ザ・パークハウス 上鷺宮

2014年2月14日 (金) 01:36時点における版

物件概要

• 所在地：東京都中野区上鷺宮3丁目308-1（地番）
• 交通：

1. 西武池袋線 「富士見台」駅 徒歩4分 （南口）
2. 西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩9分 （南口）

• 総戸数：261戸（内78戸（A棟）、68戸（B棟）、115戸（C棟））
• 構造、建物階数：地上3階 地下1階建（A棟、B棟、C棟）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年02月中旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：東亜建設工業

価格・コスト・販売時状況

• 建設地が三菱グループの東京海上火災の社宅だったので土地の入手金額は相場より安いのではないかと想像します。なんとか購入可能金額ならないかなぁ。でも安いとすごい抽選倍率なんだろうなぁ。
• 上鷺は中野でも特別な地域で、今回は地所のプロジェクト物件です。離れのタイプはきっと億超えますね、相当強気な価格設定になると思いますよ。
  • 同感。強気の価格は間違いないでしょう。それでも売れる気がする。
• マンション価格ではなく戸建価格で検討するべき物件ですね。
• パンフレットが届きました。高級感、希少性が強調されていて、やはり人気がでそうです。70ｍ2のタイプが最多販売というのは？80-90ｍ2くらいがよいとも思います。多少高くても、その方がいいです。
• 説明会が始まったようです。 どの会もいっぱいのようで驚いています。 部屋のプランも出ているようですが、一番狭い部屋でもどのくらいの価格帯なのでしょうか？ 目安でもいいので、教えて頂けると助かります。
• やはり最低でも5000万は超えそうですかね！？
• どのくらいなのでしょう？坪240-260位でしょうか？
• 聞いた価格では坪280万以上でした。予定価格なのでかわるかもですが、
• 70平米で6000万からです。坪240と思ってる人はやめとくのが賢明です。
• 70平米6000万からって凄いな。平均ならともかく、地下もあれば東向きもあるのに予算範囲内だけど、いい条件の部屋買えないならパスかな
• 少し前なら坪250万で現実的だったはずですが、これから暫くは、こういう価格水準が続くんじゃないでしょうか。ここは特に、似た物件がちょっと探しにくい特性がありますしね。
• ここは第一種で贅沢な建物だけど、70平米、6000万~ というのはありえない。地下部屋とかあるなら70平米で、5500~6500が妥当
• 今のところ平均坪280以上と聞いています。しかしあくまで平均280以上予定と言ってましたので地下とか東西向きはもっと安いと思います。安ければ70平米5000万～あるかもです。(地下しかないと思いますが)

交通

• 各駅停車の駅というのは致命的だね．しかもこの路線，急行電車ばかりじゃん．
• 利便か閑静か好みじゃないですか？急行停車の駅前だが練馬区。一方不便だけど低層住専の中野区上鷺宮。優劣はないと思いますよ。駅前利便を追求するならここはやめといたほうがいい。
• 通勤は思ったより時間かかります。千川通りの信号にひっかかったら、+2分。各駅停車しか止まらないので、乗り換えや待ち合わせがあるので池袋まで16分ぐらいみてます。有楽町線、新都心線直通利用でも、小竹向原での待ち合わせがあります。

混雑は、9時台しか知りませんが、他路線より楽です。

• 少し前まで、このマンション予定地のすぐ近くに住んでいました。富士見台から目黒まで通勤していましたがやはり各駅しか止まらないのが特に朝は不便でした。
• 電車に関していえば、都心に出るのにさほど不便はないと思います。２駅先の練馬駅で準急や快速に乗り換えれば、ストレスは感じないのではないでしょうか。豊島園始発との接続も結構あるので、時間によっては座ることもできます。むしろ、練馬区の大部分に言えるのですが、都心とのアクセスでいえば、車が不便です。首都高だと５号線の護国寺か早稲田で降りてから、この現地までガラ空きの夜中でも下道を２０分以上は走らないといけない。タクシー代は、東京―新橋駅の辺りから割増料金の時間帯で８０００円弱といったところです。

