ザ・パークハウス 御苑内藤町

2021年10月12日 (火) 07:31時点における版

物件概要

ザ・パークハウス 御苑内藤町　外観完成予想図

• 所在地：東京都新宿区内藤町1番53（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「国立競技場」駅 徒歩7分 （A3出口より）
2. 総武線 「千駄ケ谷」駅 徒歩9分 （駅舎より）
3. 東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩10分 （2番出口より）
4. 東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」駅 徒歩10分 （1番出口よりサブエントランスまで）

• 総戸数：34戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上4階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年9月7日
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：東亜建設工業株式会社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 購入検討物件です。価格帯が気になりますね。向きや階層によってはサプライズで億を切る部屋もあるかもしれないと思ってます。
• 坪500くらい？
  • 御苑側じゃないと450万位からありそう。てかその位じゃないと売れない
    • 坪450とか500だったらいいですね。靖国通りのさらに北のルジェンテが450から500くらい、四谷三丁目（舟町）のブリリアが500?のようだから、ここが450～500だと検討したい。
      • この立地で500-600なんて到底あり得ないよ。700-800だろうね。
• ここめちゃくちゃいいですね。内藤町アドレスは希少です。新宿御苑、神宮外苑も近くて都心ながら緑も多い。それなりに大きなスーパーもあるし、ファミリー世帯には最高です。欲しいけど今の市場で500はあり得ないでしょうね。ほんと全体的に高くなりましたね、、500だったら即完売すると思います
  • 強く同意です。450-500とか何年前の話してるんだろう。そのくらいじゃないと経済的に買えないって言ってるようなもの。
    • 止まっちゃってるパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスが平均坪525万円で高すぎるだろと言われながら売れてたね。そして、再販売のと期はもっと上がるだろうと言われてる。ここがあそこより安いってことはないんじゃないのかなあ。
      • 安い部屋なら坪500万はありそうかな。新宿区でそこまで高い部屋は出せないから、上は坪700万くらいじゃないかな。大体の部屋は坪550くらいと予想。
        • 地下部屋でも500は越えるでしょう。御苑の緑が見える部屋で800だと思います。間取りを見ても高く売るのは確実かと。
• 新宿の起源である内藤町アドレスはかなり魅力的
• 価格、高くなりそうですね・・・1階がいわゆる半地下住戸と呼ばれる物件ですか？5階の最上階は90平米以上、100平米以上の間取りもあって高級そうです。小規模でもラウンジもあるようですし、トランクルームもあるんですか？共用施設もきちんとあるようで、素敵なマンションになりそうです。
• ここって竣工売りになるんですよね？モデルルームとかもなし？床色も選べない感じなんでしょうか？なんで？？

交通

構造・建物

ザ・パークハウス 御苑内藤町　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1773.09m2（売買対象面積）、1772.70m2（建築確認対象面積）
• 建ぺい率：70% 、容積率：189%
• こちらは地上４階地下１階とありましたが、地下住戸もあるのでしょうか。
  • サイトの「プラン」のページに各階配置図があります。1階（建築基準法上の地下1階）にはMt、Ft、Htの3部屋があるようですね。
    • 内藤町には大通りに面していない建築物については10mの高さ制限があると聞いたことがあります。地上4階だと上下階との間の構造物を考えると天井高がどれくらいとれているのか気になります。
      • 原則10メートルですが周囲と間隔を取って日影規制をクリアできればそれ以上も可能なようです。こちらは最上階をセットバックしているので制限を回避しているのではないかと。まあ最上階でも眺望は期待薄ですが。
        • エントリー者限定ページに図面が掲載されいました。これを見るとフロアによって天井高は異なるようで、２階が２６０センチ、５階が２５５センチ、その他が２５０センチのようです。２５０センチあれば標準的かもしれません。

• 

  西向き部屋（2021年10月9日撮影）

共用施設

ザ・パークハウス 御苑内藤町　ラウンジ完成予想図

• 駐車場：機械式9台（内、身障者用1台）
• ミニバイク置場：3台
• サイクルトランクルーム：34区画
• こういうエレベータ一基に2戸とか3戸のマンションって、近所がはっきりして嫌。ワンフロア15-20戸で2基とか3基がよい。
  • そうですか？エレベーターを使う人はできるだけ限定されていたほうが安心だと思いますが。

