ザ・ファインタワー大阪肥後橋

2022年9月14日 (水) 03:42時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市西区江戸堀1-31-2（地番）
• 交通：

1. OsakaMetro四つ橋線 「肥後橋」駅 徒歩4分
2. OsakaMetro御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩9分
3. 京阪中之島線 「中之島」駅 徒歩10分

• 総戸数：197戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上34階建
• 敷地の権利形態：
• 完成時期：2024年03月下旬予定
• 売主：京阪電鉄不動産株式会社:大阪府大阪市中央区大手前1-7-31OMMビル15階:国土交通大臣（5）第6056号:売主・事業主:（一社）不動産協会会員　（一社）大阪府宅地建物取引業協会会員　（一社）不動産流通経営協会加盟　（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟|:住商建物株式会社:大阪府大阪市中央区北浜4-7-28住友ビル2号館:国土交通大臣（13）第1894号:販売代理:（一社）不動産協会会員 （一社）不動産流通経営協会会員 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
• 施工：佐藤工業株式会社　大阪支店
• 管理会社：京阪カインド株式会社

価格・コスト・販売時状況

• どれくらいの値段になるんでしょう。西区で探してますが、クラッシーやジオタワーより高くなるでしょうか。大手前と同じ感じかな。
• ウエリスタワーより高くなりそうでしょうか？
  • どうなんでしょう、、ウエリスが微妙な場所なのにあの価格ですよね。売れてなさそうですが。ウエリスより高くなるとファインタワー大手前と同じぐらいですが、大手前と肥後橋が同じと言うのはちょっと…。
    • 今の流れなら普通にファイン大手前以上の価格で出してくるでしょう。

ウエリス京町堀も当初は立地の割に割高感ありましたが、 後発のタワーが弁天町除き軒並み高額物件ばかり（大国町ですら平米100万スタート！）ですからね。 坪単価いくらくらいでしょうかね？

• クラッシィより高くなるでしょうか？
  • クラッシィよりは高くなるでしょう。下手すりゃ西区の物件で一番坪単価高くなりそう。

坪単価400万でしょ？

• 70㎡で8500万が平均ってプレミストが言ってた。
• 坪単価いくらくらいになると思います？
  • 380~390ぐらいかと
• 3LDKは7000万円超えでしょうかね？
  • 70㎡くらいなら8,000万くらいになるんじゃないですかね。
    • 3LDKで8000万円超えかぁ…。

住之江や堺と比べたら倍くらいしますね。

• @330万と予想しておきます。
  • 安い！！それだとマスト買いですね！
    • ないない(笑)
      • 400万かと！
        • 市内タワーが高騰しているし、400万まではいかなくでも可能性ありますね。
• いつ頃価格公表なんでしょう？
  • 6月です。
• 周辺が古い建物が多すぎるなと思いました。共用設備が少ないのは管理費にメリットですね。65㎡以下の部屋が8～9割占めています。価格は350万から400万の間みたいですよ。
• 説明会参加してきました。値段は中層階角部屋でも坪400から410万前後の雰囲気でした。確かに共用部は一階の噴水とか以外はそんなに派手では無い感じだったので価格は抑えられてて、管理費が高くなければありなのかなという印象でした。
  • 説明会で聞いた雰囲気では中上層階80平米で1億辺りでしょうね

案内会に行ってきました。価格は漠然とした説明でしたが、その他は合格点かなと思います。 ６月のモデル見学で大体の価格が出るということでした。予約をして帰ってきました。

• メニュープランはあるようですが、現時点では見せられる図面等はないとのことでした。6月には見せてもらえそうです。最終的な価格もその際に提示されると思います。
  • ということは、まだ資料を取り寄せても肝心な価格表などはいただけないということですね。来月にはみせていただくことができるということでしょうか。問い合わせなど客足をみているのかもしれませんね。
    • まだ価格表はもらえないでしょう。現在は事前案内会の来客の反応を見て販売価格を検討している段階ではないでしょうか。６月には第一期販売分の価格は提示されるものと思います。
      • 価格発表の説明会が今月中旬から始まりますね！とても楽しみですね！
        • 購入可能な価格帯なら嬉しいですが。。
          • 多分強気設定でくるでしょうね。それで他に流れてこける可能性もあるかも？
• 平均@350くらいと予想します。
  • 強気の380ではないでしょうか？
    • 従前通り、400ではないでしょうか。先にプレミストタワー靱本町を完売させて、肥後橋も売り進めていくのかなと思います。昨今のインフレ状況みると従前予想の400を下回ることはないかと考えます。
      • それだとこここける可能性ありますね笑
        • どうでしょう。コスト面からすると、まず土地の仕入タイミングもプレミストよりも後なので単価が高いはずですし、その他建築コストもこれからなので高いはずです。プレミストタワー靱本町の平均坪単価が380~390なので、中の島よりで再開発の恩恵をうけやすいこちらはコストアップ分を回収できると見込んで、価格に反映させると考えないでしょうか。立地よく、デザインもカッコいいので、需要はありそうです。
  • 事前案内会では確かにそんな感じでしたね。さらに方角と間取りによる差が大きい印象でした。。
    • 間取りごとの大体の価格は教えてもらえたのでしょうか？！
      • あくまで現時点での参考価格ですが、との前提ではありましたが価格の提示はありました。

いずれにしても今月中ごろには一期分の終価格が公表されるはずですから、予測するのも楽しいですが、あともう少しなので期待して待ちましょう。

• ファインタワー大手前も早期完売していましたし、強気価格になると思います。個人的には共用施設のイメージはこちらの物件のほうが、好みですので、適正価格であればうれしいです。
  • 確かに私の希望条件に合うお部屋はかなり高めと感じました。
    • 人気になりそうな部屋は限定できそうですので、、

