シティハウス浦和仲町

2016年6月8日 (水) 14:17時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町2-142-1他（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「浦和」駅 徒歩9分
2. 東北本線 「浦和」駅 徒歩9分
3. 高崎線 「浦和」駅 徒歩9分

• 総戸数：40戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年04月中旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：西武建設

価格・コスト・販売時状況

• 日照の悪さがあるわりに強気過ぎる値段設定でした
  • 説明会で、最上階の値段だけいわれました。たかかったです。
• 最上階の売値を相場よりかなり高く設定して、顧客の食いつきが良ければ、下の階に向かって階層ごとの価格差をどんどん狭めていく作戦ですかね。
• 初めてモデルルーム行ってきました。 自信満々に高額な価格設定で、どうですか？と言われまして、苦笑いしかできませんでした。 現地も歩いてすぐだったので見てきました。 スミフでブランド感ありますが、これはちょっと。。。
  • 我が家にとっては概ね諸条件をクリアしたので、悪くない印象でした。ただ、価格がどうなるのかはものすごく気になるところですね。
    • うちのようなファミリー世帯にとって確かに立地は最高に良いです！公園が近くて塾や習い事も近隣で済ませられる。学区が良い。個人的に西口希望。 静か。 駅近は落ち着かないので浦和なら10分くらいは離れたいので距離は問題ないです。 今の住まいが電車ので音で夏場窓を開けて過ごせないので。 でもやや狭い。それと日照がネックです。 6000万だすなら高層を希望しますがこれては買えなそうですね。
      • ここは日照確保したいなら高層階、7000万は最低必要でしょう。 モデルルーム行ったら教えてくれますが、価格は付近の浦和タワー並み。 それだけだして日照確保できなかったら最悪です
• 窓とベランダは予想してたより大きかった。天井もそこそこ高い。が、しかし浦和価格。他の地域なら楽に買えるのに。教育環境を考えると浦和は捨てがたい。はぁ。
• もともとの坪単価は220から240くらい。このスミフは最下層でも余裕で280は超える。
• 以前は検討していたのですが、13階の価格だけ提示されて高すぎたのでやめました。あまりに高いと思ったんですが、その後価格引き下げとかはなくそのままの価格なんですか？
  • スミフは、絶対に値下げしませんから、そのままでしょう。ちなみに、いくらでした？
    • 13～9階は6200～6600です。日照無い5階以下でも5500です。
• モデルルーム見ましたが、とても好印象でした。カトラージュはワイドスパンという割には閉塞感を感じました。 購入初心者にとってここは開放感、高級感あり、日影図も見せてもらいましたが、我慢できる範囲かなと。 皆さんがおっしゃっているグレードの低さとは具体的にどんなところなのでしょうか。
  • どこのモデルルームも同じかもしれませんが、オプションてんこ盛りなので、どこまでが標準で付いているのか、オプションに何があるのか確認した方が良いですよ。営業の方は、こちらから質問しない限り、いちいち説明してくれません。 以前の書き込みでは、財閥系デベ分譲・高価格にもかかわらず、ディスポーザが標準で付いていないのが批判されていました。価格と標準設備・構造・日照etcのバランスを、他の財閥系デベ分譲マンションと相対的に評価してみたら分かるかもしれません。 個々の事情で、何を重視するか異なるでしょうし。
• 立地的に坪単価は高くなるのでしょうが、小戸数物件ですからスケールメリットを受ける余地は無く管理費や修繕費の負担は大きいでしょうし。
• 他の方も書かれてますが、モデルルーム行っても花をつけるボードがなかったので全然わかりませんでした。 ですが、私は中層階を検討していたので要望書がすでに出ているか聞いたところ、まだ出てないので今なら受け付けられると回答でした。 予算的にその上下の2フロアも考えているのですが、それらはいかがですか？と聞いたら、これもまだ要望書が出てないので大丈夫とのこと。 結局、質問としては合計8つの部屋の要望書が出ているかを確認したところ全部まだ要望書は出てませんでした。 これだけで全ての状況はわかりませんが、明らかに要望書が出ている部屋は少ないのでは？と感じました。 当日、私の他にもたくさんの家族が来ていたので、すごい賑わってますね、人気のお部屋とか抽選になってしまいますよね？と聞いてみると、そうですねー、休日は毎回モデルルームのご案内は満席でご好評いただいてます、と部屋の抽選とは関係ない回答でした。 これって今は抽選になるような部屋がないってことでは？
• 8000万の部屋は、80m2でここより広く、南東向きの角住戸で、全ての部屋がバルコニーに面していました。更に当たり前の設備は標準で付いていたので、こことは部屋単体で条件が違い過ぎます。だから売れたのかもしれません。 ここと同条件の部屋は、5500万台からありましたが、早々に売れちゃいました。

