グランドメゾン上町台 ザ・タワー

この物件の評価はいかがですか？

4.58

(24 票)

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町2丁目5-1（地番）
• 交通：

1. 大阪市営谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩5分
2. 大阪市営谷町線 「谷町四丁目」駅 徒歩5分

• 総戸数：244戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）、地上40階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年12月予定
• 売主：積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部
• 施工：株式会社鴻池組　大阪本店
• 管理会社：積和管理関西株式会社

掲示板・口コミ

• グランドメゾン上町台 ザ・タワー（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ここは最多価格帯で平米単価75万くらいかな？隣のタワーマンションとお見合いする東側はかなり安くなる？
• ここ、坪300万くらいはいくんじゃない？
• 最寄り駅が谷町四丁目の新築マンションってあんまり出ないよね。そこまで需要がないからしょうがないけどね。ここが出たら完成前完売しそうだよね。最多価格帯の部屋で平米単価７５～８５万くらいかな？１００万超えるとまず売れないだろうし
• ここは３、４年先だそうですよ。タワーであることは決まっているようだけど。
  • 夏頃から着工したら平成29年後半くらいの完成かな？
    • 完成が3.4年後？なら販売開始は2年後くらいかよ。楽しみにしてたのになー、つまらん
• 計画でましたね。2020年7月竣工ということは、、、、お高くなりそうですね(´･_･`)
• 内覧会に行って間取りや凡その価格を聞いてきました、３７,３８階はプレミアムで２億～です、３１～３６階の北東１０６平米が１億３５００万円平均みたいで、予想より少し高いですね。でも毎日大阪城が見える部屋は元気に成れると思うし、２６～３０階の１億を少し切る価格帯に集中するのでしょうか、どちらにしても少し高い気がしました。
• 7000万前後〜2億5000万円という驚きの価格でした。 そんなに豪華なマンションになるのでしょうか？
• 帰って資料を確認しましたが、貰った資料で一番小さな部屋で、２２～２５階北東角、８４平米で８０００万円平均とメモしていました。東隣のダイワマンションが２８階ですので重なりますが強気の価格です。
  • 北東は50-60台平米が2部屋並んでいたかと思いますが、下層階と間取りが違うのかしら？
• 上層と下層で結構価格差を付けてると聞きました。
• もともと倒産した通販本社の跡地だったことで、更地にする費用が足されて高くなったと思われます。 ３年前から狙ってましたが、更地にして地盤調査に時間かけてましたから、中々進まず。一般的にタワマンとかって、価格差がある場合は階層によってグレードに差は出ないのでしょうか？
• 38階160の部屋が2億7000万でした。1000万程前後するみたいです。 37階の同じ間取りで大体2000〜3000下がるみたいです。 予想よりもかなり高くて少しびっくりしました。 4LDKが160と140の２つしかなく、どちらも2億越え...なかなか手が出せませんね
• モデルルームを見に行って来ました、２パターン有りましたが、ひとつは１６０平米超がオプションだらけで私には参考になりませんでした、 もうひとつのモデルはＫタイプで８５平米くらい、ほぼ標準仕様で私的には十分でしたが、３０階、北東角、北西角で８０００～９５００万円は高いと感じてます。 営業さんには８５平米だと管理費、積み立て、駐車場で６万円くらいと言われましたが確定では無いそうです
• 先日行きました。 3LDK南角部屋は低層階でも7000万以上でした。
• 全て中住戸ですが、２９階６５,８４平米５７００万円、３階６２平米４０００万円、１８階６２平米５０００万円、２５階７４，４８平米６１００万円でした。角住戸は８０平米以上です。
• 31階以上はほとんど1億超えです、、、
• 価格が高いのは、上町台地だからでしょ。 梅田とは、違う意味での価値だよ。
• 2LDK 62.09㎡ 3,850万円〜、3LDK 76.21㎡ 4,330万円〜 と第一期分譲の案内届きました
• 南側中住戸は200〜210スタートだったと思います。 上にある3LDK 76.21㎡ 4,330万円は西側中住戸だと思いますが、坪190ですし。
• 第二期の広告がでていますが、第一期の販売状況はどうだったのでしょうか。第一期販売時に頂いた価格表では比較的、各階まんべんなく販売されていて、その全てに希望者がいると営業の方がおっしゃっていました
  • 第１期販売分は完売したようです
  • 第1期では大半が売れたそうです。
  • 私は担当の方より、第一期では全戸数の約半数が契約と伺いました。
• 1期の110戸程全戸完売しました。2億5000万の部屋も売れた感じです。さすが上町台エリアだと思いました。
• わたしもマンション契約しました。立地も良いし、環境も良いので2年後がとても楽しみです。
• ざっくりでよいので、南西中層階の坪単価を教えていただけないでしょうか？手の届く価格ならば、モデルルームに行こうかと思いまして。
  • 20階前後で坪295万ぐらいです。7000万台後半。諸経費入れて8000万ぐらいです。もう1期で半分は売れたと思います。
    • @190-@260 ?
      • 南西に坪190なんて無いですよ
        • 坪単価２９０万円！？
    • 坪単価295で8000万くらいということは90平米くらいですか？
• 私も購入しました！利便性のいい都心部のわりに、近くに木々が多く自然豊かなところが気に入ってます。(秋は谷町4丁目駅までの道が紅葉して綺麗でしたよ)
• ここのマンションは本当に富裕層しか住めないなと思います。低層階でも南東は6000万以上する部屋が普通にありますし、管理費もタイプによって三万円前後します。バブルですね.
  • ７２平米以上ということですか？平米数で価格は変わるとオモイマス。５８平米だと金額だけは安いですよね？居住スペース狭くはなりますが。
    • 平米数でもちろん変わりますが、南東は86平米？ほどでしたよ。
  • バブルじゃないですね。多少過熱している感はありますが、多少価格調整が入るぐらいで大きく下落することは無いと思います。1億円程度のマンション富裕層向けでしたら、東京は超富裕層以外誰もいませんね。
  • 良いマンションと思いますよ、私は6000万円程度で探していたので買えませんが.
    • あと2年経てば、6000万あれば90m2位の部屋買えますから、しばらく辛抱してください。必ずあなたにチャンスがきます。
      • 材料費と人件費が高騰しても買えるのでしょうか？
    • 下層階なら6000万円程度で買えますよ。検討されてみては？下層階ならではのメリットもありますし。
• おそらく坪単価260万ぐらいでしょうか。
  • ＠２６０ですか。坪単価２８０まで行かなかっただけやすいということですか。そんなものですかね。
    • 手元の資料だと20階は坪単価290台ですよ。260なら10階ぐらいです。ちなみに、30階までだと南西が最も単価が高いです。
• 中古マンション探していましたが、築浅でも70平米ぐらいが5000万後半が多かったです。中古マンション買うぐらいなら新築の方が良ってこちらに決めました。中古相場も値上げしすぎですね。
• 東の角を購入予定ですが、となりのタワーマンションが気になります。
• ここの土地は競争入札だから土地も高値ですよ。販売価格を見る限りでは、ここでの積水の儲けは他より少ないですね。
  • 実際の土地の価値よりもはるかに仕入れが高値だったのでしょうか。
    • これだけ広い土地は、相場や公示地価をもとに考えても意味は無いので、実際の土地の価値は誰もわかりません。ただ、仕入れに際して限度額有りと限度額無し（社長マター）があり、ここは後者と思われます。ギリギリの販売価格ですね。
• 坪単価は低層でも250は超える。今が不動産バブルとしたら、中流の私が無理して買うものではないなと思いました。
• https://r.nikkei.com/article/DGXMZO26889270U8A210C1LKA000 上記2月14日の記事で大阪市内で「グランメゾン上町台ザ・タワー」の初回売り出し166戸が月内完売（平均7840万円）。とあったのですが1期でそんなに売れてたのでしょうか？売れたのは半分程度ということでしたが、166戸だと7割近くですよね？
  • 記事に間違いはないと思います。実は1期2次登録が1月に数日間だけあって、抽選落ちの方やその他の新規登録がありました。2期以降の販売ペースは落ちると思いますが。7840万円て、みなさんお金ありますね
    • 抽選になるほどの人気なんですね
  • この価格でこんなに売れるんですね。やはり魅力は立地ですか
  • そんなことがあったんですね。競合する部屋を避けて登録したので知りませんでした。小さな間取りが少ないことと、1期で再高層2フロアの大きな間取りの8戸がすべて売れれていたそうなので、平均を押し上げてそうですね
• 上町にもグランドメゾンができるとして、上町台ザタワー、内久宝寺四丁目タワーと続いて、どれがいいか悩みます。近くてもそれぞれの立地、良さがありますね。この中では価格は上町台ザタワーが一番安いかな。
• 58億円は半端ない入札額。他社も勢いのあるところが多いのに、破格ですね。
• 上町台地への力の入れようは特別なのでしょうね。それでまた人気のまま完売になるから凄い。
• 内久宝寺四丁目タワーとここと立地はどちらがよいですか？
  • 本物件の方が立地がいいと判断し購入しました。人それぞれですがね。
  • この物件の方が立地が良いと思います。閑静で昔から人気の立地だと聞いています。
• それで結局2期の売れ行きはどんな感じなんでしょうかねえ。
  • 1期で全戸の約7割販売済みです。2期の販売はまだ始まってませんが、またすぐ完売するんじゃないでしょうか
    • まじですか？北浜ミッドタワーと同じ程のペースですね。
• そろそろ２期の登録・抽選が終わったところですね。状況はいかがでしょうか。
• 2期2次と3期の予告情報追加されてましたね。1期で166戸販売済。2期1次で20戸売り出し。2期2次で7戸売り出し。1期1次で抽選漏れの方などを1期2次で吸収したように、今回の7戸も希望者がいる分だけを売り出したんでしょう。キャンセルなどその他の事情を考慮しなければ2期までに244戸中の193戸、全体の79%が販売することになります。
  • ペース的にいいんでしょうか？いいなら安く設定し過ぎたことになりますね
    • たしかに、思ったより安いなと思って、うっかり手が滑って印鑑を押してしまいました(最近の相場で感覚が麻痺してるのかもしれませんが)。関電三井が明らかになる前にまとまった量を売りたかったとか、上町台タワープロジェクトや新梅田タワー2棟目に人員を振り向けたいから早く終わらせたいとか、何かあるんでしょうかね？まあここからが時間かかるのかもしれませんが。

