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ザ・パークハウス石神井公園テラス

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==物件概要==
[[File:ザ・パークハウス 石神井公園テラス　グランドエントランス 外観完成予想図.png|350px|thumb|ザ・パークハウス 石神井公園テラス　グランドエントランス 外観完成予想図|alt=ザ・パークハウス 石神井公園テラス　グランドエントランス 外観完成予想図]]
[[File:ザ・パークハウス 石神井公園テラス　外観完成予想図（西側）.png|350px|thumb|ザ・パークハウス 石神井公園テラス　外観完成予想図（西側）|alt=ザ・パークハウス 石神井公園テラス　外観完成予想図（西側）]]
*所在地：[[東京都]][[練馬区]]石神井町2丁目1466番23、ほか4筆（地番）
*交通：西武[[池袋線]] 「石神井公園」駅 徒歩8分  （北口より）
*総戸数：86戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2022年06月
*売主：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社
*施工：株式会社ピーエス三菱
*管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*ここは売れる！
*億いくかね？
*パークハウス上鷺宮程の敷地面積ではないですが、大規模な一種低層の急行停車駅最寄りは期待できますね！
**どうでしょうか。いまこのクラス（8000万円台？）を買えるパワーカップルにとって、石神井公園駅から7分というのは少し遠いように感じます。
***一般的な３ｌｄｋなら７０００万ってとこだからパワーカップルじゃなくても行けるかも


*早く具体的な情報でないかなぁ
**完成が再来年半ばですから販売開始は早くても来春でしょうかね。とても良い場所なので期待しています。
*HP出ましたね。思っていたより普通だった、板橋大山大楠ノ杜が騒がれてるから余計そう感じるだけかな、、、石神井公園の方がエリア評価はある気はするが
*サイトに掲載された「石神井に別荘別宅」というコンセプト文句や、ラウンジイメージ画像見る限りハイエンド物件に仕立てる感じですね。サイズが最大82m2と意外にも小さかったですが、子育てファミリー向けと言うより子育ても終わった少し余裕のある世代向けでしょうかね。地下階があるので最安値はそれなりかも知れないですが、条件良い部屋は億ですかね…。
**プレミアム住戸を設けていないこと、専有面積が最大でも81.56m2なこと、それらを考え合わせるとギリギリ億ション未満に落ち着きそう。平均だと坪単価380くらいでしょうか。もちろん最上階は＠400超えるでしょうが。
*この周囲はホント静かな地域だから、静かに暮らしたいって方には合うだろうね。地下階の設定含めて上鷺宮のパターン踏襲して今の価格反映する分もうちょっと上質感で味付けって感じでしょうか。坪400万は当然のように乗せてくるんでしょうが、だったら間取りにもう一工夫欲しいですね。
*価格が気になりますね
**設計/施工/販売すべてをチーム三菱でバシッと揃えて来ちゃったから3階のお部屋は全部億ですかねぇ…。
*地階部屋7,000万円、3F一番広い部屋で9,000-10,000万円くらいですかね。坪350-400万円くらいのレンジ。公園側、徒歩5分、築2年弱のグローベル石神井公園が坪345万円で売出あるので、新築価格に修正すると坪350万円。こちらはブランド分加味して平均単価は坪370-380かな。
*ここは3LDK5500万位でしょうか。
**8000万くらいじゃないですか？
***5,500万円では50平米くらいでしょうね。2LDKでも厳しい広さです。坪単価350万円の8,000万円くらいが最低ラインでしょう。
****ですよね。ここは一番小さくても67.45平米ですから8000万円台スタートでしょう。
*物件エントリー者に既にアンケートが届いてますが、値付けの鍵は広いテラス付きを売りにした地下階がどれだけ関心集めるかでしょうね。思惑通りプライベート感に共感する方が多くて初期でサクッと捌けるようなら1-3階にそれほど盛らなくても良いかもですが、苦戦が見込まれるようならその分が上乗せされそう…。いずれにせよ、坪単価400万程度で買えたら御の字の物件でしょう。
*１１月販売開始なので、まだ価格など公表されていませんがみなさんのカキコミにもあるように、かなり高額になるでしょうか。間取りが狭くても割と高めの価格設定だなと感じることが本当に多いですよね。ここも広い間取りは少ないですし、詳しい情報公開を待ちたいと思います。
*直近一年で駅近、築5～10年のブランドマンションが中古で330前後で売れているので三菱でこの規模の新築なら350は確実に超えるでしょう。地下のテラス付きがどれくらい人気を集めるかによりますが、かろうじて350前後になる可能性があるとしたら一階の部屋でしょうかね。
*少しずつアップデートされているエントリー者向け限定サイトの情報見る限り、汎用パークハウスとはクラスが明らかに違う…。昨日アップされたデザイン編の軽井沢の別荘地とか、「ココはお金持ち向けですよ！」って牽制されてる気が。
**昨日の限定サイトの内容で相当なイメージアップになるでしょう。とはいえ坪350超えると購入者は限定されるでしょう。駅前のタワーも気になりますし。地下化した分は値引いてもらいたいものです。
***86戸と規模がさほど大きくないので、この界隈に思い入れのあるお金持ちだけで捌ける思ってるかも知れないですね。
*案内開始から2週間で問い合わせ、エントリーが800件以上ありました。とメールが届きました。86戸ですから反響は凄いようです。
**今後のスケジュール届いてたけど、オンライン事前説明会が8月頃ってあるので、やはり予定価格もそれまでは出ないだろうね。
*妥協すべき要素（欠点）の少ない物件のようですから、順当な値付けがされるでしょうね。
*リスクを価格に反映してくれれば半地下の購入も考えています。日当たりまずまず、静か、広い！
**物件名に「テラス」って付けてテラス付の半地下プランを推してるくらいなので、対策は万全にしてるでしょうね。仮に何かあった際の被害が半地下部分だけであっても物件全体のイメージが毀損されるでしょうから、これまでの同様の物件で培ったノウハウを活かしてくれるんじゃないでしょうか。
*万が一、想定外の豪雨で半地下住居部分が浸水した場合（検討している方ごめんなさい）、復旧費用は管理費から出すのですか？それとも持ち主の個人負担になるのでしょうか？武蔵小杉の時は共用部分だったようですが、管理費から出したのかデベが負担したのか気になります。
**そうした点に含め、8月の事前相談会で聞いておくと安心でしょうね。


