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グランドメゾン目白新坂

Name: グランドメゾン目白新坂
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[文京区]]関口2丁目1番3（地番）
*交通：東京メトロ[[有楽町線]] 「江戸川橋」駅 徒歩4分
*総戸数：68戸（非分譲住戸1戸含む、他に管理事務室1室、パーティールーム等）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上8階地下2階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年11月下旬予定
*売主：積水ハウス株式会社
*施工：株式会社熊谷組
*管理：積和不動産株式会社



==価格・コスト・販売時状況==
*積水が２年前にスーパー高値で買った土地ですね・・・。販売価格は坪５００万円近い設定になる、という噂。文京区で？南傾斜でよい土地であることは認めるけど、関口ですからね・・・ここは近隣の反対も壮絶だけど着工できなかったことはある意味ラッキーだったかも、だよ。
*文京区の物件は幹線通に面している（野村の東大前とか、護国寺の住友、護国寺のブリリア）か、お墓（小石川のブランズ、護国寺のパークハウス）に面しているというパターンがほとんど。その両者に当たらない物件は結果的に高値（大和郷のブリリア、本郷PHなど）となる。ここは墓に面して幹線通り沿い、ついでに地下鉄の便がイマイチ、その上高値だったら売れんのか？。
*現在工事はストップしたままで、建つのかどうかもわかりませんが、住民との話し合いで南の目白坂側は 勝手口のようにしか使えない間取りになるようです。目白坂側の低層に住んでも、使用するのは目白通りに面した エントランスとなり、斜面に建つこともあって、自宅の出入りにマンション内の迷路のような通路を通ることになるようです。敷地は広くてもかなり暮らしづらいマンションになるのでは。
*坪４００で、８０平米１億円スタートってところでしょうか。
*現地に行ってきました。 高層棟と低層棟に分かれるみたいですね。 タヌキさんたちには申し訳ないないですが、完成を心待ちにしています。 高層棟、狙いです。 眺望が良さそうですね。
*駅近で低層ハイグレードとなると数年に一度という出物になりますね。グランシーナ目白台みたいに坪５００オーバーで地域のランドマークになってほしいですね。 
*いよいよですね。1LDK以外はオール億ションになりそうな間取りですね。
*コンセプトは「和敬清寂」ですか。茶道からもってくるとは意外ですね。変なマンションポエムよりは好感が持てます。
*3戸1エレベーターで中廊下、2.5層吹き抜けエントランス、駅4分、高くなる予感しかしない。坪700くらいか？
**プレミアム住戸でも、さすがに坪７００には届かないでしょう。けど、パンダ部屋でも坪４００は越えるでしょうね。
*最上階角のJタイプは何億になるのでしょうね。反対側角のHIタイプも気になります。 
*見た目にも美しい間取りばかりですね。1億以下で買える部屋はどのくらいあるでしょうか。
*地元の方たちのサイトを見ると、10年前の前計画の時点で「全戸1億以上」の予定だったのですね。今は5割くらい市況が騰がっているので、2億近い部屋が中心でしょうか。
**やっとここも建つか、よかったなあ 
 
*沖式だとこのマンションの平米単価は109万、坪で約360万となっている。 少しは上乗せしてくるだろうから、平均で坪350万を下回ることはなさそうかな。
*江戸川橋徒歩４分というのは微妙で、不動産検索では3分以内と5分以内で刻まれているので、実質徒歩5分以内圏という評価になる。駅近の部類にはなるが江戸川橋自体があまり便利な地域ではないので、同価格帯の茗荷谷や後楽園周辺の駅近築浅中古との競合になるだろうね。
*文京区ってのは物件が出ないので知名度は低いが知る人ぞ知るような感じの高級住宅街がある。この近辺もその類いだよね。 
*目白新坂沿いでは、最後の素敵なマンションになるのではないですか。文京区でお住まいの方は検討されているのでは。

*グランドメゾン目白新坂」に関しては、近隣住民の反対運動はないと認識しています。一団地認定による旧計画には徹底した反対運動が行われたようですが、今回は北側高層棟だけの建設ですから、そもそも争点がないのでしょう。それにしても絶対高さ制限の３１ｍを守って計画されたのは良かったですね。
**絶対高さ制限の発効は2014年3月でしたが、2010年頃には検討案が出されていて案の通りに絶対高さ制限がかかってますから、ここの物件についてもすでに制限内で建てる状況だったと思いますよ。

