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グランドメゾン白金高輪パークフロント

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==物件概要==
[[File:グランドメゾン白金高輪パークフロント　外観完成予想図.png|350px|thumb|グランドメゾン白金高輪パークフロント　外観完成予想図|alt=グランドメゾン白金高輪パークフロント　外観完成予想図]]
*所在地：[[東京都]][[港区]]高輪1丁目218番、218番2（地番）
*交通：
#都営[[三田線]] 「白金高輪」駅 徒歩4分  
#東京メトロ[[南北線]] 「白金高輪」駅 徒歩4分  
#都営[[浅草線]] 「泉岳寺」駅 徒歩8分  
#[[山手線]] 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩14分  
#[[京浜東北線]] 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩14分
*総戸数：47戸（他に管理事務室1室）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2023年6月
*売主：積水ハウス株式会社
*施工：若築建設株式会社
*管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*非タワマン、非大規模派の受け皿にはいいじゃないでしょうか。ピーコックが隣だったりマツキヨ近し、裏は公園なんでファミリーにいいと思います。
**ですね。小学生がいるファミリーにとっては周辺の新築タワーよりかなり魅力的ですね。前向きに検討します。タワマンより安かったら買いですね。
*70平米の間取りは良さそうですね。単価が650なら1.4億ぐらいで買いですね。泉岳寺に近いし。
*崖ビューはパンダ価格？
*比較してみると松が丘より2割安の立地。あちらが坪650万でこちらが坪520万で互角。
*価格いくらぐらいでしょうか。松ヶ丘と同じくらい？松ヶ丘は意外と設備は良かったですが、のちらはどうなるかな。
**坪700から800くらいと予想します。
***そんなにしちゃいますか…広めの部屋欲しいんですが厳しそう
*地形は大事だから値段仕様に関わらず即検討中止の人も多いだろうし、かといって2割引(500-550？)だったら「30年くらい大地震なんて起きねーよww」勢にバカ売れだろう。なかなか難しい物件ですな
*松が丘 坪680万。こちらは坪600万予測？
*モデルルーム（5階）は坪単価800超、5階その他は坪単価700弱、2階坪単価600弱（採光弱すぎ）割高物件誰が買うのよ。2階なんて暗いし虫くるし無料でも住みたくないわ
*たしかに崖ではありますが、傾斜で多少の距離もあるので、それほど圧迫感はなさそうですし、採光も問題なさそうではないですか？もう少し綺麗に緑満載だと最高ですが。個数も少ないので、こちらの物件もサクッと売れてしまいそうですよね。あとは価格なりのスペックかどうかですかね。積水さんはそこら辺のバランス感覚はありそうなので、うまくまとめてきそうな気も。
*モデルルームはJですか？仕様はよさそうですが難しい。
**Jです。仕様はさすがハウスメーカーと思ったものの坪単価・採光・崖ですべてぶち壊された感覚です。
***私も仕様はいいと思いしたが立地を踏まえると、予定価格の水準で正式価格だと厳しいと感じました。
*58平米10,000万、72平米11,700万。でましたね、激安。完売目指して坪単価大幅に落としてきました！
**駅徒歩4分この立地で坪537?!これで白金高輪のバブルがはじけるか？
*数ヶ月前ならタワマン低層が600強で買えたんだから、崖ビューの半地下・ハザード真っ赤がその１割引きの550なら妥当でしかない。ただ、最初は法外に高く見せておいてからの妥当レベルへの「値下げ」は、うまいね。悪環境を気にしない人もいるだろうし、抽選会かもね…
*3階から上はいくらくらいになりますかね。松ヶ丘より安いにしてもさすがに650くらいはするのでしょうか？