構造・建物

• 過去最大級の低層レジデンス
• 敷地はとても広そうですね…。 エントランスから家の玄関までは結構距離はありそうですよね（汗） でも戸数が多いので、 管理費や修繕費が低く抑えられるのは良いのではないかと思います。特に低層なので修繕費は高層タイプのマンションよりも低く抑えられますしね。
• 低層マンションってなんで高級感を感じるのでしょうかね。４階建て以下のマンションのことを低層マンションと指す様です。低層マンションは、万が一地震があったときも階段を利用すればいいなどのメリットがありますよね。デメリットとしては、どうしても総戸数が少ないので物件自体の値段はもちろんのこと、管理費などがどうしても高くなってしまいますよね。
• 玄関のアルコーブがとってあるプランが多くていいですね。玄関ドアをあけたとき、リビングまで見えちゃうと気を使いませんか。プライベート感があるってなかなかないので、よさそうですね。でも、値段はどうなんでしょう。
• 周辺住民からすれば、立地、周辺環境、学区、低層かつ空地率の高さなど、この物件は秀逸です。元マリンハイツに住んでた東京マリン勤務の人達が戻ってくるのではないでしょうか。ただし、価格は相当なものになるでしょうね。四人家族が求める広さである80平米だとやはり7,000万オーバーかな。それから、練馬区よりも中野区のほうがネームバリューはあると思いますが、行政サービスや施設については練馬区が圧倒的に勝ってると思いますよ。この物件を買える人達、うらやましいです。
• 近隣の戸建（ブランド）で８０００以上億近くの物件も散見されます。７０なら６０００以下にはなりませんね。
• 強気価格で出るでしょうが、戸数多いのでべらぼうな価格には当然ならないはず。駅近であること考慮して、70㎡で、かなり条件劣る部屋で最低5300万（坪250万）、条件良い部屋で6800万（坪320万）程度と勝手に予想。但し、面積広い特殊住戸はそれ以上の坪単価設定の部屋も当然ある。こんな感じで出るとかなり早く売れるのではないでしょうか。

共用施設

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：62.75m2～108.00m2
• 離れがある間取り面白いですね。いくらかな？億超えするんでしょうか？
  • そうなですよ。しかも広いし近接で土間と納戸付き。初めて見るタイプです。庭の向こう側なので普段は気になる位置でもなく、日当たりを妨げたりもないはずで配置が絶妙だと思います。ただ用途を完全に決めての検討でないととりあえず買ったという流れでは持て余すかもしれないですね･･･汗。
• 離れがあるって、1階なんですかね？個性的に間取りってリセールで不利だし、リビング14畳しかないし、どうせならリビング24畳の方が魅力的です。お金持ちはそんなこと考えないんですかね？
  • 離れ付きは地下の部屋でしょ。間取図見てわかりません？
    • 地階があるんですね。物件概要まで見ていなかったので。地階で億越えで購入者がいたら驚きです。売りにくい地階だから、差別化した間取りにしたんでしょうね。
• 価格がわからないので予算に合うかどうか何とも言えないですが、ハナレ付住戸が面白いなと思いました。いろいろな使い道がありそうですよね。子どもが独立したがったら子どもに使わせてもいいでしょうし、それまでは趣味や書斎、友達を集めてパーティをしたり、客間にしてもいいかも。1階だとしたら大工仕事なんかもできそうですね。土間もあるから陶芸の窯なんかも置けそうかな。いろいろ想像して楽しんでいます。

