シティテラス神崎川駅前

2015年1月27日 (火) 07:18時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市淀川区三津屋北一丁目32-6（地番）
• 交通：阪急神戸本線 「神崎川」駅 徒歩2分
• 総戸数：745戸（411戸（1街区）、334戸（2街区））
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年02月下旬予定（1街区）、2017年10月下旬予定（2街区）
• 入居時期：2016年04月中旬予定（1街区）、2017年12月中旬予定（2街区）
• 売主：住友不動産株式会社 関西事業部
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
• 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/osaka745/

価格・コスト・販売時状況

• 梅田に３駅の駅前は、かなり魅力ですね。盲点でした。フツーの形のマンションなので値段はソコソコでしょね。でも、デカさは並じゃなさそです。阪急オアシスも開店すると、流行るでしょね。
• 大阪市内で梅田直近でスーパー・クリニック併設ですし、便利さは◎でしょうね。淀川区なので、めちゃくちゃ値段高くないでしょうし、検討中です。早く値段決まらないかなー。それ次第ですね。
• かなり大型マンションですね。駅から近いですし、公式に発表されたら殺到しそう。梅田に近いのは便利で阪急オアシスが出来る予定。高く売れそうな予感。南向きがメインですし。商業施設も近くにあるなら便利そう。ただ、これだけ大型だと住民とのトラブルなども多いかも。
• 先に南の3棟が建つみたいですね。駅に近い方が高いんでしょうかね。３０００万前半と聞きましたよ。
• 新築マンションは出ても、ここより駅近はなかなか出ないでしょう。
• なんか神崎川の割に高いよなー
  • そりゃこれだけ駅近なら、そこまで安くはならないでしょう。。。マイナーな土地&駅ですが、立地条件としては中々なものではないでしょうか。。。
    • スーパーも病院も誘致してるから、今とは別物の駅になりそうですね。安いと思うのに一票。
• ２９００万円台って出てましたね。この立地条件で安くないですか
  • ３ＬＤＫ　７０．２９m2です。低層階からの価格設定でしょうね。
• ＨＰにも出てましたが、５０００万台って　最大m2 ７７ですよね　どのような価格設定してるんでしょうか　住不さんは？
  • 住友は必ず売れる最上階だけ高く設定し、他を割安に価格設定するみたいですよ。これが住友のやり方です。
• やはり上の階は人気なんですね。価格の低い部屋の売れ行きはどうなんでしょう？上階希望と価格重視とに検討者は別れると思うのですが。価格の差が大きいので希望に合わせて選びやすいのではと思います。
• 2900万からというのはいいのですが、専有面積があまり変わらないのに価格の開きが大きいのが気になります。階数や部屋の位置による差なのですかね。低い価格と高い価格の差が2,000万円ほど。人気が集まるとしたらどの価格帯でしょうね。住民層も多少違ってきそうな気もしますが
  • ここは、棟の場所と階数でかなりイメージ変わる物件かもしれませんね？やはり、人気&価格も高くなるのは、駅寄りの南側でしょうね
    • 基本は3LDKで3000万円台でしょ。階数による差はむしろ小さい方だと思うけどなぁ。各棟の価格差は気になりますね。これから出てくるのはどれぐらいになるのやら

交通

• 神崎川駅がすぐそこって便利で良いですね～♪梅田に出るのもそんなな時間かからないですよ。通勤がとってもラクになるな～。ただ交通便は良いけれど、神崎川もすぐ前にあるので臭いとか台風の時はちょっと心配かもしれませんね～。

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  路線図

構造・建物

• 南向き中心（745戸中601戸）
• 3棟ということは団地スタイルか。
  • 団地型なんですね。勝どきザタワーのような外観、デザイン、クオリティを期待していたのですが・・・残念。
    • ホームページのイラストを見ると、二の字に４棟建つようですね。つまり北側の２棟のベランダからは南側の２棟に景色が遮られるような形でしょうか。
• 川に面した棟は開放感があるだろうなと思ったですが、北側なんですね。間取りも北向きになるのでしょうか。南側でも視界が開けているようですが、今後はどうなるかわからないような気がします。何か建物が建つ可能性がないとはいえないような。
• 建物について。部屋数、最大専有面積、15階建てのことを考えると、無理やり高さを45メートル制限に抑え込んでいると思われる。よって、スラブ厚は薄そうなので、上階の騒音が気になると思われる。
• 間取りが見られないのとランドスケープの図がわかりにくかったのですが、南側の棟は南向きで北側の棟は北向きになるのですか？