予定価格が希望条件に見合えば、早めに検討したほうがいいのかもしれませんね。

• デザインはどの他のマンションよりかっこいいし、共用施設にも無駄がない。もう少し安ければ絶対買いたいと思ったのですが、今回は諦めることに。
  • 具体的なお値段の提示ありましたか？
    • ありましたよ。
• たしかに外観デザインと公開空地のガーデン、共用部分もこだわりが感じられてよかったです。ただ、予定価格が分かりづらく検討できないので来月初旬頃の発表まで待つしかないのかなと思います。
• 低層階の80m2 3LDKがどれくらいか知りたいです。
  • 3Lは中層異常で8200スタートです。
    • 70平米台の方ですよね？！　本町エリアの価格帯ですが、反響どーなんすかね
      • 20部屋無かったと思うので、この価格でも売れるでしょうね。なんなら抽選もあり得ます。プレミストとは専有部の仕様が違いますが、価格は高く見えます。
        • 低層階だと1番広い部屋で66㎡みたいです。
          • 80㎡は23階からしかありません。25階で1億です。70㎡で8300万です。こちらも23階以上からしかありません。23階以下は70㎡以下の広さのお部屋です。
• プレミストは80平米7500程度からですがこちらの物件はどんな感じでしょうか？
• やはりこのマンションはかなり高額ですね。場所も不便ですしプレミストの方が低層しか空いてませんが魅力的ですね。
  • プレミストも視野に入れましたが、低層階はリセール的に弱いので検討から外しました。タワーは高層階から成約していくものなので一階でも高い階層を購入すべきだと思っています。あとは、間取り映えするプランと方位は大切でしょうね。
• 予定価格はこんな感じ。25階　南東角　70㎡　8400万台　坪396万、17階　南東角　60㎡　6900万台　坪381万
• 駐車場は35000～42000円と言われた気がします。駐車場は確定されているみたいなので聞いてみて下さい。管理費はまだ正式に決まってはないみたいですが30000円前後になりそうと言っていました。
  • 管理費３万、修繕費２万、駐車場４万、合わせて９万円？ありえねー。
    • 安くはないがファミリータイプの広さなら普通では？これをあり得ないと感じるならそれはここを買える経済力がないという事ですよ。
• 修繕積立金はまだわからないと言われました。管理費はうちは90㎡～100㎡のマンションを検討していて30000円と位と言われました。
• 値段ある程度出ましたね。思っていたより安く感じてしまいました。
  • やはりこけない様に調整してきましたか。
    • こけないとは売れ残りがないようにと言う意味ですか？
      • 予定価格より下げてますか？
        • 予定価格は変わらないですが、例えば12000万台という表示だったのが12200万だったというだけです。
          • 安くなってない笑フェイクですか。。
            • 安くなってないんですか？間違った情報でしょうか？
              • 値段は12000万台というと12900万までになるのですが、それが12200万になっていたので安く感じました。フェイクではないですよ。
• スムラボに投稿されているすごろくさんの記事には、次の通り書いてあります。ご参考まで。1LDK各フロア1戸しかない1LDKは価格が乗ってて9階でも坪単価352万円。17階までいくと坪391万円まで跳ね上がるので結構厳しい坪単価に感じます。1LDK狙いの方は上の階にいくならいっそのこと2LDKにいった方が良いかと思っており、1LDK狙いの方は眺望なくても下の階に行った方が価格メリットが大きいかと思います。
• 皆さん購入申し込まれましたか？もうすぐ締め切りですね。抽選も2戸しかないときいてます。
  • 北東角や南西角などは人気でしたが抽選2戸程度なんですね。
    • 3戸やったかな？まぁいずれにしろ意外と少なくて良かったです。
      • 懸念されてた通り初動良くないですね。苦戦が想像されます。
        • 抽選もほぼなく、人気が無いみたいですね。一期でこれではヤバそうですね。
          • いえいえ、一期は全部売り切りで、計画以上に売れるので値上げすると営業の人から聞きましたよ。
            • 竣工済みマンションは売れ残ってますし、プレミスト靭本町、ウェリス京町堀、ファインタワー肥後橋は苦戦。シエリア、ジオ新町も苦戦みたいですので、もしかしてマンション供給過多且つ値上がりすぎなのでしょうか？
  • 確かに値上がりすぎですよね。間取りや仕様も一昔前と比べると悲しくなるものになってますしね。その中では本物件は比較的バランスが取れてるとは思ってました。私も次期以降は値上げ予定とは聞きましたが、この状況でどうなるかですね。
    • 一期は予定より売れたと営業さんに聞きましたよ。後発こタワーはここよりも高くなってきますし、条件的にはバランスのとれた物件だと思います。
• 堺筋本町近辺だけでなく、靭公園エリアも供給多いのですね。個人的には靭公園隣接のクラッシィに注目していますが、結構部屋が残っているのが気になります。クラッシィ営業マンは月５戸ペースの計画でセーブしながら売っている、計画通りだと言いますが、それが本当なのかどうなのか非常に気になります。公園横は最高なのですが、駅遠なのがデメリットなのでしょうか。クラッシィはインポールが気になりますが、ファイン肥後橋も完全インポールですね。どちらにせよ長い目で見て中之島開発、なんば線があるので、全てのマンションに頑張って売り切ってほしいです。
• ファインタワーは大手前が竣工完売しているので、後発の肥後橋も同様に入居前に完売して欲しいと思います。大手前第1期は無抽選だったとのことですし、今回も抽選回避しながら営業されているのではないでしょうか。
  • 大手前は竣工前完売出来なかったですよ。
    • 入居前完売だから似たようなものじゃないですか
      • 入居前完売って馴染みないですね。最近作られた言葉ですか？
        • 竣工前完売ですよ。竣工が少し伸びていました。入居には影響しませんでしたが。情報までに。
          • 既出ですが、大手前は11月完売、12月竣工、1月末入居開始でしたよ。当初のパンフレット情報で未達、未達と何故か喜んでいる輩が湧いてましたが
• SUUMOによると第一期一次の販売戸数は57戸みたいですね。これはそれなりに好調なんでしょうか？