*南側低層棟については『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』と言う結論が出たと思います。あとはMRで明言されれば完璧ですね。南側建物いかんにかかわらず目白新坂は絶対買いです。建蔽率・容積率に超余裕がありますので、建て替え時は建築面積は倍以上とれ、容積率の余裕分も約７５ポイントもあります。最近こんなマンション見たことないくらいでリセールバリューも最高ではないでしょうか？

*不動産投資なら良い物件です。賃料は坪11000円は 可能な 立地ですので。

*このマンションのモデルルーム、プレミアム住戸仕様なんですよね。ものすごく高級感があってグッと心を掴まれるのですが、パソコンで7階以下の部屋のシミュレーションを見せてもらうと一般的な内装で正気に戻ります。フローリングや建具の色は3種類のパターンから選べるそうなのですが、大手住宅メーカーの積水なのだし、引渡しまで2年以上もあるのだからもっと選択肢があれば良いのにと思いました。 あと、南側建物の影響が実際にどのくらいになるのかも気になるし、引渡し時の金利がどうなっているのかも心配です。これは誰にも分かりませんが。 ただ敷地の余裕のある使い方や共有部分の仕様は素晴らしいと思うので、悩ましいところですね。

*随分こなれた値段で出してきましたね。 70㎡で億を超えると思っていたので意外です。 もう最上階は間に合わないでしょうか。
*安いといえば安い。 坪360から始まって、最上階以外はほとんどが坪450未満ですからね。 

*同じ江戸川橋駅ではあるけれど、目白台や小日向方面の江戸川橋と、水道や山吹町方面の江戸川橋とでは、全く違う価値観で考えるべき。価格帯は異なるけど、麻布十番と元麻布の違いと似ているね。
**そうですね。で、言わずもがなこちらが元麻布かつ眺望日照間取り良好で、にもかかわらず麻布十番の囲まれ感満載クソ間取りの部屋より1割安いという構図かと。

*ここめっちゃ買い得やな。この時期としては目を疑うくらいの価格。 残念ながら自分はタイミング合わないけど、山手線内側で8000万台で新築ファミリータイプ買おうと思ったら、間違いないね。 少なくとも江戸川橋物件では一番コスパいいな。

*入居予定また延びました？ 2021年の1月、あと2年半ですね。 






==交通==
*都心には珍しく地下鉄一路線しか無い場所なので、有楽町線が生活の中で便利な方か、車生活の方が向いているのでしょうね。
*江戸川橋から北側だから、本当に有楽町線しか使えないから、車必要かな。自転車一戸に一台しかない？
**歩くのを厭わなければ、東西線・神楽坂や丸ノ内線・茗荷谷も使えますね。あと、江戸川橋はバス路線のジャンクションになっています。バスでどこ行くんだ？って感じもしますが、高田馬場、目白、上野、九段辺りには直通で行けたと思います。
***新宿もバスで行けます。運行間隔は10分おきのはずです。
****東西線の早稲田駅より都電の早稲田駅の方が近いね

【電車】
*近所に住んでいるものですが、東西線の神楽坂とか早稲田は時々使います。 有楽町線が不通の際とか、あるいは日本橋周辺で飲んだ帰りに神楽坂で降りて散歩がてらゆっくり帰るのも良いものです。
*同じく近所に住んでいるものですが、目的地が東西線沿いであれば、早稲田駅、神楽坂駅までよく歩いていきますね。 目的地次第ですが、東西線意外と重宝しています。
*江戸川橋から東西線沿線だと、 
#江戸川橋駅の入口からホームがけっこう遠い（なおかつ細かい段差が多い） 
#飯田橋駅での乗り換えがものすごく大変 
**なので雨や酷暑でない限り、私も歩いちゃいますね。

*江戸川橋駅ってあんまり便利なイメージないなー。
**ところがどっこい、バスは便利です。
*このマンションを検討されてる方で、江戸川橋駅を使う方は　そう多くはないと思いますよ。
**江戸川橋しかありませんよ。
**副都心線の雑司が谷は？
**都電の事を忘れないでくれよ
**雑司ヶ谷や都電利用は徒歩では無理です。 白61系統の都営バスで鬼子母神まで行く必要があります。

