#高野台中央公園　　約310ｍ／4分
#まきの木緑地　　約400ｍ／5分
#なんごう児童遊園　　約410ｍ／6分
#和田緑地　　約460ｍ／6分
#高野台四丁目児童遊園　　約540ｍ／7分
#和田児童遊園　　約600ｍ／8分
#光和公園　　約620ｍ／8分
#しいのみ緑地　　約620ｍ／8分
#石神井公園　　約880ｍ／11分
#スポーツクラブルネサンス石神井公園２４　　約300ｍ／4分
#カーブス石神井公園　　約400ｍ／5分
#スマートフィット２４石神井公園店　　約400ｍ／5分

==その他==
*

==ブログ==
*[https://www.sumu-log.com/archives/46410/ お便り返し その482「西武池袋線(池袋～大泉学園)で3LDK検討中　予算8000万円」【マンションマニア】（スムログ記事）]
*[https://www.sumu-lab.com/archives/69217/ 【パークホームズ練馬富士見台ステーションゲート】これからは竣工済み物件の魅力高まる？（キットキャット）（スムラボ記事）]

==掲示板==
*
23ku/681127/82
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