竣工前完売は、デベが引渡しを受ける前の完売で、企業にとって金銭等リソース面でメリットが多いと聞きます。企業側としては、これを目指しますし、達成できたら一目置かれると。

• 全て売れたとしても全戸数の30％に満たないですし、好調とは言えないと思います。そうです。そりゃ担当者は予定以上に売れてると言うでしょう。同じ沿線のブリリアどころかプレミストにすら劣るペースです。
  • 京阪の物件って長く売れ残るパターン多いですね。意図的か否かは知りませんが、ファインレジデンス大阪本町もTHE HIGH HORIEもいつになったら完売するのやらという印象。
    • ハイ堀江はよしとして、ファイン新町は立地がいいので、1年以内に売れるのでは。当物件はコンセプト違う別物ですので、大手町同様早期完売になるだろうと思います。
      • 逆にその2つ以外はさっくり売れてる。コンパクト物件だけ出してるあたり、悪意あるかな。
• 申し込みしました！現地の建築状況を見て、テンションも上がりました！総合的に見て、全然悪くないと思ったし、今後が楽しみです。中之島の再開発にも期待します。
• 第一期一次で57戸販売とのことでしたが、どれくらい売れたんでしょうね～

交通

• 科学館や美術館が近い、靱公園にもそこそこ近い、真向かいに有名建築、なにわ筋線の恩恵も受けそう、大通り沿いではない、など割とメリット多い立地ですね。南側がビルに近接してるので低層階は日当たり悪そうなのがデメリットですが。
  • でも、なにわ筋線の駅は近くにはできないですよね。
    • まだどこに出口ができるかが未確定ですが、現時点で公開されてる図面から推測すると中之島駅から徒歩5分くらいでしょうか。さすがにN4タワーには太刀打ちできないですが、パークハウス中之島タワーとは良い勝負になりそうです。
      • そうなんですね、5分くらいならまあまあ良いですね。
• このあたりは交通アクセスがいいのに、自然があっていい環境です。科学館、美術館、公園。ウォーキング、美術鑑賞など豊かな生活ができそうなのはメリットあり。駅から約5分なら、よりいいと思います。賃貸マンションだと「駅から徒歩15分」で条件ありますが、できるなら「駅から徒歩5～10分」だとありがたいと感じます。
• まだ先ですが、なにわ筋線の開通でこのマンション周辺の評価は変わってくるのでしょうか？おそらく中之島の新しい駅が近くなると思いますが、歩いて何分くらいなんでしょうね。京阪中之島まで10分みたいなので、それよりは少し近くなるのかな。
  • 駅の入り口までなら5-6分くらいになりそうです。ただしかなり地中深くになるとのこと、ホームに着くまで時間要しそうです。
• あと規模が小さいマンションは立地もショボいです、駅から遠いだけでなく接面道路も弱いです。肥後橋１分でもなく角地でもありませんさて売れてないマンションを見てみましょう。例えばシエリア上町台　ここは大失敗の一つです　せっかくの閑静で見晴らしもいいのですが規模が小さいため建物にしわ寄せがきてる残念物件です　共有部分も何もありません　駅からも６～７分と中途半端で　結果完成後かなり売れ残っていますし　リセールも厳しいでしょう
  • 2008年のDグラフォートが中古で坪340万ですが、同じ駅徒歩1分のプレミストタワー靭本町は新築坪360万でも抽選にすらならずにずっと先着受付中なのは需要がそんなにないんですよね。同じ四ツ橋線の本町駅と肥後橋駅の差はそんなにありませんから不動産市場の中ではやはり梅田徒歩圏であることはそれだけ大きいんです。息苦しいとか抽象的すぎて意味不明ですし、価格が高すぎて見合ってないかは売行きを見ないと判断できることではありません。周辺相場から考えると割高ではないし上層階が周辺相場の価格より高いのは当たり前。相場を主観で考える癖はやめた方がいいですよ。ここは生活利便性が高く梅田徒歩圏で見栄え（笑）もいいですからね。
    • プレミスト現在の残数ご存じ？中層以上は残ってませんよ。徒歩なら30分近く掛かるので徒歩圏といえるかも怪しいです。なにより梅田からの距離について力説されているが、より梅田に近いシティタワー東梅田は坪250万程度で竣工後売れ残ってましたよ。都合の良い物件を取り上げて語る方が主観的なのでは？
• MR行っても「大阪徒歩圏内！」て散々アピられたけど全く徒歩圏内じゃないからな…。遠すぎるよ。ここが徒歩圏内なら、大阪の相当数のマンションが大阪駅徒歩圏内になるわ。ここは肥後橋駅徒歩圏内ですので、お間違えなきように。
  • さすがに30分もかかりませんよ。足腰弱いわけでもなければせいぜい15分ちょいで着きます。
    • 場所にもよるが阪急百貨店とかならGoogleマップで25分。徒歩圏内では無いですね。また、上でも書かれてる通りより近いマンションは山ほどあります。
      • そうですね。梅田と言っても広いですが大阪駅までだと20分程度でしょうか。15分だと新地入り口辺りまでですね。確かにもっと大阪駅や阪急梅田駅に近いタワーマンションもたくさんありますが、それでも結構近い方ですよね。自動車移動が普通の郊外や地方では徒歩15分は遠いと思われるでしょうけど、都心ではまあ当たり前の距離ですね。梅田の地下街なんて、堂島から茶屋町まで歩いて行ったらもっとかかるんじゃないでしょうか。それでもやっぱり高いですが。。。
        • 大阪駅までの到着時間も重要ですが、大阪駅周辺の施設までのアクセスも徒歩圏というのが大きいんですよね。これからの再開発も楽しみです。梅田に比べたら本町の駅前なんて何もないに等しい。本町はオフィスが撤退してベッドタウンになるらしいのでまだまだ新しいマンションが建つでしょうね。
• ここが駅徒歩1分ならプレミストに圧勝してましたね。徒歩4分でも完全にこちらの方が上ですが。価格が高い分、買える人は限られてしまいますが住人の質も高いでしょう。
• 肥後橋駅の周りは何がありますか？本町と比較して。梅田は素晴らしいですがここのマンション周囲は少し廃れ気味ですよ。
  • 肥後橋駅周辺が充実しているという話は私はしていませんが、最寄駅が充実していることよりも素晴らしい梅田商業圏まで徒歩で行けることが大きいのでは、という意見です。そうでないと、肥後橋駅徒歩1分と本町駅徒歩1分でこんなに差が出ません。肥後橋駅築14年のマンションと本町駅新築が坪20万しか変わらないのはそれだけ梅田からの距離によって市場の価値が違うということですね。
    • 梅田商業圏の核となる阪急百貨店、阪神百貨店グランフロント、ルクア、大丸といった施設に、この物件から歩いていけないよ。特に今日みたいな気候では。肥後橋の相場が良いのは、淀屋橋が近いのと、子育て世代が西区推しだから。
      • そもそも今日みたいな天気なら肥後橋どころか大淀や福島からですら厳しいですね。。。堂島なら地下道使ってなんとか行けるレベル。

