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グランドメゾン新宿戸山

Name: グランドメゾン新宿戸山
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==物件概要==
[[File:グランドメゾン新宿戸山　外観完成予想図.png|300px|thumb|グランドメゾン新宿戸山　外観完成予想図|alt=グランドメゾン新宿戸山　外観完成予想図]]
*所在地：[[東京都]][[新宿区]]戸山１丁目9番1（地番）
*交通：
#都営[[大江戸線]]「若松河田」駅徒歩4分
#東京メトロ[[首都圏エリア/東京メトロ/東西線|東西線]]「早稲田」駅徒歩9分
*総戸数：25戸(事業協力者住戸9戸含む、他に管理事務室1室)
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・13階建(建築基準法上は地上12階地下1階建)
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2024年5月中旬予定
*売主：積水ハウス株式会社
*施工：株式会社松尾工務店
*管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*全戸角部屋で内廊下とのこと、期待してます！
*ここは内廊下なんですね、とても期待しています！価格は…山手線内でこの立地だと、坪600いっちゃいますかね…。西小山とか十条ですら、550ですもんね。いやはや、でも、とても期待しているマンションです！
**ここは規模も小さいから500から550くらいでしょう。
***規模が小さいほうが高めになるような気もしますが。あと、小規模で内廊下となると管理費どのくらいになるか気になります
*情報がまだ少ない状況ではありますが立地が良いだけにかなり気になる物件ですよね。総戸数が少ないのでプライバシー性も高いので安心して住めそうかなと思います。詳しい情報が早く出ないですかね。
*総戸数25戸中、地権者所有が9戸。これだと管理組合が機能するのでしょうか。第三者管理方式を導入しないと所有者の負担が大きすぎるような…。
*新宿のコンセプトルーム訪問してきました。想像してはいましたがお高いですね。お値段などは掲載できませんが、南西角の眺望が抜けるお部屋は億超えではあるものの割りとコスパは良いのではないかと感じましたが、それ以外のお部屋はどうなんでしょうかね・・。北向きのお部屋とか・・大久保通りは幅も無く眺望の冬場の日照に影響も出る南向きの狭めのお部屋の価格なら西新宿のタワーの一番安い部屋が買えるくらいなので、あちらのほうがタワマンの共用施設が使える分、よほど山手線内側とか、この土地にこだわりが無い限り分がありそうです。
*小規模でエレベーター2基だとコストがかさむのはやむを得ないですが、高いですね…五万円のうち、管理費と修繕積立金の内訳・割合はどんな感じでしょうか？
**内訳までは覚えておりません。ただ54平米～77平米で最低5万円だったので、「高っ！！」と思った次第です。1億5千万出せる方で管理・修繕費7万くらいが出せる方なら南西側の新宿の眺望が抜ける12F辺りは狙い目だとは思い出す。
***管積は平米当たり1000円弱は高いですね。最初から修繕積立金が均等化されていてこの額ならばまだ良いですが、修繕積立金は安い設定だと、年数を経るにつれてどんどん引き上げねばならなくなりますから…。その辺も事前に細かくチェックする必要がありそうですね。
*2F～6Fまで地権者さんが所有されるそうですね。よって選べるのは7F以上か地下と1Fのみ。これもどうなんでしょうかね・・
*さすがに坪550は超えちゃってますよね…？ご指摘されている通り管積は平米当たり1,000円弱は高いですね…地権者もよく飲みましたね。
**戸数が少ないから、高くなるのは仕方ないですね…
***地権者は賃料の中に転嫁できるからあまり気にしないかもしれないですね…。もしかして低層なら買えるかなと淡い期待があったけど、むしろ価値が高い方が残された。でもとにかく高い。
*駅までの近さを優先に考えたら、とても良い物件だと思います。価格がまだ不明なので何とも言えませんが、駅の近さを優先に考える人におすすめなマンションですよね。総戸数も少なくプライバシー性も高そう。間取りが見れないのが残念。
*すごい値段ですね。54m2で1億超えとは。もう感覚が相場についていけません。
**今先着順で出てる54平米は7940万円ですが、同じ広さで１億円超えの部屋もあるんですか？
***階による差が大きいみたいですね。先着順の7,940万円は2階の58平米、8,540万円は7階辺りの54平米と思われます。価格表によれば12階や13階は54平米で1億円越えのようです。低層にすれば坪単価は抑えられますが、こちらはかなり小規模ですので管理費、修繕費のランニングも考慮して検討した方がよい物件です。
*管理費のm2単価は498円。13階建て25戸という規模が反映されてますね。ディスポーザーやエレベーター管理費の1戸あたり負担が大きいです。
*管理費高いし、価格も周辺のブランズ、その前のクレヴィアを見ていた私からすると気が引けます、、、でも相場からするとまともですね、、、恐ろしい。。笑
**逆に言うと、ブランズなどがなかなかお買い得ということになりましょうか。管理費等の負担は小規模なのでどうしても嵩みますね。
*1期終わって先着順2戸、2期以降の総販売戸数2戸。戸数が少ないとはいえやはり人気ですね。サックリと完売しそうです。完全に出遅れました。
**２期分の戸数はまだ記載されていないので２戸ということはないかと思うのですが。。。総戸数２５戸の物件で１期に大半販売するなんて考えにくくないですか？
***地権者さんもいるので、一般分譲に関しては16戸分のみ、ということみたいですね。1期でかなり出てしまったんじゃないかと思われます。最終っていう言葉が出ていないのでラストではないでしょうけれど、選択肢はそう多くないんじゃないかなぁ。
*最新の販売概要を見ると、3LDKは完売で、残りは先着順の2LDKの2戸だけみたいですね。
**残りは2LDKのみなんですね。良い感じの間取りではあるんですが、さすがに子供がいたら将来的に手狭になりますよね。


