シティハウス浦和岸町

2021年11月15日 (月) 04:39時点における版

物件概要

シティハウス浦和岸町　外観完成予想図

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町七丁目65-1、65番2の一部、68番1、68番2、68番3の一部（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「浦和」駅 徒歩9分
2. 高崎線 「浦和」駅 徒歩9分
3. 東北本線 「浦和」駅 徒歩9分

• 総戸数：60戸（非分譲住戸2戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年01月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社　長谷工コーポレーション
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 15階建て、60戸、工期は2020.3月末日～2022.3月末日だそうです。
  • きっとお高いんでしょうね・・天井
• いま解体工事してますね
• 全部角部屋ですかね。徒歩9分の立地ですし、これは人気でそうですね
• 徒歩9分は資産価値的に厳しいしパークハウス浦和岸町徒歩7分（これはこれで駅近とは言い難い）との比較感からしても劣後せざるを得ない。仕様とか間取りを良くする前提で坪300くらいじゃないかな
  • 駅から9分で坪300ですか？パークハウス岸町より高いのは住友価格だからですか？坪260でも高いと感じます。
    • 土地も建材も何もかも高くなってるからでしょ
      • 坪300じゃさすがに捌けないんじゃないかなぁ。建築費上がってると言えどそんなに築年数変わらないパークハウス浦和岸町よりは安くしないとさすがに買いづらいしそれなら駅前再開発タワマン待とうって判断になりそう。坪250～280くらいが妥当
        • まぁ北浦和駅近のステーションプレミアが坪単価260くらいだからここが300くらいになってもおかしくはないか。駅距離あるけど住友だし時間かけて売るんじゃないの？
          • 駅前再開発タワマンは坪400と言われてるけどね
            • 高いっすなあ
• 住友不動産だと値引きはしないでしょうね。あそこって、絶大なる自信を持って販売しているから。場所的にいい立地ですよね。ファミリー向けマンションになるのかなぁ。駅からの所要時間を考えるとそういう気がしました。
  • ここ数年の住友プロデュースの浦和のマンションを見るに、仕様は上げてこないんじゃないかな。そしてコスパ最悪の高価格。坪単価300のガーデンハウス浦和常盤がいい例。これから世界的なコロナ不況でマンション価格が1割から2割は落ちると言われてるのに、急いで購入するのは愚の骨頂。マンション市場のミニバブルはもうすぐ弾けます。
    • 新築価格は下げられないから、都内物件のように、在庫の山を抱えながら何年もかけて売り切るか、途中で業者に処分価格で売却かするのでは。どちらにしても通常価格で買った買主にとっては腹立たしい結果ですが。
      • 少なくとも昨年から今年にかけて通常価格で新築マンションを買った（買う予定の）人は後悔しそう。来年以降は世界的なコロナ不況の煽りを受けて、マンション価格は下がるだろうし。住友でいえば、ガーデンハウス浦和常盤・浦和仲町とシティハウス浦和岸町は直ぐに手を出すべきじゃない。
        • 新築物件は値下げせず長期戦で売るだろうね。体力がある大手不動産会社の物件ですから。すぐに下がるのは中古物件だけでしょう。中古に出す個人は金が必要な事情があるから
          • でもこれから仕入れる物件は、土地代も建築費用も下がって相当安くなってくる可能性が高いんだよね。そういった後発物件と勝負できる価格に最終的には下げざるを得ないと思うよ。これまでは上がる続ける市場環境だったから強気で出られたけどね。もちろん表立っては値下げしないだろうけどね
            • 景気の影響を受けた適正価格の変動を価格設定に反映させるデベロッパーから買った方が、資産価値の維持にはベター。住友は、我が道を行く割高価格で竣工・入居後も長く売るのが常だから、コロナ不況に突入する今の時期は掴んじゃいけない物件と認識している。ただ、今の浦和の徒歩10分圏内のマンションの大部分が住友だってのがネック。三井もあるけどね。
• イマイチなとこは、間取りには期待できなそう。階高３ｍで同じサイズの箱をびっしり詰め込んだ感じ。そして、駐車場がターンテーブルを使う多段機械式。出し入れに時間がかかりそう。車が出入りする道路も狭いし。ただ、完成したシティテラス浦和常盤の駐車場を見ましたが、そっちより若干マシかな。あそこは車に乗らなくなりそう。あと、機械式駐車場が隣の敷地の祠の鳥居を塞ぐことになりそうですが、なんだか気になります。どうするのかな～？いずれにしても、価格がどうなるかですね。
• 60戸なら浦和では中規模、ディスポーザーも付くなら文句ないですね。駐車場もネックかな。
• スミフは三菱より高いの確実。坪320万も有り得る。
  • スミフはそれだけ仕様もこだわってますからね。一番高いけどその地域内では一番仕様を上げて価値あるマンションを建てる、それがスミフ
• これといって、ウリが無さそう。これで坪単価280超えるようなら採算が合わない。これからコロナ不況に突入するし、買い替えしようとしたら、残債割れが必至。
  • 7月くらいにはどうなってるんだろうね
• 4路線利用できるのはすごい便利そう。混みそうな感じがするけれど。徒歩9分、ぎりぎりセーフでしょうか。資産価値としてはどうなのかなあ？資産としてではなく、永住目的で考えたほうが無難ということになるのかな。永住を考えるとなると広さは程々ある感じではあるけれど、間取りが重要になってくると思います。収納が多めかどうかとか。空間が広く無駄なく取られているかとか。
  • 永住目的って、つまり分譲価格からして、リセール時は採算が合わない可能性が高い事を最初から認めてるわけね。分譲価格が適正なら、駅徒歩9分でもリセールで資産が大きく目減りする事は無いはず。幾らで買うかが問題なんだよ。営業マンから永住目的の購入を勧めてきたら、暗に割高価格を認めてるってことだから。
    • マンションなんて基本は自分が住むために買うのだから検討している方が自分の予算と照らし合わせていけると思った時に買わないと満足できる物件にはなかなか住めないのも事実かなと思う。この辺で７０m2位の部屋借りたら２年で４００～５００万(敷礼、手数料、引越代等込で)くらいしちゃいますし。家族のイベントや(年なので)これ以上待てないという人は、買うと思うし、けっこういるのでは。マンションは満点はなかなか難しく、どこかで妥協せざるをえないと思えば新築予定のマンションの中ではここはなかなか良いです(値段出てないけれど)。もちろん、お金はとても大事ですが、人生は止められず、我々は年をとるので。私も東京に住みたかったのにいつの間にか浦和に住んでましたが満足してます。
      • 選択肢は多く持つに越したことないってことです。徒歩10分以上ですが、三井もこれから分譲されますし、中古もいくつも出ています。家族にとって至適なタイミングの許容範囲で待ってみるのも大事かと。コロナ不況が来る中で、間違っても今後マンションの資産価値が上がって値上がりすることは無いですから。待って損をする事は無いはずです。
• ここはスミフだからすっ高値の坪320位かなぁ?