共用施設

• 駐車場 : 441台（1街区:240台、2街区:201台）他に共用6台、共用兼EV充電スペース2台、管理用2台　
• 駐輪場 : 1,490台（1街区:822台、2街区:668台）　
• バイク置場 : 55台（1街区:29台、2街区:26台）　
• ミニバイク置場 : 123台（1街区:64台、2街区:59台）
• かなり大型マンションなので、共用施設なども充実しているかなと予想しています。住商医の複合施設開発らしいので期待大。

設備・仕様

• キッチンのカウンターにコンセントがほしい。どうにかならないかな>_<
• 駅も近いですし、便利でしょうね。商業施設も隣接していますが、セキュリティ面で特別な配慮はあるのでしょうか？

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：65.05m2～77.64m2
• バルコニー面積 : 10.16m2～30.20m2
• 全戸南向きで3LDKか4LDKで2LDKはないですよー
  • 花火はともかく、全室南向きなら良いんじゃないでしょうか。それとも日が当たり過ぎだから嫌なんて思う人はいませんよね。日が差し込めば部屋は暖かいものです。寒い時期に部屋が暖かいと助かります。その代り、夏場は大変ですね。
    • うーん。。。景色は良くはないですね。。。南側も北側も見えるのはマンション。。。
• 全体的に部屋が狭いな。狭い分安いのかな。
  • 狭いかなぁ。最近私が見学したマンションはほとんどが65とか67とか中心だったから70あれば普通以上と思ってますが。しかも南向きならやっぱ安いね

買い物・食事

• ファミリーマート神崎川駅西店（約50m・徒歩1分）
• グルメシティ　神崎川店（約310m・徒歩4分）
• 万代 淀川新高店（約730m・徒歩10分）
• ライフ 三津屋店（約920m・徒歩12分）
• 阪急オアシス　野中北店（約1,010m・徒歩13分）
  • オアシスオープンしましたね！ここは生活便利そう♪

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• ひかり保育園（約580m・徒歩8分）
• ふたばこども園（約790m・徒歩10分）
• 大阪市立田川幼稚園（約1,370m・徒歩18分）