*ここは、高速道路の下の道を通れば、多少の雨でもほとんど濡れずに駅までいけますね。



==構造・建物==
*配棟計画がわからないけど、ここの中層高層階はもれなく首都高からの視線と音、そして排ガスがついてきますね。傾斜地上の宿命です。
**ベランダが高速道路側となる部屋もあるのかもしれませんが、大部分の部屋のベランダは目白通り側になるはずです。
***新計画では目白坂というよりは目白新坂側に建つように思われるので首都高の影響はほとんどないね、地図をよくみるよろし 
*道路側のデザインが気になる。 南側のデザインは意外なくらいに軽いというか明るいというか庶民的というか…。

*この物件の「平均地盤面」がわかるかたおられますか？
**素人知識ですが、平均地盤面≓1階の床の高さ、と考えていいと思います。 HPのトップページの下の方に建物全体が見れる外観図があります。 8階建てなので上から8、7、6…と数えて、1階の部分が平均地盤面でしょう。
*一種低層のマンションが好みですので、立地の良い南側の低層棟に期待しています。当初の図面を見ると一団地認定の緩和規定をフルに適用したせいか、日影上も無理のある建物配置と
なっているようです。新計画は北側棟に配慮し、日影規制は普通に守られ離隔は増える形となるでしょうね。（但し平均GL＋１，５ｍの高さの日影時間ですので、北側棟の低層階では頭上の空論となりますが）また近隣住民への配慮も怠るわけにはいきませんので、目白坂側もセットバックし、狭隘道路幅を広げ、歩道上整備を行う、あとインペのように緑地コーナーを設けるとか緑化も充実しなければいけませんね。

【眺望　採光】
*こちらの物件からお墓は見えてしまうのでしょうか？ 場所が凄くいいので、きになっております。
**墓はどの部屋からも見えます。
**西寄りの低層階からは見えないでしょ。
**お墓は移動しないから、一生見えるってことかな
**再開発や郊外への移転などで移動することもありますが、移動しない可能性のほうが高いでしょうね。 高い建物が建てられないというメリットがありますし、お墓鑑賞が好きな人も多いでしょうから、 なかなかよさそうですね。
**東側住戸は「墓ビュー」になりそうですね。気にしなければ東側の眺望は確保できそうです。





==共用施設==
*駐車場(台数／月額使用料):26台／未定
**ランドプラン見ると、青空駐車か…期待してたのに無念
*バイク置場(台数／月額使用料):7台／未定
*自転車置場(台数／月額使用料):68台／未定
**自転車置き場、1戸あたり1台でしょ。この立地だと自転車持たない家庭も多いだろうから、じゅうぶん足りると思う。（江戸川橋駅方面は徒歩で足りるし、坂の上方面は電動機付でもキツいしわざわざ行くような施設もない）
***通常１戸に２台、戸数以上ですね。近くの者ですが皆さん自転車も利用されています。毎日乗らなくても置く場所が必要ですので。

==設備・仕様==
*目白新坂ってどの車も思いきり噴かすよね。 そうしないと一気に登れないから。 排ガスもだけど音が気になる。 高級物件なら二重窓にするかな？



==間取り==
*間取り:1LDK～3LDK
*専有面積:46.08m2～91.40m2
*全部のタイプとも収納が控えめに感じます。断捨離後の住まいという感じ。
*1部屋リビングinなのも勿体ないなと思いまうす。3部屋、独立させてほしかったです。




==買い物・食事==
*飲食店は少なめだけどスーパーは駅直結であるし、特段の不自由はないかと。生鮮品のいい物を買うならバスで目白駅前のクイーンズ伊勢丹かな。




==育児・教育==
【小学校・中学校】
*学区は関口台町小学校になると思いますが、中学受験される方が多いと伺い、私立小には行かせず、近い関口台小学校に行かせようと考え中です。 皆さまは、いかがでしょうか？国立小学校(お茶の水、筑波、学芸竹早)も近いので、抽選次第になりますが、そちらもありとは思っております。
**関口台町小のお子さんは大半が受験されます（とはいえトップ校に合格するのはごく一部）。国立付属小へ行くと、そのまま高校まで行ける可能性も高い一方、国立付属小出身者（内部生）で一流大学まで進めるのはこれまた少数派。なぜなら国立付属高校から一流大学へ行くのは、多くが中学や高校から入ってきたお子さん（外部生）だからです。 