交通

構造・建物

シティハウス浦和岸町　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1079.71m2　
• 建築面積：584.06m2　　
• 建築延床面積：4913.54m2　　
• 建ぺい率・容積率：建ぺい率80%・容積率400%　
• いまのところの計画では、建物はこのような感じです。
  • ４戸×15階
  • 全戸南向き
  • １階住戸は専用庭付
  • エントランスは東側で２層吹き抜け
  • 駐車場は北側で機械式２基
  • エレベーターホール無し（１階住戸前に設置）
    • 全体の配置としては、南側道路から少し下げた位置に板状の本体を建て、北側の左右に駐車場とエントランスを配置する模様です。
      • 全戸南向きですか。低層階は日当たりあまりよくなさそうですね。一部住戸を東向きか西向きにすれば抜けがいいんですけどね。敷地にそこまで余裕ないのかな

共用施設

シティハウス浦和岸町　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場総台数：27台（身障者用平置き：1台、機械式：26台）　
  • 駐車場使用料（月額）：16,000円～22,000円　(月額)　
• 自転車置場総台数：95台〔平置6台、2段ラック式89台（下部スライド式53台、上部36台〕　
  • 自転車置場利用料（月額）：200円～1,500円　(月額)　
• ミニバイク置場台数：1台（平置き）
  • ミニバイク置場使用料（月額）：5,000円　(月額)　

設備・仕様

• ディスポーザーは設置予定です。
• 仕様は良くもなく悪くもなくといった感じでしょうか。両側アウトフレームだし、エントランスの造りは良さそうです。近くのパークハウス浦和岸町の西側棟より格段に日当たりは良さそう。
• 設備・仕様、まだ見ることができないのでディスポーザーも決定事項ではなくて何とも言えず…床暖房やディスポーザー、24時間ゴミ出しなど設備としてついていたらいいなと思えるものがあればいいなと思います。
  • ディスポーザーはHOME'Sに記載があったので確定かと。さいたま市の住友マンションは大体仕様が一定なので、床暖とか24時間ゴミ出しはあると思います。リモートで色々できるようになるといいんですけどね。業界風土的に中々進まない気がします。