構造・建物

• 良い点・免震（スカイツリーに使われるような特別な制振技術もあるけど、一般的なマンションでは制振より免震構造が強い。）
• 共用部の感じが落ち着いていていいですね。あとは、やはり価格帯が気になります。
• アウトポールじゃないんですね
• 最近のタワーのように制震になるのでしょうか？
  • 免震採用してないとしたら、コストカット物件と言われても仕方ないですね
    • 免震です。
• デザインはどの他のマンションよりかっこいいし、共用施設にも無駄がない。もう少し安ければ絶対買いたいと思ったのですが、今回は諦めることに。
• たしかに外観デザインと公開空地のガーデン、共用部分もこだわりが感じられてよかったです。ただ、予定価格が分かりづらく検討できないので来月初旬頃の発表まで待つしかないのかなと思います。
• low-eガラスではないところが問題。角部屋が地獄になる。あと収納がめっちゃ少ない。他のところ悪くはない。
  • えっlow-eじゃないの
    • Low-e採用してないタワーも最近増えてきてるので、そこは遮光カーテンなどで許容しようと思います。それ以外は角部屋の間取りも理想的でした。
      • low-e採用してないと室内の劣化が早そうですね。残念です。
        • low eではないのですか、、それはちょっと驚きました。角部屋確かに辛そうです。フィルムや遮光カーテンで対応するしかないですかねー。
          • 他は良さそうとのことで安心しましたが、窓はコストカットしてほしくない部分でした。
            • 高層階だけ仕様をそれなりにして、後は結構コストカットですね。ガラスも仕様が低いです。ガラスは自分で変更できませんからね。なんか、期待して損しました。
              • プレミストタワーも低層階はかなりのコスカ仕様ですが、ここはそれ以下ときましたか。。。
                • そのようですねやはり建築費がかなりかさむのでしょうか？この時代なかなか厳しいですね
                  • 同じ沿線なのでプレミストタワーと比較しましたが間取りが悪く検討断念したので、今回は間取りを見て決めようと思います。
                    • 間取りや立地などかなり気に入っており具体的に検討しているのですが、ガラスの仕様は本当に残念です。庇があるので若干はマシかなとは思ってはいますが、、
                      • 個人的には掲示板にあったFIX窓の仕様にテンション下がりましたね。あとは価格面でしょうかねー
• このマンションはZEHおよび省エネ基準も満たしていないようですが、今後の価格への影響もやはりあるのでしょうか。
  • Low-Eガラスが標準設備であれば、個人的には満足しています。省エネ基準がマンション購入に際して一番大切なのであれば、検討できないのでしょうか？一般的なその他住宅ではなく既存のZEH物件を選べはよいと思います。
    • Low-Eガラス標準でしたっけ？私の頂いたパンフレットは複層ガラスとの記載に留まっておりましたが変更になったんですかね。私も住宅ローン控除など実際のメリットの有無に関係なければ省エネ基準云々はさほど気にはなりません。
      • バルコニーのないFIX窓の部分つまり角住戸はLowEガラスが標準仕様でT2等級の防音サッシ です。今配布されている図面集は社内資料のため、訂正済の製本されたものと設備仕様集を登録申込時にいただけるようです。
        • 一部の窓ガラスだけLow-Eガラスに変更になったみたいです。ZEHだと住宅ローン金利の優遇が受けられる銀行もあるみたいです。
• 大手前の仕様に近づけている印象でした。1番良かったのは、23階以上中層階の天井高が2.75m、22階以下は2.55mと高い印象でした。水回りのフィオレストーン天板も大手前と同じなので近づける努力をされたのかと思います。
• スーペリアまでは直床だったかと思われます。
• 天井高が高いのはいいですね。ここは二重床なんでしょうか？その方が将来のリフォームには有利ですよね。食洗機はオプションってことでしょうか？確かにトイレの使用も気になるところです。色々な情報を上げていただき大変ありがとうございます。
• たしか22階までは、2.6mの天井高で高めだと記憶してます。
• ちなみに、ここは直床マンションです。最上階のみ二重床・二重天井です。
  • この価格帯ですら、最近は直床なんですね。どこも似たり寄ったりですね。
• タワマン一体型では無く狭い事や立体駐車場一機のみでかつターンテーブルという事です。ここら辺は高級感が低いしストレスあるのではと思います。
  • ターンテーブルは業者用で住民は関係ないみたいです。
• タワマンで耐震等級1は怖いですね。地震の時は建物の損傷の可能性があるため避難所へ行かないといけませんから不安感は強いでしょう。避難所の要件でもある耐震等級が2あれば震度7の大地震がきても損傷しないので1週間でも在宅避難できます。在宅避難が可能な建物かどうかは大きな違いですね。
  • 大阪市内のタワーマンションで耐震等級2以上の物件があれば教えていただきたいです。
    • そもそも耐震等級２とか３て警察署　病院　学校　消防署くらいで　マンションではほとんどないですよ　というか無駄ですよ　ただ制震は高層階は揺れるので低層を買った方がいいし免震は長周期振動には余計ゆれますし　逆に低い震度では作動しないので　維持費　購入価格ともコスパ悪いですよこんなショボい規模のマンションでは必要ありませんペンシル過ぎてつけただけです
      • ザキタハマ、梅田ガーデン、パークタワー北浜、ブランズタワー梅田North、大阪ひびきの街サンクタスタワー、プレミストタワー大阪新町、ジオタワー天六、シティタワー大阪天満、シティタワー大阪本町、リバーガーデン上町一丁目大阪ですぐ思い付くのはこれくらいですが調べればもっとあるでしょうね。耐震等級の違いは災害時の在宅避難の可否に関わってくるので全然無駄ではないです。
        • でここはどうなのて話しですが
• この物件は、高さを確保するためにペンシル型が際立ってしまったようですね。免震構造を採用したのも、制振構造では躯体各所にダンパーを設置しなければならず、ただでさえ狭い各階のスペースがさらに狭くなり、当然間取りにもしわ寄せが来る。その点、免震構造なら地下に構造物を集中できるので居住スペースに無駄がない。そのかわりパーキングが別棟になってしまっているけど..それでも部屋の間取りも比較的綺麗ですし、高さがあるのは悪いことではないです。庭園も広くて綺麗で、周辺環境の向上にも貢献できますね。きっと近所の人にも愛される場所になるんじゃないでしょうか。地域に愛されることも大事ですしね。
  • 今度は熊本で震度5ですか。最近多いですね。ここは免震なので安心です。
• そういえばここってエレベーターは高層階と低層階で分かれているのでしょうか？
  • 確かわかれてないと聞きました。
    • 三機しかないので、分けてないですが、197戸対して3機もあるので安心します。
      • 混み合うと下のフロアだと待ちが結構出てしまいますねー
• 南西角は間取りに無駄がなく綺麗ですもんね。
  • 方角をよく見ると北西に沈む真夏の西日が少し緩和されそうな点と遮熱ガラスということなので前向きに検討してます。
    • ｆｉｘ窓は、Low-Eガラスが採用されることに変わりましたよね。良かったです。
      • 窓の仕様変更は本当に良かったです。
        • あと、南東角は洋室3の下り天井が・・・。でも南東角は、リビングのfix窓が6枚連なっているのは、開放感あつて魅力的！

