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ジオ京都桂川

Name: ジオ京都桂川
Brand: 阪急阪神不動産株式会社
Rating: 5 (4 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[京都府]][[京都市]][[南区]]久世上久世町118番1（地番）
*交通：[[東海道本線]]（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩3分
*総戸数：98戸
*構造、建物階数：地上7階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年01月上旬予定
*売主：阪急不動産株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション




==価格・コスト・販売時状況==
*駅裏だから少しは安いのでしょうか？
*間取りなどはまだ先のようですね。ファミリータイプが多いんでしょうか。


*いいですね。イオンモール京都桂川の近く。駅はJRの桂川駅。 気になるのは陸上自衛隊の駐屯基地があることで、音が気になる人はどのくらい気になるか知りたいです。航空自衛隊よりかは気にならないかと思うのですが。 
*先日見学に行ってきましたが、かなり人気だそうですよ。 二重サッシじゃない棟の方がやはり人気らしいですが二重サッシでも結構音は気になりました。

*価格がわかれば検討したいと思って資料を請求したんですが、実際どのくらいの価格帯なんでしょうか？ 3LDKが希望なんですが
**間取りにもよりますが かなりの価格差です。
**まだ正式に価格も決まってませんからね〜 3700万〜4500万くらいだったでしょうか？ 西側の方が安いですし部屋の広さによって全然違いますから… いずれにせよ人気の地区だからなのかかなりの強気設定です 

*現地に10回は行きました。現在は建築中ですね。 皆様が気にされている臭いと、鉄道の音ですが、個人的には臭いは気になりません。 養鶏場の横まで来ると、漂うものは有りますが、皆様が気にされている夏場は南風だと思うので、臭いは有れど北側に流れると思っています。
*本日現地視察しました。 ホームページにも記載の通り駅出てマンション入口まで約3分でした。 大きい通りから少しだけ離れているので静かで閑静な住宅街という感じでした。電車の音はうるさいですが。 養鶏場の卵も買って食べました美味しかったです。とても高いですが！

*私も市内のジオに住んでいますが、阪急ハウジングサポートはしっかりしています。そこから派遣される管理員さん（週５日勤務で、しかも午前中のみですが）はとてもこまめに清掃その他をしてくれます。それとジオはやや高いだけあって、住んでいる住民の公共心も高く、マンションの資産価値を自ら下げるような行為をする人はいまのところいません。
*現地へ実際4回ほど足を運んでみて、、 販売員さん曰く、養鶏場の臭いが気になる人は気になると。鼻は悪い方ではないが、鶏臭さというか、獣臭さは感じられなかったなー、 周りも閑静な住宅街で、住む所としての印象は良さげ。ジェイアールが横を走ってるのはまあ、なれるしかないけど。 車持ちな分、周りの道路がもう少し広かったりすると、人や車の往来もしやすいのではないかと思う部分があるのが玉に瑕か 総合的に、ジオブランドも含めて注目度は高い物件かな
*桂川駅周辺はまだまだ発展していく町だと思います。 イオンモールが出来てから雰囲気も随分と変わってきました。 JRだけでなく、少し行けば阪急も利用出来て交通アクセスがすごく良い。 長く住んでいくことを考えて購入する人向けだと思います。

