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シティハウス志村坂上

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シティハウス志村坂上
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==物件概要==
[[File:シティハウス志村坂上　外観完成予想図.png|350px|thumb|シティハウス志村坂上　外観完成予想図|alt=シティハウス志村坂上　外観完成予想図]]
[[File:シティハウス志村坂上　外観完成予想図2.png|350px|thumb|シティハウス志村坂上　外観完成予想図2|alt=シティハウス志村坂上　外観完成予想図2]]
*所在地：[[東京都]][[板橋区]]前野町4丁目30番14（地番）
*交通：
#都営[[三田線]] 「志村坂上」駅 徒歩9分  
#都営[[三田線]] 「志村三丁目」駅 徒歩12分
*総戸数：78戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上8階建
*敷地の権利形態：建物は区分所有権、土地は共有
*完成時期：2022年8月
*売主：住友不動産株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*ここは志村坂上ではなく、前野町だよね。まぎらわしい！
**実際は坂下なのに、地名としては坂上なんですね。コレ如何に！？
***マンションは最寄り駅を名前に付けるのが慣習だから志村坂上になるのは仕方ない。なお、このあたりで坂下と言うのは、志村三丁目駅から北側、環八を超えた先の工場、団地、マンション等の混在エリア。
*2021年11月中旬販売開始予定ということで、物件概要以外の情報がまだ公開されていないのです。楽しみにいろいろと想像してみるのも良いかとは思うけれど。ほとんどすべてが3部屋のファミリータイプになるようですから、8階建てということでワンフロア10戸程度になるのかなと思います。東京都・建築物バリアフリー条例に適合しているとのことなので、永住を考えている方々には安心かなと思います。
*価格が気になりますね…
**志村坂上駅までのルートはいくつかあるが途中の坂はどれも急坂…。毎日のことを考えるとやはり価格次第だなぁ。
***坂が最大のネックですね。このエリアそのものは基本的に落ち着いているので穏やかに生活できそうだけど。値段が安かったら坂に関しては妥協できそうな気がするけれど、もし高いと厳しくなりそうかなぁ。
*周辺中古の値動きから、坪280万、70平米弱の3LDK(又は2LDK+S)でグロス5,800万くらいと予想。坂下のプレミストよりも１割くらい上の価格帯になるはず。
*オンライン説明会に参加されました？思っていたより高かったですよね。
**おいくらくらいだったのでしょうか？
***パークハウス板橋大山楠ノ杜と良い勝負です。
****前野町で坪300万とかになるの？
*板橋区、北区多く扱っている不動産屋さんが、志村坂上辺りは人気で、ここ辺りで探している人が結構いるっておっしゃってました。
*坪330くらいですかね？
**これが坪330になったらすごいな。
***坪260ぐらいじゃないかな?スミフは強気ですから、微妙ですね。
****坪260だと70平米で5,500万円ですが、そんな価格で出ますかね…
*****今は足立区、葛飾区のスミフ物件も坪300万時代ですよ。ここも坪300前後になると思います。
*価格帯が出ましたね～
**パークホームズより高いんですね。うーん…。


==交通==
*主要駅へアクセスしやすい点が個人的に魅力的ですが、志村坂上を利用した経験がなく、混み具合がいまいち把握できていません。朝の時間帯は座れたりするのでしょうか。
**朝は8時台は座れませんね。三田線は6両しかないし。巣鴨と神保町で乗客が入れ替わるので、運がよければ座れます。2022年度末までに車両が8両化しますから、そうなればゆとりができるかもしれませんが、都内ですので、ピーク時は坂上からは座るのは無理かと思います。朝は8時台は座れませんね。三田線は6両しかないし。巣鴨と神保町で乗客が入れ替わるので、運がよければ座れます。2022年度末までに車両が8両化しますから、そうなればゆとりができるかもしれませんが、都内ですので、ピーク時は坂上からは座るのは無理かと思います。
***8時台は難しんですね。6両しかないという事を考えると確かにそうかもしれません。車両が増える事で8時台でも運が良ければ座れる状況になれば良いのですが。