共用施設

• 共用部の感じが落ち着いていていいですね。
• 共用部のイメージも資料で確認できるんですか？タワマンは共用部分が充実しているイメージですが、どのような施設があるか教えていただきたいです。個人的にはブックカフェのようなラウンジがあればいいな、と考えております。
  • どこのタワマンにもある、ロビーのソファの写真はありました。個人的には、スカイラウンジとテレワーク、勉強用のスペースが欲しいです。
    • まだ資料ではロビーしか載ってませんでした。他にあるのか心配です。せめてスカイラウンジや勉強できるスペースは欲しいですよね。
      • 限定公開される資料でも共用施設はロビーの写真のみですか。せっかくのタワーマンションなので高層階を利用したラウンジは作っていただきたいものですが、共用施設や設備の詳細はいつ頃はっきりするのでしょうね。
        • 因みに2年先行の大手前はスカイラウンジ、オーナーラウンジ、ワークルーム、フィットネスルーム、ゲストルーム、迎賓の間（客間？）ですね。ここも、それに近くなるのでは
          • 個数が大手前の241に対して、肥後橋は197。スカイラウンジ、ワーキングラウンジが欲しいところです。
• ここの共用施設が気になります！どんな感じになるのか！？それ次第の様な気がします。
  • プレミストより戸数が少ないので、どうなるか分かりませんし、パンフレットでも、ロビーしか載っていません。プレミストと同じような、スカイラウンジやワーキングスペースがあれば良いのですが。また、写真見る限りでは、駐車場も、プレミストと異なり、建物外みたいですね。プレミストは間取りが難点なのと、立地でも、肥後橋のこちらの方が良いのですが、共用施設と駐車場はプレミストの方が良さそうですね。
• 共用設備は最小限といった感じですが、専有部の仕様は良さそうでした。価格はまだ未定とのことです。小さめのお部屋が多い印象でした。
  • 共用部分は何がありましたか？
    • ゲストルームとパーティーラウンジ程度だったかと。スカイラウンジやフィットネスなどはなかったと思います。
      • ありがとうございます。だいぶんと共用部分がけづられてるみたいですね。敷地面積が小さいせいですかね。
        • 共用設備が少ない点は管理費の面ではメリットかなと思っております。後は価格ですかねー
          • 値段も共用部が少ない分、価格が抑えられて良心的な雰囲気、総合力は高いなと思いました。
            • 共用施設は最初は何度も立ち寄ったりしますが、慣れてきたら全然行かなくなるので、やっぱり部屋の間取りの良さが一番大事だと思います。そういう意味ではそんなに高過ぎなかったらここはいいかな。早く値段を教えて欲しい。
              • エントランスは高級感あって共用も気合い入れてる感じはあったけどね帰ってきた時の優越感はかなりあると思う確かにどこかのマンションみたいに最上階のラウンジとかは無いみたい。正直それあったとしても行かなくなるけどw
                • そんなに価格抑えられてるとは思いませんでしたが、、
• 公式サイトでは設備仕様や共用施設の情報が出ていませんが事前説明会ではある程度の説明がありましたか？共用施設はゲストルーム、パーティラウンジ程度との事、他にこのような設備がついている等の情報があれば教えていただきたいです。
  • 今日から、公式ホームページ上で、エントリーの上ログインすると入れる専用サイトで限定コンテンツとして共用部のパースなどを見ることができます。でも比較的小規模なタワーマンションなので共用施設は少なめですね。
    • デザインはどの他のマンションよりかっこいいし、共用施設にも無駄がない。もう少し安ければ絶対買いたいと思ったのですが、今回は諦めることに。
      • たしかに外観デザインと公開空地のガーデン、共用部分もこだわりが感じられてよかったです。ただ、予定価格が分かりづらく検討できないので来月初旬頃の発表まで待つしかないのかなと思います。
• 少し気になるのが大きな庭園と水盤。確かに綺麗で周辺の憩いの場になるのはいいのですが、夏場の水道代とか維持費が結構掛かりそう。ただ躯体と違って古くならず、木々は年々成長するので、ちゃんと手入れをすれば資産価値としては上がっていくでしょうけど。
  • このマンションの庭園には、京阪電鉄不動産の並々ならぬこだわりを感じます。パンフレットのイメージに近いものが完成したら、ザ・ファインタワー大阪肥後橋の象徴となるだろうし、入居者にしか分からないスカイラウンジなどよりも、格段に宣伝効果は高いものとなるだろう。
    • こんな素敵な庭園なら、休日は、庭の手入れを手伝いたくなりそう。私としては、ありきたりなスカイラウンジやフィットネスルームを無しにして、庭園にこだわった京阪電鉄不動産の戦略には賛成！