間取り

• 間取り：2LDK＋S～3LDK　
• 専有面積：70.5m2　
• バルコニー面積：10.80m2～12.50m2　
• テラス面積：10.28m2～12.50m2　
• 専用庭面積：13.28m2～16.08m2　

買い物・食事

• 商業施設

1. 浦和コルソ　　約560m・徒歩7分
2. 伊勢丹 浦和店　　約640m・徒歩8分
3. アトレ浦和　　約690m・徒歩9分
4. アトレ浦和 South Area　　約700m・徒歩9分
5. アトレ浦和 North Area　　約700m・徒歩9分
6. 浦和パルコ　　約770m・徒歩10分
7. イトーヨーカドー 浦和店　　約 790m・徒歩10分

• 商店街

1. うらもん商店街　　約50m・徒歩1分
2. なかまち商店街　　約 170m・徒歩3分
3. さくら草通り　　約260m・徒歩4分

• グルメ

1. うなぎ満寿家 ［うなぎ］　　約270m・徒歩4分
2. 御すし宇佐美 ［寿司］　　約310m・徒歩4分
3. アメリ［フランス料理］　　約320m・徒歩4分
4. プリマベラ ［イタリア料理］　　約450m・徒歩6分
5. 高砂3丁目バル ［ダイニングバー・バル］　　約460m・徒歩6分
6. アランチャ・デル・ソーレ ［イタリア料理］　　約510m・徒歩7分
7. 彩果の宝石 浦和コルソ店 ［フルーツゼリー専門店］　　約560m・徒歩7分
8. やじろべえ珈琲店 ［喫茶店］　　約640m・徒歩8分
9. 鉄板バル グリリア ［鉄板料理］　　約720m・徒歩9分
10. 酒蔵 力 浦和本店 ［居酒屋］　　約730m・徒歩10分
11. うなぎ 浜名 ［うなぎ料理］　　約750m・徒歩10分
12. 天馬 ［カレー］　　約790m・徒歩10分

育児・教育

• 教育施設

1. 岸町保育園［公立・認可］　　約260m・徒歩4分
2. 浦和中央保育園［公立・認可］　　約520m・徒歩7分
3. 麗和幼稚園［私立］　　約760m・徒歩10分
4. 浦和幼稚園［私立］　　約830m・徒歩11分
5. 市立岸町小学校【通学区】　　約610m・徒歩8分
6. 埼玉大学教育学部附属小学校　　約1,570m・徒歩20分
7. 市立白幡中学校【通学区】　　約650m・徒歩9分
8. 埼玉大学教育学部附属中学校　　約1,180m・徒歩15分
9. 県立浦和第一女子高等学校　　約700m・徒歩9分
10. 県立浦和高等学校　　約3,080m・徒歩39分

