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シティテラス善福寺公園

Name: シティテラス善福寺公園
Brand: 住友不動産株式会社
Rating: 4.529411764705882 (51 reviews)
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==物件概要==
[[File:シティテラス善福寺公園　外観完成予想図.png|350px|thumb|シティテラス善福寺公園　外観完成予想図|alt=シティテラス善福寺公園　外観完成予想図]]
*所在地：[[東京都]][[練馬区]]関町南二丁目101番1（地番）
*交通：
#[[中央本線]]（JR東日本） 「吉祥寺」駅 バス22分 「水道端」バス停から 徒歩3分  （バスの所要時間 通勤時15分）
#[[中央本線]]（JR東日本） 「荻窪」駅 バス15分 「水道端」バス停から 徒歩3分  （バスの所要時間 通勤時15分）
#西武[[新宿線]] 「上石神井」駅 徒歩11分
*総戸数：170戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上4階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2023年09月
*売主：住友不動産株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション
*管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*善福寺公園の名前を冠するマンションは練馬区内、杉並区内でも滅多に出てこないので、レヤ貴重ですね。
*価格はどのくらいになるんでしょう。400前後といった感じでしょうか。
**専有面積67.34m2～70.27m2という点からも坪単価は高いでしょうね。もしかすると平均で400を超えるかも知れません。北西向きの棟は若干弱気でしょうけど。
*ほんとに練馬の僻地扱いしてくれたほうが買い手に取ってはありがたいんですけどね、、、
個人的には吉祥寺には住むというより商業的な利便性を求めてるので自転車15分程度という距離感がちょうどいいここの価格が気になってます。
*この僻地で400超えはさすがに...
**近隣の中古でも350万前後です。スミフなら全然有り得るでしょ。
*間取りや価格などはいつごろから公開されるのでしょうね。早く詳細が知りたいところです。
*バスを利用しないと駅まで行けない距離にある立地は毎日の通勤が遠くて大変かなと、躊躇ってしまう人は多いかも。どれだけバスの本数があると言っても、電車も乗り換えが必要なわけで、よほど物件が安いなどがないと魅力は感じないかも。
*オンライン説明会で価格帯の発表はあるのでしょうか？そろそろ情報が欲しいです。
*170戸クラスのマンションなのでやはりディスポーザーはついていますよねきっと。細かい情報はいつごろになったら公開されるのでしょうか。
*仕様やデザインも良さそうですね。ただ駅距離があるので価格次第というところでしょうか。個人的には坪330程度に収まってほしいですが難しいですかね…。
*公式HP結構更新されましたね。この辺は説明会に出た人は知ってる情報なのかな。細かいけどネット回線個別に引けるのはありがたい。
*近隣大規模が330-340くらいで動いている中で（吉祥寺南側バス便のプラウドシティは350）、ここまでエントランス（二層吹き抜け、車寄せ）や設備（ディスポーザー、スラップシンク）と作り込んでいるマンション、かつ、すみふですから、平均坪単価400未満はありえないですね。ここが350とかで買えると思っている人は最近の上げ相場をしらなさすぎるかと。