      • そんなちっぽけな庭園くらいではしゃいで喜んでるなんて可愛く見えてしまいます。プレミストタワー靭本町にはそのミニチュア庭園の何百倍もの広さのある靱公園が目の前にあります。しかも管理費はかかりません。どちらが優れているかは言わなくても分かりますね？
        • そんな否定するような言葉はやめましょう。人それぞれの考えがありますから。あなたみたいな口コミを見ると残念です。
          • ここも靱公園はぼちぼち近いですよ。プレミストタワーと比較すると総戸数が少ないし一件当たりのグロス上げないと利益確保が難しいので、当物件の方が高級志向な仕様となっていると思います。その辺りは価格と価値の釣り合いなので基準は人によりますね！
            • 大阪市の所有物を自分の物かのように勘違いして自慢してる。可哀想・・・。
              • そもそも靱公園の庭園（バラ園）からの距離って、プレミストもここも余り変わりないような。
                • プレミストとバラ園は結構離れているので、かなりの高層階でないと見えないのでは？
                  • いやいや、20階ぐらいから見えるちゃう？こっちは何階からバラ園見えますか？
                    • 素朴な疑問なんですが、テニスコートビューは価値があるのですか？有名な選手が見れるとか？クラッキーは駅からも遠いマンションですよね。
                      • てか、バラ園てそないに重要か？？笑
• このマンションの外観と庭園はかなり綺麗に仕上がりそうで今から楽しみです。
• 工事現場の隙間から中が見えたのですが、庭園スペース、結構な広さがありました。すべて庭園になるとなかなか見栄えするマンションになりそう。
  • 結構な広さで見栄えもよさそうですが、特にお昼時は近所のサラリーマンの休憩スペース兼喫煙所になりそうな気がしてなりません。
    • たしかにその懸念はあります。パンフレットから想像できる以上の広さありますもんね。喫煙に関しては防火という観点と吸い殻ポイ捨てを防ぐということから禁止を徹底できないもんですかねー。
      • 他のタワマンを見てると難しいでしょうね。どれだけ禁止を徹底しても守らない喫煙者は必ずいます。ローレルタワー堺筋本町のようにゲートで囲うしかありません。
        • 庭園は共用部なので、当然喫煙は禁止(管理規約集　敷地・建物使用細則第４条)。これは、常駐の管理人さんに目を光らせて欲しいです。同第5条(ベランダ等の禁止事項)によれば、ベランダでの喫煙も禁止されています。これを守らない人が結構いそう。取り締まりにも限界があると思いますが、近隣居住者からの通報で管理組合から注意するしかないのかな。
          • 庭園の一部は公開空地ではないんでしょうか？違うのならいいのですが。
            • ご指摘の通り、庭園は「一般公開空地」(手前部分)と「公開空地に準ずる空地」(奥部分)となつてました。失礼しました。ですから、一般の方の出入・利用は自由ですね。ただし、その場所はあくまでもマンションの私有地なので、喫煙禁止、犬の散歩禁止や自転車の乗り入れ禁止などのルールは、マンション側で自由に決めることが出来るようです。規約集には、公開空地利用時のルール等は載っていませんでした。喫煙は禁止にして欲しいですね。
              • 昼間のサラリーマンの人数、夜の酔っ払いの人数想像を超えてます。いくら禁止にしても、なかなか守って貰えないかもしれません。夜間大きな声を出して歩いている人と時折見ます。
                • 容積率のバーターで公開空地があるんだから、そこにいる人にとやかく言うのは無理ですよね。祈るしか無い。
                  • 敷地内に公開空地を提供すると、建物を制限以上に高くし、延べ床面積を広くすることができるそうです。つまり、敷地内に公開空地を設けることが、34階建・197戸のマンションを建築する前提条件になっているんですよね。今更庭園に利用制限を設ける等の変更は出来ないのでしようね。
                    • 公開空地であってもあくまでも当該マンションの所有地（マンション住民の共有財産で固定資産税も発生する）なので、喫煙禁止、犬の散歩禁止や自転車の乗り入れ禁止、深夜の利用制限などの常識的な範囲のルールであれば、マンション（管理組合）の裁量で自由に決めることが出来るようです。
                      • なるほどルールを設定できるのですね。目の前の教会や公開空地も含めてマンション周辺が素敵な雰囲気になる事を期待しております。
                        • いくらルールがあってもルール破りが既成事実化してしまうとどうしようもなくなります。そうならないためにも、少なくとも半年くらいは費用かけてでもパトロールを強化すべきですね。