*価格が以前より上がったとの話も有りますが実際、新築時いくらの物件が中古いくらで売られてるのでしょうか？ 阪急沿線とJR 沿線の違いも有りますよね。 早期に売れてしまうとのお話ですが、残は何軒有るのでしょうか？ JR 京都駅前の開発は、知る限りではホテルの建設なのですが、他にどんな開発がおこなわれ、沿線に住む住人に生活メリットがあるのでしょうか？ 
**京都駅南の地価がものすごく上がっていますね。インバウンドによるホテル建設の影響です。南区の税収がよくなる恩恵と、京都駅付近の商業施設増加により沿線の価値が上がります。 最近ですと京都タワーサンド、portaの改装、直近だと伊勢丹の改装も行われてます。 梅小路付近の再開発や新駅建設、京都芸大の移転と京都駅付近の地価はますます上がっていきます。 向日町の駅前に日本電産が新社屋建設予定と京都線沿線の需要も高まる傾向にあります。
**マンションは分譲価格より高値で取引されてます。 とくに駅前の物件は資産性が高く、グランやノースは分譲価格の3割程度の値上がりでも売れてますね。 マークやサウスは元がやや前二つより高かったものの、これも2割くらい高値で売れてます。ヴェリテも同様。シエリアはまだ成約自体が少ないのでなんとも言えませんが、今の中古で出されてるのは分譲価格より10%以上上です。 ブライトが駅から遠いのでやや不利ですが、それでも分譲価格と同じくらいでは成約してます。
**外国人の増加で、ホテルの建設ラッシュだそうですね。 土地が無く、例えば桂川駅付近の様な近郊にマンション建設が流れ、地価も京都市内ほぼ全域近く値上がりしたと報道されましたね。 
**万博決まれば万博まで上がるという人もいれば、五輪終わるまでという人もいますね。ホテル建設が過剰なのに加えて、京都市内のバブルは市内の高さ規制によるマンション戸数の確保の難しさによる高騰もあるのでどちらかが躓けばバブルもはじけるでしょう。 
**市内はとくに高さ規制緩和しないと子育て世帯の他県、他市町村への流出が問題となっているので早晩緩和されるかもしれません。 そうなった時の煽りを受けるのは市内の高騰につられて上がってる郊外なのですが、私見ではこの桂川付近でマンション買われてる方は大阪近郊への通勤の方や京都線沿線の企業へお勤めの方も多く、駅前に限っては資産価値は保たれるのではないかと思います。 
**それと、郊外もつられて値上がりしてるもののやはり駅前以外の物件は苦戦しており竣工後もしばらくは売れ残っているようで、市内のバブルが弾けた時の煽りはそういったマンションの方が大きいのではないかと。 滋賀のマンションなんかは完全に京都市内の高騰の受け皿となっているので、資産性は非常に疑問に感じています。 ただ、グランテラス大津のようにひと月で完売する物件もあるのでやはり駅前の資産性は今後も高いのかと思いました。
*駅直結イオンモールというのが強みですね ここ以外ではあまり見ない なおかつ阪急も徒歩圏内ではあるし 桂川や洛西口のマンションは非常に人気ですね 再開発はじめの方にマンション買われた方は2-3割高くても売れてるそうです。 数年住んで2-3割高値で売れるというのはすごいですね

*この辺一帯ですごい勢いでマンションが建ったと思うのですが、‭ 将来値崩れするということはないのでしょうか？ 
**多少は下がるでしょうが、そういうマンションは竣工後も売れ残っていたり新築時点で人気ないです。竣工前に売り切れる地域、なおかつ駅近は競合が少ないため非常に資産価値が高いですよ。とくに東海道本線の駅徒歩5分以内の物件は検索してみれば分かると思うのですが数えるくらいしかないです。駅から離れる程距離の二乗で土地が増えてくので競合が増えます。今出ている駅徒歩5分以内の中古物件の築10年以内のものはほとんどが購入時より高いです。なおかつここは駅近のイオンモールという希少性もあるので、今買うなら一番オススメかなと思います。

【養鶏場問題】
*においって何の？と思いましたら、養鶏場があるのですか。 公害みたいなものとは違うので、すごく気になるかそうでもないか、 人によるかもしれませんね。 これは、現地に行って体験するしかないのではと思います。 線路の音は比較的慣れやすいと聞いたことがあるのですが、それも現地確認でしょうか。 駅近とか利便性重視の人には注目されそうなマンションだとは思います。
**養鶏場が近くにあり、風向きによっては…です。 
*養鶏場は北にくねくね歩いて１００mぐらい　今日、前を通りましたが、前まで行くと匂うし結構うるさいく鳴いてますね　夏はどうなんでしょうか　駅に遠い方が車の出入り口になるのでしょうか　狭い道でした　今日は暇なんで近辺を歩き回りましたが　住宅街の中にポツンとできるマンションですね　電車基地へ入る跨線橋が鉄製な部分があって結構な音が響くことに気が付きました　現地報告でした
*本日は、ピーカンで風も程よく吹いていました！このマンションを購入しようか主人と悩んでおり、養鶏場があると聞いたのでマンション建設地と養鶏場の周りをうろついて匂いを確認しにいきました！！ 匂わない！ （1日に昼と夕方二回確認しました） 



【予告広告 / 販売概要】 
*販売開始予定：2017/12/上旬（予定） 
*販売戸数:未定 
*価格:未定 
*間取り: 2LDK～4LDK 
*専有面積: 53.65m2～92.76m2 
*バルコニー面積: 6.12m2～13.86m2 
*ルーフバルコニー面積: 未定 
*サービスバルコニー面積: 未定 
*テラス面積: 未定 
*アルコーブ: 未定 
*管理費（月額）: 未定 
*修繕積立金（月額）: 未定 