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 東西の眺望は良さそうですが、南側はマンションが立ち並んでいます。南側は3メートルもない道路と民家を挟んで10階建てと12階建てのマンションが並立していて、その10階建てマンションの向かい隣りは14階建てのプラウド浦和岸町マークスです。
  • 浦和の常盤と岸町といえばドミノマンションの代名詞なので、多少のドミノは諦めるしかないでしょう。
    • 東と西が抜けてるから、全戸南向きではないかな？
      • 確かに南側はマンションがあって、眺望の抜けは良くないです。
• 岸町アドレスはいいですね
  • 岸町の新築マンションを買うなら本物件が最後のチャンスかもしれませんね
    • 岸町でマンションを建てられそうな商業地域は、ほぼ７丁目だけなので、たしかにあとは、旧中山道沿いの大邸宅周辺の駐車場群がどうなるかでしょうか
• 雨降りや、荷物が多い日はタクシーに乗りたくなる距離と思う。感じ方はそれぞれだとは思うけど、、駅距離がありすぎて厳しそう。
  • 岸町とはいえ、駅徒歩9分なら資産価値的に微妙。パークハウス浦和岸町は、三菱地所が仕様を上げて対応したから高価格でも売れたけど、住友は仕様上げないからなぁ。それ以前に小規模物件でディスポーザーも無いのだろうし、旧財閥系デベのプロデュースらしからぬ色んな意味で小粒なマンションになりそう。
• 地図で見ると駅までの所要時間はもっとかかりそうに思えますが実際に歩くとどのくらいの時間がかかるのでしょうか。信号があるのと、浦和駅は大きな駅ということもあり電車に乗るまではプラス10分程度と考えたほうがいいでしょうか。大きな駅の分便利さはありますが、電車に乗るまでに時間がかかってしまうのはデメリットでしょう。自分はあまり大きな駅に住んだことがありませんが、乗り換えのときに利用したりするとホームから駅まで結構距離があったりと移動が大変だなと思ったことがあるので気になりました。
  • 自分もそう思います。駅まではその時間で行けてもホームまでたどり着くのにさらに時間がかかる場合があると思いますので、駅を利用する場合は所要時間に余裕をもって考える必要はあるかと思います。ただ、大きな駅の場合は駅ビルがあったり駅周辺が栄えていたりして、通勤だけじゃないメリットも大きいと思うので、やはり何を重要視するかが大事になってくるのかなと思います。部屋の面積が一種類しかないみたいなので間取りもほとんど似たタイプになるんじゃないかと予想します。広さはそこそこあって大きな駅から距離が9分とあって、それらが価格にどう反映されるのかが興味深いです。
• 駅徒歩9分は駅近の範囲には入らないよね。浦和は駅徒歩5分以内でもそこそこマンションあるから。永住目的で買った方が良さそう。ちなみに浦和駅は大きいと言っても駅建物に入ってから改札口、ホームまでの導線は短い方だと思う。

周辺施設

• 公園・仏閣・文化施設

1. 調神社　　約300m・徒歩4分
2. 埼玉会館　　約340m・徒歩5分
3. 調公園　　約350m・徒歩5分
4. 浦和中央公園　　約450m・徒歩6分
5. 玉蔵院　　約510m・徒歩7分
6. うらわ美術館　　約770m・徒歩10分
7. 仲町公園　　約850m・徒歩11分
8. 埼玉県立文書館　　約850m・徒歩11分
9. 常盤公園　　約880m・徒歩11分
10. 別所沼公園　　約1,170m・徒歩15分

• 医療施設

1. 三田眼科 ［目］　　約180m・徒歩3分
2. かめの森診療所 ［耳鼻咽喉・アレ］　　約220m・徒歩3分
3. 鎌田医院 ［内・消内・肛外・外・整外・神内］　　約270m・徒歩4分
4. 岩崎内科診療所 ［内・消内］　　約290m・徒歩4分
5. 石川内科 ［内・呼吸・循環・小］　　約310m・徒歩4分
6. 浦和歯科クリニック ［歯・小歯・口外・矯歯］　　約400m・徒歩5分
7. 大関歯科医院 ［歯・矯歯・小歯・口外］　　約420m・徒歩6分
8. いとう医院［皮膚］　　約450m・徒歩6分
9. 高梨医院［胃腸・整外・脳外・皮膚・美皮・泌尿］　　約520m・徒歩7分
10. 埼玉メディカルセンター［総合］　　約2,460m・徒歩31分

• スポーツ・レジャー施設

1. コナミスポーツテニススクール 浦和　　約560m・徒歩7分
2. ユナイテッド・シネマ 浦和　　約770m・徒歩10分
3. セブンカルチャークラブ浦和テニススクール　　約790m・徒歩10分
4. 東急スポーツオアシス浦和　　約1,000m・徒歩13分
5. 浦和総合運動場　　約2,150m・徒歩17分
6. 駒場運動公園　　約2,250m・徒歩29分
7. 浦和駒場スタジアム　　約2,250m・徒歩29分
8. 浦和駒場体育館　　約2,580m・徒歩33分

• 公共施設

1. 埼玉県庁　　約450m・徒歩6分
2. 浦和警察署　　約1,230m・徒歩16分
3. さいたま市役所・浦和区役所　　約1,230m・徒歩16分

• 金融機関

1. 三菱UFJ銀行 浦和支店　　約460m・徒歩6分
2. 埼玉りそな銀行 浦和中央支店　　約470m・徒歩6分
3. 浦和岸町郵便局　　約490m・徒歩7分
4. みずほ銀行 浦和支店　　約610m・徒歩8分
5. 三井住友銀行 浦和支店　　約630m・徒歩8分
6. 埼玉縣信用金庫 浦和支店　　約750m・徒歩10分

その他

掲示板

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