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交通

• 谷町六丁目から徒歩５分は、相当便利だと思います。 通勤で電車利用しているのであれば、絶対にこの立地はオススメ。
• 要は他のタママンと比べて静かだけど 駅まで遠い。徒歩５分も長堀線や中央線の 果ての入り口までで、かなり早く歩いた場合。 谷町ホームとなると８分はかかる。 部屋からは実質早くて10分でしょう。 これをどう捉えるか。 車使いなら高速も近いしいい立地でしょう。
  • 静かで良い立地ですね。 駅からは確かに微妙な距離ですが、遠い部類には入らないと思います。
• この辺は車を持たれる方は多いのでしょうか？無くても不便ではないと思ってるのですが。
• 駅近だと思ってしまいますが、何線を使いますか？地下でだいぶ歩きませんか？
  • 桃山台にも住んでるん？
• この物件は谷町四丁目駅のほうが実際便利だと思います。中央線使いなら上町筋を北上し、国立病院の10番出口から入れば本町方面へ最後尾車両側のホームに出て、本町での御堂筋線乗り換えがホーム位置的に便利な上、最後尾車両側のほうがホームが空いています。梅田に行くなら谷町線のホームまで歩いていくよりも中央線本町乗り換えのほうが早い時もあります。四つ橋線乗り換えなら谷町四丁目交差点の出入り口のほうが便利です。混みますけど。
• 市バス62系統が梅田の大丸前の乗り場から出ていて、停留所のつながりがとても良いです。梅新・淀屋橋・北浜2丁目・天満橋などを経由して国立病院まで来てくれます。その後上本町・天王寺まで行ってくれますから、近鉄上本町やアベノハルカスにも行けます。行きは堂島や桜橋にも止まりますから、北新地方面への用や梅田から西梅田まで歩きたくない場合に便利です。バスの時間は結構ずれますから、バス接近情報アプリを入れて近くの停留所に来るまでエントランスラウンジで待ってましょう。地下鉄で梅田の百貨店まで行ったけど、帰りは荷物が重いし東梅田までたどり着くのが大儀だという場合、５分前から並べば大体バスに座れますし、国立病院で降りられるのでマンションまでかなり近いです。あと地下鉄・バス乗り継ぎ割引でバス代が100円安くなります。淀屋橋や北浜界隈で飲んだ場合、バスで帰ってもいいですね。 谷町線使いなら谷6よりも谷4から乗るでしょうから大変なのは長堀鶴見緑地線使いですよね。7番出口から西改札までの距離があります。もっと手前のスロープにも階段作ってくれればいいのに。

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構造・建物

• 何階建てタワーになるのか楽しみですね。 できれば高層階の景観がいい部屋がいいなと思いますが高層階は価格が高そうです。 日当たり等はどうでしょうか？ 日陰になってしまう部屋もあるのかな
  • 確かに中高層は高そうですね…何階以上であれば大阪城が観えるのでしょうか？
    • 15階ぐらいで観えるかですね
• ４０階と３６階のタワーマンションが２棟並んで建つんですね。このマンションの谷町線側の眺望は駄目になりますね。しかも両方とも積水ハウスが事業主とか
  • 並ぶというほど近くはないですよ。並ぶというなら既に建っている大和のタワマンでしょう。
• ここの下層階だと東はマンションで見合い、北はドンキ、西日懸念で南向きしか考えられないかなと思ってるのですが
• 正確には1億4千万以上だったかな、平置きは。
• モデルルーム行きましたが、たしかに柱が多く下り天井がすごい！せっかくの眺望も台無しな予感です。ベランダに出られない間取りも多い。高層階を買えばスッキリした景色なのでしょうが。。
  • 私の友人は天王寺区の某グランドメゾンを買いましたが、内覧の時にあまりの柱の食い込み具合と下り天井にびっくりしたと言ってましたからね。 想像していたよりはるかに狭く感じてしまったらしいです。 図面に全部書いてたんやでって言うておきましたが、知らない人はどうしてもモデルルームのイメージと㎡数や畳数ばかりに目が行きますから。 こちらを検討されている方も十分注意して図面を２Dと３Dでチェックした方がよろしいかと。
• 天井高は本当に２５０ｃｍしかありませんか。 内装が後で何とかなりますが、250㎝の天井高は低すぎます。 最近、そこそこいいマンションは普通260㎝ぐらいになります。この値段だと270ｃｍ以上と期待しましたが
  • 250と255って5㎝しか違いないと思いきや開放感が全然違うんよね。 大阪でも高額タワマンなんやからせめて高層は260㎝以上にしてやらないと。
  • 階高を下げてでも戸数を増やしたかった意図は感じますね。 10センチ下げれば1フロア増えます。 高いと言われてますが、積水にとってはギリギリの額なのかもしれません。
• 大阪城公園の近くで、ちょっと小高い丘のようなところになるでしょうか。タワーなので眺めよし。大阪城ビュー、高層ビル群のビュー、向きによって楽しめる眺めが違いそうです。
• 道路からセットバックだから、静かでようさそうね。

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  グランドメゾン上町台ザ・タワー_建物位置

• • いや、北を見ると　道路と隣接かな？
  • 逆配置の方が良かったな…静かだし。
  • 現地行かれましたか？行かれた方ならわかるはずです。 近隣へ配慮したからです。
    • その代わりにお隣とお見合いになってしまったのですね。
• 地元に住んでますがおそらく南と西の住居への 圧迫感と日照かな。
  • HPのレイアウトだと隣のDグランセと お見合いで同じということですね。 確かに奥まった方が駅からも近くなるし 静かでいいに決まってますが、戸建て住民には 重要説明事項というようなものは ないのでしょうね
• 仕様次第だけど外観はいいと思うよ

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  生活道路を東から西方向に（2018.01.28撮影）

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  南側生活道路から北方向に（2018.02.01撮影）

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  敷地南西角から北方向に（2018.02.01撮影）

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  敷地と北側隣地のデイリーカナート（2018.02.01撮影）

• 居住フロアは38階までのようですが、39、40階は何があるのでしょう？
  • 防災倉庫でしたっけ。なんで最高層にあるのかわかりませんが
  • 図面の上では39階が防災倉庫と（ヘリポートの？）待避場所、40階がEV機械室ですね。
    • マンションに防災倉庫があるんだったら安心です。でも、最上階って災害時にちゃんと取りに行くことはできるんでしょうか。確か、六本木ヒルズだったか、防災倉庫があるとか放送されているのを見たことがあります。そこでは地下に収納されていました。
• 防災倉庫ですが、数フロアに１箇所の間隔で設けてあるみたいですよ。最上階というか塔屋の部分の倉庫は、EVが停止したりすると取りに行くのもきびしいので収容するものの種類を分けたりするんでしょうね。
• 確か本当は40階まで住戸にしたかったけど、行政から指導があったと聞きました。私には全く関係ない最上階の話なのでうろ覚えですが。

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  一階ファサード部分の躯体タイル（2018.03.21撮影）