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:ザ・パークハウス 石神井公園テラス　エントランス完成予想図.png|300px|thumb|ザ・パークハウス 石神井公園テラス　エントランス完成予想図|alt=ザ・パークハウス 石神井公園テラス　エントランス完成予想図]]
[[File:ザ・パークハウス 石神井公園テラス　ピロティ・車寄せ外観完成予想図.png|300px|thumb|ザ・パークハウス 石神井公園テラス　ピロティ・車寄せ外観完成予想図|alt=ザ・パークハウス 石神井公園テラス　ピロティ・車寄せ外観完成予想図]]
*敷地面積：4969.14m2(売買対象面積)
*建ぺい率：50% 、容積率：100%
*仮囲い、付きましたね。２ヶ月遅れたのは、工事費、工期が折り合わなかったからでしょうか。
*地階があるということで、メゾネットタイプの住戸になりそうですね。
**地下って駐車場になるのかと思ってました
***上鷺宮のパークハウスのような地下住戸になるのかもしれないですね。
****地上3階地下1階と、ザ・パークハウス上鷺宮のような作りですね。4棟構成で間取りも既に出てますが、以外と普通の造りの感じですね。
*イメージ画像ばかりで肝心の建物デザインや雰囲気が掴みにくい。過剰包装のお菓子みたい。