==構造・建物==
*敷地面積：2,771.67m2、販売対象面積：2,772.27m2　
*建築面積：1,298.41m2　　
*建築延床面積：6,328.06m2　　
*建ぺい率・容積率：70%（角地緩和適用による割増あり）・200%　
*


==共用施設==
*駐車場：31台（他に来客用2台）　
*自転車置場：122台
*バイク置場：6台　
*プランが1LDK＋2S～3LDKということは、単身者や子育てファミリーまで住民層は幅広いのかなと思います。でも、駐輪場を見ると１家庭２台分もないみたいですね。子供がいると親と子供で自転車が必要ですし、この台数だと足りないような気がしました。サイクルポートとかだと良かったのに。。
**このマンションの向かいにシェアサイクルのベースがありますよ。


==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：1LDK+2S～3LDK　
*専有面積：67.41m2～74.94m2　
*バルコニー面積：9.66m2～33.92m2　
*1LDK＋2Sは使い方3LDKですね。単身向けなら西、東で問題ないかもですがファミリー向けでこの向きだと抵抗ある方多いかもですよね。
**サービスルームが2つ、日照条件が居室の条件と合っていないということですよね。ベッドルームにするだけだから、と割り切れればいいのかもしれないですが家にいる時間が長い方の場合は日当たりは気にされる方は多いかもしれません。居室になっていない分、値段はお得になっていたりするものなんでしょうか。
***窓のない部屋がふたつもあるってひどいな。そこまでしないと間取りが確保できないんですかね。
****サービスルーム、窓のある部屋もあると思いますよ。ちょっと小さいだけで。納戸としてしか使えないような部屋だとNという表記になることが多いと思うのですがここは1LDK＋2S（納戸）とあるので、判断が難しいところですね…。該当の部屋を見たら67.41m2もあるので、他の部屋に合わせた普通の価格になりそうだと思いますがどうでしょうか。
*****窓があるサービスルームあるのですか？普通の部屋よりも陽当たりが悪いなどあるため表記がサービスルーム及び納戸となると聞いたことがあります。もし窓があったとしても、湿気が多いとカビが発生しやすそうかもしれませんね。
******サービスルームだからといって、窓がないというわけではないようです。ただ、窓の規格が基準を満たしていない（主に大きさ）ため、サービスルームになってしまうようです。日本は洋室の基準が厳しいので、最近の間取はサービスルームがある２LDK＋サービスルームという間取りタイプが増えているなという印象。サービスルームは普通の部屋としても利用できますから暮らす面ではデメリットはあまりありません。ただ、売却するときに部屋数としては２LDKとして売り出しますから、売却しにくいという面があるかもしれません。
*******サービスルームだと窓がないというイメージでしたがそうではなかったんですね。永住するってなったら気にならないかとは思いますが、確かに売り出す時には2LDK評価になるので、何かしら影響あるんですかね、、気になりました。
********そうですね。売却するときは２LDK表記になるので、サービスルームが部屋として利用できたとしてもはじかれてしまう可能性があります。その上サービスルームの定義があいまいなので、嫌がる方もいます。住んでみると、気にはなりませんが、やはり部屋数が減るという部分ではまだデメリットはありますね
*サービスルームを居室として使用するならエアコンが取りつけられるかどうかも確認した方がいいですね。窓がない＝近くに室外機の設置場所がないでしょうからダクトを延長する事になり費用は割高になるのかな？


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#'''イオンスタイル板橋前野町　（約210m／徒歩3分）'''
##食料品売り場／野菜・青果（B1F）
##食料品売り場／リカー（B1F）
##マルシェダイニング（1F）
##ラ・ドロゲリア【イタリアンフード】（1F）
##ヤマダデンキテックランド（2F）
##医薬品・セルフビューティー（2F）
##宮脇書店（3F）
##キッズボールランド（3F）
#'''ヒューリック志村坂上（約400m／徒歩5分）'''
##スーパーマーケット KASUMI　
##サンドラッグ
##しまむら
##ジョーシンデンキ
##キッズランド
#ビバホーム 板橋前野町店　（約490m／徒歩7分）
#志村銀座商店街　（約 520m／徒歩 7分）
#三徳 志村店　（約580m／徒歩8分）
#オーケー 板橋大原店　（約650m／徒歩 9分）
#ビッグ・エー 板橋志村店　（約660m／徒歩9分）
#'''セブンタウン小豆沢　（約1,050m／徒歩14分）'''
##ヨークマート
##アカチャンホンポ
##ユニクロ
##TSUTAYA
##ビバホーム
##無印商品
##ABCマート
##くら寿司　など