**とは言えこの駅距離を冷静に考えるとスミフの演出に踊ってくれる検討者がどれだけ居るか考えれば結構微妙な心理戦になりそう。上のアンケートの様子を見ると本気の検討者以外が結構含まれてそうなのも踏まえて平均だと350万くらいでもありそう。
***演出というか、荻窪バス便のパークホームズ杉並上荻が370でしたから、あちら杉並こちら練馬とはいえ善福寺公園隣接で、こちらは吉祥寺アクセスでもあるので、市況踏まえてもそれ以下出ることはすみふならありえないかと。
****荻窪まで徒歩15分の物件とバス15分の物件を「荻窪バス便」でひと括りにするのはちょっと…w ここのベンチマークはシティハウス小金井公園じゃないですかね。向こうは花小金井徒歩10分・武蔵小金井バス5分で今の売出しが坪260万てとこですから、これより5割も高かったら見向きもされないでしょう。せいぜい坪340というところでは。
*説明会で話を聞きましたが大規模な割に予定されている管理費が安くなくて驚きました。大した共有設備ないのに何にお金がかかるんでしょうね。
**この規模ながら低層なので面積あるので、植栽管理に地味にコスト掛かるのかもしれないですね。管理費の一番の金食い虫は人件費なので。
***安くないんですね。個人的には管理費修繕積立金合わせて22000～24000くらいに収まっててほしいですが、無理かなー
****管理費や修繕金は組合に入ってくるお金なので安い方が不安になりませんか？タワマンとか修繕が足りないとかよく聞くじゃないですか…今は昔と物価も人件費も違うから、昔と同じ金額であれば質は下がるということだ思いますよ。
*****スミフさんは初期修繕積立金は低めの設定なので管理費修繕積立金合わせてちょっと低めに考えて400円/m2くらいじゃないかな？なのでここは占有面積狭いので27,000-28,000円程度かなと。
*7000万台だとすると少し割高感ありますかね。
**7000万台のどのレンジかってのはありますが、坪330万ほどと考えれば今の相場と現時点で公開されているここの仕様を考えれば一般的な気もします。
***330万なら相場と比べても安い方かと。スミフですし370万～という感じではないでしょうか。
*説明会参加するといろいろ資料見られますよ！オンラインだから家から出ずに楽チンでした！
**値段のイメージはどんな感じでした？やっぱり強気に感じましたか？
***少しお高めでしたが、掲示板で出ていた吉祥寺グランヴィラの中古もいい値段ですし、西武線の北に行くと中央線に出るのは難しいので妥当な線ではないでしょうか。我が家のイメージより気持ち高いですが、納得はできるかなという感じです。
*階数によって値段もかなり変わりそうですね。
**4階などは眺望が良いでしょうからね。
***一低層地域ですし、東側は接道してますから眺望なら3階でも十分開けそうですし、日照や採光では1階でも全く問題無さそうです。条件的に南北に細い作りなので南向きでたけしたの森緑地ビューの数少ないお部屋はグッとお値段高くなりそうですね。東の道向かいにたけした森公園が来るお部屋とか。早く正式価格情報出ないですかね。。。
****1Fはテラスもありますから人気あるかもしれませんね。
*****そう考えると狙い目は南よりも数の多い東南向きですかね！
******南向きって緑地が広がっていますよね。ビューにこだわる人にはあまりウケなさそうな気がしますが、どうなんでしょう。
*******ボリュームゾーンが南東向きで、たけした公園ビュー以外の西向きで価格を抑える感じになりそうですね
********確かに南の緑地はちょっと鬱蒼としてますね、一階だと虫問題もありそう…。とはいえ日照方向は変えの効かないものなのでデべ側は高値を付けてくると思います
*販売開始が11月中旬となっているのであと１ヶ月ほどですね。第一期の売れ行きはどうなるのでしょうか