==周辺環境・治安==
*用途地域:第一種低層住居専用地域、第二種住居地域
*ネット上の情報は、いまのところ反対サイトだけですかね？周辺説明が不調なので積水も工事に入れない（販売もできない）のでしょう
**近所に住んでいる者です。昨年12月に配布された資料では　工事期間　平成20年4月1日～平成21年12月末（予定）でした。周辺住民の反対運動のため、今年3月に　工事期間　平成20年9月1日?平成23年6月15日（予定）と変更されました。戸数は128戸です。場所はすごくいいと思います。江戸川橋の駅から椿山荘にむかう坂にある土地です。今はまだ工事も始まっていません。　
*問題は、首都高まで50m、裏は墓地、以上です。
*これが建つとあの坂も緑がなくなりますね。住友、サンウッド（森ビル）、藤和、etc.とズラリとマンションが並ぶ。まあ仕方ないといえばそれまでですが、１１階というのはバランスが悪い気がします。
*このマンションは正面は、目白沿いに高さ３５ｍ、幅７０ｍの横長な真四角の学校の校舎のような建物で、裏側はお寺の墓地。窓からの景色は絶景？とはいかないのでは?
*ここって北に崖でしょ？高層棟の南面は擁壁か何かになるはず。多分5～6階くらいまで眺望なし（北の道路側は開けている）？。
*近隣住民が徹底的に反対しています。旧町名、坂の下か上かでガラリと住民層が違う文京区にあって、この場所は屈指の高級住宅地。環境を無視した建設は難航するでしょう。
*あの辺たまに通るけど現地は鬱蒼とした森だよね。これが建つと緑が無くなるね。 寺が多いけど今時墓地を気にする人は少ないんじゃないかな？ 目白通り沿いが高層、ヒルズ目白坂側が低層の概略図が貼り出されていたよ。 なんだかんだで人気物件になりそう。
*目白新坂からずっと川の方に斜面になっているから眺めは悪くないと思うけどね。地域のみなさん全員が反対しているからどうせ建たないんでしょ、ここ。 
*目白坂下の辺りは首都高が至近で排気ガスがすごい。首都高さえなければいいかなと思ったんだけど。
**排気ガス？　よほど敏感な人じゃないと感じないと思うが。。。
***視界は計画次第ですが、空気はどうにもできませんよね。駅から現地は首都高に加え音羽・目白通りも交わる場所で、空気が排ガスで淀んでいて確かに結構悪いです。
****自動車性能が格段に向上しているので、大気は虚弱体質以外は大丈夫。騒音も今後は無くなるだろう。眺望の方が大問題。
*****我が家も毎日朝晩通りますが排気ガスは気になりますね。子供はマスクをしています。早稲田含めて自然豊富なエリアなので特に気になるのかも。ちなみに健康体ですw
******そりゃ首都高沿いは空気悪いよ、十番住んでるけどそこスタジオあって行ってたがバス通りだし坂のふもとで風抜けないからね
*ここって購入した場合に周囲の方と何かトラブル起きる可能性ありますか？せっかく高い買い物するのに将来に禍根を残す物件は出来れば避けたいなぁと。
**トラブル起きる可能性？　ありませんよ。緑も残りますから。
***緑残る保証ないでしょ。問題は先送り。
****ＨＰ見ると敷地南側が「紅葉の杜」として、緑が残るようですよ。
*****この土地は、ずっと前から野ざらしで不思議に思ってた土地。そういう理由だったと始めて判りました。もう、宣伝入ってるんで、建てるのは決まりなんでしょう。でも建っても売れるんですかね・・。目白周辺ってドタキャンが多いし・・ 
******ここは売れますよ。文京区内でも別格の土地です。ただ、現時点で見られる建物デザインに高級感が感じられないのが気になりますけど。
*地形図によれば駐車場部分が低地、緑地部分が斜面、建物が乗っかる部分は基本高台だけど北側と東側に急激な高低差あり。
*排気ガス凄かった。坂の下で交通量多いです。
**至近距離に首都高速があるのが気になります。それがなければ是非購入したい物件なんですが…騒音と排ガスの影響はどのくらいでしょうかね。