==共用施設==
[[File:ザ・パークハウス 石神井公園テラス　Art hall KOMOREBI完成予想図.png|300px|thumb|ザ・パークハウス 石神井公園テラス　Art hall KOMOREBI完成予想図|alt=ザ・パークハウス 石神井公園テラス　Art hall KOMOREBI完成予想図]]
[[File:ザ・パークハウス 石神井公園テラス　The LOUNGE完成予想図1.png|300px|thumb|ザ・パークハウス 石神井公園テラス　The LOUNGE完成予想図1|alt=ザ・パークハウス 石神井公園テラス　The LOUNGE完成予想図1]]
[[File:ザ・パークハウス 石神井公園テラス　The LOUNGE完成予想図2.png|300px|thumb|ザ・パークハウス 石神井公園テラス　The LOUNGE完成予想図2|alt=ザ・パークハウス 石神井公園テラス　The LOUNGE完成予想図2]]
[[File:ザ・パークハウス 石神井公園テラス　FLOW GARDEN完成予想図1.png|300px|thumb|ザ・パークハウス 石神井公園テラス　FLOW GARDEN完成予想図1|alt=ザ・パークハウス 石神井公園テラス　FLOW GARDEN完成予想図1]]
[[File:ザ・パークハウス 石神井公園テラス　FLOW GARDEN完成予想図2.png|300px|thumb|ザ・パークハウス 石神井公園テラス　FLOW GARDEN完成予想図2|alt=ザ・パークハウス 石神井公園テラス　FLOW GARDEN完成予想図2]]
*駐車場：(総戸数に対して)26台(機械式24台、平置1台、身障者用1台)
*自転車置場：167台
*バイク置場：5台
*ミニバイク置場：1台
*中庭いいですね


==設備・仕様==
*

==間取り==
*2LDK・3LDK
*専有面積：67.45m2～81.56m2
*逆張りハイサッシ仕様なのは、通りに面した棟のみなのでしょうかね。間取図の柱位置、中庭パースを見ると、順張り部屋もたくさんあるようです。
**よく見ると、逆張りハイサッシになるのはwest villaの6邸のみでしょうか。それ以外の住戸も、ベランダガラスにウッドルーバーが設えてあって落ち着きのあるデザインですね。
*一番求められそうなワイドスパン住戸が今のところ掲載されてないですね。夫婦2人でリビング広めの2LDK、なんなら70m2で1LDKでも…って需要も落ち着いたこの立地ではありそうですが、今後発表のプランにあるのかな。
**ダイニングとリビングを分けた2LDKならサイトに載ってます。こういう試みは支持したいと思います。
***NEタイプはLD15畳といっても開口部が南側1面だけで、隣接する洋室2との境もウォールドアじゃないから解放感という面ではいまひとつですね。東南2面採光の25畳LDKで1LDK+Sみたいなプランで75m2とかだったらしびれるなぁ。
****ここでその設定で3階とかなら坪500万円弱とかでもあっさり売れちゃいそう。私はすごく欲しいが予算届きませんが。。。
*ここはこれまでの地所レジの半地下階アリ物件でたまに採用されてたHANARE(離れ)が無くなりましたね。面白いアイデアだったとは思ったけど、結局は荷物置き場以上には定着しなかったのかな？


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#ファミリーマート　三原台一丁目店　　徒歩2分／約160m
#スギドラッグ 練馬三原台店　　徒歩3分／200m
#ライフ石神井公園店　　徒歩8分／約610m
#エミオ石神井公園　　徒歩8分／約610m
#クイーンズ伊勢丹石神井公園店　　徒歩8分／約640m
#ヨークフーズ 石神井公園店　　徒歩9分／約670m
#西友石神井公園店　　徒歩10分／約740m
#サミットストア石神井公園店　　徒歩10分／約770m
#A-プライス練馬インター店　　徒歩12分／約890m




==育児・教育==
*'''教育施設'''
#区立光和小学校［通学区］　　徒歩7分／約560m
#区立三原台中学校［通学区］　　徒歩12分／約940m
#ベビーステーション石神井公園　　徒歩7分／約560m
#きららっこ石神井公園保育園　　徒歩8分／約570m
#練馬ひかり幼稚園　　徒歩8分／約640m
#区立石神井町つつじ保育園　　徒歩9分／約690m
#アスク石神井まち保育園　　徒歩9分／約710m
#区立谷原保育園　　徒歩10分／約740m
#石神井幼稚園　　徒歩10分／約750m
#ベビーステーション石神井第2　　徒歩10分／約790m
#キッズパオ石神井あおぞら園　　徒歩11分／約880m
#にじいろ保育園石神井町　　徒歩12分／約900m
#Nicot石神井公園　　徒歩12分／約930m
#石神井公園こぐま保育園　　徒歩12分／約960m
#区立高野台保育園　　徒歩13分／約1,040m
#さつき保育園石神井公園ルーム　　徒歩14分／約1,060m
#区立石神井町さくら保育園　　徒歩14分／約1,120m