【小学校・中学校】

• 大阪市立三津屋小学校（約440m・徒歩6分）
• 大阪市立美津島中学校（約1,150m・徒歩15分）
  • 学区が美津島中…昔は荒れていたけど今もそうかな？
• 小中学校の環境はどうなのでしょうか？加島と同じ校区でしょうか？
  • 小学校は三津屋小。中学校は美津島中。どちらもいたって普通かと思われます。中学校は加島と同じ学区です。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 工業地域
• 神崎川駅前地区地区計画：A-1地区、A-2地区からなり、本物件販売対象地区はA-2地区（1街区:2016年2月下旬竣工予定、2街区:2017年10月下旬竣工予定）となります。A-1地区（本物件敷地の東側）に建設予定の、事業主:株式会社阪食による地上2階建の商業施設は本物件ではありません。（2014年11月下旬竣工予定。開業時期は2014年12月以降）
• 本物件敷地西側及び、北側一部は、建築基準法第42条2項道路に基づき道路境界線後退（セットバック）しております。本物件敷地南側は、神崎川駅前地区地区計画の地区幹線道路1号の規定に基づき、都市計画法により道路境界線後退（セットバック）しております。
• 神崎川の近くで防災面は大丈夫かい？津波は200年に1回らしいけど50年に1回のスーパー台風が最近は5年に1回くらい来てるらしいし。
  • 北側ですが川が隣接しているので、確かに水害が心配です。
• 一番気になるのは地盤と周辺環境ですね。
  • もともとは近鉄だったかが開発しようとしてたけど、地盤が緩すぎて断念したという話を聞いたことがあります。
• 立地は良いけど、薬品工業の倉庫跡地というのが気になる。工場跡ではないため、そこまで気にしなくても良い問題かもしれないが、土地は大丈夫なんだろうかと思ってしまう。
• 欠点としては、たまに工場の匂いが漂って来ることでしょうか。かなり臭います。初めての人はびっくりするかも。
• 土壌について。武田薬品の倉庫時代に薬品が漏れ出したせいで、土壌汚染。それが倉庫移転後に発覚。一応土壌入れ替えはしたが、効果は疑問。まだ汚染薬品が土壌に混じっている可能性は否定できない。
• 大気について。工業地帯であること、近くの神崎川が汚いこともあり、匂いがします。臭いです。
  • 臭いは現地に行っても気にならなかったですが。
    • 梅雨時〜夏場に川沿いを歩いて匂いを確認してから検討された方がよろしいかと…
      • 8月の暑い時期にもちろん確認しました。っていうか、それ以降も何回も行って確認しましたが、少なくとも私は特に匂いは感じなかったですよ。川沿いはジョギングの人やサイクリングの人がいつもいてて、ひどく匂いがするならそんな人もいなくなってるでしょう。
        • 私も匂いを気にしたことはございません。もし心配するとしたら水害ですかね。神崎川より低い土地にある気がいたします。
          • ここ数年起こってるゲリラ豪雨の時とかでも、堤防は余裕綽々でしたよ！30年以上住んでますが、氾濫しそうになったこととか、見たことないです。祖父も経験ないそうです。大丈夫でしょ！
            • いや、今年の夏の台風でかなりギリギリまで水位きてましたよね？氾濫は無いと思いますが、ニュースでも神崎川の映像流れてましたよ。氾濫の心配よりも、水捌けの心配があるかも？住友さんだから大丈夫でしょうけど。
              • 7～9月は風向きによりますが、堆肥のような臭いが流れてきます。臭う日もあれば、まったく臭わない日もあります。風下を外れると臭いはまったくしません。私のマンションでは北(玄関)側はに臭いますが、南(ベランダ)側は無臭です。ただ、神崎川駅に着いた瞬間、家を出た瞬間に「くさっ！」と思うことは夏場は多々あります。私はよく川沿いをサイクリングしますが、川からの臭いではありません。（もちろん川独特のにおいは多少しますが。。）近くの工場か、川の反対側にある豊中の下水処理施設からと推測しています。散歩しながら臭い元をたどってるんですが、不思議なことに発生元がほんとにわかんないんです。
                • その臭いの発生元は、川沿いにある加工工場ですよ。季節関係無く臭う日は臭います。もちろん風向きも関係していますが。。。
• 臭いについて。川沿いの工場からの臭いが、たまにします。私が気付くのは月２〜３回でしょうか。有機物の腐ったような、ひどい悪臭です。風向きのせいだと思いますが、十三筋の美津島中学校や加島駅の周辺ではしょっちゅう臭っています。どんな臭いか購入前に知っておきたい、ということであればマンション周辺よりもそのあたりを歩いてみることをお勧めします。頻度は低いですが、その臭いがマンションにも漂ってくるということです。
  • 匂いなんかすぐになれますよ。それも含めて地域性です。周辺に工場があって川が近いので匂いくらいあるでしょ。ここはそういう場所です。
• 知り合いに教えてもらってマップナビおおさかの施設情報マップというのをみました。土地の利用状況が記されてるのですがここの周辺は本当に工場に囲まれていることがはっきりとわかりました。匂いの話題が出てますがこの地図を見れば仕方ないかなと思います。大阪は海からの西風が強いエリアです。この場所の西側は工場でびっしりです。風に乗ってそれはいろんな匂いがすると思いますよ。私も感じましたがあの匂いは川の匂いや工場の匂いがまじったものだったのですね。前向きに考えてたのですがちょっとこれは無理かな。
  • 確かになかなかな情報ですね。この場所なら臭いはどうしようもないという事で諦めるしかなさそうですね。川に沿って工場ですね。これは風に乗ってきますね。
• 治安について。あんまし良くない。学区も良くない。
• 景観について。夏の淀川花火大会は良く見えると思われる。梅田の夜景が結構近い。好きな人にはいいかも。
• 周辺道路について。狭くて通りにくい。特に駅前道路なんて最悪。マンションたって交通量増えたら、エライことになるかも。
• 現地を見に行きました。今はクリニックの建物（鉄骨造）の建築真っ最中。11月竣工予定にして今の状態を考えると、突貫？マンション敷地は、一部基礎を作りはじめ、鉄筋を結び始めているみたい。
• 地盤が心配ですね。ここの土地は、雨が降るとずっと池になってました。車で近くを通るたびに池が目につきました。土壌、地盤両方心配な土地です。
• 確かに水害は気になる。でもあの辺りは淀川が氾濫した方が水害がひどいみたい。ハザードマップみると。
• 駅に近いなど利便性は抜群で資産価値が保証されたマンションであろうと感じますが、反面土壌汚染や水害の危険性もある立地ですね。無責任のようにも思いますが、居住用にするよりも資産運用として購入した方が良いマンションなのかもしれません。
  • 特に、この辺は、西成や大正に次いで人気無さそうな場所。わざわざ住みたいと思う人が居る事に驚きました。多少、安いとは言え掃いて捨てる様な金額ではないだろうに…。
    • 周辺道路も整備されて街の雰囲気変わりそうですよね(*^^*)
      • 梅田もすぐだし、綺麗になっていい街になるんじゃないかなー、ってひそかに期待してます。
• 複合施設が一体化しているのは魅力的ですね。一階にスーパーがあるのは便利そうでなによりです。駅までも近いので、通勤にも便利そうですね。やはり、ここのマンションを購入を検討される方はファミリー層がおおいのかな？
  • 先日、梅田のモデルルームに行ったときには、我が家以外にもベビーカーの方がいましたので、やっぱりファミリーが多いんでしょうね。なんたって駅前でスーパー真横ですし。
    • 一階にスーパーではなく、隣？だったような気がします。何科が医療ビルに入るか気になりますね。子育て世帯からしたら、小児科があれば助かりますよね。
      • チラシには、内科・小児科・眼科・耳鼻咽喉科・薬局の予定と書いてありました。小児科はかなり嬉しいですね　ヾ(*´∀｀*)ﾉ
• 駅前で便利、すぐ前に阪急オアシスがあり買い物も便利。すごくいいなと思うのですが、川沿いというのがとても悩む部分ですね。臭いや虫などは大丈夫かなと考えてしまいます。
• 神崎川は、穴場だと思います。確かにブランド力はありませんが、交通の便は非常に良いと思われます。他の人気地域より少し安くマンションを買えて、その浮いた分を生活に回す…そんなのもアリかもしれませんね？