• 北東か南東の購入を検討しています。横のディーグランセと被らない高さは29階以上でしょうか？天井高にもよると思いますが、調べても出て来ないのでご存知の方、教えて下さい。
  • 31階からですね。南東なら1億1千万、北東なら1億3千万です。2期で申し込まないと売り切れるかも。
• グランドメゾン上町台 ザ・タワー。階　数 地上40階、地下0階、高　さ 130.69m。D’グランセ上町台ハイレジデンス。総戸数 101戸、階数 地上28階・塔屋1階・地下1階、高さ 95.58m。高さ 130.69m －高さ 95.58m ＝35.11m。グランドメゾン上町台 ザ・タワーの階高がわかれば概算ででてきますね。
• ディーグランセも塔屋があるので、お見合いにならないという条件なら30階もいけませんかね。公式のハメコミ図でも30階から抜けれるくらいです。MRの端末で、ドローンを飛ばして撮影した現地XX階相当からの写真集がありましたが、あれは30階相当無かったですか？
  • 30階のドローンはありましたよ。けど、北東はもう契約済み。
    • 情報ありがとうございます。稼働が遅すぎましたね...大阪城公園や難波宮にはそこまでこだわりがないので、予算も考慮しつつ、南東や他の方角で検討してみます。
• 上町台なので市内でも地盤が固いと思い訪ねたのです支持層まで杭が60メートルほどあるとのことでショックでした。クレビア本町でさえ30メートルなのでここの方がゆるゆるなのはどうも納得いかなかったです。仕方ないですが。
  • 30も60もどちらもゆるゆるだよ。支持層が深いか、かなり深いかってだけ。どんぐりの背くらべ。
• いろいろ調べていると杭は30以上になると地震時に折れる可能性が高くなるみたいで、市内でもまだましだと期待できる上町台を考えたのですが他の市内と変わらないならタワマンにしては駅から遠いメリットがあまり感じられないと思いました。
  • 折れるかいな。どんなガセネタやねん。
    • ガセではありません。榊さんのマンション選びの本で見ましたマンションよくわからないので勉強中ですここは直接基礎だと思ってましたのでショックが大きいです
• 大阪市内に直接基礎のタワマンてあるの？千里中央のシエリアタワーは直接基礎だけど、あれは特別かと思ってた。
  • 夕陽ヶ丘のシティタワー四天王寺夕陽ヶ丘は直接基礎です。地下3階迄を駐車場として掘り下げています。また、タワマンではありませんが谷四のNHKのタワー棟も直接基礎です。
    • 地下3階なら支持層は10mくらいか
    • ここからNHKまでそんなに遠くないよね。少し離れるだけで地層って全然違うんだね。
      • 地層が違うから直接基礎ってわけやないで。地層は一緒だけど、遺構があるから杭打てなかっただけ。
• 大林のホームページ見ましたが、直接基礎というより、かなり特殊な基礎工法だね
  • NHK大阪は一緒に建設された隣の歴史博物館と合わせて難波宮の遺構をまたいで建設されるため、遺構よりも下の地下にトンネルを掘る要領で層を作って地下の天井とし、その下部に地下駐車場の構造物を作るというもののようです。こちらのサイトに博物館内の工法解説展示の写真があります。http://small-life.com/archives/13/12/0621.php 難波宮の遺構がまず普段埋まっているから地下空間にあるのですが、更にその４ｍ下にパイプフレームを通して支えて、さらにその下に２層の駐車場スペースをつくり、その下部に厚めの床部分があり、そこから杭が下に出ているように見えます。この板で対比されるべき直接基礎として適切な事例なのか素人としては判断できませんね。

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  駐輪場棟と思われる鉄骨（2018.04.01撮影）

• 確かに上町台にはそこを求めて来る人多いと思うよ。後は民度かな～重要説明事項で、太閤下水があるから他より支持層深くなる云々聞いた記憶があるよ。折れるのはわからんけど、そりゃ長いほど横からの耐性に弱くなるよね。せめて十mくらいならいいのに
• 支持層って大阪層群ですよね。地下鉄中央線沿いは詳細にボーリング調査されています。論文もあるかな。で、断層図を見ると上町断層以西は過去の地震だ隆起して層が平らではなく斜め（ほぼ縦）に走っています。なので、大阪層群が近いです。上町台地は動いていないので層が平らです。その分、台地になり大阪層群まで距離があります。ちなみに、本町の辺りの表層は沖積層で上町台地は中位段丘層と言われております。沖積層と段丘層ならどちらがいいか明白ですね。
  • 重要なのは支持層までの深さではない。支持層までどんな層があるかだ。
• ゆるゆる(支持できない)層じゃないの？あと太閤下水はあんまり関係ないかと思う
  • ゆるゆるの大阪では御の字ですよ。
• http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/tower287/ 4丁目の方のタワーのページが公開されてますね。
  • ここはタイル張りですかね
    • タイルです。外観は公式のデザインページで雰囲気掴めますよ
• 公式サイトのCG見ました。タイルは下の方だけのようにも見えたのですが、上までタイル貼りなんですかね？
  • MRで頂いた高級雑誌のように製本されたマンションの冊子に公式のトップ絵(高層階アップに背景が難波宮〜OBPまでの景色)が大きく印刷されてるのですが、目を凝らして見る限りタイルのひとまとまりの線がうっすらとは見えます。図面集の仕上げ表には塗装や吹き付けタイルとも書かれてますが、どのマンションでも表を向かない面やデザイン上の区切れ目は塗装や吹き付けタイルだったりするものなので参考にならないですね。どなたか確認された方はいらっしゃいますか？
    • もちろん全面タイル貼りの建物なら一部吹き付けとかは書きません。なのでここも基壇部より上は吹き付けのコスカマンションです。
• 北向きは、くらいでしょうか？
  • 北向きはの暗さは北側の環境に依存します。ここは北側は道路に面しているのでそう暗くはないでしょう。最悪なのは隣地の別の建物に光を遮られるパターンです。またイズミヤを超える高さの部屋なら開けており光を遮るものがないので明るいです。それでも南向きよりは暗くなりますが、マンションは北向きの方が開口部を大きく・多くするなどの工夫をしているものです。また、北向きは順光なので光を当てられた景色が一番美しく見える向きです。南は逆光になるので昼間は眩しさで景色を楽しみにくいということがあります。一般に南向きが人気ですが、タワー物件は眺望が重要な売りになることから、見えるものによっては景色が美しい北側が人気になることもあります。以上、ご検討される部屋の開口部と高さを加味してご判断下さい。
• 最近は、メンテナンスの関係でタイルを少なめ吹き付けも主流になっています。
  • 落下事故を防ぐために検査や補修しないといけないしね。
• http://architectural-site.jp/archives/9658　これのことですね。足場が容易に組めない10階以上くらいの場所は塗装にするかとか、そういう流れになってるらしいので、基壇部というか、デザイン上の区切れになっている5-6階より上はどうなるのか分かりませんね。最近出来たクラッシー淀屋橋なんかもタイル貼りなのでなんだかんだ上までタイル貼っちゃうもんなんだなと思ってましたが、10年に一度の超高層足場組み検査は地味に辛いですよね。
• 全面タイルのタワマンなんて住む人にとっては、修繕費が増えるだけのマイナス要因ちゃう？下層階はバルコニー内もタイルだし、ここは言うほどコストカットしてないで。タイルに関しては
  • 同感。実際タイルは大阪市も注意喚起するくらい落下の危険性が危惧されてるから、高層部のタイルは安全性からも敬遠していると思う。見栄っ張りさんには不評ですが。
• この物件は今建っている低層部分はタイル貼りですが、高い部分はどうかとの質問があり、仕上げ表上はタイルの他、塗装や吹き付けタイルなどの記載もあるが、それはデザイン上の境目や、窪んだ窓枠部分など、タイル仕上げのマンションであってもどこかにそういう仕上げが混じるものだから不明である旨のレスがついたところで、基壇部より上は吹き付け塗装のコストカットマンションだと断定する煽りの書き込みが確認されたのでタイルレスさんが降臨されたとの反応がついている状況です。基壇部より上が塗装かは、現時点で確認された情報はありません。もう現地躯体はの進捗は4階にさしかかりそうなところですので、いずれ近いうちに分かります。
  • MRで確認したら？
  • 吹き付けの記載がある時点で、99パーセントそうなんですよ。マンション買ったことある人ならわかると思うけど。
• タイルと吹きつけ混合ですよね？
  • いつものデベのやり口です。「タイル貼り、一部吹き付け」の記載のパターンは基壇部のみタイル貼りで後は吹き付けです。ほとんどこれ。10件あったら8、9件はこのパターン。むしろ上層までタイル貼りなら必ずホームページでアピールしてるはず。常識です。窓枠とか溝がどうとかおっしゃってる方は素人さん？
    • なるほど。他物件と差別化できるからタイル貼りならアピールするよね。
• 維持で安くあがるなら吹き付けでいい
• 維持費高くてもいいから見栄えがいいのがいい
• タイルの場合万一の事故のため保険にちゃんと入っているものでしょうか？
• 住換えか投資用で検討しましたが、エントランスが吹き抜けではないことと、天井高が低いことが気になります。投資用なら、周りのマンションより高くなっていますので、あまり期待できないと思います。
  • 天井高2500はまあ今は普通じゃない？プレミアムフロアも同じってのは流石にどうかと思うけど。 エントランス吹抜けなしは、コストカットだね。少しでも住居を増やしたかったのだろね。社内の企画案では、吹抜けエントランスを含め、ツインタワーにするとか、自走式立駐にするとかあったそうだけど。
    • ちょうどでてるこの座談会じゃないけど、社内で色々あったんでしょうね。営業の人もこれでいけんのかな？って思いながら客には言えないから自信を持って売ってたりして。 https://m.e-mansion.co.jp/information/taidan/taidan_noraman_01.html
• 今住んでいるマンションの天井高が260ですから、250だと抵抗があります。モデルルームを見学した時もやっぱり低いと感じました。「家」探しは、やっぱり「縁」のような不思議なものがありますね。
  • 床暖房や24時間ゴミ捨てなど、一度当たり前と思っちゃうと譲りたくないライン出来ますよね。かといって関電三井も天井高くないだろうし見送ってほかの出物が出てくるか分からないし、現物件の価値も下がっていく、ただし愛着もあるでモヤモヤしたり。
• この通りのタワマン兄弟の中では一番背が高く、戸数が一番多く、外観もグランドメゾンなりで大きい間取りが比較的多いという特色になるでしょうね。
• 5階まで出来てますね。タイルは思ったより白くてきれいでした。隣のタワーマンション以外高い建物がないので、低層階でもよかったかも。
  • ファサード側のタイルは思ったより白く、側面部のベージュは思ったより濃く（隣のディーグランセよりも濃そうですが調和しています）、ハイコントラストですね。貼らせていただいた公式画像だとまだいまひとつ色合いがわかりませんが、このリンクの画像を見ると上で中間的な色合いのベージュでまとめられた後、27階くらいでまた中心部に濃い色が復活し、側面のコーナーガラスは軽い感じの色合いでバランスをとるといった感じに見えます。 http://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000361/361...
• 雰囲気のいい外観だと思います。D’グランセと合わせて付近のランドマークとなるといいですね