*少なくとも目白坂側から見る限りはここは丘の頂上に近い中腹だから低地のイメージはないな 南側のマンションは接道が悪いのでさほど大きなものは立てられないだろう。斜面だからおそらく段々畑みたいな構造になるだろうし 
*たとえば三井だったら、南側土地に建つおおよそのサイズをイメージ図に載せるはずです。 
低層階買う人も納得のうえで契約できます。 ウチは諸々の事情で2階西側のドライエリアテラス付きが希望なのですが、 素人計算上、南側が現状のままなら3月～11月の間は日当たりが望めます。 もし3階、4階が建ったら期間が半分になりそうです。 そういう意味からも南側の予定を知りたいのですが・・・。
*南側は全く未定だそうですよ。マンションの模型を見ながら、ここに最大でこのくらいの高さの建物が建つ可能性があるみたいなことは言ってました。 それだけじゃ各部屋の日当たりがどのようになるのか分からず 南側に最大限の建物を建てた時の日当たりシミュレーションを作ってほしいです。
*モデルルームに行ってきました。 とても感じの良い営業マンさんで、こちらから南側の土地のことを質問する前に、南側土地にもおそらく3階〜4階建ての建物が建つ前提で話をされていました。 おおよその予定価格を教えてもらいましたが、思っていたよりも安く、これは将来的に南側に建物が建って日照や眺望が悪くなる前提の価格だなと感じました。 マンションの仕様や設備は魅力的だと思うので、日照や眺望にこだわりがなく、南側に建つであろうマンションとのお見合い（低層階は見下ろされる感じ）が嫌でない方であれば、購入もありなのではないでしょうか。
*日照の問題に加えて、圧迫感とプライバシーの問題が大きいでしょうね。 南側も含めて開発許可を受けているようですし、積水が配慮した建物を建てるのがいいと思いますがね。他社に売るのはいかがなものかと思います。
*今回北敷地と南側が完全に別敷地になるので、元計画と同じ大きさの建物は無理だと思います。 どの程度の建築物になるかは、高低差の大きい敷地なので我々素人には予測不能ですね。
*連坦認定というのがありましてこれが一団地認定と同等であれば旧計画の低層棟低度の規模の建築は可能になるのか？などと思ったりしていました。また低層棟の平均GLをどこにとるかですが、敷地は意外とフラットなようでのでここに１２ｍの高さの建物が建つのは間違いのないところでしょう。あとは北側棟の住民の日照、プライバシーなど、どの程度配慮した計画となるのか？でしょうかね。
*南側低層棟が建築される時には反対派住民が黙っていないでしょうから、それが面倒で他社に投げると言うのはあり得ますね。でも現在別敷地とされた南側敷地だけで建設するという事は、建蔽率６０％、容積率１５０％ですし１２ｍの高さで建築しようとすれば空地率の問題があり、その場合は建蔽率は結果的に確か５６％ほどになるかと思います。更に一種住専の厳しい日影規制をフルに守らなければいけませんので、４階部分はかなりセットバックしなければならず、建築規模は当初案にくらべ相当縮小されることになりますね。
*容積率移転とかの件ですが、現敷地の余裕を南側低層棟の敷地に回す事により、結果的に低層棟の容積率も増えるという事ではないかと思います。グランドメゾンの建蔽率は指定建蔽率６０％の処、なんと半分以下の約２８％しかありません？！（容積率は指定容積率２５１％ほどの処、約１８０％くらいでこちらも超余裕？）でこの建蔽率の余裕６０－２８＝３２％を南側低層棟の敷地に回せるという事です。連坦認定であれば日影規制など更なる緩和が受けられることになるのでしょう。積水が建蔽率を半分しか食わないままに隣地を売却することはあり得ないと思います。
*問題となっている南側地面は、イメージCGからは分かりづらいのですが、かなりの高台となっています。第1種とはいっても、本件西側住戸の5階まで迫る高さの別件が建つ可能性が高そうです。

*江戸川橋に近い感じのマンションです。坂上のカテドナルまでは、けつこう大変です。電動自転車なくしては生活できません。一住民。

*江戸川橋駅の南側はマンションラッシュの様相を呈してますが、こちら側は住環境が別格ですね。 永く住むならやっぱり高台だと思います。



==周辺施設==




==その他==




==掲示板==
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