設備・仕様

• 共用設備は最小限といった感じですが、専有部の仕様は良さそうでした。価格はまだ未定とのことです。小さめのお部屋が多い印象でした。
• 専有部の仕様はどうでしたでしょうか？大手前がよかったので期待しております。
  • 収納がめっちゃ少ない。他のところ悪くはない。
    • 水回りのフィオレストーン天板も大手前と同じなので近づける努力をされたのかと思います。
• トイレは手洗いカウンターのロータンクトイレでしょうか？他のタワーはファミリーマンションみたいなタンク付きでした。
  • トイレはタンクレス風ローシルエットだったはずです。
• No dishwasher も残念だけど。
  • 食洗機はオプションってことでしょうか？確かにトイレの使用も気になるところです。
    • 1Lと2LDKは食洗機なしで、3LDKは標準とお聞きしてます。モデルでロータンクトイレと食洗機は確認できました。
      • 食洗機すらないとは、コストカットしてきましたね色々な情報を上げていただき大変ありがとうございます。
        • どこのファインタワーか忘れたけど、そこも食洗機が付いてなかったです。賃貸に出す人が多いと思われるからオプションにしているとの説明でした。ここはオプションで付けることはできるのでしょうか？
          • 安物が付いてるより好きなの選べていいのでは？
            • 食洗機は不要な方もいるでしょうし、必要ならオプションで設置すればいいと思います。
• 高層階を仕様上げているので、高層階から売れていくでしょうね。あと、角部屋は価格次第ですが、、
• トイレも手洗いカウンターが標準でしたので水回りは他のタワーよりグレードが高い印象でした。
• オプション表見ると網戸って結構高いんですね。。
  • タワーマンション高層階住みです。元々網戸が入っていましたが網戸がある方が却ってサッシのガラスが汚れるため、入居後すぐに外してしまいました。虫が入ってくるということもないですし掃除もしやすく、不都合は特に感じませんね。
    • 市内20階在住虫入ってきます。小虫？たまに、ぷ～んと飛んでいます。本当にゲンナリします。夜の、光に寄ってくるみたいです。風の通る隙間すら開けずに今後も過ごすか、網戸つけるか、本気で悩んでいます。秋になると開けたくなるので、当方は着けるつもりで現在検討中。参考になれば。
      • 20階付近の頃はたまに小さな虫、1度てんとう虫が入ってきました。30階あたりだと網戸なしでもほぼ虫ははいってきません。ちなみに近隣タワーです。
        • 皆さん、ご意見有り難うございます。それにしても、オプション表の商品は、網戸に限らず、どれもビックリする程高いですね。網戸なら、寸法を測って、ホームセンター等で購入して自分で取り付ける事も出来そうな気がします。リビングにはダウンライトを付けたいと思ってますが、オプション表の値段は1個につきですよね？！こちらは、こだわり始めるとスゴい金額になりそうです。皆さん、どうされるご予定ですか？
          • オプション高いやつは本当にびっくりするお値段ですよね。私は食洗機のグレードアップやキッチンの吊り戸棚は追加しようかと考えております。確かにダウンライト高いですよね。。
            • オプション何つけるかパンフレット見るだけでも楽しいですよね。キッチンの吊り戸棚もつけたいし、トイレの床も気になります。安かったのですが色変わるだけなんですかね？入居直前に自分で内装・電気工事業者を呼んで工事をしてもらうことは出来るのでしょうか？その方が安かったりして。

間取り

• 広い間取りが多いといいなぁ
• 間取り変更などのメニュープランの説明ありましたか？
  • メニュープランはあるようですが、現時点では見せられる図面等はないとのことでした。6月には見せてもらえそうです。
    • ということは、まだ資料を取り寄せても肝心な価格表などはいただけないということですね。来月にはみせていただくことができるということでしょうか。問い合わせなど客足をみているのかもしれませんね。
      • まだ価格表はもらえないでしょう。現在は事前案内会の来客の反応を見て販売価格を検討している段階ではないでしょうか。６月には第一期販売分の価格は提示されるものと思います。
• 説明会で話を聞いたなかで、気になる方角や間取りは、どのタイプでしたか？
  • 間取りは角部屋中心に使いやすそうでしたので、方位よりも価格次第という感じです。
    • 70平米台と80平米台の3LDKの戸数が少ないので、方角問わず人気になりそうな気がします。
      • そうですよね。70㎡～の部屋が少ないので・・・・60㎡台の２ＬＤＫも考えています
• 専有部の仕様はどうでしたでしょうか？大手前がよかったので期待しております。
  • 大手前の仕様に近づけている印象でした。1番良かったのは、23階以上中層階の天井高が2.75m、22階以下は2.55mと高い印象でした。
    • たしか22階までは、2.6mの天井高で高めだと記憶してます。
• 低層階の80m2 3LDKがどれくらいか知りたいです。
  • 3Lは中層異常で8200スタートです。
    • 70平米台の方ですよね？！　本町エリアの価格帯ですが、反響どーなんすかね
      • 低層階だと1番広い部屋で66㎡みたいです。
        • 80㎡は23階からしかありません。23階以下は70㎡以下の広さのお部屋です。
• ここ22階以下の場合1LDKは1戸、その他全部2LDKで設計ミスでしょうか。2LDK購入したら将来棟内ライバルが多くて怖いと思うけど。
• 間取り的には北西角の３LDKなど気に入ってるのですが１億円からという価格とリーガロイヤル前の巨大駐車場がある点などで躊躇しております。
  • 北西角83平米の間取りですね。方位と価格的にも人気になりそうな気がします。将来的に中之島5丁目再開発エリアに建物がたつとしても北東角のフェスティバルタワーのような眺望になるだけなので特段問題ないのではないと思います。
• モデル見学してきました。。やっぱり天井が高いなと感じましたし、特に無償カラーセレクトで選べる床フローリングが好みでした。来月はバーチャルモデルで他カラーのお部屋も見られるようです。
  • どこでも無償ですけど
    • 偉そうな割に読解力が乏しい
      • ちなみに有償カラーセレクトってありますか？
        • MRで聞いてください。何でも教えてクレクレ君はダメ、絶対。
• モデルルーム見て来ました。値段は高めでしたがファミリーで住むにはちょうどいい物件がありました。廊下も広くプレミストタワーよりこちらが良かったです。あとは値段です、、、
• 間取りも専有部も問題ないんですが高いんですよねー
• ほんまに間取りがいいの？収納ほとんどないので、ファミリーはきついと思う。
  • 収納に皺寄せがいくのは最近の傾向ですね。トランクルームか宅配クローゼットみたいなのを使う前提なんでしょう。もしく断捨離。
    • 北東角92平米は良かったですよ。収納もありましたし。狭い部屋でのファミリーはきついと言いたかったのですか？
• 90-100平米でどの間取りが良かったですか？
• 42平米　1ＬDK検討中なんですが、洋室5畳にある大きな梁が気になっています。実質40平米くらいになるのかなとか色々考えてしまいます。リセールバリュー狙いなら、2ＬDK以上の方がいいのでしょうか？
  • スムラボに投稿されているすごろくさんの記事には、次の通り書いてあります。ご参考まで。1LDK各フロア1戸しかない1LDKは価格が乗ってて9階でも坪単価352万円。17階までいくと坪391万円まで跳ね上がるので結構厳しい坪単価に感じます。1LDK狙いの方は上の階にいくならいっそのこと2LDKにいった方が良いかと思っており、1LDK狙いの方は眺望なくても下の階に行った方が価格メリットが大きいかと思います。
  • 1LDKではありますが、ワイドスパンで良い間取りだと思いますが、他の物件と比較検討されているのでしょうか？
• 今日から登録申込受付がスタートしましたね。第1期のスタートとしては、受付状況は好調なのでしょうか？3LDKでは、圧倒的に南西角・北東角が人気のようです。
• 南西角は間取りに無駄がなく綺麗ですもんね。方角をよく見ると北西に沈む真夏の西日が少し緩和されそうな点と遮熱ガラスということなので前向きに検討してます。
• モデルルームを見ましたが、103平米Oタイプの部屋を１LDKに変更して、最高レベルのオプションをこれでもか！とセットしていたので、現実離れしていました。標準とオプションとの区別が判るようにしてくれないと、あのモデルルームを見ると勘違いしてしまい、後で「アレ？」ってことになりそう。
  • モデルルームは確かにあまり参考にならなかったです。南東角は要望書あまりないみたいですけど、間取りが少し、、という評価なんでしょうかねー
    • あと、南東角は洋室3の下り天井が・・・。でも南東角は、リビングのfix窓が6枚連なっているのは、開放感あつて魅力的！