**4,5階からは一気に700近いかと。3階まではかなり悪環境だと思うので、2階と同じく500台後半とか、安いかもですね。単なるドタ勘ですが
*いずれにしても最安値の部屋の値段なんだからまだ何とも言えない。スタートか@540だつたら普通に平均で@620は超えるので。
*公園を越えてこないと厳しい。特に2階はかなり条件悪い。。。眺望、採光はかなり割り切らないと実需には厳しいと感じました。
*最安は低層階だろうけど、採光あまり気にしない人だったらこの価格で駅近の白金高輪エリアに住めるの普通に魅力的な気がする…。というか周りが高すぎる…。
*ここの低層階は崖下で距離も近いのでその点を許容できればいいですが、個人的には厳しいなと感じました。設備仕様は悪くないと思います。
*第1期告知きたね。このエリアではかなり価格落としてる印象
**安いのは崖部屋ですよね？視界が抜ける上層階は坪どれくらいなんでしょうか？
***パンダ部屋で一生モグラみたいに生活できるなら、安いね。壁ドン真っ暗部屋でしょ。坪540だが、そんな部屋買いたくもない、まだ高いわ。この分、上層階に乗っけるんでしょ、800とかだろうな。
****壁ドン 550-600、大木ドン 650-750、抜ける 800-？、ですね。うまく値段つけてると思う。差がすごいけど、高層はタワマン高層買い逃した人も多いから2億でも売れそうだし、低層は明らかに条件悪すぎるからパンダってほど安くもないし
*****800なんて部屋はなかったよ。かなり周辺の物件にあわせて価格調整したらしい。仕様は書き込み通り確かに高い印象
*それにしてもパンダ安いな。昔の赤坂パークタワー低層みたいに竣工時点で1～2割抜けそう。
*13階72平米で14000弱
**今の相場なら坪640はそれほど違和感ないですね。土地柄少し安めなんでしょうか。
***そりゃ、崖下、ハザード真っ赤ですからね（積極的に聞かないと説明してくれないのでMR訪問者は注意）土地仕入れ価格もかなり安めだったことでしょう。平均650（?）でもかなり利益乗っていると思う。崖ドンは、内覧時の印象が最悪なので、むしろリセール期待できない可能性はありかと。中高層階の狭めの方がむしろ狙いやすい価格。
****内覧時の印象って眺望写真か何かですか？壁ドンそんなにキツいのか。。。毎回台風やらで避難勧告が出ないか緊張する生活がしんどいと思い諦めたクチですが、眺望も悪い、公園から覗かれる、虫の被害は避けられないだとすると、良いところが少ないですね。もったいない。グランドメゾンの最近の立地はイマイチなのがなぁー。ブランドは好きなんですが。
*****ストリートビューで見れるよ。隣の建物と比較すれば大体分かる。言うほどじゃないと思うけど2階は壁だな。
******3階までは壁じゃないでしょうか。公園の土砂を防ぐ目的の柵のようなものを設置すると聞きました。4階でも公園から見下ろされるポジションなので崖。5階で公園より少し上だけどお見合い感。バルコニーはガラスなのでかなり見えてしまうと思います。西側パークビューより上層階の東側南側のほうが気持ちが良いと思いました。
*******4階から5階にかけて公園ビューか崖ビューか変わります。公園からの見合いは気になるし、なんかゴミとか飛んできたら恐ろしいですね
********4階以上は良い値段するな。5階以上は坪700超えも多いし。その値段払うならスカイか松ヶ丘かなと思ってしまう。5階でバルコニーガラスってずっとカーテンしめないといけないし、それは致命的
*この価格なら3階70はありかもしれない。この辺りの住所が好きならもう出ない価格だから。しかし随分差をつけたね。
*1期は何戸申し込みあったんでしょう。倍率気になります。のんびりしていたらまずいですかね。まだ気持ちの整理がつかず。
**第1期 47戸中30戸供給御礼！　10月上旬第２期登録受付開始予定。結局、爆売れだったわけだ。
*HP更新されてます。第1期の先着順住戸の価格出てますね。第2期の登録受付は10月上旬とのこと。
**72m2のお部屋が坪600切ってますね。何階なのか分かりませんが。壁ドンじゃなければお買い得かもしれないですね。
***先着住戸の72m2のお部屋は5階ですね。公園とフラットか少し目線上になるかと思います。