==交通==
*ここから阪急洛西口までは徒歩何分？15分くらいかかるのでしょうか？

 *マンションの周りの道路狭くないですか？朝の通勤ラッシュの時に出るの大変そう
**周辺に住む者です。 イオンの営業時間外であれば前の道は混まないです。その先の171号に出るのは朝は混みますが知れてるように思います。 
*広いとは言えない感じですね。マンションに車が出入りする北側は、まだ少しは広めですが、カエルのマークが有り、子供の往来が有る雰囲気ですから、かなりの低速で走らないと見えにくいかもですよ。 信号の無い交差点等に黄色く書かれています。 南側は、普通車で通りましたが、広くは無い、住宅地のなかの奥まった先がマンションという雰囲気です。 通れましたが、お地蔵さまの前の角は注意した方が良いですよ。 また、駅から一番近くの道は、たまに近隣の住民さんかの車が道に停めてあるので、あまり、車では通らないのが良いかもしれませんね。 停めて有ると、バックで入れ込める所までも、退るのは狭いですからね。 朝の渋滞は、久世橋付近は、大体、昔から混んでますが、市内行きは、そこまで気にする事は無い様に思います。ラッシュ時の葛野大路九条までは、そこそこ混みますが。 
**狭いですが、住宅地なのでどうにもなりませんね〜 大きい道路に出るまでに周り道が 必要そうで ちょっと面倒ですね。 電車しか使わない人は信号がないので楽ですが
**側ゲートを出て、右に曲がり200mほど行けば、少し広い目の道に出ますから、そこを左で桂川街道へ、右に曲がれば久世橋道に出ますよね。中山稲荷線というのでしょうか。 その手前の信号の無い交差点を左に曲がれば、真っ直ぐで久世橋道西詰まで行けますから、抜け道として利用している人も結構居ます。狭いですから、気を付けてください。
*洛西口まで平坦な道はないと書かれてましたが、桂川の線路下からつむぎの街グラン、ガーデンハイツ、個人塾、桂駐屯地の前を通り、信号を渡れば平坦な道で辿りつけますよ。
*マンションの場所から、JR桂川駅の地下道をくぐって、真っ直ぐ行けば自転車で阪急洛西口駅まで行けますよ。時間で、大体6、7分位かな。道の北側を行けば走りやすいですよ。 もちろん、歩いても行けます。マンションからJR桂川駅→桂川イオン2階を歩き→途中、洛西小路レストラン街を抜けて→エレベーター付の歩道橋を渡り→阪急洛西口というルートでしたら、私が歩いた時間では13分でした。そんなに、慌てて歩いてません。イオン内は、少し混んでましたから、直ならさっき言いました自転車も行ける道が最短だと思います。
*駅から3分で行けましたから楽でした。 徒歩3分で信号も無いので、信号待ち時間も無いから本当に3分でした(笑)


【電車】
*このマンション、洛西口駅と桂川駅2wayですよね
*携帯のアプリで阪急電鉄のTOKK,とかJR西日本のアプリで列車の遅延等が有れば自動で通知するのが有ります。これは便利ですね。朝の時間に連絡有れば、対応できますからね。 阪急では、最近は人身事故や列車故障なんかで遅延する事も有りますから私はアプリを入れてます。 JRも、止まってしまう事は少ないですが、遅延はあるので一応入れてます。 はじめから鉄道二線利用できる位置は、そんなリスクも回避出来ますから便利ですね。



==構造・建物==

*私は、ジオ京都桂川の落ち着いた外観が気に入ってるのですが将来的にも汚れが目立たない雰囲気ですよね。 車の往来も少ない住宅地に有りますから、排ガスの害も少ないと思うので経年による外壁の汚れも少ないかなと考えています。洗濯物も汚れにくいでしょうね。 

【眺望・日照】
*北側は、見た雰囲気では愛宕山がよく見えてました。 スッキリした山並みが綺麗に見えたので京都らしいですね。 高い階からだと、桂川も見えるのでしょうか？ 京都タワーも見えるのかもですね。 



==共用施設==
*98戸に駐車場52台、駐輪場122台ちょっと厳しくないでしょうか？ 

*98戸に駐車場50台、駐輪場122台
**JRや阪急が近いからというで見越しての台数かも。 ただ、電車通勤している人も多いだろうから案外これくらいの台数でも良いのかもしれません。 駐車場の経費は駐車場代だけでなく、修繕費など利用者以外からの費用も使われるとか聞いたことがありますから余るよりは良いのかもしれないです。