設備・仕様

間取り

• 1LDK～3LDK
• 専有面積：61.8m2～107.58m2

バルコニー面積：7.64m2～28.78m2、ルーフバルコニー面積37.39m2・39.15m2

買い物・食事

• ショッピング

1. ミニストップ 新宿大京町店　　徒歩3分／約230m
2. ファミリーマート 四谷四丁目店　　徒歩6分／約420m
3. まいばすけっと 四谷4丁目店　　徒歩8分／約640m
4. 丸正食品 総本店　　徒歩10分／約750m
5. サンドラッグCVS四谷三丁目店　　徒歩10分／約780m
6. ビオセボン 四谷三丁目　　徒歩12分／約920m
7. クック-Y 新宿店　　徒歩16分／約1,220m
8. 伊勢丹新宿店　　徒歩20分／約1,580m
9. コモレ四谷　　徒歩21分／約1,650m
10. ビックロ　　徒歩21分／約1,670m
11. 新宿高島屋　　徒歩24分／約1.850m
12. ニュウマン 新宿　　徒歩24分／約1,860m
13. 京王百貨店 新宿店　　徒歩27分／約2,160m
14. 小田急百貨店新宿店　　徒歩28分／約2,170m

育児・教育

• 教育施設

1. 区立四谷第六小学校＜通学指定校＞　　徒歩5分／約360m
2. 区立四谷中学校＜通学指定校＞　　徒歩20分／約1,540m
3. 新宿三つの木保育園もりさんかくしかく　　徒歩4分／約290m
4. 区立四谷第六幼稚園　　徒歩5分／約400m
5. 区立大木戸子ども園　　徒歩8分／約620m
6. 区立しなのまち子ども園　　徒歩9分／約660m
7. ぽけっとランド信濃町　　徒歩9分／約690m
8. 区立花園幼稚園　　徒歩12分／約890m
9. 慶應義塾大学信濃町キャンパス　　徒歩5分／約350m
10. 津田塾大学千駄ヶ谷キャンパス　　徒歩9分／約720m
11. 東京医科大学　　徒歩16分／約1,280m
12. 都立新宿高等学校　　徒歩17分／約1,350m
13. 国学院高等学校　　徒歩18分／約1,430m
14. 学習院初等科　　徒歩19分／約1,520m
15. 都立青山高等学校　　徒歩21分／約1,610m
16. 上智大学四谷キャンパス　　徒歩24分／約1,880m
17. 雙葉学園（小学校・中学校・高等学校）　　徒歩26分／約2,060m

