ザ・パークハウス 浦和岸町

2016年12月2日 (金) 21:59時点における版

物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町7丁目28番1（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「浦和」駅 徒歩7分 （西口）
2. 高崎線 「浦和」駅 徒歩7分 （西口）

• 総戸数：137戸（（事業協力者住戸29戸含む）※他に管理室、事業協力者店舗各1戸）
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年11月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/ミサワホーム株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 坪400くらいかな。
  • 400なわけないじゃん。 西口タワーを考慮すると、280〜300くらいでは。
• グローリオの2階で68平米が5200万だから坪250くらい？ だとすると、ここは280か？それとももっと高いのか？
• 浦和タワーは坪平均330～340です。坪平均450はプレミアム住居でしょ。多分ここは300位じゃないかな。
• 最低坪420位が妥当でしょうか。 景気動向によってはそれ以上も当然あり得ると思います。

【販売時状況】

• 地権者は6組、とのことですが、住戸に対して地権者住戸がやや多めの物件となります
• 高級住宅地岸町のいけだ旅館一帯で15階建137戸の中規模マンション再開発です。駅までは徒歩5分ほど。1階には店舗（旅館が再入居？）が入るようです。
• 三菱の浦和タワー、野村の駅前再開発タワー、住友常盤1丁目マンションが比較対象となりそうです。
• 8000万～1億4000万ぐらいが相場って感じです。部屋の広さによればまだ抑えた価格の希望もありますね。
  • この市況で最低6000～はさすがにないですよ。低層階で4500～としてくると思います。
  • メチャクチャ条件悪い部屋で5000～でしょね。
• スーモに出てますね。敷地は広いし立派な外観ですね。東向きメインのようですね。
• 西側の中部屋はほとんど地権者住宅で驚きました。低層階5900は角部屋ですね。

【比較・検討】

• 近くに住んでますが、南側にマンションあって敷地の半分くらい陰りそうですね。敷地が広そうなんで後ろにさがって建てれば多少は大丈夫かと思いますが。
  • ここは日当たりが悪い部屋がある可能性ありますね。値段は高いの間違いなしですから、それ相応の中身を期待するしかないですね。
  • この立地だとバルコニー南向きは作れないでしょ、だから西向きだよね。東側の道はすごい狭いから確実にエントランスも西側だ、この条件でも最安値は6000万か？その価値はないから、もしここを検討するなら予算は最低7500万で南側のマンションよら高い階層を狙うしかない。
• 高砂小であればプレミア付いたのに残念だね.エリアは申し分ないのだが
• 学区気にしない人にとっては、結構いい物件だよ。個人的に規模や場所はいいと思う。やっぱり高砂、岸町、常盤はブランドだよ。あとは価格だけ
• この学区って、あまり評判が良くないのでしょうか。 中学校くらいでは公立でと考えているご家庭も多いとので 学費とマンション代の両方はなかなか普通のサラリーマンではしんどいと思います。 それでいて、噂の坪単価となれば・・・難しいかなと思いました。
• 駅の近さから考えても、すごく良い立地のマンションだと思います。 来月から販売開始ですが、価格帯など、とても気になります。 おそらく人気のマンションになるだろうと思います。 ここなら自家用車いらずでも良い気がします。
• 私は日照と学区、岸町七丁目でこの価格ということで退散しますが、これらが気にならない人には良いマンションだと思います。
• プラウド浦和高砂マークスと比べると、 下記がポイントであるように思います。

1. 平坦な道での駅徒歩7分
2. 大宮台地のしっかりした地盤　

【モデルルーム訪問時】

• ハイグレードで注目の物件のなのですが、シアター映像がなかったです。 また、モデルルームが現地の隣の隣に建設されているため、現地見学も組み込まれていませんでした。
• ザ・パークハウス浦和岸町の間取りは【廊下側の部屋もアウトフレームである！】というのがポイント。 2LDKも広さ55.57㎡と狭めですが体感としては【広い2LDK】となりそうです。
• 他に検討中のマンションに決めるつもりで見学にいきましたが、 ハイグレードな仕様に思わず欲しくなりました。