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共用施設

• タワーパーキングは何台かご存じですか？
  • 全戸数の4割ぐらいだったと思います
  • １０４台と福祉車両１台と表記されてます。
    • タワーパーキングは96台です。 8台が平置きで、これは1億円出せない人には停められません。
    • 駐車場も格差社会やね。
    • 正確には1億4千万以上だったかな、平置きは。
• 一階がラウンジみたいですが、そういうところよくありますか？ 共用施設って、使うの最初だけと言いますが、一階のラウンジなんて。。 せっかく大阪城見えるマンションなのだから、小さくても中層階くらいにラウンジあった方が、良いなと。 景色いいところは売れる住居用にしたいのは分かりますが。。 一階なら、ラウンジよりライブラリーとかにしてほしい。
• なぜラウンジを最上階にしなかったのか理由があるんですかね。中層階にあるのがよくわからない
  • 想像ですが、最上階にすると、みなが高層用エレベーターを利用することになるので、高い金払った高層階購入者に配慮したのでは？ 高層階購入者は部屋にいながら、眺望を得られるわけだし。
    • なるほど、確かにそうかもしれません。高層階の方はあまりラウンジ利用されないかもしれませんね
• ラウンジ階はすべての低層、高層エレベーターが停まりますよ。
• 土地の仕入れ値が管理費に影響することはあるのでしょうか・・。
  • 大いにあります。一般に買値の高いマンションの管理費は高い。売って儲け、囲って儲けます。マンション管理の人材不足もあって、管理費も高止まりします。また管理会社も変更も目論んでも、大手デベの管理会社はどこもカルテル締結し、住人は只々搾取されるのみ
• 管理費って主に共用設備の内容じゃ無いんですかね？ジムや浴場みたいに維持費が高い共用施設があるようなマンションは管理費も高いですが、高級物件になるから買値も高いというだけで買値とは直接関係ないのでは？コンシェルジュもいるし内廊下だから照明・空調などタワマンに標準的なコストはかかりますが、ここはゲストルームくらいしかないですからそんなに大変なことにならないと思いますが。ところで、ここはエアキスの換気・空気清浄機能を売りにしてますけど内廊下の空調にエアコンあるんですかね？概要ページ見てもイマイチ分からないのですが。
  • 基本的には買値に比例して管理費は高くなる。管理費なんて名目だけで、金持ちから金をぼったくってるだけですよ。
• ここもやがてグランディオーズのようになるかもしれないことを想像しよう。特にタワマンの場合、修繕積立金は300円／m2とのことですので、100m2のお部屋の方は30000円／月(税別途)を強制徴収すべきです。うち半分の積立金は管理会社と施工会社で内々にポケットするために法外な修繕工事費として搾取され、都心憧れ族の平民代表である区分所有者は指を咥えることしか出来ない。やはり土地を所有することこそ、トラブル回避の富裕層の最善作。
  • ああ、ありますよねえ、収益物件なのに一台分だけガレージがあって、最上階に大型窓があるような。あそこ大阪城のバックに天神祭の花火も見えるだろうなあみたいな。しかしそういうのは、もともとからの土地持ちや、地上げで儲かったお金でまた近所の土地を買っておいて寝かせておく余裕がある社長さんみたいな方が出来る芸当で、２億出せるすべての方が当てはまるものでもないんじゃないですか？２億で土地と家を買っても、セキュリティ契約や庭の手入れなんかで管理コストはかかるし、一軒家こそ古くなってきたらガバっと修繕費用かかりますし、そのお金を払っておけば熱心な組合の人たちが計画立てて対処してくれて、管理会社の人が手入れもしてくれるんだったら楽だし眺望も最高だわって方もいらっしゃると思いますよ。その他の私含む平民にしても、タワマン買うくらいなら修繕積立金は倍々になっていって、最終的にはワンルーム借りられるくらいになることは分かってると思いますよ。この物件だと大規模修繕の一時金に寄せられているのでそんなペースではあがらないように見えますが。意識の高い組合では平準積立もあるらしいですけど、普通は物件所有を見込むスパンの違いでまとまらないでしょう。ただ仕事や家族の都合で土地購入は無理だから、賃貸や売却しやすい都心の集合住宅で資産形成したいという人もいらっしゃるでしょう。これ続けると戸建てVSマンションスレになっちゃいますので、最初のテーマの土地の仕入れが管理費に影響の答えはありますか？土地の仕入れ値＞価格に転嫁＞管理費に比例というご説でよろしかったでしょうか？
• エネファームとSHE搭載が世界初と標榜されているそうですが、こちらの購入者の皆さんは重視されているのでしょうか？それとも、ベランダに大きなものがあって邪魔？
• ここのエントランス、二層吹き抜けでないのは痛いな。リセールに直結するやつですね。
• ディーグランセもワンフロア4邸の贅沢な作りで、既にビンテージマンションの雰囲気が有りますが、築年数が11年違うので、修繕積立コストがどうなってるかが問題。こちらは住民層も良いと思うので大きな問題は無いかと。

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設備・仕様

• 床は２重で各階にゴミステーション有り、エレベーターは１９階までは２基、高層階用が１９階から上用２基で合計４基と言う事でした。
• 160平米超えの部屋ほどではないですが、Kタイプのモデルルームもわりとたくさんオプションの説明が入りましたが、、 標準仕様に見えるところがオプションだったのが残念でした。コストカット感がひどいような、、、 標準仕様でこの金額なのはやはり高すぎるという印象です。
• 仕様は他と比べると格段に上だと思う。

間取り

• 244戸とはとても大きなマンションなので、ファミリー向けなのかと思いましたが 間取りは1K ～ 4LDK+N+WICとの記載があるので、一人暮らしの人もいらっしゃるのかな。 ただ、詳しい間取りなどが何も記載されていないので どんなプランでどんな設備なのか期待は深まるばかりです。
• プレミアムフロアを除いて、ワンフロア7邸です。 80〜90平米が最も戸数が多いですが、各フロアに40〜50平米台のタイプもあります。
• フリープランの階層は別として間取りはごくごく普通。
• 詳しい間取りなどがまだ公表されていませんが、 物件概要の間取りを見ると、45.48㎡ ～ 162.91㎡とのこと。 ４ＬＤＫは特に最大級の広さなのかなとイメージしています。 谷町六丁目駅まで徒歩5分で行ける好立地にあるマンションです。 電車通勤していも、ここなら便利でいいなと思います。
• 2LDK 62.09㎡ 3,850万円〜、3LDK 76.21㎡ 4,330万円〜 と第一期分譲の案内届きました
• MRは80越えにしてはリビングに柱が入っていたり、個々の部屋が狭く感じた（個々の収納が広いから？）、トイレは広い。オプションのない部屋をみるとだいぶ簡素なつくりのような気が。
• ここで人気の間取りはどちらですか？
  • 北東の向きの上の方がほぼ完売と伺ったので、L、R、Wタイプあたりは少なくとも人気ではないでしょうか。