==交通==
*

==構造・建物==
[[File:グランドメゾン白金高輪パークフロント　エントランスアプローチ完成予想図.png|300px|thumb|グランドメゾン白金高輪パークフロント　エントランスアプローチ完成予想図|alt=グランドメゾン白金高輪パークフロント　エントランスアプローチ完成予想図]]
*建ぺい・容積率：100％・378.77％
*敷地面積：982.59m2
*建築面積：615.62m2
*建築延床面積：4,998.49m2
*今日ホームページ更新されエントリー者ページで外観イメージを見ることができました。積水さんの白金物件ということで外観はかなり楽しみにしてたのですが、あんまりグッと来なかった、、というのが正直なところです。あくまでWEBページ上では、ですが、現在販売中の鷺沼コート、ヴィラなどの方が洗練されてる感じにみえてしまいます。
**そうですね、特段特徴はなく寂しい感じです。ま、パークフロントってのを強調したいがための角度のような気もしたので、エントランスとかが出てくるまで待機です。
*昨日更新予定とメールに書いてあったエントランス画像がでてきました！エントランス画像は重厚感のある素敵な画像素材が使われてます。これが魚藍坂を向くわけですね。
*どんな崖崩れ対策をしているのですか？
**現地見れば分かるけど崖はかなり強烈だよ。
***先日のような大雨の時は、崖の土などは崩れることはないのでしょうか。どんな対策をとっているのか気になります
****現地見るとけっこう悲惨な崖だよ。崖自体はもちろんコンクリ壁になってるから、さすがに都心の崖崩れで土に埋まって死ぬ！ってことはないだろうけど、今回作った壁ではなく昔からあるやつだし不安はある。それ以前に、パークフロントとか言ったって1階どころか3,4階までは採光絶望だし、崖から斜めに大木が生えていて、普段から枝葉や虫でヤバそうだし、台風ではガラスに被害が出る可能性あるレベル。よくこんな立地でグランドメゾン名乗るよな、と思う。平面上の立地や間取りなんかはかなり気に入ってただけに、悲しい。
*低層階の崖下壁ドンももちろん気になりますが、崖を抜けても公園の木で採光にも影響ありそう。あとは高層階じゃないと公園からの目線も気になりそう。
*雨が降るたび崖崩れ気にするのはやだなぁ
*現地見てみたけど崖に大きく木があってあれは結構キツイですね。
*主採光が西というのがね。低層階はくすのき公園の崖に隣接、眺望が抜けると西陽が直撃。難しいところだね。価格次第かな。
*HPだと気づかなかったのですが、ここって2棟構成なんですね。1つは各階2戸、もう1つは各階2から4戸で、いずれも内廊下。プライバシー性高そう。



==共用施設==
[[File:グランドメゾン白金高輪パークフロント　光のホール完成予想図.png|300px|thumb|グランドメゾン白金高輪パークフロント　光のホール完成予想図|alt=グランドメゾン白金高輪パークフロント　光のホール完成予想図]]
[[File:グランドメゾン白金高輪パークフロント　緑のホール完成予想図.png|300px|thumb|グランドメゾン白金高輪パークフロント　緑のホール完成予想図|alt=グランドメゾン白金高輪パークフロント　緑のホール完成予想図]]
*駐車場：12台
*自転車置場：56台
*



==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：1LDK ～ 3LDK
*専有面積：48.60m2 ～ 100.19m2
*バルコニー面積：5.03m2 ～ 22.76m2
*こういう立地だと、常識的には公園を越えない部屋はリビングを道路側に持ってくるのでは？知らんけど。
**道路側にベランダがある部屋もありましたが、公園側がリビングでしたよ。全部は見てませんので例外の間取りがあるかもしれませんけど。
*壁ドンは2階までで3階は公園フラットという感じかな。公園フラットはカーテン開けられなそう。4階あたりなら緑が好きならありかも。


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#魚らん銀座商店会協同組合　　徒歩2分／約100m
#白金アエルシティ　　徒歩4分／約300m
#サミットストア三田店　　徒歩5分／約370m
#ケーヨーデイツー三田店　　徒歩7分／約500m
#白金商店会　　徒歩8分／約600m
#リンコス 高輪店　　徒歩13分／約1,000m


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#ゆらりん高輪保育園　　徒歩4分／約300m
#枝光会附属幼稚園　　徒歩6分／約480m
#慶應義塾大学　　徒歩11分／約870m
#区立御田小学校[通学区]　　徒歩4分／約250m
#区立三田中学校[通学区]　　徒歩11分／約840m
#明治学院高等学校　　徒歩11分／約880m

*小学校が近いですね。このあたりにお住まいの方は公立小学校へ通うお子さんはそれほど多くなさそうですし子供の数も少なそうなので、比較的静かなのではと思いましたがどうでしょう。私立へ行かれているお子さんが多そうな印象。公園が近いので、子育て世代にはいい環境だと思います。周辺は有名な学校も多く、学業レベルも高そうなのが魅力です。
**現地行かれることをおすすめしますが子供増えてますよ。保育園もあちこちにびっくりするくらい建ちました。マンションも増えてますし子供の数増加をふまえて小学校も増築です。
*周辺の学校に関しては、私立の学校がちらほら…近隣の公立の高松中学校からは、私立への進学のお子さんが多いという話を聞きました。ご近所で選択肢があるということでしょうね。
*教育面では人気のSAPIX白金高輪校が道を挟んですぐですから、中学受験には良さそう。SAPIXは校舎増やさないのかな。