==交通==
*

==構造・建物==
*建ぺい・容積率：88.87%・425.82％
*敷地面積：510.26m2
*建築面積：282.60m2
*建築延床面積：1,999.59m2
*眺望が見込めるのは高層階くらいなんですね。多くのマンションではそういったことはよくあるかと思いますが、中低層でも太陽の光がしっかりと入ってくれればいいです。
*デザインが尖ってますね。小ぶりですが目立つ存在になりそう。地権者住戸が低層階、分譲が中層以上ときれいに分かれているのはいいと思います。
*最近は小規模マンションが増えてきましたね。一戸建てだとご近所付き合いが面倒なのでマンションを…と考えている人にとっては、これくらいの規模がちょうど当てはまる気がします。1フロアに２邸なのでプライバシー性が高いのがいいなと感じました。


==共用施設==
*駐車場：2台(平置き駐車場)
**月額使用料：40,000円
***駐車場が2台ですか。厳しいです。
*自転車置場：25台
**月額使用料：500円 ・ 1,000円
*


==設備・仕様==
*リビングにエアコン一台（天カセではありませんが、メンテナンスや交換費用がかかるので個人的に天カセは好きではありません）付いてきますし、廊下もタイル貼りとそれなりに仕様は高いですよ。但し、洗面所の床が水に弱いフローリングってのは不思議ですがフロアタイルよりは高級感はありますね。
*トイレがアラウーノっていうのも珍しいですね。陶器と違い有機ガラスなんで、商品価格が安いから取り入れたのでしょうか？ここら辺もそれなりのコストカットでしょうかね。個人的には便の状態を確認できない常に洗剤の泡が溜まっているアラウーノ・・苦手なんですよね。
**アラウーノは有機ガラス系の素材で汚れがつきづらいみたいですね。一般的なトイレとの違いをあまりわかっていないところではあるのですが、耐久性もあるようなので、綺麗で長持ちするならありがたいところです、