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買い物・食事

• 真ん前にイズミヤとドンキホーテが入った、商業施設が今月末にオープンです。
  • 営業時間は9時～24時らしいです。
• ドンキホーテが近くにあるのはマイナス印象だと思います。 やはり客層があれでは
• ドンキのお客様 夜はピンクのジャージや茶髪の お客様が多いですね。
• 本町へは徒歩圏内ですし、ライフやイズミヤはあるし便利です。美味しいお店もたくさんあります。 場所はオススメですよ。
• スーパーが近いのはいいね！
• 気になっていたドンキホーテも、客層は主婦層が多く、日用品などの買い物にはとても便利だと思いました。
• イズミヤ無くなるのはかなり痛いなぁ
  • そこまで需要はないですよ。レジも面倒な形式ですし。
  • 今のところ病院は宿舎運営のためにテナントの賃料を必要としているし、イズミヤに宿舎専用出入り口があったりして職員向けの福利厚生にもなってるし、近隣住民は(ドンキは要らなくとも)近場にスーパーが出来て便利になる三方よしの状態なので、スーパー側から売り上げが上がらないから出て行くくらいの事情にならないと撤退はないんじゃないですかねえ。それだと普通にスーパーとして採算が取れるかの問題だから、他のスーパーと変わらないと思いますが。みんなで買い支えましょう。
• モスとかすき家系の軽く食べられる店ができてほしい。
• 日常の買い物は阪急阪神、大丸より普通のスーパーが近くにある方が便利です。消耗品などは百貨店においてないですし。百貨店で扱っているものを購入したいときは、電話決済で宅配をお願いする(or外商)ので十分です。
  • 百貨店に近いのも都心に住むメリットかと。宅配で十分なら都心に住まなくてもいいやん
    • 本物件とイズミヤほどの近距離に百貨店がなくていいという意味です
• 徒歩圏内にエステや美容室、プライベートジムなどが多い。ラブホなどがないのもいいですね。
• イズミヤより遠かったら宅配サービスってか？
  • 梅田阪急まで30分足らずで行けるのに、宅配頼むのかなあと。素朴な疑問です。
    • 私も梅田阪急にすぐ行ける距離に住んでますが、購入するものが決まってるときや忙しい時は宅配利用しますよ。
• ここだと百貨店なら車で上本町が一番楽だな。規模は劣るけど。イズミヤも鮮魚とかはいいよ。良い品を置く小さなお店も近隣に結構あるから、そういうの探すのも楽しい。
  • オリーブオイル専門店とか、マジかそれだけでやってけんの！？って思いますよね。
• 書店と飲食店が欲しいな。これほどマンション建つと採算とれると思うけど
  • 同感。蔦屋書店のような感じのものが近くにできませんかね
    • 飲食店はモスとかファミレスみたいな分かりやすいチェーン店が無いだけで、結構あるんですけどね。開拓されれば発見出来ると思います。書店は、安堂寺のお店が強いですからね。どこかに出来るといいですね。多分ここの人は上本町と天満橋のジュンク堂です。上本町、以外と近いんですよね。
• 安堂寺に書店ありました？
  • 作家を招くイベントで有名なこのお店です。近所の美容室喫茶店の雑誌の扱いとか、そういうのもあって昔から愛されてます。一見するとなんの変哲も無い本屋なんですけどね。http://yondoku.jp/?a=smain&id=9
• イズミアのレジ近くにある無料の氷は絶対に使わない方がいいよ。夜中にホームレス（たぶん難波宮にいる）が上半身突っ込んで持ち帰っていた。店員は見て見ぬ振り。。

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育児・教育

• 育児経験がありませんが、同じマンションには子育て世帯が多いです。保育園も幼稚園もすぐ近くにあります。
• この界隈ですが、認可保育園が激戦区です。 特に天王寺区側は、2歳までの小規模しかなく、中央区も毎年待機が出るエリアです。 認可外を必ず押さえておかないと、慌てる羽目になります。 寺が多い&オフィスビルが多い土地柄、まとまった土地が出づらく、オフィスビル内の保育園も作りづらいみたいですので、幼い子供を持ちながら共働きしようと考えている世帯にはあまり勧められないエリアです。 ましてタワーが建つと、それだけで保育園１つ分位の子供が増えるので、ますます入りづらくなりますね…
• こちらの校区内の公立幼稚園、小学校の評判はどうでしょうか？
  • 中央区、天王寺区の公立小学校の学力テストは全国平均より上ですよ。 公立幼稚園は普通の幼稚園ですが、抽選倍率が3倍ぐらいです。大型マンションが増えたので。 近隣の私立幼稚園も定員に対し応募は2-3倍なので、しっかり対策をしないと幼稚園浪人もあると聞きます。
• この辺りは校区がよくてと売っているマンションが多いのですが、小学校も中学校も校舎がいっぱいで狭い運動場を潰して新しい校舎を建てて、中学校の運動部はほとんどありません。
  • ちなみに、この辺りの小学校で学力テストをして学校ごとの成績を配られますが‥この辺りで言うとあまりな小学校校区です。
• この辺りの校区と言うと、追手門小や城星小、付属天王寺小なども含むのかもしれませんね。小学校受験するお子さんにとっては通学しやすいですから。
• 本物件含め新たにマンションが建設され住民が増えることで学校の学力レベル等は少し変わってくると思います。
• 玉造小のことです。学力は南森町の堀川、西区の堀江、天王寺区の五条、阿倍野区の常盤の四天王は揺るがないでしょう。中央区の底上げに期待しています
• 近隣で、中学校は２強ですか。四天王寺学園、大阪星光学院
• 先日週刊誌に合格ランキングが掲載されましが、星光学院なら京大か少なくても阪大には合格できそうですね。

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周辺環境・治安

• 今日初めてこの近くをクルマで通ったら、法円坂、谷町筋、上町筋あたりでパトカーがぐるぐる回ってて何回もすれ違った。特に何かの捜査という雰囲気でもなく、巡回中のように見えたんだけど、そういう意味ではこの辺りの治安は安心なんだなと再認識。
  • あれは大阪府警本部が近いので出入りがあるだけですよ
• 土地の形がいびつだから隣接の一軒家も地上げするのかな
• ここはとにかく駅がめっちゃ便利な所が良いのではどっち方面に行くにしても十字に電車が行ってくれるっていうのは良い。しかも最寄り駅でそれが出来ますからね。
• 大通り沿いに面していますが、車の走行量はどのくらいなのでしょうか大通り沿いに面していますが、車の走行量はどのくらいなのでしょうか。客層が悪いという事ではなくドンキホーテはやはり夜中まで営業している店なので、そういったお店があるのはマイナス面になってしまいそうですね。 近くに大きな公園があるので子供を育てる環境としては良さそうですが治安面はあまりよくないのでしょうか？
  • ドンキ法円坂店行った事あります？ イズミヤとの複合店舗で国立大阪病院の一部に出来た店舗です。 近隣には、大阪重粒子線がん治療施設が来年できます。←どんな施設か知っています？ この場所が悪ければどこが良いの？市内の核都心だと思うのですが？
• ここのドンキは、スーパー隣接型で 出入りする 人は他店よりヤンキーは少ないように思います。
• 谷町筋と中央大通の交通量は多いですよ。 時間帯によっては渋滞します。 上町筋はそこまで酷くはないです。 あと、公園はありますが、長年、浮浪者が複数住み着いている公園もあります。 まあ、特に害は無いですが、行政は放置してます。 ですので、子育てにいいとは言えない気もします。
• 近所に住んでいます。この辺は都心なのにとても落ち着いています。歴史感がありながら現代の躍動感に溢れています。銅座公園側の町屋のお店が静かな癒やし空間を作り上げています。官公庁・放送局・病院・学校のエリアなので、治安がいいですよ。いざというときも安心です。とにかく、自然・食事・ショッピング・芸術・マッサージ・大型ジム＆プライベートジム……徒歩或いは自転車範囲内に生活でほしい物が全部そろっています！
• 期待してて現地も見ましたが、文教地区？都心？駅近？どれも少し中途半端でした。
• 文教地区でも駅近でもないですよ。 都心については定義が？ですので分かりません。 ただし上町台地の頂上で地歴、地盤に関しては鉄板です
• 地盤も上町断層動いたらアウトじゃない？ 新耐震基準後の設計なのかな？
• 定住するつもりなので、15階建位で共用部も施設が簡素な物件を探しています。 西区・福島区など見ましたが、ここは、立地は良いと思います。 色々意見は、有ると思いますが大阪城も近く緑豊かな感じが好印象でした。 タワ－なのでパスしますが。
• 上町断層が動いたら、大阪市内では上町台地上が一番安全だと思います 周辺の軟弱地盤地域のほうがはるかに被害は大きいですよ。 断層の近くと揺れやすい地域はイコールではないので それよりも、浸水、液状化、火事、ガス爆発の方が心配ですね
• 地図をざっと見ると、静かな街という感じじゃないかもしれないですが 買い物とか諸々、生活のしやすさ、というか利便性はかなり高いのかな、という印象。 ドンキホーテが目の前なんで、 夜中うるさかったりするのかなぁ…という心配はありますが… 幼稚園がめっちゃ近くにあるんですね。 子供さんってこのあたりそれなりにいる地域なんですか？
• 北側にドンキホーテ、南側に天理教が近接するこれ以上ない立地だよね。ここを選ぶ人の妥協点は立地と周辺環境かな？
  • 少なくとも私はそう。騒がしい場所が難点だなとは思うけど、ここ以上だとどこにある？って感じ
• ジョギングが日課なので、ここは気に入っています
• ここは市内だと標高的には一番高いと位置かな？
• 場所的にハズレということは無い立地ですね。お医者さんや経営者などが多そうなイメージ。 異様な金持ちって感じじゃないですが、付加価値の高い職業についておられる方が多いんかなぁ。 大阪城まで、結構な車。排気ガスが多いのが気になる点。 もう少し北のほうにあると最高なんですが、府警本部や国際がんセンター、府庁舎、NHKなど、マンションにはなりそうもないね。
• 谷町、企業ビルも多かったかなと思ったのですが、街並みはどんな感じですか？大阪城公園が徒歩9分で思ったよりも近いことが判明しました。お散歩に行けますよね。
  • 谷町4丁目は官公庁や企業ビルも多いですが、ここは上町筋側の落ち着いたエリアですよ。大阪城公園だけでなく難波宮跡公園もすぐ近くにありますよ
• 2駅使える立地が魅力的で、大通りより外れているので、比較的静か。公園色々。目の前にスーパー。
• 難波宮跡公園も近いですが、最寄りの銅座公園も桜も綺麗で、公園沿いのカフェから眺めることが出来ますよ。この公園の場所には、江戸時代に現在の淀屋橋の愛珠幼稚園あたりにあった銅座に勤める役人屋敷があったことから銅座公園・幼稚園という名前が残っているようで、子供たちや歴史ツアーご一行様と思しき方々がいらっしゃり楽しげです。
• 眺望の面で言うと、台地を松屋町方面に下っていく4丁目よりも、台地のほぼ頂上で北東方向に難波宮跡公園～大阪城公園までの眺望がある2丁目のほうが（北向き戸限定の話ですが）有利と私は感じました。国立病院の建替え問題ですが、現在の病院より北側に立て替えることが決定しており、また公式サイトの新病院完成イメージ図を見る限り14～5階建て程度の高さで、視界の邪魔にはならないと思います。難波宮跡公園への視界をある程度遮っている病院内の宿舎ですが、銅座公園向かいに新しい宿舎が建設されたため、こちらの宿舎が新たに高層化される心配はあまりないと考えています。内久宝寺の2丁目は旧町名を鈴木町と言い、徳川家光の代の上方代官鈴木の代官所があったことにちなんでいるそうです。その後代官所跡に大阪府病院が建てられ、暗殺された大村益次郎が最期を迎えたのがこの病院。現在の国立病院の南東角に「兵部大輔大村益次郎卿殉難報國之碑」が建っていますが、病院にちなんだ史跡であるために撤去してこの角に新たな病棟…という可能性はまずないと思います。そのためこの眺望が遮られる可能性は低いと考えています。ドンキホーテが嫌だという方もいらっしゃいましたが、私としては暮らしていく上でスーパーが便利だし気になっていません。
  • 現在の国立病院跡地はどうなるのでしょうか？
    • そこ、やはり気になりますよねえ。私もフォローしているのですが、まだ分かりません。http://www.onh.go.jp/html/topics/topics_02.html