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:シティテラス善福寺公園　エントエランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|シティテラス善福寺公園　エントエランスアプローチ完成予想図|alt=シティテラス善福寺公園　エントエランスアプローチ完成予想図]]
[[File:シティテラス善福寺公園　エントエランスホール完成予想図.png|350px|thumb|シティテラス善福寺公園　エントエランスホール完成予想図|alt=シティテラス善福寺公園　エントエランスホール完成予想図]]
*敷地面積：10,170.09m2、販売対象面積：10,171.65m2（越境部分1.56m2を含む）　
*建築面積：4,755.51m2　　
*建築延床面積：13,673.97m2　　
*建ぺい率・容積率：建ぺい率：50％/80％（防火地域内での耐火建築物による緩和あり）・容積率：100％/300％　
*ランドプランを見て不思議なのは、なぜ青梅街道沿いの近隣商業地域部分が駐車場とコリドーなのか。この部分は建築制限が緩いので10階建て以上が可能なはず。そこで容積を消化できていれば東西向きの共用廊下向かい合いは避けることができたのに。なにか近所から言われたのかな？
*外廊下である点、中庭の植栽、この辺がチープにならなければ良いですね


==共用施設==
[[File:シティテラス善福寺公園　ラウンジ完成予想図.png|350px|thumb|シティテラス善福寺公園　ラウンジ完成予想図|alt=シティテラス善福寺公園　ラウンジ完成予想図]]
[[File:シティテラス善福寺公園　コリドー完成予想図.png|300px|thumb|シティテラス善福寺公園　コリドー完成予想図|alt=シティテラス善福寺公園　コリドー完成予想図]]
*駐車場総台数：68台(平置47台・昇降ピット式21台)、他に来客用2台　
**総戸数170ほどの規模ですが、駐車場台数が68台も確保されているのは割合多めな気がしました。駅まで徒歩３分なので車がなくても全然いけそうなロケーションですが。
***駅から３分ではなくて、「水道端」バス停まで３分ですよ。上石神井駅までは徒歩１１分です。駅までは少し距離がありますから車所持のかたはある程度いるとは思いますね。大規模なので抽選になる可能性もあります。
*自転車置場総台数：310台[スライド式60台、2段式(下段スライド式)250台(上段101台、下段149台)]　
*バイク置場総台数：8台　


==設備・仕様==
*ディスポーザーが標準装備との記載ありましたね。同規模のマンションでも設備面で手を抜かれる物件もありますが、これはポイントアップですね。
*水回りを含めて、設備がしっかりとしている印象を受けました。バスルームにはミストサウナ付きの浴室乾燥機がついているのですがかなりエコ仕様なのだなというのが説明を見てわかりました。長く住んでいく大切なマイホーム、間取りだけでなく設備は大切ですね。
**設備良いですねー。設備面でコストコントロールをしてくる物件も多い中、ちゃんと付いていて欲しいのもが付いてる感あります。すみふさんなのでその分お値段にも乗っけて来そうではありますが
*仕様としては標準的という感じでしょうか。
**設備仕様に関しては標準より少し上だと個人的には思います。最近はディスポーザー、スロップシンク等を削ってコストコントロールする物件も増えてる中、ちゃんと付いていて欲しいものが付いていて、プラスアルファでミストサウナやエコジョーズ等もありこの辺はさすが大手だなと。その分価格にも反映されるでしょうけど…


==間取り==
*間取り：1LDK+2S～3LDK　
*専有面積：67.34m2～70.27m2　
*バルコニー面積：12.15m2～12.60m2　
*テラス面積：22.99m2～47.84m2　
*間取りがまだ出ていませんが、概要を見ると67.34m2～70.27m2とあるのであまり広くないのかなというイメージです。代表間取りなどがもう少し出てこないと何ともいえないですがあまり価格が高くならないと良いなと思います。


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#いなげや 練馬上石神井南店　（約560m／徒歩7分）
#ウェルパーク 練馬上石神井南店　（約560m／徒歩7分）
#ビッグ・エー 上石神井店　（約660m／徒歩9分）
#西友 上石神井店　（約880m／徒歩11分）
#オリンピック 関町店　（約880m／徒歩11分）
#コジマ✖️ビックカメラ 善福寺店　（約1,220m／徒歩16分）

*スーパーはどこも少し距離がありますね。買い物行くのには少し不便さがある可能性がありますがネットスーパーなどを利用してうまく生活する感じになりそうです。
*物件から千川通りを上石神井駅寄りにちょっといくといなげやがありますね。ここが実質一番近いスーパーになりそうです。西武新宿線使いの方は上石神井駅の西友で買い物して帰る、といった感じでしょうか


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#にじいろ保育園上石神井　（約610m／徒歩8分）
#関町保育園　（約640m／徒歩8分）
#いずみ保育園　（約760m／徒歩10分）
#コビープリスクールせきまち　（約820m／徒歩11分）
#上石神井第二保育園　（約850m／徒歩11分）
#関町カトレア幼稚園　（約1,140m／徒歩15分）
#立野小学校　（約870m／徒歩11分）
#石神井西中学校　（約850m／徒歩11分）

*ここの学区は立野小なのですね。そこそこ遠いですね。
**小学校や中学校は１０分程度の距離なので通えなくはありません。しかし、低学年の時期は距離があるので大変になってくるのかな？