==設備・仕様==

*音に関しては、性能の高い部類のサッシとガラスの併用だと聞いています。周辺住宅地で簡易的な騒音を測りましたが（あくまで簡易の物です）、そのサッシクラスだと、かなりの減音になり、通常の住宅地位には列車の通過時にも室内は下がると期待しています。数値レベルは調べて下さいね。（人により感じ方が異なる為） 
*南側は二重サッシがあるから良しとして、大体の方は北側の部屋を寝室にされると思うのですが、北側は一番西側の部屋以外は二重サッシになっていないと思うのですが、電車の音は気にならないのでしょうか？ クオリティブックには防音のガラス採用とは記載してあるのですが。
**北側のガラスはサッシについても、防音のサッシでガラスはペアガラスだと思います。 担当の営業さんに確認する方が良いですよ。 さらに、ルーバー式面格子付きだと思います。いくぶん更に低減されると思います。
*洗面化粧台ですが横幅も広く収納が多いと感じました。水栓も伸びるタイプでお手入れ性も良いです。 トイレはまぁ棚はあるのは普通レベル。 ただ、最近はプレミストが出て汚れを付きにくくしたり、除菌水が出たりするウォシュレットが標準のマンションもあり、現状より快適になるので許容範囲レベル。 浴室は大きさは普通。ミスト付きカワックも普通 給湯器が足し湯を自動で行わない自動タイプなのも全自動は必要ないので別に良い。 浴槽はどこのメーカーも人大が標準 ここはFRP。コストカットしている オプションで人大に変更もできない。 保温浴槽でないのも不満。 まぁ追い炊きがあるからオプションを頼むほどではない。 フタも巻きフタですね。無い方がまし。 床もお手入れ性は良いが、冷たい。 ここはパナソニックの風呂ですが TOTOの浴室の床は冬でも冷たく感じにくいタイプなのでそっちの方がよかった。 照明も天井についてるタイプが良かった。 パナソニックの風呂は 原価が低いからデベ的には良いのでは？ 不満要素は多いですが、現状より快適なので 次回のリフォームでこだわるとします。 



==間取り==




==買い物・食事==
*イオンに近いのを売りにしているようですが、正直これは賛否の分かれるところです。今日もイオンに行きましたが、レジの大行列はかなりウンザリです。普段使いは手頃なスーパーがあるほうがよいですよ。
**イオンのすぐそばに住んだら、わざわざ休日に買物行かないですよ。 人の少ない平日にゆっくり買物できますから。休日にしかイオン来られない人にとってはウンザリでしょうね。 駐車場も混むしね。
*この物件の立地はイオンから見れば駅の反対側になりますが、イオンのスーパーが桂川駅寄りあるので、買い物はまだ便利なほうだと思います。 
**イオンは高いしレジ激混みですが ダイエーや新鮮市場も歩けない距離ではないですよね。スーパーが複数件あるのもメリットの一つですね 
**洛西口駅前各マンションからは、新鮮市場まで徒歩2〜3分ですよ。 たいていみなさん、新鮮市場使ってると思います。安くて新鮮で大人気です。 このマンションからでも、自転車ならすぐですよ。 
*東向日のグランマーク併設のスーパーってイオンフードスタイルでしたよね。 
*買い物には困りませんね。 少し遠いですが、近隣にもスーパーがいくつかありますし。 
*イオンモールと駅の近くは本当に便利なのでもうここら付近以外の生活が考えられなくなります。 とくに平日は空いているのでイオンの設備をフルに活用することができます。 レストランも平日は待たずに利用できて非常に便利。 スーパーはやや高いですが、イオンの株主になればキャッシュバックがあったりで他とそう変わらないです。 トップバリューはあまりおすすめできませんが。 
*。イオン高いですよね。毎週火曜日は、一応安売りの日みたいですが、新鮮激安市場か、桂川街道沿いの系列のタカギ、産直ひろば、に行こうかと思ってます。普段買いです。 現地を見ていて思うのが、車も少ない事から、自転車有れば、結構便利かもと思ってます。マツモト桂東店も静かな信号もほぼ無い住宅地抜ければ、ボチボチ行けるかなと。
**そうみたいですね。 ２店舗有るみたいなので（桂川イオンの南西側、桂川街道沿い）どちらも可能だと思います。 ダイエーも、イオン系になってから行きましたが、言われるとおり広告の品以外はイオンと同じ様な感じがしました。 私はスーパーマツモト桂東店なら大概はそろうので、そこら辺りをねらって行こうと今のところは考えていますよ。 
**マツモト安くて良いですよねー！ マツモト向日店も立体駐車場があって、ゲーセンやびっくりドンキー、カラオケや子どもの遊び場が入ってるうきわくシティがあって、大きな薬局やセリアが隣にあって使い勝手いいです。