http://m-maga.onh.go.jp/archive/0/msg00153.html 現在の病院が敷地内で北側に建て替えられるされるということは確実で、敷地北側には西から東にかけて職員宿舎(1-3号・2016解体済)・駐車場と緊急災害医療棟(2001築)があり、緊急災害医療棟の南側に臨床研究センター(2014築)という配置です。機能を損なわないまま同規模の病院を新築するとなると、築年数が浅い緊急災害医療棟を避けて北西方向にズレて建設するということで、北西の職員宿舎1-3号がまず解体されたのでしょう。イズミヤ直結の新職員宿舎(2016築)は13階建て単身向け95戸、世帯向け21戸と大規模なので、1-3号宿舎の職員は7月からの解体前に3月竣工の新職員宿舎に引っ越したと見るのが自然で、収容能力的に申し分なさそうなので、代替の職員宿舎の建設ニーズは既に満たされているものと仮定します。

• 「新病院の完成後には十分な駐車場を確保します」とあるので、新病院建設のために無くなる駐車スペースの代替地が必要になり、普通に考えると現病院の跡地は駐車場です。ただし現病院にはCTやMRI、放射線治療装置を収容しているのでしょうか。渡り廊下で繋がった離れのような低層の建物がくっついているので玉突き式に同じような低層の棟が建つかも、と考えており、これなら眺望に大きな変化はありません。ただし、これらは北向き住戸を買った私の願望が多分に含まれた予想であり。インサイダーな情報は全くありません。皆さんでも何かご存知のことがあれば是非伺いたいです。悪い情報を並べると、イズミヤは新宿舎の建設費回収と家賃軽減に充てるスキームで病院南側の敷地を借りて営業しているだけです。将来別の商業施設となって建て替えとなる可能性もありますし、（次も終わっていないので何十年という先になるかと思いますが）病院の大規模な建て替えにより玉突き式にスペースが必要になり、敷地の賃貸が解除されて目前に大きな病棟が建つ可能性だってあります。
• 難波宮跡公園方向の眺望ですが、これもかつての都の土地だっただからといって不可侵なもととも限りません。google mapの地図画像で公園の南西のブロックに緑色ではなくグレー色になっている「日本赤十字跡地」と表示される一角があります。現在ここは休日にラグビーをされている集団がいたりとまさに公園として使われていますが、かつてここには日本赤十字病院があったようです。赤十字病院は昭和30年代に上本町に戻りましたが、その後昭和42年に大手前整肢学園・堺養護学校大手前分校が出来ました。難波宮は昭和29年に第1時調査が開始され、大手前整肢学園が出来たのも調査の只中で、前期難波宮が真下にあると分かった後も運用は続いて結局2004年までこの地に存在していたようです。行政の考え方にもよりますが、この土地に何か大きいものが建つと右側の眺望がカットされます。また難波宮跡公園の北部もこれから整備されますが、資料を見る限りここには大きな構造物は建たなそうです。http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000424145.html

http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/ http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/