交通

• ちょっと駅から遠すぎます。急いでも12分ほどかかりました。

構造・建物

• 建ぺい率が９０％
• イメージ画像がエントランスのみで、しかも夜。昼間の全体像を知りたい！

共用施設

• 共用部はここはエントランスのところのラウンジくらいかな。あまりランニングコストかからなくて良いです。

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：54.95m2～71.65m2
• Bタイプの間取りも、仕様も、見る限り、かなり一般的だし…(特に良いと思える魅力無しのまま？) その割に高過ぎ！
• Cタイプってリビングへの日当たりが、 L字のリビングなので、窓を考えると、ほとんどない気が・・・ Aタイプの方がいい気がします。
• 戸数が少ないのに専有面積の幅が凄いですね　笑 。ターゲットが良く分かりません。

買い物・食事

• コンビニが近いのは便利そうです

育児・教育

• 昼間でも不審者の子供への声掛け事例が多いです。学区の小学校が遠いから心配ですね。
• 幼稚園や保育園などの教育施設が充実しているのは、 ファミリーとしては魅力があります。 幼稚園もいろいろありそうですから、選択肢が増えるのもいいですね。 このあたりは子供が多いのかな？
• 近場で5年以上は子育てしてますが、正直、教育環境は良いです。仲町小も、常盤中(自転車通学)も、そもそも教育に関心の高い家庭が多く、(都内の様に)私立に行かずとも充分良く、近所は恐らく近い価値観の方も多いと思います。うちの場合は常盤公園は親子でも友達同士でも良い遊び場でした。
• 小さい子がいるので学校の評判が気になります。ここはどうなのでしょうか？
  • 小学校まで1キロ以上歩くので大変てす。
• 中学の評判はどうでしょうか？私立という選択もありますが、公立も気になります。
  • 学区の中学は常盤中ですが、これまた遠いです。ただ、さいたま市というより埼玉県内で、岸中と並ぶ評判の良い公立中学です。毎年、浦和高校や浦和一女に一定数が進学しています。学校の教育環境というより、伝統的に教育熱心かつそこそこ裕福な家庭が多く、塾や家庭教師など、教育にお金をかけているからだと思います。そういう子供達のいる学校環境に身を置くことは刺激になりますが、あくまでも本人の能力や努力と親の財力によるところが大きいと思います。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 立地は良い方ではないかと思います。駅までの距離もまあまあ良いように感じられますし。
• 裏のライオンズの方たち、気の毒。
• 浦和駅から実際に歩いてみましたが、信号もあって15分かかりました。 夜間に歩いて行ってみたのですが、周辺は真っ暗で人通りも車の通りも全くないですね。 常盤公園も街灯が少なくて、昼間と全く表情が異なるのですが、治安はどうなんでしょう。 塾帰りの子供がいる家庭は、気になるでしょうね。
  • 常盤公園って、昼でも日当たりが悪くジメジメしている感じですが、夜間だとなおさらでしょうね。仲町公園よりはだいぶマシですけど。
• この物件の南側に狭い敷地のビルがありますけど、将来背の高いビルに建て直される可能性あると思いますか？敷地が狭いので高層のビルは立たないのかなとも思うんですが。
• 鰻屋の隣の駐車場がいつ何になってもおかしくない。三階建ての民家も建て替えてマンションの可能性もあるのかな。
• 静かなのは良いです。駅前は窓を開けた生活ができないので。
• 周りの環境は良いと思いますよ。 ロイヤルパインズは浦和区では1番良いホテルだし、大通り近くて明るいし。 保育園や病院も整ってるので安心です。 ここの問題はやはり日照と価格、それ以外に悪い要素はないと思います。 日照は周りにまたマンションできて遮られる可能性があるのと、そうでなくてもロイヤルパインズに遮られてます。
• 周辺環境は良いですよ、なにをするにしても便利です。 治安も良くて街としては埼玉では間違いなく最高のエリアです。 大宮がよく比較され人気と言われますが、大宮は駅周辺の治安の悪さ、風俗店の多さ、客引きの多さで、はっきりと子育て世帯には埼玉有数の最悪エリアです。 だから個人的には埼玉に住むなら浦和が間違いなく1番です。 このスミフのマンションは場所は間違いないです、良いです。 ですが、日当たりは高層階でも期待できないです。
• 警察署、消防署が近いですが騒音のほうが大丈夫なのでしょうか。美術館や公園も近く子育てするにはよさそうかなと思いましたが、騒音だけが気になるところ。幼稚園が近いので日中は子供たちの元気な声が聞こえてきそうですね
  • 随分離れてますよ、そりゃ市役所通りだから緊急車両の通り道だけど・・・
    • そりゃ、たま?に緊急車両走りますが、メインは国道463号、仲町交差点側にたまにあるだけで、近くに5年以上住んでますが、さほど気になる様な事はありません。まぁ、個人差あるとは思いますが。 後、幼稚園からの声までは、分かりません。低層階は？かも。あの幼稚園で気になるのは年に1度の運動会の時の音くらいかなぁ。 後、祭の時の音は、あるかも。逆に言うと、それくらい臨場感も楽しめるかも。(個人的には悪くないと思いますが。)
• 市役所通り側の歩道の改良公共工事が始まりましたね。近所の工事としては、正直、交通の妨げがチョイ迷惑ですが、本物件の完成頃には間に合う様に綺麗に出来るかもしれませんね。