==間取り==
*北向き地下住戸ですか。水はけが良い＆湿気さえなければ静かで良さそうです。日当たり＆眺望は最初から気にしないことが前提ですが。全戸角部屋で内廊下というのはメリット大きいんじゃないでしょうか。3LDK77平米という大きな部屋があるので、そういう部屋にファミリーで住むなら角部屋の方が気が楽なところがあります。
**最近は内廊下が人気ですけど、角部屋でなければ1方の面にしか開口部がないわけで、風通しが悪いんですよね。機械式換気には限度がありますので（いま住んでいる部屋がまさにそういう部屋です）。こちらのように全部の部屋が角部屋なら少なくとも2方向が開くのでその問題は解決するかと。
*ここのマンション、気になっています。2～3LDKなのでファミリー向けなのかなと思っていますが、若干キッチンの位置が気になります(まだ3LDKしか出ていませんが)。以前LDが背後にあるキッチンの間取りに住んでいたのですが、子供がいるとなると背後気になるので・・・2LDKも同じ仕様になりそうですかね。
*エントリーしなければ間取り見れないのはあれですが、お店や駅までの距離など、ロケーションはいいところですね。きっといい感じの間取りなのでしょう。
**ホームページのプランページを見ようとしましたがエントリーをしていないと見えないんですね。総戸数が少ないこともあり、高級物件扱いなのかもしれませんがどんな間取りかくらいは見えないと、ホームページの意味がないですよね。
***SUUMOでEタイプだけですが見れますよ。
*Eタイプは収納も豊富ですしそれぞれの居室が独立しているのがいいですね。キッチンも今時のマンションにしてはリビングに背を向けるタイプが珍しいと思います。唯一気になるのは三角形のバルコニーですが、洗濯物はどれくらい干せるんでしょうか。
**効率良い間取りですよね。これで坪500ちょっとはかなり割安では？ただ、共有施設はなくていいんですが、管理費どうしても高くなっちゃいますよね、、
*プランはAタイプも見れるようになっていました。AタイプとEタイプは7階以上になるみたいです。2階から6階がグレーになってるのは事業協力者住戸かな？物件概要には9戸となってるのですが配置図ではちょっとわからない感じです。Aタイプは2LDKのコンパクトな感じで収納無しの部屋もありますね。
*Aのメニュープランが面白いと思っています。これは2LDKよりも1LDKにした方が贅沢な気がします。WICがついたプラン、2.8畳の広さの収納がついています。ホテルみたいな雰囲気です。menu3のプランもLDKが広くなって、洋室の壁1面の収納が面白いですし、これはちょっとモデルルーム見てみたくなっています。こういったメニュープランって早い段階で申し込まないといけないんですよね？
**menu2はリビングにテレワーク等に使えそうなちょっとしたスペースができるのも良さそうですね。ある程度になると内装も造られ始めるので、一定の申込期限はあると思います
*Aプランのメニュープランは洋室2をウォークインクローゼットにしてしまった方が居室に凸凹が少なくなり使いやすいかもしれませんね。面積が狭いのでメニュープランを取り入れて住みやすい部屋にカスタマイズできればいいと思います。
*リセールすることを思うと、普通はあまり標準仕様から外したくない感じはするけどここの場合はメニュープランにした方があからさまに過ごしやすそうな感じがする。一部屋減ってしまうけど、その分ゆとりをもって暮らしていけるのでは、と期待。
*全体的に広々した間取りが良いですね。2LDKでも夫婦で十分そうな広さがあるように思いますが、若干、柱が気になりました。
*ATYPE　2LDK　ぱっと見は良い間取りに見えたのですが、バルコニー側洋室には収納無しですから、書斎とか収納部屋にしたりするのかな。収納家具を置いて子供部屋？
*ETYPE　3LDK+N+WIC　こちらもぱっと見は良い間取りに見えます。見ているうちに違和感を感じました。リビングダイニングへ入るドアが2つある？キッチンにつながる場所から玄関へのドアは何のためなんでしょう？2つもドアいりますか？


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#ローソン新宿若松町店　　現地より徒歩1分／約60m
#スギ薬局新宿若松町店　　現地より徒歩1分／約60m
#セブンイレブン新宿若松町店　　現地より徒歩3分／約190m
#クリエイトS・D新宿若松町店　　現地より徒歩3分／約200m
#まいばすけっと新宿原町3丁目店　　現地より徒歩4分／約270m
#三徳夏目坂店　　現地より徒歩5分／約360m
#ライフ若松河田駅前店　　現地より徒歩5分／約370m
#よしやSainE柳町店　　現地より徒歩8分／約630m
#くすりの福太郎市谷柳町店　　現地より徒歩10分／約760m
#ヨークフーズ早稲田店　　現地より徒歩11分／約850m
#業務スーパー東新宿店　　現地より徒歩12分／約940m
#カモミール［花屋］　　現地より徒歩9分／約690m
#蕾［和食店］　　現地より徒歩2分／約110m
#夏目坂珈琲　　現地より徒歩4分／約300m
#Cafe Vogue Ruby［カフェ・喫茶］　　現地より徒歩4分／約320m
#小笠原伯爵邸 スペイン料理レストラン／OGA BAR by 小笠原伯爵邸　　現地より徒歩6分／約460m