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域、近隣商業地域
*ピーコックの中通ってダイソー行かずに駐車場の方へ出るルートが公園への一番の近道ですね。ベランダからジャンプしたくなりそう。
*パークフロント。確かに間違いではないが、、、。公園から現地見たらがっかり。普通、パークビューって、公園を見下ろすもんでしょ。3階でやっと公園のグランドレベル？休日や放課後は、子どもの声が響き渡ってるし。まっ、公園じゃなくて、児童遊園だから、それがあるべき姿ですが。児童遊園からの目線が気になるし、ピーコック上のマンションとのお見合いも気になります。ピーコックとダイソーが近い以外のメリットが感じられん。検討するなら、先ずは児童遊園から、現地を見ることをお勧めします。
**それ自分も思ったな。1階と2階は崖ビューなの？
***商業地なので下は店舗またはオフィス、駐車場利用ではないでしょうか。13階建に47戸ですから、5階以上から住戸だったらいいなと思ってます。
*スーパー隣接、小学校至近で完全にファミリーマンションです。西側の児童遊園からの元気な騒音に耐えられない家庭には不向きです。逆に、お子さまがいらっしゃるご家庭なら、5階以上からならお子さんを部屋から見守れるので、非常によいと思います。あと、崖下立地がOKな方。冬以外は、虫除けは窓、玄関には必須アイテムです。また、セミの死骸がダメな人は住めません。夏のバルコニーは1日何体セミの死骸が転がるやら*
**良さそうだったので資料請求しましたが、公園からの子供の声は遠慮したい。南側に面してるからうるさくて落ち着かなそう。子供の声って高いから響き渡るんですよね。公園ビューに期待したが残念だ。
*ここはバスも通るしうるさいよ
*公園ビューというのはそれなりにデメリットもありますが、子供がいるなら遊んでいる姿が見えることは安心材料の一つです。お子さんがいらっしゃる方は公園が近いというのはメリットになりますし、子供の声がうるさいという意見もありますが、それは夕焼けチャイムが鳴るまでの間。個人的には許容範囲です。子供が小さいうちは住んで、大きくなったら売り出せばいいという考えも一つでしょう。
*マイホームに周辺環境って、家庭によって望むものに違いはあると思いますが公園があったり、学校が近いなどは子育て中の家庭なら、望まれる条件でしょう。こちらは、その条件を満たしているのでファミリー層に人気の物件となりそうですね。
*土地勘ないと、同じような位置にある松ヶ丘とここを比べると、駅までの距離が全然違うということがわかりにくいかもね。公園もみえるだけで遠いし、魚藍坂は車通り多いし、落ち着いた環境とは言い難いよ
**駅の改札までなら実際は積水のほうが近いですね。積水までの坂はきつくないですが、どうしても坂道が無理なら松ヶ丘？それより7階相当で公園を見下ろす感じだと最低でも5階くらいでないと逆に公園から見下ろされる＝覗き込まれる感じでしょうか。
***そうですか？2番出入り口は改札口まで一番距離の短い出入り口ですけれども、積水物件から2番出入り口までは魚籃坂を降りてから桜田通の信号を渡って桜田通沿いを歩いてアクセスすることになりますが、それなりに距離もありますし時間もかかると思います。三菱松が丘物件はすぐそばの高輪コミュニティぷらざの1ー5階直通エレベーターで1階に降りれば一番出入り口直結です。一番出入り口は改札までが距離ありますが、積水物件よりも遠いとは思えません。
****ともに最短ルートの敷地ギリギリからgoogle mapで見てますが積水のほうが微妙に近くないですか？信号ありますけど。松ヶ丘は直通エレベーターまでと、降りて1番出口から駅の改札までが微妙に距離ありますよね。エレベーター待ちの時間は無視してます。今度近くを通ったら測ってみようかな。もちろんどちらも十分近いですので誤差の範囲内。
*こんな土砂災害警報、避難指示の日は、当地に住んでたら気が気でないでしょうね…賃貸なら逃げればいいが、所有となるとね
**一応、レベル3出てますからね
***港区で土砂災害ってあんまり実感湧かない。川が近い方がよっぽど怖い。
****ここの崖はかなり恐怖を感じるレベルですよね。高輪の高台とJR線路の間は10-20mもの高低差があるから、崖だらけ。目立つとこはたいてい公園になってて、ここのくすのき公園、近くの亀塚公園、あとはプリンスホテルの裏手もすごい坂。ハザード赤いエリア。
*****下層はオフィスとか商業スペースにすれば良かったのにね。まあ駅近で安ければリセール時は周りに引っ張られて高く売れるんじゃないかな。いずれにしろゲートウェイの再開発が進めば印象変わってくる場所だと思う。
******先週末の大雨で避難勧告があったのは高台エリアで、古川沿い低地ではなかった。
*港区で探してます。3Aは手がです、芝浦・田町など湾岸ゾーンも住むイメージが湧きません。白金高輪は開発進みアクセスも良いのも期待できますが、目の前の魚藍坂は交通量多いでしょうか？白金台4分でピアースが出ました。こっちは住宅街で駅も近く高台の安心感もありますが、白金高輪と白金台はどちらが評価高いのでしょうか？
**3Aに手が出ないなら白金台も手が出ないのでは？元々3A始め港区の高台は高いんです。魚藍坂の交通量は多くもなく、少なくともなくという感じでしょうか。ここはリビングが公園側なので音はそれほど気にしなくても良いと思います。不動産としての価値は価格に反映されますので不動産サイトで確認して下さい。
***白金台と白金高輪の違いが分からない人達が増えてくるんだな。地元住民としては少し複雑だけど白金高輪が発展するのは良い事。新築はあまり差が出ないけど中古不動産の価格はここにある。年々差は無くなってゆくのかもしれない。今はまだ住んでみると結構違う。
****これからは再開発が進んでいく白金高輪ですね。白金台は昔「シロガネーゼ」と言われましたが、今は白金と高輪が白金タワー、スカイのおかげで人気のあるエリアに変貌してますね。
*****白金タワーもスカイも、アドレスは白金。高輪は関係ない
*ここなら頑張ればゲートウェイの再開発に歩いて行ける。山越えだけど。大規模商業施設が徒歩圏内は貴重。開発はできてみないと実感わかないけど、多分便利。古川橋は昔も今も陸の孤島で駅のおかげで不動産は人気だけどそれ以外の人気はないのは皆んな知ってる。