買い物・食事

• スーパーが鮮場21ってところが一番近いようですが、 それ以外だと中村橋駅まで行かなければなさそうですかね？ 住宅地なので仕方がないですが、買い物は不便そうですね。
  • たしかに徒歩ですと買い物は選択肢が少ないです。 自転車に乗るのであれば中村橋だけでなく鷺ノ宮のＯＫストアも圏内ですね。 品質はともかくとても安いですよ。
• 買い物は、いいスーパーはないです。でも、夜遅くまでやってるので便利です。
• 近くには魅力的なお店やスーパーはなかったです。帰宅途中に池袋西武デパートを利用していました。以前の富士見台の駅前を知っているので現在は綺麗になったと思います。栄えていないのは確かですねえ。
• 富士見台駅でたすぐ近くに地域密着型スーパーマーケットの生鮮市鮮場21 があります。店舗は広くはありませんが食料品や生活必要最低限の買い物が出来ますね。価格も99円セールとかかごにまとめて安い価格で野菜やパンも売っていることも多いです。物件から駅まで徒歩4分そして営業時間が8:00～23:00と朝早くから夜遅くまで営業しているので便利だと思います。あとは隣駅の中村橋駅周辺に多くのスーパーがあるので物件駐車場は確保したいのと何台置けるのかが気になります。

育児・教育

• 近くのとちの木保育園は０歳じゃないと入園はほぼ不可能で、近くの幼稚園も毎年抽選です。
• 地元の上鷺宮小、北中野中は、屈指の進学校。
• 夏には水遊びが出来る公園も近くに。学芸大附属大泉、竹早、御茶ノ水、アクセスいいですよ。国立小受験を考えているご家庭にも、おすすめかも。
• この辺の小学生はどの辺の塾に通われてるんですか？NやSは近くにありますでしょうか？あと学区の小学校の評判も気になります。
• NやSは練馬にあります。上鷺小学校はとてもレベルが高い名門校です。
• 中学受験を考えていると近くにいい塾があるかないかが気になりますよね。こちらの物件の近くに友人が住んでいますので色々聞いた所、上鷺小学校は中野区の中でもトップレベルの公立の小学校の様ですね。ただ、周辺に社宅が多いので転校生が大変多い様です。北中野中学自体、とても人気のある中学校なので、そんなに受験率は高くない様ですよ。
• 小学校、中学校は評判いい学校がありますが、区の端っこだけに保育園は限定されます。ただでさえ0歳児からしか入れないようなものなので区の積極的な対応を期待します。
• ２００メートルほど先の練馬区と違い、学芸大附属小金井も受験することができるため、国立小の受験を検討されている家庭にとっては選択肢が増えるのではないでしょうか。
• 認可保育園は近くに無く、ワーキングマザーの方は預け先を探すのに、かなり苦労するかもしれません。幼稚園については、中野区、練馬区それぞれから多くの園バスが近くまで迎えに来てくれるはずです。

周辺環境・治安

• アカシア広場はそのまま残るそうです。 この辺は電車の音もほとんど気にならないし、良い場所です。
  • すぐ近くに住んでますが、昼夜問わずとても静かで住みやすいですよ！
• この街は高級官僚、会社役員などかなり住んでいるエリア。有名人もちらほら。 このエリアは、NHK,旧東京銀行、東京海上の社宅があって、この敷地も東京海上の社宅跡地だね。
• ここは駅からの近さ、小学校の評判のよさ、周辺の環境などひっくるめるとかなり高印象。
• 駅から徒歩5分、第一種住専、副都心線乗り入れで元町中華街まで直通、池袋まで14分
• このような記事がありましたが治安はどうでしょうか？