【モデルルーム訪問時 価格】

• 販売価格 4,698万円～8,958万円
• 最多価格帯 6,000万円台・6,200万円台・6,300万円台(各3戸)(100万円単位)
• 間取り 2LDK～4LDK
• 専有面積 55.57m2～90.98m2
• 4000万円台から買える2LDKは西棟に1列のみです。この列は全部で14戸あるうち、11戸が地権者住戸です。
• 第1期では2LDKのうち2戸が売りに出されておりすでに抽選が発生しているようでした。

【コスト】

• 画像は管理費、修繕費、駐車場代などの価格表です

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  モデルルーム（2016-12-01撮影）

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  モデルルームの間取り（2016-12-01撮影）

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  第1期価格表（2016-12-01撮影）

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  管理費、修繕費、駐車場代などの価格表（2016-12-01撮影）

交通

• 駅までは一応徒歩7分ですからまずまずかなといったところ。ただ、朝の通勤ラッシュはかなり混雑を予想しているので早めに出ないといけないというのはデメリットになってしまうかな。
• 駅側のマンションメインエントランスの正面にはうなぎで有名な「満寿家」の裏口があります。坂の多い浦和という土地で、駅からフラットアプローチの徒歩7分というのはポイントです。

構造・建物

• 敷地面積：2579.24m2

【構造・外観】

• 2棟構成の15階建て。
• 外廊下
• 二重床・二重天井
• 元は旅館等のあった土地でした。 その意匠を反映して「和」を取り入れたデザインになっています

【天井高】

• 天井高2500～2800mm
• 天井高は高めです。250〜260です。
  • 250～260あれば標準ですね。
• 天井高は下の階程高くなっていて2階～6階までは2600mm程度になっています (厳密には住戸により違います)
• 最高の2800mmとなるお部屋は東棟の206号室。 モデルルームでは最低の天井高である2500mmが再現されていました。
• 天井高に注目する人はあまりいないかと思いますが、 同じ面積の住戸でも天井が高いと開放感があり、 それだけで広く感じます。
• 体感として「広い！」と感じるのが2500mmと言われており、 ザ・パークハウス浦和岸町の天井高はどの住戸もこれをクリアしています。

【ランドプラン】

• 配棟画像の右側が浦和駅方面です。 V字型の2棟構成となります。2つの棟はV字の頂点で各階が繋がる上、 中央の2階部分に渡り廊下的なものが作られ行き来可能となります。この2階の廊下はゴミ出しの時などに重宝できそうです。
• 周辺に背の高いマンションがあり、少々の圧迫感がありますが、そこからずらした配棟になっています。 日当たりも計算しての配棟ということで外観完成後が楽しみです
• 店舗が入るのは左の棟の1階。 2部屋分の区画で、以前からあった華道教室が入るとのことです。
• ゴミ置き場も左の棟の1階に入ります。 1階部分には住戸がないため、ゴミの匂いも気にならないかと思います。
• 画像の右手に行くにつれ土地が上りになるような場所です。そのためメインエントランスである右手の棟はエントランスを入るとそこがマンションの2階となります。
• エレベーターは各棟に1基作られます。 画像の「EV」と書いてあるところがそれです。エレベーターにもっとも近い住戸は左の西棟ではF列、右の東棟では11列の住戸となります。
• それぞれのエントランスからのほぼ最短距離の場所にエレベーターが設置され、うまい作りだと思います。 階段もエレベーターの近くに設置されています
• 無駄な共用施設はほとんどなく、ラウンジと中庭がある程度の最低限のものとなっています。

【採光・眺望】

• 東向きということは、角部屋以外 午後はほとんど陰になってしまうということでしょうか。角部屋の南に窓のある部屋は広さからもお値段結構いきそうですね。
• 朝の数時間しか日が当たらない感じの東向ですね。西向きになると思ってました。
• 西側・西南側にはマンションありますよ （そんなに高さはないけど） なにせ南側のマンションがぴったり隣接してるので 東側は何時くらいまで日が差すのかが不明、 西側の低層階は、これからの時期の日陰をチェックしてみます。高層階はむしろ西日がすごそう？

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  配棟（2016-12-01撮影）

共用施設

• 駐車場：（総戸数に対して）78台[ 機械式77台、身障者用平置1台) ]※ 他に来客用駐車場兼作業車スペース、店舗用駐車場平置各1台
• 自転車置場：（総戸数に対して）274台※他にレンタサイクル3台　　
• バイク置場：（総戸数に対して）6台
• エレベーター2基