*'''グルメ'''
#パステル ときわ台（スイーツ）　（約510m／徒歩7分）
#うなぎ鮒与　（約630m／徒歩8分）
#徳寿園（焼肉）　（約560m／徒歩7分）
#CACCIATORE（イタリアン&バー）　（約1,260m／徒歩16分）
#COPAIN MONTMARTRE（ベーカリー）　（約1,710m／徒歩22分）
#ニチーノ（窯焼きピザ）　（約1,720m／徒歩22分）

*イオンが徒歩3分は便利ですね。食料品とかの買い出しに良いというのもありますが、子供が遊べるエリアとかもしっかりあるので、近所で遊ばせるには良いですね。
**普通に食品スーパーがご近所にあるのは良い。選択肢があるならばもっと良いけどあとは何気に自転車で行ける距離にホムセンがあるのは良いなと思う。洗剤とか日用雑貨がホームセンターだと結構安いですよね?
***ホームセンターも便利ですし、この辺りは本当に大きめのスーパーも多いので、暮らしやすいですよ。
*スギ薬局の隣にワークマンプロができるようです。
*このあたりはスーパーがすごくあるので、物価がかなり安いです。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#前野保育園（認可・私立）　（約380m／徒歩5分）
#ひまわりキッズガーデン城山（認可・私立）　（約440m／徒歩6分）
#淑徳幼稚園（私立）　（約490m／徒歩7分）
#北前野小学校　（約550m／徒歩7分）
#志村第四中学校　（約920m／徒歩12分）

*何気に児童館が徒歩7分のところにあるのが良いと思いました。子供を家に一人にさせるよりはそういうところにいさせたほうが安心ですし。板橋区がやっている子供のサポートも良いですね。
**板橋区は学校に区営の学童がくっついてますから、バカ高い民間の学童は使わないですね。
***学校に学童がついているんですね。知りませんでした。大きい道路をまたいだりと若干距離はありますが大きめの公園があったりと、このへんは子供に良い環境だなという印象がありますね。日常生活においてはやや駅まで距離があるところが気になりそうですが。
****区営なら利用料金が安そうですね。学校が終わったらそのままその部屋に行って、夕方まで居るパターンでしょうか。閉所時間になったら高学年なら一人で帰るか親が迎えに行くかですかね。ここなら学校までも徒歩7分ということですし親も子も移動時間が少ないのは有難いと思います。児童館も一人で行けるなら良い施設ですよね。そこも近いし。
*****北前野小学校のアイキッズは有料のほうは授業が終わったらアイキッズの建物に移動してそこで過ごします。おやつも出ます。無料のほうは別の部屋で、ここは出入り自由で特に子供の管理はしていません。　共働きの人たちは有料のほうを使ってますね。それでも金額は格安です。
*保育園も多いので、子育て世代にもオススメです。
*小学校は北前野小学校になりますが、ここは一学年2クラスです。このあたりはのんびりした土地柄ですので、イジメもなくほのぼのとしてます。子供をガリガリ勉強させたいなら幼稚園から淑徳に入れればいいです。
**淑徳小～高もここのマンションからだと近いですね。歩いて10分くらいでしょうか。そこに入学の決まったお子さんがいる家庭にも良さそうなマンションですよね。自宅から学校が近いと時間が有効活用できます。駅から近いので大学以降も色々な方面に通いやすいんじゃないでしょうか。