==育児・教育==

【小学校・中学校】
*校区は久世西小と久世中ですよね？ この地域のマンションにお住いの方は小学校から私立志望が多いのかしら？
**わざわざこの学区を選んで引っ越してくる人は皆無でしょうね。 私立小・中に通学する層も、他地域よりは割合高そう。 駅近だから、という理由ももちろんあるけれども。
*懸念しているのが中学校が少し遠いところ思います。 確か171の近くにあって通行量も多いのでちょっと心配です
*学区は小学校はマンションや戸建が増えて所得の高い方が増えている印象でとても落ち着いています。 やんちゃな子もほとんどいません。 



==周辺環境・治安==
*用途地域:第1種住居地域、都市計画 市街化区域
*地目：宅地 
*駅にもイオンにも近いし人気出そう。でも南区か～
*洛西口高架下が再開発されて商業施設が入るそうですね。ますますこのあたりは発展して行くでしょう。ここらのマンション相場はイオンできてから右肩上がりです。中古も購入時より高く売れてるそうです。ただここは駅裏なのでどうなるかしら
*イオンモールからすぐで、目の前には陸上自衛隊の駐屯地。JRの駅もすぐ。気になるのは、陸上自衛隊の音ですがどうでしょうか？あとはJRの電車の音。ただ、どちらも夜間は静かになるでしょうから、昼間はどのくらいの音かくらいかな。むしろ大きな国道沿いでトラックの排気音やバイク音の方が気になるので、このあたりはそこまで気にしなくてもいいのかもしれないと感じます。 
**昼間は自分も生活音を出すから、夜間の貨車の方が気になるのでは。
***JRの夜間は悲惨ですよ。終電過ぎても貨物列車がガンガン走るし。寝れたもんじゃない。
*結構近くに養鶏所があるから風のある日は異臭があるかもよ
**確かに線路沿い北の方に目立たないけど養鶏場がありましたね。新鮮な卵もあったかなあ。風向き次第で気になるかね。よく周辺確認しましょう 

【周辺環境】
*近くを良く通りますが、特に真夏は養鶏場の臭いが気になります。現地確認されることをオススメします。 一方でジオのブランド力があることも事実ですし、駅からの距離も近いというメリットもあるので、やはり現地を自分の目で確認されるのが一番ですね。
*桂川駅まで3分、洛西口駅も歩いていこうと思えば行ける距離。 線路を挟んだ向こう側にはイオンモールもあって、人気出そうに思いますが。 中学校は遠いけど小学校は比較的近くにありますし、ファミリーに良さそうです。
*線路との近さとにおいのせいで、他のマンションの業者は買わなかった土地だと聞いたこともあります。 とはいえ、駅からは徒歩すぐですし、住宅街の中の道沿いなので子どもも安全ですし、横の公園はきれいになりましたし。においと電車の音さえ気にされなければ、便利でとてもいい場所だとは思います。
*保証されてる訳では無いですが南側が低層住宅街ですので、マンション等の高い建物は建ちにくい環境にあるなと思います。 

【自治会問題】
*自治会との関係ですが、私のマンションがある地区は、非常に自治会の活動がさかんな学区で、地蔵盆もそうですが、伝統的な行事がすごくたくさんあるようです。しかし、阪急ハウジングサポートにはすでに先例があるらしく、最低限の会費は納めるけれど、マンションとしてはいっさい活動に参加しない、という取り決めを学区の自治会長と取り交わすよう手配してくれました（管理会社に権限はないので、マンションの理事長を通じての取り交わし事項となりますが）。ただし、お子さんがいて、地蔵盆などに参加したいマンションの住民がいる場合、マンションとしてではなく、マンションの住民個人の資格で参加することは了解してほしい、という話になっているそうです。ですから子供のいない私は、一年を通じて自治会の活動を強いられたことは一度もありません。
**そうなんですね。ありがとう御座います。 やはり、ジオブランドは、そういった公共という認識があるのですね
*自治会強制加入って、ここ数年法的に問題になりませんでした？ 私はこれまで分譲マンションに２回住みましたが、自治会強制っていうところはありませんでした。任意加入でも全戸の5分の1も加入していない感じでしたよ。 私は加入したことがありません。 そういうの煩わしいのが嫌だからマンション選んでいるのに。 自治会加入のない、理事会だけのマンションだと、実質理事会の仕事は管理会社がすべておぜん立てしてくれるので、理事会の役員はすごく楽です。 自治会加入かどうかは、私にとっては設備云々よりも重要検討事項です。 自治会強制加入のマンションは買いたくない。 ほんとに強制加入なの？ジオの方針なんですか
**重要事項説明書に地区の自治会にマンションの自治会として加入することと地区の自治会費とマンションの自治会費を管理費とは別に徴収と記載があります。 入らないという選択肢はありませんと営業の方が説明されていました。 半ば強制加入なのを契約会の時に知りました。 入らないという選択肢もないとおっしゃっていたような