【日照】

• パインズに完全に日差しを遮られているよね、この土地。
  • パインズの建物が高すぎるんだよね。 上層階でも日当たりは厳しいのではないかな。 それとも、あえて南側にバルコニーを作らないとか。
    • 意識したことなかったけど、南側にそびえるパインズが結構高いんだね。 冬場は特に日照が心配な立地。 この物件の北側には既存のマンションがあるし、浦和のドミノ化がまた進行していく・・・。
      • パインズ、一部だけすとーんと高いです。 細長くはあるのだけれど、マンションに直接的な影響ってどの程度なのか…。 時間帯によってはある可能性は高いかも？
• ここは、徒歩12分前後はかかりますし、日照にかなり不安があります。
  • 昼間の晴れた日でこの陽当たりなら、曇り雨の時は真っ暗ですね。だから物件のイメージ写真も夜で全体掴めない感じにしてるのか。
• この季節、太陽が低いせいもあって、パインズの北側一帯は昼間も暗いですね。 このマンションの北側に位置する既存のマンションも、画像の通りです。 本当に、ここにマンションを建てるのですね。
• ここって実際そんなに日照悪いのでしょうか？ 冬場は確かにホテルの影になる時間が一瞬あるように思うのですが、1日中というわけでもないような。。。 逆に夏場なら全く問題なさそうに思うのですが。
• 普通に日照はありましたが、どうなんでしょうね？
  • 日陰にはならないですね。
• 現地に行ってみましたが、日当たりは確かに悪いですね。北側の浦和幼稚園のある通りは、周辺と違ってジメジメしているような感じでした。
• やはり、大分影ができますね。
• 現地を見ましたが。 日照、下層階は絶望的でしょう。 上層階はロイヤルパインズの影響も無さそうな気がします。
• 写真を拝見いたしましたが、正午の時間帯で陰が落ちているので あまり期待できないように感じます。 54.95m2～71.65m2とファミリー向けにも対応可能な間取りですが 現地を見れば子育て世帯は敬遠されるかもしれません。
• 日当たりは、あきらめましょう。 現地行けば直ぐにわかります。 ロイヤルパインズがでかすぎる！
• 散歩しながら日当たり観察してるけど、パインズホテルの影が落ちてるのはだいたい１時間。 値段は確かタワーより１千万くらいは安かったけど、うちには決して楽な買い物ではないので悩む。 部屋を見てないので何とも判断しがたい。

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  工事状況（2015年12月20日撮影）

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  正午の日当たり（2016年1月10日撮影）

周辺施設

その他

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