==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種低層住居専用地域・日影規制区域
*大きな農地の跡地ですね。低層地域だった気がするから低めのマンションができるのかな？
*地下階は世田谷区では近隣住民の反対運動が起きてましたがここはそういった問題はないのでしょうか？ゲリラ豪雨も心配ですね。
**こちらでは特にそう言う活動は聞きませんね。ハザード的にも都内のエリアよりは安心かと。ゲリラ豪雨に関してはこのご時世なので対策済みでしょうね。問題発生したら該当物件だけで無く今後販売物件にも影響出ますから、そんな愚は地所レジは犯さないでしょう。
***反対活動は単発のは今後出るかも知れないけど、下手なモノが出来るより一括で三菱の低層高級マンションが出来る方がデメリット無いばかりか周辺エリアの価値も上がるからありがたいんじゃない。
*半地下はやはり水害が怖いですね。今朝も妙正寺川が危険水位に達したとニュースでやってましたね。ハザードマップ見ると多少浸水エリアに掛かってるように見えるけど、北西側は低地なんですかね？
**半地下の部分、排水機能や設備はしっかり確認しておいた方がいいですよね。仮にハザードマップは問題なくても、想定外の豪雨が最近頻発しているので、処理できる量を大幅に超えた場合はどうなるか。


==周辺施設==
*'''病院'''
#田辺胃腸科　　徒歩4分／約250m
#みわ眼科　　徒歩6分／約430m
#たけのうち歯科クリニック　　徒歩6分／約470m
#二葉医院　　徒歩6分／約470m
#石神井診療所　　徒歩8分／約570m
#森クリニック　　徒歩8分／約600m
#島田レディースクリニック　　徒歩10分／約730m
#渡辺整形外科内科医院　　徒歩10分／約790m
#渡辺クリニック　　徒歩10分／約800m
#石神井休日急患診療所　　徒歩11分／約810m
#浅村こどもクリニック　　徒歩11分／約830m
#新島小児クリニック　　徒歩11分／約830m
#神山医院　　徒歩11分／約860m
#順天堂大学医学部附属練馬病院　　徒歩19分／約1,510m
*'''金融機関'''
#練馬高野台郵便局　　徒歩6分／約450m
#石神井四郵便局　　徒歩6分／約470m
#三菱東京ＵＦＪ銀行石神井公園支店　　徒歩7分／約510m
#東京シティ信用金庫石神井支店　　徒歩8分／約640m
#三井住友信託銀行石神井支店　　徒歩8分／約640m
#りそな銀行石神井支店　　徒歩9分／約690m
#みずほ銀行石神井支店　　徒歩11分／約820m
*'''公共・レジャー施設'''
#和田児童遊園　　徒歩3分／約220m
#しいのみ緑地　　徒歩4分／約250ｍ
#三原台かるみあ児童遊園　　徒歩4分／約280m
#光和公園　　徒歩4分／約310m
#石神井町八丁目児童遊園　　徒歩6分／約470m
#三原台もくれん緑地　　徒歩7分／約530m
#むくのき公園　　徒歩8分／約570m
#ルネサンス 石神井公園24　　徒歩8分／約610m
#三原台公園　　徒歩9分／約690m
#カーブス　石神井公園店　　徒歩10分／約740m
#都立石神井公園　　徒歩16分／約1,210m

==その他==
*

==ブログ==
*[https://www.sumu-log.com/archives/34439/ ザ・パークハウス 石神井公園テラスのプレゼンを受けてきた！（スムログ記事）]


==掲示板==
*

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物件概要
所在地	東京都練馬区石神井町2丁目1466番23ほか4筆（地番）
交通	西武池袋線「石神井公園」駅徒歩8分（北口より）
総戸数	86戸
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