【駐車場】

• 主に機械式とタワーパーキングの2種類です
• 機械式(9台)　4段　1万6000円～1万9000円 ※4階が1番安く、1階が1番高いです
• エレベーターパーキング

1. 普通車(36台)　1万9000円
2. ハイルーフ(32台)1万9000円

• 身障者用駐車場(1台)2万円
• 合計で78台。住戸数に対する設置率は約56%です。先着順ですがエレベーターパーキングから埋まるだろうとのことです。
• 来客用駐車場は1台のみ

【駐輪場】

• 駐輪場

1. 上段(100台)　100円
2. 下段(152台)　300円
3. 平置き(22台)　400円

• 274台分あり、住戸数に対する設置率は200％です。 1世帯2台置ける計算となります

【バイク置き場 】

• 6台　平置き　1500円
• バイク置き場は少ないように感じましたがこんなものでしょうか。月額1500円もやはり浦和プライスだなと思います。

設備・仕様

• 標準で導入されている代表的なものです
  • ディスポーザー
  • 食洗機
  • リビング床暖房
  • ローシルエット式トイレ
  • トイレ内手洗いカウンター
  • 24時間対応ゴミ置き場
  • キッチン吊り戸棚無料増設

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：55.57m2～90.98m2
• バルコニー面積：10.26m2～ 21.21m2
• アウトフレームになっているので無駄なスペースが内装にありませんので、 家具の配置等、考えなくてもいいというのは利点。収納力は多いわけではないですが、この程度なら十分かなという印象。
• 「廊下側もアウトフレーム」は周辺マンションと比べてもハイグレードです。 特に廊下アウトフレームの間取りは珍しいと思いました。

買い物・食事

• スーパーは近くにありますか？？ヨーカドーまで行かないとかな。
  • 生鮮食品はアトレ１階のザ･ガーデンがおすすめです。 コルソの地下のスーパーも近いですよ。 日用品はマツキヨで事足りるし、買い物に不自由はありません。
• 駅に商業施設が集中しているので、電車で浦和駅を利用している方には 買い物も便利なのかもしれません。 電車利用をしない方は自転車があれば日常的な買い物は不自由しない 環境ですかね。
• 一番近いのはローソン？やはり品揃えが気になります。
  • ローソン、はセブンイレブンに変わりましたよ。 でもここが一番近いかな？
  • 調神社前のミニストップとか6丁目のセイムスとか
• コルソ(富士ガーデン)・伊勢丹なら徒歩５，６分、 アトレは６，７分くらいで行けますよ

自転車に乗るまでもないかと （コルソは自転車置き場が意外と混んでたりする）

• 病院も銀行も飲食店も徒歩圏内にたくさんあって、とても便利ですよ
• 浦和エリアのスーパーは高級志向の物が多く、物価が高いです。 この辺りで買い物するにはそれなりの予算が必要です。 武蔵浦和や南浦和まで出ると庶民的な普通のスーパーがあります。 休日にはそのあたりで食材を調達するのもいいでしょう。 もっとも浦和のマンションを購入出来る層はお金には困らないと思うのですが・・・

【周辺商業施設一覧】

• 浦和パルコ(大丸・ユナイテッドシネマ浦和・さいたま市立中央図書館他)
• アトレ浦和(蔦屋書店・スタバ・成城石井他)
• 伊勢丹浦和(コルソ)
• イトーヨーカドー
• 須原屋本店(本屋)
• いなげや

育児・教育

• ここの学区は岸町小→白幡中です。最近の白中はすっかり落ち着いた学校になりました。国立私立の難関校にさくっと行っちゃう子もいてすごいなぁと。とはいえ、1年生から塾に行ってる子も多いし学校は放任ぽいので学校のおかげというよりは、塾のおかげと思いますが。