==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種住居地域　
*場所良いですね。駅からは9分の距離ですけどイオンもあるし大きなホームセンターもあるしで利便性という点ではばっちりかと。気になる部分は首都高に近い所でしょうか。ランドプランがまだ分かりませんが敷地の南の端まで住戸があるなら車の騒音などは多少は緩和されそうに思いますけどね。とりあえず詳細が出るまで待ちですね。
*さやの湯処が近くにあるのは魅力的ですが、駅までに急な坂があるのがネックですね
**志村坂上駅までは急坂を上がって早くて徒歩15分程。首都高が近いのがネックだがイオンのほかスギ薬局（店舗面積は大きいほう）がすぐ近くにあるのは便利。
***ここはもともと古びた倉庫があったが、周囲は一軒家が多いところ。首都高とその下の道路の騒音が気にならなければ比較的落ち着いた場所かと。イオンやビバホームのほか、しまむらやジョーシンが入っているビルも近くにあるので買い物は便利かな。自転車利用ならOKストアもある。
*静かな周辺環境を求めるか、交通アクセスを求めるか子育て環境を求めるか、優先順位は人それぞれですがここはいずれの条件も当てはまっているように感じます。小学校や保育園も近いですし、イオンスタイルがあって買い物も便利。いろんな意見もあるようですが、志村坂上も徒歩圏内ですからね。あとは価格帯次第かな。
*首都高がなければホント静かな場所です。歩いて30秒のスギ薬局は食料品もあり便利。少し歩きますが坂を上った先に前野公園という新しい公園もあります。じゃぶじゃぶ池やバスケットボールコートがあり、子供連れが多いです。見次公園より遊具は充実しています。志村坂上駅までの距離と急坂が残念なポイントですかね…。価格がどうなるのか楽しみです。
*立地に関しては、首都高５号線がどの程度影響するのかというところが、注目になってくるでしょう。基本的に交通量は多いものとして、子育てする環境としては、あまりいい環境ではないということを前提に考えておいた方がいいかもしません。こういった交通量が多いところに住んでいると、田舎へ旅行へ行った時の空気の違いをかなり感じます。アレルギー持ちの方は症状が出やすいので要注意ですね。
**リビングは南向きでしょうからそちら側は空気の汚れは気にならないと思います。私は近隣住民ですが、スギ薬局あたりを歩いてるときに排ガスが気になることはないです。
*このあたりに住む者です。電動自転車は必須だと思ってください。あと、車持ってると、中台ICがすぐなので、遠出するときは下道はほとんど走らなくて済みます。車だと空いてる早朝とかは羽田空港まで30分くらいで行けます。
**電動自転車は必須なんですね。現地に行っていないので分からなかったのですが坂道が多いという事でしょうか。駅までも10分少々ありますので、まずまず自転車は用意した方が良さそうですね。
***首都高5号線がある部分が谷になってて低いです。このマンションはそこにある。だから志村に行くにしろ、ときわ台に行くにしろ、必ず坂があります。坂がないのはイオン前野町とラウンドワン、志村三丁目駅くらい。　
****志村三丁目まで坂はないんでしたっけ？そうだとしても志村三丁目までは微妙に行きづらいイメージがあります。
*****志村三丁目までは坂なしで行けますよ。ニトリやコジマ×ビックカメラ、メガドンキがあり便利です。メガドンキの先、国道17号を渡ればセブンタウンもあります。マンションの場所は志村「坂上」ではなく「坂下」。あそこを志村坂上と呼ぶのはどうかと…。
*大山の東京都健康長寿医療センターは老人医療の専門病院です。祖母が入院したことありましたが、とても親切で快適だったそうです。板橋区は医療環境はかなりいいですよ。脳梗塞になったときのリハビリ病院もたくさんあります。
**老後のことまで見据えると板橋区のような医療環境の良い地域が良い気もしますが、病院ってよっぽどのことがない限り無くなったりしませんよね？利便性も良いですがこういう安心感もあったら良いですね。
***民間病院は経営がやばくなると廃止されたりしますが、坂上の板橋中央病院は大病院グループのＩＭＳの本部ですし、健康長寿医療センターは東京都の特殊法人ですからなくなることはないと思います。帝京大病院も日大病院も大丈夫でしょう。
*ここは低地ですが、ハザードを外れているのは良いですね。
*少し離れてますが、平和公園の中央図書館はとてもきれいで非常に快適です。平日なら人も少ないのでのんびり本が読めます。テラス席もあります。
**中央図書館すごくいいですよね！天然温泉もあるので楽しめる街だと感じました！
***さやの湯はスーパー銭湯にしては安いし、平日なら混んでない。ここで温泉入って、レストランで食事すれば、ちょっとした旅行気分が味わえる。
*マンション窓から見える位置に墓地がありますね。気になる方は気になるかも。神社も近いですよ
**常楽寺の墓地ですか。でも地上は塀があるから見えませんよ。上の階でバルコニーから外を覗けば下の方に見えるでしょうが、部屋でソファに座ってて外を見たら墓が見える、なんてことにはなりません。
*近所に住んでいるものです。さやの湯楽しみにされている方多いですね。実はこの辺り昔ながらの銭湯も充実しているので気に入っています。電動自転車は必須ですね。現地からは、どこへ行くにも坂道になります。余裕があれば、車もあると埼玉方面への買い物も便利です。買い物はOKストア一択なので、イオンはあまり利用しませんが近所にある安心感や、100均などは魅力に感じます。飲食店は、それなりといったところでしょうか。志村商店街まで足を伸ばせば、色々なお店があります。“板橋タイムズ”という地元密着メディアがありますので、そちらを見ると最新情報がわかると思います。通勤等は三田線になると思いますが、ここから志村坂上の駅を利用し続けるのは、かなり大変かと思いますので志村三丁目駅まで自転車使う事をおすすめします。駅前の駐輪場を月極で借りられます。都心からも程よく近く高速入口が近いので、車が有れば様々な場所へアクセスが容易です。物件の価格次第ではあると思いますが、住むには良いところだと思いました。
*近くにある見次公園、地図のイラストに桜が描かれてますけど桜の名所なんでしょうか。春には賑わいそうですね。
**見次公園は季節のいい時期は貸しボートも営業してますよ。
***公園内に桜はそれほど多くないようですが、見次公園前交差点周辺は桜並木が続いているみたいですよ。どちらかと言えば自然の湧き水をたたえた池と手漕ぎボート、へらぶな釣りで賑わう公園のようです。
****桜見るなら石神井川です。とてもきれいですよ。都心の桜の名所は激混みですから、私は石神井川しか行きません。