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域・内藤町地区地区計画区域
• 二つとない立地の高級億ションになりそうですね。御苑の森の香りに満ちた環境は素敵だと思います。ただし鬱蒼とした木立のせいでビューはゼロだと思いますが。
  • 森といえば聞こえはいいが、夏の虫が気になる…光に引き寄せられてベランダやテラスが虫の死骸だらけになるのではないだろうか…
• すごく気になっています。webで2階からの御苑の景色をみると、1階(建築基準法で地下階)が低く見えて、ここは昔、川があったところなんですね。区の出しているハザードマップも洪水のリスクがあるとなってましたが、これまでこの付近で水が出たことはあるのでしょうか。
  • 確かに暗渠エリアです。近くの交番とプラウドエンパイアに挟まれたとこに枯れ川があり、それがこの建物周辺まで来ています。現地歩かれれば分かりますがココは谷底と言うわけではないので水が逃げる余地はあります。ただ高台ではないのは一目瞭然なので気になる人は気になるでしょう。
• 内藤町の住民です。このあたり坪700-800もするようになったのですねぇ。立地的には内藤町の中通りで甲州街道方面から国立競技場方面に行く坂の下にあります。御苑と敷地との高低差と、丸ノ内線新宿御苑前、四谷三丁目まで少し歩くことが気になりますが、都心でありながらすごく閑静なところです。お金持ちには関係ないかもしれませんが、四谷三丁目駅前の丸正はビル建て替えのため、来年１月に仮店舗（ここからは遠くなる）に移転します。ちょっと買い物が不便になる。LEDだからなのか、夏場でも虫に悩まされるということはありません。蝉の声や秋の虫の声が結構するくらいです。この地域が気に入ってるので手が出るなら検討したいと考えていましたが、坪700-800なら安い（狭い）ところでも１億５０００万くらいですか。でも、地下住戸は避けたい。
• 内藤町は、幹線道路から奥まって静かだけど、街並みはお世辞にも高級ではないですよね。
  • まぁ、何をもって「高級」な「街並み」というかでしょうね。内藤町アドレスの住宅地は新宿御苑と外苑西通りに挟まれたごく狭い（希少かどうかは別として）地域ですから。都心でありながら緑に囲まれた閑静な地域という得難い立地であるとは思います。それもひとそれぞれの感じ方ですけど。私は現地を確認して検討しようという気になりましたが、感性の違いもあるので、現地を見てみるのがいちばんでしょう。
• 湿気とか虫の懸念はあるけど、山手線内側でここほど濃厚に木々の香りや季節の移ろいを楽しめる場所はない。隠れ家的マンションとして価値は高いと思う。広く万人に受けるものではないけど。
• 内藤町はやっぱりあの辺りでは特別なエリアだと思う。例大祭が良い例で、隣接の大京町や四谷四丁目は四谷総鎮守須賀神社の18ヵ町氏子としてお祭りをやってる。同じく隣接する新宿一丁目とか新宿駅までの他の町は花園神社の8ヵ町氏子としてお祭りを一緒にやります。でも内藤町は内藤町だけ。町内にある多武峯内藤神社(とうのみねないとう)でお祭りをやってたはず。
• 周辺住民との紛争はどういう内容で解決したんでしょうね。
  • 検索したら、2018年11月に陳情が新宿区にだされてて、翌年、撤回承認が出てました。無事解決したということでしょうか。プライバシーや緑の保存など、地区の方のご不安も理解しますが、何より、購入を検討する上でどう不安を取り除いたのか気になったのは、敷地がその地区の雨水の道筋のため、マンションが建つことで滞り、地域が湿気を帯び、カビの不安があるとのことでした。そんなことはない、なのか、水の流れを他に用意したよ、なのか、仕方ないのでマンション住人ふくめてカビと戦おうなのか、どう対応されたのか気になります。カビの心配する人はすまなきゃいいのかもしれませんが、気をつければ戦えるものなら、住んでみたくて...
• 本日、現地をみてきました。
  • 南部屋は御苑ビューを臨めません。うっそうとした木々があるだけです。南部屋以外の部屋は、視界が抜けることはなく、隣家を眺めることになります。
  • 四谷三丁目から現地に向かいましたが、１３から１５分はかかります。歩道が広いので、歩きづらくはありません。
  • 御苑ビューを臨むことはできず、ただの木を眺めるだけ。駅から少々遠い。近くにコンビニがない。物件に面している道は狭く、車同士がすれ違うにはやや神経を使う。
    • 以上から、買いたいと思わなくなりました。南部屋で、５００万／坪ぐらいでしょうか。
• 鬱蒼とした木々も良いかもしれません。御苑ビューがどんなものかは、現地の帰りに大木戸門口横にある四谷区民センターのモスバーガーで見ることができます。好みの問題なので足を運ぶといいですよ。
  • 都心あるあるのお向かいさんとコンニチハより、木を眺めていたいです。都心ながら緑があって騒がしくない。そして地盤の良い便利なエリアに住みたいのでここは最適です。表参道方面もタクシーで10分程でいけるし、丸の内線は銀座、東京駅まで1本なのでとにかく便利。まぁ各個人の好みですね
• 一昨日、昨日と2日連続で現地へ行ってみました。静かなエリアです。気になったのはエントランスが階段で下にかなり下がる事。昨今の豪雨は過去の記録をいとも容易く超えて来ますので大丈夫なのかな、と思いました。あと暗渠地区独特の湿っぽさですね。御苑の中は爽やかな風が吹き抜けていましたが、こちらの地区は風は感じられませんでした。千駄ヶ谷から向かってみましたが昼は問題無さそうですが夜はちょっと怖そう。御苑の外側を通りますので寂しいです。御苑に面していますがいずれの入場門も近くは無いです。近くはないですが行こうと思えば簡単に行けますので庭園が好きな方には素晴らしい環境だと思います。御苑、個人的に日本一の庭園だと思います。場所的にはとても良い所にあるので購入検討しましたが湿気を感じると体調不良になるので今回は見送りです。残念です。タワーである程度高さがあればそれらは解消されるのでしょうが高さ制限で無理なのでしょうね。
  • 新宿区の洪水ハザードマップでは、このあたりは2.0－3.0mの浸水予想になっているように見えますね（見間違いかもしれませんが）。少し周辺に行くと浸水予想域から外れるようなので、最終的には水が排出されるとしても、いったんはこのあたりで貯水されるのではないでしょうか（少し南のプライドあたりや少し北のディアナ、さらに北のフォルムあたりには浸水予想はないようです。）。ただ、ハザードマップを見ると、（神田川流域は別としても）かなりの部分で程度の差こそあれ浸水予想が出ていることに気づきます。それを前提として、安くはない買い物なので、少しでも納得できないところがあれば、今回は見送るのがいいのでしょう。
    • 風が抜けないというのが気になって、昨日、改めて現地に行ってみました。内藤町中通りの突き当りではあるものの（そこから東に折れて外苑西通りに出ます。）、現地の南側に私道があってさらに民家が立っており、坂のどん詰まりではありませんし、実際風も吹いており、澱んだ感じはありませんでした。御苑の壁（1階程度の高さの土の段差）に面した1階やもともと風が流れにくい地下住戸で、土からの湿気がどの程度解消されるかはわかりません。千駄ヶ谷駅からの徒歩ルートは御苑に沿って歩かず、外苑西通りに出れば夜でも怖いということはないと思います。御苑に沿って歩いても結局途中で外苑西通りに出るので、歩く距離は変わらないでしょう。それより、千駄ヶ谷駅や国立競技場駅からの上り坂はそれなりなので、仕事帰りにはこたえるかもしれません。