• シティテラス神崎川駅前周辺環境.jpg

  周辺環境

周辺施設

【公園】

• 三津屋東公園（約300m・徒歩4分）
• 新高中央公園（約720m・徒歩9分）
• 大島二丁目公園（約750m・徒歩10分）

【金融機関】

• 三井住友銀行 神崎川出張所（約130m・徒歩2分）
• 豊中千成郵便局（約650m・徒歩9分）

【病院】

• 安岡医院（約50m・徒歩1分）
• 赤垣婦人科クリニック（約130m・徒歩2分）
• さいとう耳鼻咽喉科（約310m・徒歩4分）
• 大阪市立十三市民病院（約630m・徒歩8分）

【公共施設】

• 淀川区役所（約2,120m・徒歩27分）

• シティテラス神崎川駅前周辺施設.jpg

  周辺施設

その他

• ここは安くないですよ。すぐ近くの築浅のサンメゾンの価格を見ればどれだけ高いかわかります。新築時にかなり売れ残って叩き売りしたマンションです。相場としては2000万円台半ばぐらいじゃないですかね。1割は高いように思いますがこれが住友ならではの売り方ですね。この場所でこの規模なら５年では売れなさそうだけどそれくらいではビクともしない会社。そこは魅力ですね。
  • 相場より1割じゃきかないと思いますが仕方ないと思ってます。私にはこの場所がいいので周辺の価値が上がることを期待するしかないかなっと。住友さんは何年売れ残っても値引きもないようだし、それなら最初から住んだ方がいいですよね。

掲示板

• 「シティテラス神崎川駅前」についての口コミ掲示板
• シティテラス神崎川駅前［旧：(仮称)OSAKA745駅前大規模プロジェクト］ってどうですか？

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