==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種低層住居専用地域・近隣商業地域　
*こちらは城西ゴルフセンターというゴルフ練習場の跡地に建てられるマンションです。バス便も多く中央線荻窪駅・吉祥寺駅に出やすいところにありますが、西武新宿線の上石神井駅の徒歩圏内なので、普段の通勤通学にはそちらを利用される方も多いかと思います。
**吉祥寺行き、朝は始発バスも多くありますね。でも上石神井は急行が停まるので基本は西武線利用になりそうです。西武新宿から新宿駅への直結地下道もできますし。
*外環の青梅街道インターチェンジが近いようですが影響ありますかね。
**青梅街道インターチェンジからは500メートルほど離れたところになります。物件のホームページの地図だと立野橋～青梅街道沿のレッドロブスターのあたりにできる予定になっています。500メートル離れれば騒音の面ではさほど影響はないと思っていますが、これをみなさんどう評価するかは色々あるのだと思います
***すごくざっくりした地図しか見ていなかったので、詳細が分かって安心しました。
****500メートル離れていれば、デメリットよりメリットのが大きいと思います。ここは大泉方面のみのインターですが、完成したら関越まで便利になりますね。
*吉祥寺からのバス便22分というのは何かしらの公式情報に基づいてるのだろうか。そんなにかかった記憶がないと思って西武バス公式の乗り換え案内で調べてみたら吉祥寺から水道端で9分、水道端から吉祥寺で13-15分程度。吉祥寺圏内を強調したいのだろうけど上石神井の徒歩分数が先頭に書いてないのもちょっと違和感。
**確かにそうですよね。単純な誤植ではないでしょうか。バス22分て利用駅として成立してないと思いますけどね。
***朝の通勤時、バスの乗客の大部分はサンロードで降りてアーケードを歩きます。子連れや高齢の方は終点まで乗っているようですが。ロータリー以外でも吉祥寺通り自体が渋滞しやすいので到着時間は本当によめません。なので駐輪場は戸数の2倍は欲しかったですね。敷地目一杯ぎりぎりなので確保できなかったのでしょうが。
****バス混むんですね、、、あまり日常生活でバスを使ってこなかったのでわからないのですが、混みすぎていたら乗れないといったこともありえるのでしょうか？
*****コロナ禍以降はそこまでの混雑はないですね。でも先日朝の通勤時、西武線が人身で乱れた時に上石神井の踏切が開かなかったようで、バスが全然来ないことがありました。でも水道端からの始発があるのでどうにかなりましたよ。かなり混みましたけど。
*建物自体は低層マンションで外観がおしゃれで敷地も広そうなのは魅力的です。ただ、立地に関してはバス移動になっているのが気になるかな。バスが混雑することもあるということや、通勤や通学で使う場合交通状況によっては遅延するといったことが頻繁に起きるとなると、早めに出ないといけないというのは不便だと思います。
**バスを利用しないと駅まで行けない距離にある立地は毎日の通勤が遠くて大変かなと、躊躇ってしまう人は多いかもしれません。間取りや設備次第でしょうか。できれば、駐車場が全戸分あればよかったですね。ただ、販売がまだ先で詳細がもう少しわかってからの検討ですね。
*この物件の交通機関の選択肢は、
**西武新宿線上石神井駅 歩11分
**水道端バス停(歩3分)→　中央線吉祥寺駅(平日朝は始発便あり)
**水道橋バス停(歩3分)→　中央線荻窪駅
**東京三育小学校バス停(歩6分)→中央線吉祥寺駅
**物件のHPにはありませんが、青梅街道営業所バス停(歩6分くらい)→　中央線西荻窪駅もバス便豊富です。
***これだけ交通機関の選択肢のある物件もめずらしいですね。
****なるほど西荻にも行けるのですね。青梅街道営業所ということは荻窪行きと同じ関東バスですよね？使い分けできるのは便利ですね。
*西荻窪よりも荻窪出れるのはいいですね。地味に丸ノ内線の始発駅なので、個人的には魅力的です。吉祥寺に出れば中央線、または井の頭線の始発駅、荻窪出れば丸ノ内線の始発駅、徒歩11分で西武線、この選択肢の幅は好ましいです。僻地だからヤダなー、高いなーって思う人は、もっと価格帯が上がる駅チカ物件行くしかないんじゃないですかね。自分はこのくらいの距離なら許容範囲です。
**バス便に対する許容は必要ですが、それさえクリアすれば利便性はかなり高い物件ですね。練馬区の僻地と言ってる人がいますが、関町南や立野あたりは練馬区内でもトップレベルの地位の高さかと。やはりJRや吉祥寺は強いですね。
*吉祥寺エリアというよりは、上石神井エリアになりますね。吉祥寺まではバスで15分から20分程度で行けてしまうので、遊びに行くにはいいかもしれません。吉祥寺はいろいろな店があるし、公園もあるし、遊びに行くには適しています。通勤時に利用するとしたらバスよりも西武新宿線で新宿まで出たほうがスムーズに移動できそう。
*近くに居住してました。私は水道端から関東バスで荻窪まで出てましたよ。バスで15分から20分程度、荻窪から丸ノ内線始発利用できるので都心方面の通勤が楽です。ここの場所でバスを利用するなら本数が多い青梅街道営業所のバス停を利用すると思います。始発バスもあるので座れることもありますし。バスの本数は2、3分に一本が出てるので満員で乗れないことは無いです。水道端、青梅街道営業所は終点近くなので始発でなくても座れるかもしれません。逆に吉祥寺方面へ行く西武バスは水道端で停まる本数は数本しかなく、吉祥寺通りの3育小前まで行く必要があります。さらに西武バスは保谷、大泉学園方面から長距離を走ってくるので満員のこともしばしばなので、使いたくないバスでした。なので吉祥寺駅利用ならプライベート含めて現実的には自転車利用が良いでしょう。雨の日は関東バスか吉祥寺駅行きの西武バス利用で。
*公園とか緑地が近くにいくつかありますし、住宅地の中にあるマンションがまた個人的にはいいなと思いました。駅近でごちゃごちゃしているよりも落ち着いて暮らせそうですし。
*最寄りの公共交通機関がバスというのは別に気にならないのですが、ここは朝の時間帯とかは混んで乗れないということはないんですかね？電車と違ってそこは心配になるところですが。
*マンションの手前には歩道が新設されるんですね。目の前の道はあまり広くなかったので、安全になり良いですね。
**そうなのですね！何度かあそこの通りを通ったことありますが確かにちょっと狭くて自転車で対向車とすれ違う時なんか少し怖かったのでこれはありがたいです。
***歩道ができるのは朗報ですね。あそこは吉祥寺方面への抜け道になってるのですよね。