周辺施設

• 病院

1. 林外科病院　　徒歩2分／約160m
2. 御苑アンジェリカクリニック　　徒歩3分／約220m
3. 慶應義塾大学病院　　徒歩5分／約350m
4. 平山胃腸クリニック　　徒歩5分／約390m
5. 新宿ホームクリニック　　徒歩6分／約410m
6. ふたばクリニック　　徒歩9分／約690m
7. 福内ペインクリニック　　徒歩9分／約690m
8. 四谷整形外科リハビリテーションクリニック　　徒歩9分／約720m
9. 大城クリニック　　徒歩10分／約770m
10. ねぎし内科診療所　　徒歩10分／約800m
11. 鈴木眼科　　徒歩11分／約840m
12. 代々木病院　　徒歩11分／約850m

• 金融機関

1. 四谷大木戸郵便局　　徒歩3分／約230m
2. 三井住友銀行 ATM 信濃町出張所　　徒歩8分／約600m
3. りそな銀行 ATM 四谷出張所　　徒歩8分／約600m
4. 三菱UFJ銀行 ATM 新宿御苑前　　徒歩10分／約750m
5. さわやか信用金庫 四谷支店　　徒歩12分／約890m
6. みずほ銀行 四谷支店　　徒歩13分／約1,020m
7. りそな銀行 新宿支店　　徒歩18分／約1,370m
8. 三菱UFJ銀行 新宿支店　　徒歩20分／約1,550m
9. 三井住友銀行 新宿通支店　　徒歩21分／約1,660m

• 公共・レジャー施設

1. 大京町交番　　徒歩2分／約140m
2. 四谷特別出張所　　徒歩7分／約540m
3. 四谷地域センター　　徒歩7分／約540m
4. 四谷区民ホール　　徒歩7分／約540m
5. 四谷図書館　　徒歩7分／約540m
6. 四谷消防署　　徒歩11分／約820m
7. 四谷警察署　　徒歩11分／約850m
8. 四谷税務署　　徒歩16分／約1,280m
9. 区立新宿歴史博物館　　徒歩19分／約1,480m
10. 四谷スポーツスクエア　　徒歩21分／約1,650
11. 内藤児童遊園　　徒歩2分／約100m
12. 内藤けやき公園　　徒歩3分／約200m
13. 大京公園　　徒歩3分／約230m
14. 明治神宮外苑　　徒歩7分／約560m
15. 新宿御苑　　徒歩8分／約630m
16. 花園公園　　徒歩10分／約750m
17. 愛住公園　　徒歩12分／約920m
18. DEED パーソナルトレーニングジム新宿御苑・四谷三丁目店　　徒歩6分／約460m
19. YOUGYM TOKYO　　徒歩8分／約580m
20. エニタイムフィットネス 新宿御苑前店　　徒歩8分／約600m
21. 神宮外苑サマディクラブ　　徒歩8分／約610m
22. 東京体育館フットサルコート　　徒歩8分／約640m
23. 東京体育館屋内プール　　徒歩8分／約640m
24. 溶岩ホットヨガスタジオ アミーダ四谷三丁目店　　徒歩10分／約780m
25. 明治神宮外苑 信濃町フットサルコート　　徒歩14分／約1,070m
26. 明治神宮外苑ゴルフ練習場　　徒歩15分／約1,170m

その他

掲示板

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