• 森ノ宮キュ－ズあたりに府大(現堺市)と市大(現大阪市)が合併し移転してくるみたいで、災害時には避難の拠点とする建物を建築する様です。やはり今後起こりうる災害においては、行政も上町台地を中心に考えている事がわかりました。
• どうも上町界隈の方は上町交差点あたりをエリアの中心として見ている節があります。ここから玉造2交差点の方面は住宅地としてより落ち着いていて、谷町筋側はより便利な場所といった感じです。かつては住所争いも起こったようで、エリアの方はこっちの方がいいと思っていると思います。まあ船場の方も上町の方もそれぞれの街に誇りがあるのだと思いますが。https://r.nikkei.com/article/DGXLAS12ABC01_X00C14A8AA1P00
• 交通量も多く、危なかったりもちろん空気は悪いです。みなさんがどういう基準で選ばれるかですが、私はここに住んだのを後悔しているので、その前にと思いました。
  • 空気が悪いのがダメなら大阪市内はどこも無理かと。
    • そうでもないよ。交通量の少ないところはあるでしょ。
      • 大阪市や大阪府が観測している自動車排ガス・大気汚染状況を見る限り、どこも同じですよ。近隣の交通量が多いほど汚いと思う心理は否定しませんが、実際は拡散するので郊外まで離れないと良くなりません。
        • 幹線道路から数十メートル以内の住居は呼吸器系の病気の発生率が高いという論文も出てますよ。重量の比較的重い粉塵が直撃するからでしょうね。
• 地下鉄は駐輪場も少ないです。夜間も、大病院と浮浪者が生活する空き地に挟まれた道を通って歩いて帰ります。
• ここより北摂の茨木とかの方が環境いいですよ。環境重視する方なら当然でしょう
  • そりゃそうだ。ただ、ここを買えて茨木に戸建・マンションを買えない人は居ない。
    • ここを買う人は、茨木・北摂には興味ない。
    • ここを買えない層は通勤時間とかに拘りがあるだろうから、茨木ではなく福島あたりのお値打ちなとこ買うと思う。
  • 子育て環境はこっちの方がいいと思うのですが。医学部や京大等目指すのならば。
    • 谷町沿線か上本町界隈しかないでしょう。　　近距離路線を選択するならば。奈良の私立中高、大阪星光学院、四天王寺学園、教育大附属
    • 理由は、まさかとは思うが進学校が近くにあるから？
      • 人気有名塾も通いやすいからでは？
  • 学校だけでなく、塾や習い事が充実しているからです。
    • ちょっと期待はずれな回答。もっとこのエリアならではの理由があるのかと思ってました。
      • 北摂と比較しての回答でしょ
    • 北摂との比較ではなく、梅田の鉄緑会のように市内でもここしかないものがあるのかと思ってました。
• 自分は小さい頃からこのあたりで育ちましたが、今後子供が産まれても、小さいうちは上町界隈は選ばないと思います。
• タワーの資産価値はそこから何が眺められるかに依存します。ここの場合、大阪城を眺めることができ高層階の北東角部屋が最も評価されます。東京タワーやスカイツリーなどと同様、都市のシンボルを日常に楽しむことは生活に潤いをもたらします。今後は中国やシンガポールなどの東アジア人が日本の高級不動産市場を占有することは間違いないので、その時に最も重要なことは「わかりやすさ」でしょう。
  • ここは中国、シンガポールの海外向けってことですね。
  • 隣の大和のタワーの中古価格は、北東より南西が高値ですよ。ずっと。勝手な予想をするは自由ですが、もう少し過去の事例に目を向けてみてはいかがでしょう。
    • 実際1期で7割近く売れてるから全方位的に人気ってことですよね。北向きの眺望がいいから北向きも売りやすかったということで。
• ここは土地柄投資目的でない実需ファミリー層で落ち着いた方が多いと思ったのですが、大阪城の眺望とアクセス抜群で、向かいに24時まで営業しているスーパーとドンキがあるので外国人が購入して脱法民泊のターゲットにならないかと密かに心配してます。管理規約で禁止してはいますが。
• このあたりは昔はディーグランセとマストタワーだけだったところ、パークハウス谷5にプラウドタワー安堂寺にグランドメゾンタワーに長谷工タワーとここ5年でのタワーラッシュが凄いですね。もともと上町台地でグランドメゾンがひしめき合っているところに、ウェリスやアーバネックスなどの分譲物件も建って人口増加が半端ないです。都心ど真ん中なのにどこか鄙びた雰囲気なところを気に入ってましたが、そのうちお店に行列ができて入れないとか普通になっちゃうんでしょうか。。。中華うえまちは今でも行列ですが。
  • 昨日、車で日曜日昼下がり通過すると中華そば　うえまち　２０人ほど並んでいた。雑誌や口コミで郊外や県外から来ているお客様なのだろうか？
    • 中華うえまちはラーメン雑誌のランキングで上位になったこともある人気店です。店主が脱サラして最初に修行されたカドヤ食堂も有名店で、マニアならここも一杯食べてみるかとなるでしょう。県外ナンバーの停車も見かけます。飲み屋などもかむなびやながほりなどの別格の有名店などを除き、予約無しでふらっと入れて楽しめるいい店が多いのですが。
• 北東に広がる史跡区域。全国で1,805件が史跡に指定されているそうですが希少なエリアですね。
  • 史跡地域なので容易に開発されないだろうという眺望面での安心感もありますね。ただし周辺開発のギャンブル性が高く、この物件も総通時代の地下構造物を一部残置したそうです。「何か」が出てくると困るので。東側の関電三井タワーも難波宮跡の直上なので心配してます。ボーケンの建物を解体して調査するまで地下は分かりません。「何か」が出てくると文化財調査で工事は中断。相場の天井が過ぎたと考える人も多い中で引き渡し時期が年単位で遅延するのはかなり厳しい事態でしょう。国立病院でも遺構が見つかったばかりですhttp://www.onh.go.jp/html/topics/topics_02.html 　でも奈良みたいに規制せずに、かつての都にバンバン開発許可出しちゃう大阪すごい。
• たしかに京橋寄りの森ノ宮で別エリアですが、日生球場跡にキューズモールが出来たのはこのエリアの利便性を高めたと思います。昔は法円坂イズミヤも清水谷ライフも無くて買い物場所が遠かったです。この三ヶ所の商業施設が出来ただけでもエリアの魅力は高まったと思います。キャンパスが出来ると周辺に若者が増えますのでこうした商業施設の開発が期待できます。それが森ノ宮寄りでも、このエリアへの恩恵が無いわけではありません。また、子供が東大京大レベルまで行けなかったとしても、地元の名門公立大に通わせられるというのはメリットです。周辺に幼稚園から入れる私立校や名門県立校もあるのでそこそこのレベルで大学まで通わせられるのは魅力です。
  • 学生が増えるといいことばかりでないと思うのだが。過疎の街ならともかく。学生相手の店やマンションが増えてもなぁ。小学校ならともかく大学なら電車乗って通学も苦にならないだろうし。
    • いやあ、既に学生街みたいなパチンコもカラオケもチェーンの居酒屋もある森ノ宮駅で堰き止められるでしょう。あ、でもキューズモールのトラックとか走りそうだなあ。
• 大阪の中心なのかもしれないが、最寄りが御堂筋線でないのが痛いなぁ。
• 立地的に、安心安全感・利便性・癒しになる環境のバランスがいいと思います。梅田はやっぱり落ち着かないです。個人的に中之島の環境が好きですけど（ここより好きかも）、津波や地震が怖いです。
  • ここも基礎の杭が６０Mだから、地震の影響は中之島と変わらないと思う。
    • 杭云々は置いといて、液状化と津波リスクはどうですか？
      • 津波というか豪雨による淀川決壊リスクはありますね。液状化については杭の設計で液状化の対応をしているので耐震上は問題ない。
• 大阪住んで長いんですけど、この辺は踏み入れたのはじめて。昨日見にいったんですけど、難波宮ってただの原っぱなんですね。公園かとおもいきや。前抜けするのはいいですし、緑が目に入りますけど、もっと大阪城が目に入る方がいいですね。ここも含めて新築か築浅で大阪城ビューが素晴らしい物件はどこがあるでしょうか？
  • そうです。ただの原っぱなんです。ここは中央区民祭りなど、年に数回イベントがあるときの会場兼関係者駐車場になったりしています。その他の時期は犬を走らせたり、野球やラグビーの練習をしたり、ゴルフの素振りをしたりと自由に使われています。もっと大阪城が目に入る場所がいいというと、大阪城に近づきたいと解釈することにして内久宝寺通のこの一帯は①緑に近接した形で ②低層階からも緑を ③将来の眺望カットリスク低く。楽しめるところに特色があります。 これに匹敵する条件を探すと

1. ◆大阪城北側◆

内久宝寺の①②③の条件を満たし、さらに大阪城に近づくなら北側の都島区片町の西側、土佐堀通りより南側の一帯でしょうか。ただし上町台地は大阪城を北端としているので、この片町は大阪城の石垣を下りきった川沿いの低い標高から見上げるような眺望になります。そのため、難波宮跡の一帯の、同じ標高から緑を見下ろすような、視界の中に緑の量感あふれる眺望になりません。南向きというのは日当たり上のメリットでもありますが、南向きに見上げる眺めは逆光で眩しく気持ちよく眺められません。夕方以降は夕焼けとライトアップされた大阪城がいい雰囲気だと思います。築浅だとサンクタス大阪城(14階建37戸)があり、高層階にいけばこれらのデメリットを避けられそうですが、戸数も少なく流動性が低そうです。

1. ◆大阪城東側◆

大阪城公園は天守閣を中心とするなら東に広く、緑の量感はたっぷりです。でもその分天守閣から遠く、更に大阪メトロの検車場（将来大学になるかもしれないエリア）があるのでマンションが建ちそうなところは城が遥かに遠くなり、候補なし。西日で眺めることにもなりますからね。

1. ◆大阪城西側◆

内久宝寺通から天守閣を眺めるのと同等の距離を許容するなら、②の条件をあきらめてビルの頭越しに天守閣が見えるビオールやグランドメゾン大手前タワーがあります。特に、グランドメゾン、天守閣との間に建つ大阪府庁の高層化計画が立ち消えになって候補地にがんセンターが建ち、老朽化の著しい府庁本館も耐震化工事をしたのでしばらく建替えはなさそうです。住民の方はうれしいでしょう。ただしすぐ東側に駐車場や雑居ビルの区画もあり、油断できません。これより大阪城を近くで見ようと東側で探そうと思っても、官公庁街の大手前ですから、府庁舎別館や府警などがひしめき合っており候補地がありません。サンクレイドル大手前など小規模な物件が建ちましたが、低層なので府庁に阻まれ、かつ東側の大阪府議会会館も古いので何かが建ちそう。府警の西側にもこれから庁舎が建ちます。 https://saitoshika-west.com/blog-entry-4690.html

1. ◆大阪城南側◆

・馬場町は大阪城南側から大阪城を至近に眺めようとおもったら、難波宮跡公園北側の馬場町がベストですが候補地がありません。特に大阪府農林会館跡地あたりは、南北を本町通と中央大通に挟まれますが、南側に難波宮跡公園もあり、西側はＮＨＫ大阪を避けて中央大通の景色も抜けて眺望的には最高でしょう。ただしこの一帯は公園になることが決定しています。町の東側にメゾン・ド・ヴィレ大阪城公園前がありますが、設備が残念な賃貸マンションです。そこから西にＫＫＲホテル、ＮＴＴネオメイト、ＮＴＴ西日本ビルと続きます。ＮＴＴ都市開発がＮＴＴの不要となった電話局をオフィスやマンションとして再開発することがよくありますが、ここは郵政省時代からの立地でＮＴＴネオメイトはかつての東電話局、ＮＴＴ西日本ビルは近畿電気通信局で現在のＮＴＴ西日本本社です。ということは、地下に大きな洞道（とうどう、電話線のトンネル）ネットワークの西日本のターミナル機能があるはずで、オフィスビルとしての建替えはあっても土地の所有権まで他人に売り渡すようなマンション開発はしないのではないかと思われます。・法円坂はメロディーハイム法円坂、コーシャハイツなどはいずれも馬場町のＫＫＲとＮＴＴビル群に阻まれて眺望が期待できません。築年数も経っています。・森の宮中央はファインシティ大阪城公園から東側にエスリード、プレサンス、メイツブランの一部の間取りからも見えそうですが、中央大通りの目の前の間取りになります。ということで、眺望が遮られるリスクや大通りから引っ込んだ立地など、見ていくと難波宮跡公園南側の内久宝寺～上町の一帯が良いなと個人的に考えています。あくまで自分調べなので他にもっといい条件をご存知の方もいらっしゃると思いますので、どこかあれば私も教えていただきたいです。