http://saginomiya.blog.jp/archives/51786344.html

• 予定地見てきましたが、こんな広い土地が中野区にあったのか！って感じです。上鷺3丁目と2丁目は大きな戸建が多く、ゆったりとした空気が流れていますね。人口密度1位2位の中野区と言うよりほぼ練馬区ですね。
• 隣駅に住んでいます。池袋線はどこに行くのも便利です。富士見台駅周辺は、可もなく不可もなくですかね。。。個人的には、もう少し大きなスーパーがあればと思います。駅から千川通を渡ると、物件のある落ち着いた雰囲気の住宅街。
• この地域はいい場所ですよ。閑静で、住みやすい。その意味では一戸建てに最適な場所。低層集合住宅であれば、周囲と調和できることが条件だと思います。もともとマリンハイツ(東京海上社宅)も、高級感ある広い低層社宅で周囲とは調和していました。本物件の工事を見ていると、南側の公園も通路も潰してしまうし、北側の舗道も閉鎖してしまうし、周囲の環境との調和という観点から見ると、疑問なことばかりです。。南側の潰した公園・通路は復活するのでしょうか。北側の舗道も復活するのでしょうか。きちんとした説明をしていただきたいと思います。
• 鷺ノ宮周辺の住環境はどうですか。西武線沿線はどうもぱっとしない気がして。
  • 私は西武線沿線ではパス。
• 鷺ノ宮駅周辺も地主さんたちがまだまだいっぱいいるので、よく言えばそのおかげで落ち着いてる、悪く言えばそのせいで発展が遅れている。
• ある程度、高い年齢層には向いている場所だと思います。街並みは落ち着いていますし、周囲や駅までの道は平坦で、千川通りの交差点を除けば交通量は少ないです。半面、活気は乏しいように思います。駅周辺にカフェというかチェーン系の喫茶店はモリバを除けばありません。
• 先の書き込みにもありましたが、有名な企業・団体の社員寮もちらほらあります。例えとしては微妙ですが、５年ほど前に起きた元厚生事務次官宅連続襲撃事件の現場も近くにあったりします。そこそこ大きな戸建てが並んでおり、もちろん家の大きさで家庭環境が決まる訳ではありませんが、子供の友達付き合いで不安を覚えるようなケースは低いと思います。物件自体が大規模ではありますが、敷地内で完結する訳ではないので…。
• 余談ですが、漫画家・あだち充の仕事場（兼自宅？）も駅に向かう途中にあります。作品内に周辺の風景と似た描写を見つけられるかもしれません。西武線沿線は再開発が進んでいますが、富士見台駅はその流れに取り残されている感はぬぐえません。駅周辺の状況から、将来の発展可能性も少ないように思います。それを「荒れる恐れがない」と捉える人にとっては、

いい街と言えるのではないでしょうか。

• 上鷺ノ宮二・三丁目は富士見台でも特別な地域、住人レベルも財界人や文化人等も散見され、通常の西武線のイメージとは相当違います。新宿の西落合や豊島園の向山と言ったロケーションに近いでしょうか。
• 富士見台駅は正直ガラ悪いといいますか、あまり雰囲気はよくありませんでした。購入検討していただけに、少し残念でした。もう少し、こ綺麗な駅でしたら前向きになれたかも。
  • 結構、最寄り駅の雰囲気って大事ですよね。住環境もさることながら、、、スーパーも少ないですし、各停駅ですし。検討される方は、あまり駅は気にされませんか？マンションや、マンション周辺の雰囲気は素敵なんですがね。
    • 電車を使わない富裕層などを除いて一番大事なのはまず駅と使える路線だろ。次に基本的に駅からの距離や周辺環境、その次にデベやゼネコンの格と建物のグレードいくら建物が豪華でも多摩地区で高額出す人はいない。

周辺施設

• 物件から徒歩30秒に、評判のよい小児科と皮膚科があります。
• ここは中野区の端っこで、住むには落ち着いていい場所と思います。ただ、行政施設は鷺ノ宮駅まで行かなくてはならないのはあしからず。歩いて20分弱です。