【小学校】

• 岸町小学校(約750m)
• 岸小ですが、通学路の雰囲気を教えていただけないでしょうか。
  • 岸小は略称ね。 岸町は歩道がないけど車はすくない(出会いがしら注意) 高砂は歩道があるけど車は多い
  • どちらかといえばプラウドのほうが歩道をあるけるからよさそうだけど、岸町なら車通りすくないし、あまり危ない要素はないかな。
    • プラウドからの通学路は、歩道はあるもののガードレールがないので 車通りが多い朝夕は少しヒヤッとすることもあります。 パークハウスからの通学路のほうが車は少ないので安心かも？ プラウドからよりも小学校が近いですし。 ただ、数年来工事中の計画道路が開通したら 車や人の流れも少しは変わるんでしょうか。 通塾・通学に関しては、どちらの立地も便利と思います。 ちなみに岸小から中受する子は （年によって違いますが）学年で2～3割位という印象です。
• 昔パークハウス付近に住んで岸小に通っていました。 下手ですいませんが、緑の矢印部分は遊歩道になっているので、車通りはありませんので安心です。 通学路だけならパークハウスからの方が大通りを歩く距離が少ないと思います。 ただ、私の在学時は登校班がありませんでしたので、低学年のお子さんを通わせる場合は注意が必要だと思います。
  • 登校班は今もないので、登校は各自バラバラです。 下校は学年ごとに校門を出るので、 同じ方向の子達がまとまって帰るような感じです。 このマンション方面からだと、遊歩道を通るよう指導されますので 遊歩道までの道のりが心配かも、ですね。

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  岸小 通学路（2016-08-05撮影）

【中学校】

• 白幡中学校(約790m)
• 中学の学区は白幡かな？進学校への進学率がある程度の高いって感じですが、進学校に行っても早慶落ちる子なんてざらです。
  • 白幡は親御さんの所得層が随分高いですよね。一応常盤と岸と御三家的な立ち位置らしいです。
  • 公立から浦和高校なり難関私立にいくには常盤、岸、白幡が頭ひとつ抜けてますよね。あとは子供次第。
  • 三学区とも高所得層が多い点で共通しますが、別にどれが一番ってことは無いみたいですね。常盤に行っても日東駒専レベルしか受からない子もいますし、学校というより、どの塾を選ぶかが大きなポイントになりそうです。
  • ここなら浦和駅周辺の塾にも通いやすいですよ。
• 岸中、常盤中学区が別格扱いされていて、それと比べると劣るという程度で、白幡中学区は資産価値にとってマイナスになるものではないと思いますよ。
• 白幡中の中でも岸町小・別所小の家庭は教育熱心。保護者会の参加率も高いし子供たちも早くから塾に行ってます。どうしてもお隣の高砂小・岸中学区とくらべられてしまうので、ある意味穴場的な学区かもしれませんね。
• 白幡は学区がお金持ちというだけで、勉強は所得の高い世帯だけが進学高にいく感じです。荒れはしてない感じですね。
• 小学校はいいけど中学は普通かな。 中受組はざっくり3割前後。 白中、今はまじめな子が多い普通の学校ですが、 成績良い子とイマイチな子の差が大きい気がします。 （通塾の差？）
  • 白中は評判はいいけど、できる子とできない子はやっぱり塾の影響が強いと思います。学区が比較的裕福なので、塾に行かない家庭は少なかったように思いました。
• 白中が荒れてたことは、地元民ならだれでも知ってるよ。岸・常盤以外は浦和でも本当に普通の公立です

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 治安も良いし、数年前と比べて浦和はどんどん便利になっていっています。
• この付近は高所得が多いと思うので、治安の面ではかなり安心できるのかもしれません。
  • 高所得の物件は一般的に治安もよい傾向があると思います。このあたりは、購入するときの大きな基準になるかと感じます。後は何を重視するのか、ということで変わってきそうです。
• 商業エリアに近接しているわりに静かなところが気に入りました。建設中の2車線道路が開通したあとの環境はどうなるのかちょっと気になりました。むしろ開通後はスムーズな交通が期待できると思いますが。

【飲食店のにおい】

• 蒲焼きの匂いがするなら、ポイント高いですね〜。あと、あの店があるお陰で、夜間のあの細い道が若干明るくなってますね。
• 私は、何回か、昼間と夜間に建設現場へ足を運びましたが、匂いはしませんでした。 鰻屋といっても、敷居の高い料亭みたいな店構えで、換気扇で露骨に匂いを撒き散らすような店ではないです。
• 満寿屋は名店ですから。 店も綺麗で味も最高レベル！ 鰻の蒲焼 発祥の地である浦和にふさわしい名店です。 店構えも立派ですよねー、お祝い事などにも使える店。接待なんかだとすごい喜ばれる店。
• 匂いは、全くしませんよ。 お値段も昼なら、１人3500円～5000円 で大丈夫ですよ。 夜は、お高いです。

周辺施設

その他

掲示板

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