【騒音】
*線路ですがちょうど貨物線と在来線が交差するとこになります。交差部分だけですが貨物線は鉄橋みたいになってますので、そこを通過するときはものすごい音になります。はるかは30分に1本、貨物列車と向日町操車場を行き来する電車もあるので結構な本数になります。
*マンションの横にJRの線路が立体交差しています、ので時間を問わず、かなりうるさい。鉄道ファンなら、絶好のポジションでしょう。生活については、駅の近く、イオン桂川、ダイエー、医療機関もあり、夏には、久世八朔祭、教育も、久世保育園、久世西小学校、久世中などあります。治安も、たまにやんちゃな、お子様もいらしゃいますが、皆さまのお越しをお待ちしています。あと、桂の自衛隊、たまに、ヘリコプターが発着訓練があり、音は凄まじく、マンション購入の方は注意してください。今年の自衛隊夏祭りでは、打ち上げ花火が上がりました。至近距離の花火、凄すぎます。
*貨物の音ですが、振動はどうですか？ 最近のサッシは複層ガラスで、それなりの音なら気にならない程度まで抑えられると思うのですが、振動はきついかな。 
**灘区の線路横に住んだことはありますが、振動は伝わってきません。 ペアガラス程度では音は防げません。 防音サッシを使用してれば、かなり防げると思います。割と防音サッシを使用してるマンションもあるので、オプションでもいいので期待します。
**線路横に住んでましたが寝室が線路側だと寝れません。でもそれ以外の部屋だと気にならないです。リビングが線路側だと気にならないです。寝室が線路横はやめたほうがいいです 
*駅から3分で線路脇。マンションも防音対策をしっかりしていると思います。 営業さんにどんなサッシが使われているのか、遮音等級はどれくらいなのかなど 確認するといいのかなと思います。 駅に近くて商業施設にも近い、便利で良いところだと思います。 思っていたよりも養鶏場が近いので、私も臭いのほうが気になります。
*このジオのデメリットは養鶏場の他に電車の騒音、特に夜間の貨物列車です。深夜にながーーい列車が通ります。しかも信号待ちかなにかで停まる時にはブレーキ音がキーーーーと鳴ります。 音に敏感な方は起きてしまうでしょう。 窓の対策はされてるようですので閉め切れば問題ないかもしれないですが、開けっ放しにすることはできないでしょう。 
*まさに目と鼻の先に住んでますが、養鶏場の匂いはそこまで気になりませんよ。夏場も近くにいかなければ全然です。 それよりも、電車が鉄橋を渡る時の線路の音が大きいです。 おそらく西向きの方は初めの内は気になるんじゃないかなと思います。そこ以外の列車の通過はそこまで音がしません。というか慣れます。 
*夜間の鉄橋の通過は有りますか？ 夜22時～朝6時くらいの夜間でですが。 この線は、特急はるか、回送、貨物列車が通過すると思います。 調べて分かる範囲だと、夜の2030分頃に特急はるか、が通過しているのですが。
**深夜早朝問わずあると営業マンの方が言ってました。 特急より貨物列車の通過の方が 
車両がとても長く一分以上通過に時間がかかります。 騒音対策はある程度されているので慣れるとは思いますが… 
*音に関しても、人により聞こえ方が異なります。本線に関しては鉄筋コンクリート造り、また、様々な防音の工夫により問題ないと私は受け止めてます。建築の知識も少しは有るので設計図等も拝見しましたが、ジオブランドらしく配慮されていると思います。平米単価も皆様、計算されてると思いますが、ジオらしいなと感じてます。安物の価格では無いですね。鉄橋に関しても騒音を調べてますが、本線に比べては本数はかなり少ないです。鉄筋コンクリートのみの厚さ180mmで、およそD-55と言われてますから、問題ないと私は思っています。要は窓ですね。 窓はA棟は二重サッシ標準ですね。T-4レベル40db減レベルです。 営業さんも、全く問題ないレベルと言われています。 