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#早稲田小学校（通学区）　　現地より徒歩9分／約690m
#成城中学校・高等学校　　現地より徒歩6分／約470m
#東京女子医科大学　　現地より徒歩7分／約550m
#早稲田中学校・高等学校　　現地より徒歩10分／約740m
#学習院女子中等科・高等科　　現地より徒歩15分／約1,140m
#学習院女子大学　　現地より徒歩15分／約1,140m
#早稲田大学戸山キャンパス　　現地より徒歩11分／約880m
#牛込成城幼稚園　　現地より徒歩7分／約520m
#余丁町幼稚園　　現地より徒歩7分／約560m
#戸山幼稚園　　現地より徒歩9分／約710m
#早稲田幼稚園　　現地より徒歩11分／約810m
#しんじゅくいるまこども園　　現地より徒歩5分／約370m
#原町みゆき保育園　　現地より徒歩7分／約530m
#至誠会保育園　　現地より徒歩7分／約550m
#弁天町保育園※建替え工事中（令和6年9月完成予定）　　現地より徒歩15分／約1,140m
#早稲田南町児童館　　現地より徒歩11分／約870m
#榎町子ども家庭支援センター　　現地より徒歩16分／約1,240m

*早稲田駅周辺って結構落ち着いた街になっているのが印象的です。たしか有名な神社がありましたよね。文学にも精通しているので、地域の学業レベルも高そうですね。この地域だと受験するお子さんが多いので小学校や中学校もそれなりのレベルなんじゃないでしょうか。
*お医者さん、飲食店勤務、メーカー勤務などいろんなご職業の親御さんがいらっしゃいます。でも、中学受験率は高いです。先生が、公立受験用の推薦状書くのが物凄いって泣き言をコソッと仰っていましたよ。私立よりも先生き掛かる手間が多いし何校かずつ受験するし。でもみんなの為にって頑張っちゃうらしいです。
**やはり地域柄、中学を受験なさるお子さんは多いようですね。受験するなら早いほうがいいといわれていますし、大体小学校４年くらいにはどの中学を受験するのか決めておいた方がいいといわれています。小学校の保護者会などでも受験するお子さんは早めに先生に伝えるようにといわれる理由が、推薦状にあるんでしょうね。学業レベルが高いとお勉強があまり好きではないお子さんだと少し辛いかもしれません。周りの子がみんな頭がいいと一人だけ疎外感がありそう。



==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域・第1種住居地域
*現地見てきました。建築地は狭いですが、高低差大きいですね。高層階は抜けますが、中層以下は厳しそうです。大久保通りに面している&地権者3割以上のウィークポイントを立地や間取り、設備で跳ね返せるか期待したいです。
**本当に高低差が大きいですよね。想像ですが北向き地下住戸もできるのではないでしょうか。視界が抜ける高層階との価格差がすごいことになりそうです。
***たしかに真向かいの山根グランドハイムは8階建てで塔屋も2階分くらいあるのでこちらの10階以上でないとすっきりと眺望が抜けないかも。その一方で北方向は将来的にも高層は建たないし、早稲田大学から椿山荘、サンシャインシティ方面がよく見えるんですよ。想像ですが（低層階以外は）1フロア2戸で南北両面バルコニーにするのではないかと。ここの立地を活かすならそれしかないし、積水ハウスならそれをやると確信。
*眺めの良さそうな立地ですね！
*この辺りの地域ってやっぱり治安いいんですかね？学生が多いとそうでもない場合もありますが地域柄、安心して暮らせそうな印象もありますが。
**明治通りを境にこちら側は良いと言える
***病院と若松町交差点の間にあるここはピンポイントで治安はいいです。
*この辺は落ち着いた雰囲気があっていいですね。それなりに良い学区でもあるかと思いますので、治安的にもいいのかな？と思っています。
**治安良しです。ただし東新宿とかの方はなんとなく雰囲気は良くない気がします。早稲田の方は◎です。
***東新宿は歌舞伎町が近いからでしょうか。渋谷区も駅前と松濤では雰囲気が大きく違ったりしますもんね。新宿でも歩いてみて、立地を確認するのがいいかと思っています。早稲田の方もよさそうな雰囲気ですね。落ち着いたところに住みたいです。
****東新宿寄りの方は治安微妙なんですかね、、こういうのはやっぱり歩いて確認しておきたいところですね。自分だけならともかく家族で暮らす人は特に。
*徒歩5分の場所にライフがあるんは便利ですね。駅も徒歩4分と好アクセスですし。国立国際医療研究センター病院が近所にあるのもいいですが、小さな診療所が近くにあったらいいなとは思いました。