その他

• 上鷺宮１－３丁目は高級住宅街(特に２-３丁目)、古くからの地主さんや資産家、企業のエグゼクティブOBなど大きな敷地の一戸建てが多いです。町内会は北鷺で合同町内会です。
• ゼネコンが東亜というところですが、どんな会社ですかね？
  • 東亜は中堅ゼネコン、確か安田財閥系列、広い意味でマリン（東京海上）や地所ともグループ企業ですね。
    • 広い意味がわかりませんが、安田財閥なら損保ジャパンとかですよね。日動火災は安田系だった気がしますが。ちなみに東京建物も安田系ですね。ここは値段次第ですね。魅力あるプロジェクトですが。
• ここも三菱地所設計の設計と管理か。仕事受けすぎ。三菱地所設計のホームページを見ると『建築にかかわる信頼回復に向けて』の記事が常務が書かれている。書いた役員は夢にも自社が設計管理してる物件で信頼失墜してしまう内部告発があるとは思わなかっただろう。現場を知る人間からすると偉くなる程現場の感覚がなくなる。建築家の原点は安全な建物を作ること。建築家はそのための知識や技能があり資格としては一級建築士が必要。設計をした一級建築士は現場では先生だ。自ら手掛けた物件で信頼失墜してる時こそ情報を発信するべきじゃなかろうか。
  • 地所設計のパークハウスって言ったら、結構イメージ良かったのにね。高級マンションとしてのブランドは完全に崩壊したと思う。まあ、このマンションの立地とかのアドバンテージは、変わることはないんだけどね。むしろ、別に高級じゃないし、ブランドなんて最初からあると思ってないし、くらいに考えてれば、動揺せずに買える気もして、ちょっと複雑だ。
  • ブランドとしては藤和と一緒になってザがついてから劣化してたけど。不祥事は多い会社だけど、施工トラブルは今まで少なかったと思ってたのにどうしたんだろう。去年の１２月から三連続。
    • 全く同感です。地所らしさがどんどん薄れて行くというか、高級感をまるで感じられなくなりましたね。それにここは、完全に信用が失墜した地所設計ですからね。苦戦するんじゃないですか。
• 今回の地所の3倍返し対応を評価する人もいれば、一回大きなミスをしたのだからしばらくはチェックも厳しくなって安心と考える人もいる。このマンションの売れ行きにダイレクトな影響が出るとは、いまいち考えがたい気もする。けどそれだと、業界が一層モラルハザードに陥るように思うけど。地所・地所設計×鹿島×関電工でこのザマとなると、一般客にはどうしようもない。一番大事な現場所長の力量なんて、我々には知る由も無いのだから。
• 逆にこれから売り出すマンションはかなりチェックが入るから大丈夫だろうなんて思っています。どうしても気になる場合は設計図とか細かい図面って見せてもらえるのでしょうか？自分は判らなくとも、誰か専門家をお願いしてチェックしてもらえたらいいのですけれど。
  • 設計図書はモデルルームで見せてもらえるはず。今回の件とはちょっと違うけど、内覧業者のブログ見ていると設計レベルの不具合ってのを結構指摘している。あれみていると、内覧会の立会いサービスをお願いするよりは、契約前に建築士に設計チェックをお願いするほうが有用なのかと思ってる。チェックのサービスしてる建築士もあるよ。ネットでググれば見つかるはず。ただ、南青山の場合は設計図のミスではなく、設計図をもとに施工会社が施工するときに作成する施工図にミスがあったということなので、設計図書チェックは役に立たなかったはず。
• 地所に限っては、ミスがあったからこれからチェックが厳しくなるだろうという観測については懐疑的な立場。一昨年前に赤羽で火事を起こしてからの１年半で、別に２件の火災があったみたい。施工会社が違うのに地所物件で連続するってのは不可解だし、火事を起こしたわけだから対策してるはずなのに。施工ミスのケースも含めて無理なスケジュールやコストダウン要求とか根本的な問題がありそう。
• 地所と地所レジデンスは似ても似つかぬ代物ってことなんですかねえ・・・マンション部門を分社化して、さらに他所の会社とくっつけちゃったわけですから、地所本体の人材はもはや、マンションにあまり関与してないんでしょうかね。三井なんかも分社化してますけど。まあ、マンションなんて片手で作れるってのがデベとゼネコンの感覚なんでしょう。だから、たまに普通より凝った造りのマンション手がけると現場が破綻して今回のあそこみたいなケースが出ると。長谷工の羊羹マンションが意外とこのご時世、一番安心なのかも（笑）

掲示板

• 「ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】」についての口コミ掲示板一覧
• ザ・パークハウス上鷺宮【旧称：（仮称）中野区上鷺宮低層レジデンス街プロジェクト】

23ku/363329/230