*近くに自衛隊駐屯地があって、1日8回ラッパを吹くらしい。でもほとんど聞こえないって聞きましたが本当ですか？ ラッパくらい良いかと思ってるんですが、1日8回って多いな！と思いまして。長ーくて大きな音だとちょっと…困るまではいかないけど、知っておきたい。
**たまたま、見学の時に鳴りましたよ。感覚を想像していただきたいのですが、初めは何か分からなかった→ん？何か鳴ってる様な→ああ、ラッパだよこれ→こんな物凄い小さな音まで言い出したら、車の音やドアの閉める音。近所の立ち話の方が聴こえそう・・。でした。 あくまで、私は・・だと言っときますが、たぶん普通の感じなら、そんなもの。

【再開発】
*阪急洛西口高架下の再開発で商業施設がたくさん出来ます。コンビニもできます。 桂川洛西口周辺はまだまだ価格が上がりそうです。
*洛西口付近に店が沢山できるし、戸建もマンションも沢山建ってるしこの辺りのエリアの再開発の勢いはすごいですね。 電車の乗降客数も数倍になったようです。イオン桂川も好調のようですし、駅近物件はほぼ買値以上で取引されているとか。 つむぎの初期シリーズや洛西口ジオを買われた方は買値より2-3割上がったと言ってました。 
*阪急洛西口駅の西側に、大規模な複合商業施設が出来ると京都新聞が報じましたが、どんな施設が出来るのでしょうかね？ホテルや商業施設等と書いてますが。 開発区域は8.4ヘクタールと広大との事。 洛西口駅の高架下も開発されるみたいで、楽しみです。 ジオ京都桂川からは歩いて行ける距離ですね
* 8.4ヘクタールってイオンモールより広いのでますますこの近辺の地価が上がりそうですね。 イオンだけでもすごい規模なのにそれに匹敵する商業施設が生まれるなんて。 洛西口駅の高架下も再開発も進みますし本当にすごい 桂川洛西口近辺を初期に買われた方は先見の明があったということでしょう 大規模商業施設と高架下の商業施設群ができた後は人気に拍車がかかりそう 洛西口前のマンション、中古で安くでてれば今からでも買いたいですね 
*こんなに再開発が上手くいってる地域もなかなかないですね 洛西口駅前商業施設やタワマンとか立てば鉄道利用者も大幅に増えて特急や新快速の停車もあり得えますし。 この地域の伸びしろはすごいです
*イオンモール桂川の敷地面積が9.2ヘクタール（旧キリンビール跡地は21.6ヘクタール）なので、こちらの方は道路に取られる面積等も勘案すると、イオンよりは小さそうですが、一大ショッピングエリアにになりそうですね。イオンよりちょっと高級なショッピングセンター（西宮ガーデンズみたいな）になってくれたら嬉しいです。
*家の近くにホテルができるのは、そんなに歓迎できることではないような 海外からの観光客が増えたら治安的にどうなんだろう
**ホテルを含む複合商業施設との事だね。 治安が悪くなるとするなら、既に京都市内は超治安悪化状態になるね。 市内の施設やJR,阪急電車等には沢山の外国人は居られるけど、ニュースになる様な件を除いては全く普通の外国人観光客の方々だと思うよ。 電車に乗ると、よく近くから外国語が聞こえてくるけど、たいして大声でも無く普通な感じだよ。最近は外国人観光客にマナーブックみたいなのも配ってるみたいだね。 外国人観光客には好評みたいだよ。
*阪急洛西口の店舗情報が発表されましたね。このマンションの価値も上がりますかね？ http://www.hankyu-hanshin.co.jp/file_sys/news/6159_5c8be143911fbb96f27...