==周辺施設==
*'''病院'''
#エール整骨院　　現地より徒歩1分／約30m
#若松歯科医院　　現地より徒歩1分／約30m
#たかはし眼科クリニック　　現地より徒歩2分／約90m
#夏目坂皮フ科クリニック　　現地より徒歩3分／約200m
#国立国際医療研究センター病院　　現地より徒歩4分／約260m
#若松河田耳鼻咽喉科　　現地より徒歩4分／約280m
#若松町整形外科　　現地より徒歩5分／約330m
#若松河田眼科クリニック　　現地より徒歩5分／約330m
#シープデンタルクリニック　　現地より徒歩5分／約330m
#東京女子医科大学病院　　現地より徒歩7分／約550m
*'''金融機関'''
#りそな銀行若松町出張所　　現地より徒歩2分／約100m
#三菱UFJ銀行早稲田駅前出張所　　現地より徒歩9分／約710m
#みずほ銀行牛込柳町出張所　　現地より徒歩9分／約720m
#みずほ銀行早稲田支店　　現地より徒歩10分／約740m
#牛込若松町郵便局　　現地より徒歩3分／約230m
*'''公共・レジャー施設'''
#わかまつ児童遊園　　現地より徒歩3分／約190m
#水野原児童遊園　　現地より徒歩5分／約370m
#戸山公園　　現地より徒歩6分／約420m
#戸山東公園　　現地より徒歩6分／約480m
#原町公園　　現地より徒歩7分／約560m
#余丁東児童遊園　　現地より徒歩9分／約650m
#抜弁天北公園　　現地より徒歩9分／約710m
#戸山公園箱根山の山頂　　現地より徒歩10分／約780m
#早稲田公園　　現地より徒歩11分／約860m
#牛込弁天公園　　現地より徒歩12分／約890m
#漱石公園　　現地より徒歩13分／約1,000m
#南榎公園　　現地より徒歩13分／約1,000m
#鶴巻南公園　　現地より徒歩13分／約1,040m
#MIXUP若松河田店　　現地より徒歩1分／約40m
#戸山多目的運動広場　　現地より徒歩9分／約670m
#FASTGYM24早稲田店　　現地より徒歩10分／約750m
#統計博物館　　現地より徒歩5分／約400m
#戸山図書館　　現地より徒歩7分／約550m
#漱石山房記念館　　現地より徒歩13分／約990m
#加賀町ホール　　現地より徒歩13分／約1,000m
#草間彌生美術館　　現地より徒歩14分／約1,090m
#大龍寺　　現地より徒歩5分／約400m
#幸國寺　　現地より徒歩7分／約510m
#感通寺　　現地より徒歩8分／約580m
#誓閑寺　　現地より徒歩8分／約640m
#多聞院牛込不動　　現地より徒歩14分／約1,050m
#宗参寺　　現地より徒歩14分／約1,060m
#若松地域センター　　現地より徒歩8分／約600m
#河田町交番　　現地より徒歩6分／約420m

*今はあまり利用するかどうかというと微妙なところですが近くにスポーツセンターがあるのはいいですね。将来的に体を動かしたいってなった時、便利そうに思いました。
**近くはないですよ。コズミックの個人利用は限定的ですし、新宿スポーツセンターはけっこう遠いです。





==その他==
*

==掲示板==
*

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