==周辺施設==
*'''公園'''
#'''見次公園　（約310m／徒歩4分）'''
##手こぎボート（4〜10月まで ※土・日・祝日のみ）
##へらぶな釣り（無料）　　など
#'''前野公園'''　（約460m／徒歩6分）
##遊具広場
##こどもの池
##いこいの広場
##ボールあそび広場
#'''小豆沢公園［あずさわスポーツフィールド］　（約1,020m／徒歩13分）'''
##多目的広場
##遊具／ターザンロープ
##遊具／ロープジャングルジム
##小豆沢体育館
##あずさわ野球場
##テニスコート　　など
#'''赤羽自然観察公園　（約1,960m／徒歩25分）'''
##自然保護区を設けた自然豊かな公園
##古民家・たんど（子どもが体験学習可能）　　など

*'''医療機関'''
#つづきクリニック　（約260m／徒歩4分）
#えがお子どもクリニック　（約530m／徒歩7分）
#板橋中央総合病院　（約890m／徒歩12分）
#小豆沢病院　（約1,120m／徒歩14分）
#常盤台外科病院　（約1,260m／徒歩16分）

*'''公共施設'''
#志村児童館　（約560m／徒歩7分）
#志村図書館　（約1,080m／徒歩14分）
#板橋区志村健康福祉センター　（約1,710m／徒歩22分）

*'''金融機関'''
みずほ銀行 志村支店　（約790m／徒歩10分）

*'''レジャー施設'''
#前野原温泉 さやの湯処　（約350m／徒歩5分）

*

==その他==
*

==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/archives/53488/ 【相談返し】駅から9分、坂もある新築マンションは買い？見送るべき？【クリスティーヌ】（スムラボ記事）]

==掲示板==
*

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物件概要
所在地	東京都板橋区前野町4丁目30番18（地番）
交通	都営三田線「志村坂上」駅徒歩9分
間取り	1LDK＋2S、2LDK＋S、3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積	67.41平米～72.81平米
総戸数	78戸
販売戸数	12戸
価格	6,200万円～8,700万円
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