【災害・地盤】
* 18年くらい前に、この辺洪水で水没していませんでしたか？
**局地的に一気に水が増えると、排水が追い付かずに溜まる時は有るよ。 最近で一番ヤバかったのは、2013年の豪雨だよ。嵐山は氾濫してる。下流は久我かな？あの辺りの堤防が割れかけた・・感じかな。 嵐山の秦堰というんだけど、あれが嵐山の辺りに埋め込まれてるのを撤去して流れを良くするという話がある。更には2013年以降、桂川の堤防やら橋やらを強化したりしていたよ。 あの豪雨に耐えられてたら、問題ないと思うけど。その18年前のは局地的なゲリラ豪雨によるものかも知れないな。 よく、ゲリラで小さな川が溢れてしまうのは桂駅西口の駅前も同じだよ。他にも有ると思うよ。 嵐山も、昔から扇状地らしく渡月橋から溢れていたのは、お婆ちゃんから聞いているよ。 だから、あそこに水の神様が祀られてるんだよ。
*ここは桂川とは言っても、川からは１キロくらい離れてるよね。 今日みたいな大雨のときは、ある程度川から離れている方が安心。
**京都市のハザードマップ見ましたが、桂川駅が0.5m未満、その周辺が0.5〜3.0m未満でした。個人的には心配してないです。 
**そのハザードマップですが、よーく見ますと、ジオの周りは黄色の0.5m未満ですよね。 ストリートビューで見たら、ジオの場所は田んぼか畑だったみたいですが、周りより50センチから1メートル未満位の間で、周りの道よりくぼんでいたみたいですから、周りよりもジオの建設予定地は、ひとつランクが違うのだと思います。 ほとんど、ジオの形のまま、色が違うので、アップで見ると分かりますよ。 また、設計では、マンションは、周りよりも少し高めに作られる様に思うので、私も全く心配はしていませんよ。 

【治安】
*このジオ桂川周辺の治安はどうですか？ チカンや怪しい人を見掛けたりはしますか？
**現地付近に3年程住む者です。 南区のイメージ良くないですよね。 でもそういう不安や不快な思いをしたことは一度もないです。 イオンや大規模マンションが建って若手のファミリー層が急激に増えたからかちびっ子たくさんいます。 夜中も落ち着いた静かな所です。
**久世がイメージ悪いというのは主に東の方と聞いたことがあります。 このマンションのあたりは新しいマンションが近隣にあり新しい人がたくさんいるのでまだマシな方だと思います。
**その通りです。 久世の171号線挟んで東側出身です。 今20代後半ですが私が子供の頃当時相当治安（ガラか悪い）が悪かったようでそれが理由で学校は私学に通うことになった程です。 その後、実家は他のエリアへ移りましたが今でもそのイメージは染み付いてるようで久世の東側と西側とで住宅の価格も全然違います。 久世の171を挟んで西側へいくと近年はイオンモールが出来た事から土地の価格も跳ね上がり高級エリア化と発展していますので治安については安心かと思います。 
**主にお伺いしたかったのはチカン等の犯罪が有るのかな？という点でした。 街灯などが有り、夜間等でも出来れば安心して歩ける様なら十分、検討する事の出来る利便性の良さですからね。 
**駅を出てすぐ位は車通りの多い所ですがすぐに細い住宅街の道に入るので明かりは少ないのではないでしょうか？ ただたくさん戸建住宅が並んでいるのでもし何かあり叫べば誰かしら見たり聞いたりはすると思います。 小学校も近いのでお子様がおられる方にも良いのではないでしょうか？ 

【行事】
*桂駐屯地では毎年桜祭りを開催していて賑やかです。今年は桜が早く咲き過ぎちゃいましたが。 


==周辺施設==

【公園・自然】
*確か、桂南ハイツって名前でしたか名前のマンションが南東に見えてますが、そこの南側に広めの児童公園が有りますよ。 5分も掛からない近さです。
**それと、確か、ダイエー桂南店の中に子供用の遊ぶ、何かがあったと思います。 それから、イオンモールの3階に、えーっと確かイオンスタイル側に、沢山のちびっこが遊んでる専用の場所が有ります。そこは満員ですよ、人気ですね。 他にも児童公園は、沢山有りますよ。 男の子なら、その養鶏場の先に踏切が有るのですが、そこは色んな電車が通りますから、結構、見てるだけでも面白いですよ(笑) 踏切抜けて、西側行けば、車の来ない道が有ったりして、自衛隊の緑を眺めながら、散歩も良いですね。 自転車買って、桂川サイクリングロードに行く予定です(笑) 
**子どもの年齢にもよりますが、うちは2歳くらいですが、児童館、土曜無料開放の保育所、イオン内のキッズスペース、公園、うきわくシティのキッズスペース、くらいですかね、利用しているのは。ダイエーの遊び場は無くなりましたよ。

【病院】
*洛西口クリニックビルも有り安心です。イオン内にもクリニック有りますから良いと思います。 また、桂川駅近くの方のイオン薬局は夜の23時まで開いてるとの事で、夜の急病にも少しは対応出来ますよ。重い急病なんかは、一番近い救急病院は、向日回生病院も有るので、いざと成れば利用も有るかと思います。 

【スポーツ・レジャー施設】
*イオンモール桂川が近いのもこの地域のプラス面でしょう。 買物だけでなく、映画も見れるため、休日も楽しく過ごすことが出来ます。




==その他==




==掲示板==
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