買い物・食事

• 公園、スーパー、小学校が近いですし、ファミリーに人気ありそうですね。
• この辺は地味にグルメ激戦区なのでそういうのが好きな人には良いかと思います。さらには新地や福島もそんなに遠くないですし。
• 以前、近くのディーグラフォートに住んでました。美味しい飲食店が多いのと、靱公園も近いし、環境が良い。阪神高速や四つ橋筋から離れてるので、うるさくなさそう。ライフが近い。
• ここ周辺はスーパーやドラッグストア等は少ないでしょうか？
  • 歩いて3分くらいのところに割と大きめのライフがあります。
    • ありがとうございます。ライフが近いなら便利ですね。
• 良い点・生活利便性が高い（スーパー、コンビニ、ドラッグストア、飲食店、銀行・郵便局、病院、スポーツジム複数あり）
• スーパーへのアクセス、周辺の交通量、校区、学校へのアクセスの面で実需組、特にファミリーはプレミストよりここを好みそうな気がします。投資目的や単身、DINKSあたりはプレミストを選ぶでしょうけど。次いでクラッシィ、そしてウエリスといったところでしょうか。
• この辺りはライフ以外にスーパーやドラッグストアはありますか？買い物の利便性はどうでしょうか？
  • 肥後橋駅の近くにコーヨー、キリン堂、アカカベがあります。学習塾は現状多くはないですが年々増えつつある印象です。
• 近くにライフがあるのですか。ライフがあれば食料品の買い物は心配ないですね。できれば他のスーパーもあれば買い訳が出来て嬉しいですけど。アクセスも良いですし、物件価格が気になりますね。この辺なにげに飲食充実してますよね。ミシュラン掲載店も多いし。
  • 飲食店散策は、楽しそうです。
• 買い物の利便性はどうでしょうか？
  • そこそこ規模のあるライフ（服まで売ってるレベル）が近いので日常の買い物に問題生じることはないと思います。
    • ありがとうございます。子供服や子供用品が売っているところもありますか？
      • ありがとうございます！本町の赤ちゃん本舗はそう遠くないので不便はなさそうですね。

育児・教育

• 公園、スーパー、小学校が近いですし、ファミリーに人気ありそうですね。
• ちなみにここの学区は良いのでしょうか？
  • 目の前の西船場小学校は評判良いですし、学力テストも全国より上ですし良い方だとは思いますよ。
    • ありがとうございます。学区が良いのは安心ですね。
• スーパーへのアクセス、周辺の交通量、校区、学校へのアクセスの面で実需組、特にファミリーはプレミストよりここを好みそうな気がします。投資目的や単身、DINKSあたりはプレミストを選ぶでしょうけど。次いでクラッシィ、そしてウエリスといったところでしょうか。
• 学習塾は現状多くはないですが年々増えつつある印象です。
  • この先、学習塾が増えるなら子育てしやすそうで良いエリアですね。
    • 中学受験に強い塾が近いと特に医師世帯は割高でも中古で買ってくれて有り難いんですがね。ここから比較的近いの馬渕だけだから高校受験でトップ校狙いの家庭か、帰りは車で送迎する人しか買えないですね。大人だけで暮らすにはいいところなんですが…
      • • そうですよね、習い事もあまりないし、環境は良いけど子育てにはちょっと不便ですよね。
          • 上本町の中学受験塾に子供が通ってますが、車の送迎はけっこう多いですよ。終わるの夜遅いので。

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