==周辺施設==
*'''公園'''
#たけした公園　（約50m／徒歩1分）
#竹下ひだまり公園　（約210m／徒歩3分）
#平成公園　（約250m／徒歩4分）
#たけしたちびっ子広場　（約340m／徒歩5分）
#千川北児童遊園　（約360m／徒歩4分）
#関町南ぺんぎん児童遊園　（約630m／徒歩8分）
#関町ひがし公園　（約660m／徒歩9分）
#立野公園　（約960m／徒歩12分）
#石神井公園　（約2,270m）

*'''公共施設'''
#立野地区区民館　（約440m／徒歩6分）
#練馬区役所　（約6,340m）

*'''郵便局・金融機関'''
#練馬関一郵便局　（約660m／徒歩9分）
#きらぼし銀行 上石神井支店　（約790m／徒歩10分）
#三菱UFJ銀行 上石神井支店　（約850m／徒歩11分）
#三井住友銀行 武蔵関支店　（約1,380m／徒歩18分）

*'''医療施設'''
#ゆき医院　（約470m／徒歩6分）
#くりはし歯科医院　（約470m／徒歩6分）
#いがらし小児科　（約490m／徒歩7分）
#'''上石神井クリニックファーム'''　（約600m／徒歩8分）
##耳鼻咽喉科 木戸クリニック
##大川整形外科
##いしかわ眼科
##希内科クリニック
##いしぶみ歯科
#島村記念病院　（約1,370m／徒歩18分）
#荻窪病院　（約2,300m）
#練馬区夜間救急こどもクリニック　（約6,340m）

*自転車で気軽に行ける場所、池の周りを徒歩で1周でき、秋になると紅葉が楽しめる武蔵関公園はおすすめです。現地から自転車で9分で行けます。知名度は低いですが、結構大きい穴場的公園です。
*大規模公園の善福寺公園を日常的に散歩でき良いですね。善福寺公園に飽きたら少し足を伸ばして練馬区立武蔵関公園というのも穴場的な結構良い公園です。池を1周歩けます。これからの季節はイチョウの紅葉が綺麗です。
*その前に練馬区立立野公園ですね。広い原っぱがあり、子連れが多いです。
*自転車があれば井の頭公園や石神井公園も行けますよ。


==その他==
*

==掲示板==
*

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