==周辺施設==
*'''病院'''
#白金高輪リューズ歯科　　徒歩5分／約350m
#神津デンタルオフィス　　徒歩6分／約460m
#三田ハウス内科クリニック　　徒歩7分／約550m
#吉田整形外科　　徒歩9分／約680m
#品川ハートメディカルクリニック　　徒歩10分／約790m
#北里大学北里研究所病院　　徒歩15分／約1,160m
*'''金融機関'''
#三菱UFJ銀行ATMコーナー南麻布二丁目　　徒歩6分／約450m
#みずほ銀行麻布支店　　徒歩7分／約540m
#高輪郵便局　　徒歩10分／約790m
*'''公共・レジャー施設'''
#高輪地区総合支所　　徒歩5分／約340m
#高輪二丁目交番　　徒歩6分／約420m
#高輪消防署　　徒歩7分／約520m
#高松くすのき公園　　徒歩2分／約140m
#三田松坂児童遊園　　徒歩3分／約240m
#三田台公園　　徒歩6分／約470m
#高輪公園　　徒歩6分／約480m
#亀塚公園　　徒歩8分／約620m
#白金公園　　徒歩13分／約990m
#高輪図書館分室　　徒歩4分／約320m
#高輪コミュニティーぷらざ　　徒歩5分／約340m
#泉岳寺　　徒歩9分／約690m
#都ヘルスクラブ　　徒歩11分／約840m
#クライミングジム SPIDER　　徒歩14分／約1,090m
#郷土歴史館等複合施設「ゆかしの杜」　　徒歩16分／約1,220m



==その他==
*


==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%83%89%E3%83%A1%E3%82%BE%E3%83%B3%E7%99%BD%E9%87%91%E9%AB%98%E8%BC%AA%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%83%95%E3%83%AD%E3%83%B3%E3%83%88 グランドメゾン白金高輪パークフロント（スムラボ記事）]


==掲示板==
*

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