• ＮＴＴ西日本本社の西に接する駐車場は史跡区域ですが、都市計画公園区域ではありません文化庁などに認められれば、ビルなどが建設される可能性もあるのでは？
• こちらの計画平面図では、ＮＴＴ西日本ビルの駐車場はかつての皇居たる「内裏」エリアのため、そこも含めて公園として一帯として整備する計画平面図は示されていますが、「案」の状態です。

http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/... 次にこちらの提案対象区域図では、ＮＴＴ西日本ビルの駐車場のスペースも含めて「史跡区域」となっていますが、（今回の）「都市計画公園区域」には重なりません。また、区域Ｂは遺構表示ゾーンとして「原則、掘削等による現状変更は出来ない」という方針が示されているため、ディーグランセとグランドメゾンの眺望を遮る整備は無さそうです。 http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/... 更に、こちらの提案対象区域図がわかりやすいと思うのですが、ＮＴＴ西日本ビルの敷地の西側、農林会館の北側に横長の四角い区画があり、区域Ａと区域Ｂはそこを避けるようなＬ字型に区分けされています。この土地の本町通り側の入り口には「日本郵便 株式会社 管理地 管理番号 郵３」と掲げられています。かつてここに大阪郵政局 資材部があった影響かと思いますが、ここも市の土地ではなさそうです。http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/cmsfiles/contents/0000424/424145/... まとめますと、現状では難波宮跡公園北部ブロックはＮＴＴの駐車場も含めて将来的に公園として整備される案がありますが、今回の整備は区域ＡＢをまとめて整備したとしてもＮＴＴの土地と日本郵便の土地がそのままになります。何も規制が無ければＮＴＴ西日本ビルは1969年に竣工なので、ゆくゆく駐車場のある西側で本社ビル建替えをする動機もあるわけで、そうするとグランディオーズと関電三井の低層階からの天守閣への眺望はカットされ、かなりの高層階に行かなければ無くなります。また、日本郵便の管理地いっぱいに何かが建てられるとディーグランセとグランドメゾンからの眺望も同じようにカットされます。ただ、どちらも史跡区域のため、今から「掘削等による現状変更」を伴う高層建築物を建てる開発は行政の姿勢として認められない可能性が高く、特に日本郵政の土地の中でも「都市計画公園区域」になっている「難波宮跡公園北部ブロック」のエリアは公園として整備される可能性が依然として高く、ディーグランセとグランドメゾンはここの心配よりも国立病院の建物の心配をしたほうが良さそうなくらいリスクは低いと思います。なお、現状病院寮で低層階の眺望がカットされることはグランドメゾンだけでなくディーグランセの一部の部屋でも同じです。以上、「遺跡の関係で将来の開発による眺望カットリスクを低く楽しめる」という意見はそのままに、上記の考察を付言事項とさせていただければと思います。※私は業者でも不動産投資家でも無く、このエリアが気に入っている一個人です。エリア争いや積水下げ・関電三井上げ（あるいはその逆）をするつもりも無いですが、結果的なポジショントークと受け取られることについては仕方ないと思っています。有意義な情報交換が出来ればと考えております。

• • 詳しいご説明ありがとうございます。NTTの駐車場が気になっていました（私も業者でも何でもありません。このエリアに関心を持つ一個人です）。現状変更が許可される可能性は低いだろうというご見解にだいぶ希望が湧いてきました。公園化については、NTTにしろ日本郵政にしろ、民営化してかえって面倒なことになったのかもしれませんね。大阪市が上手く進めてくれれば･･･と思います。
    • 逆に考えると、NTTの駐車場が最大の懸念事項なわけやね。
• 難波宮跡公園北部ブロックの民間事業者が、三井不動産に決定したようです。難波宮跡公園使用事業者募集にかかる価格提案審査結果について http://www.city.osaka.lg.jp/kensetsu/page/0000420729.html

日本郵政の土地0.7ヘクタールは2015年1月段階で未取得のようです。現在ではどうかわかりません。 http://www.senmonshi.com/archive/02/[email protected] 日本郵政の土地の形は、この資料の最後のページで確認できます。 http://www.city.osaka.lg.jp/kyoiku/cmsfiles/contents/0000305/305239/sh...(pp.16-23).pdf

• • これ、日付が古いし、一般車、バスとあるので現に駐車場として使われている分の事業者ですね。今マーケットサウンディングしているやつの結果は5月中旬です。
• 散歩がてらボーケンから難波宮跡公園を通って大阪城まで歩いてみましたが、将来に亘って目の前に建物が立たないメリットはあるものの、大阪城の眺めはNTT西日本のビルが天守閣の右隣に見えるためイマイチな気がしました。
  • 確かにディーグランセ側に行った方がNTTビルの圧迫感は無いけど、今度はOBPがバックに被ってくる。↓のリンクははディーグランセです。 http://www.designfirm.co.jp/topics/assets_c/2010/08/住戸2-192.html まあそれはそれで、汐留の高層ビル群をバックにした浜離宮恩賜庭園みたいな新旧混在の風景でオツだとも思いますけど。 https://ja.m.wikipedia.org/wiki/浜離宮恩賜庭園
• 天守閣の後方、ミラーのように反射するような感じのOBPのクリスタルタワーもちょい気になります。１５０メートル超37階（＋塔屋2階）全面ガラスカーテンウォール。
  • クリスタルタワーからの大阪城の眺めはなかなかいいですよ。ただ見飽きたのかどの事務所もブラインド下ろしてますが。
    • 個人的には、クリスタルタワーは綺麗だと思います。都会と緑のギャップがいい。OBPはGood！むしろ、あの周辺にマンションが出てきてくれたらなぁ‥。プレサンスさん、やってくれないかな？！
      • プレサンスの本社はクリスタルタワーでしたね。
• 難波宮跡公園ってずっと浮浪者が住み着いてますね。大阪城以前に、玄関前にあれは流石にきついな。
  • そうなんですよね。あれと、プレハブの壁みたいなのが続いて、西側は雰囲気が悪いです。
    • プレハブの壁って、西ではなく東側の東方官衙地区の遺跡跡の囲いでは？遺跡の状態が良く、今後も調査が進みそうで放置されてる土地ですよね。あれだけの土地がそのままなのは勿体ないと思いますがしばらく空き地のままかと。
  • ボーケン前の構造物、私は仕事で日中この辺りにいないためかついぞお見かけしなかったので横の文化財事務所の資材置き場かと思っていたのですが、あれってそうなんですかね？
• 徒歩で行くと大阪城までは遠く感じました。日課でジョギングって感じではなく、休みの日に運動しにいくスタンスで行こうかと思います。

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周辺施設

• 近隣には、大阪重粒子線がん治療施設が来年できます。←どんな施設か知っています？ この場所が悪ければどこが良いの？市内の核都心だと思うのですが？
  • 大病院があると不特定の人が出入りするので、それを嫌う人もいます。 若い人は大病院に入院する確率も低く、評判の良い開業医が近所にある方がいいと感じる人もいます。中央大通りより北の重粒子線施設を含むがんセンター周辺は、こことはエリアが違いますね。 地価もだいぶ違います。

その他

• あと５年後は流石に読めないが、2年後の価格ならば断言できる。間違いなく土地値と人件費高騰状態は続きます。大阪に万博来たら５年後まで人件費は高騰ブースト状態ですな。
• マンションの販売・建設費用その他含めて総額の５０％は人件費です。人件費が下がらないとマンションも下がる余地が少ないです。この人口減少の超人手不足の中で人件費は絶対に下がりませんので、ビザを緩和してパキスタンやバングラデシュから安価な労働力を輸入しない限りマンションの大幅な下落はないでしょう。働き方改革で残業も抑制されていますので、なおさら人件費にはシビアになっています。
  • そうなんですが、売り手の原価都合だけで値上げし続けられるほど買い手のお財布は無限ではなくアホでもないと思うんですよね。電気ガスなら払いますが、マンションは買わなくなりますんで。実需層がいつまでついてこれると思いますか？一次購入者はともかく、数年前以前に買ったことのある二次以降の購入者は、まず今の新築の値段と質では買うのは抵抗がありますね。10年経てばどれもおなじですから、この数年の物件の質はまず選ばれないでしょうし。私はここ10年で実需で3件住み替えましたが、この数年は目にあまり、投資以外で欲しいとおもったものはありません。コストカットの苦しみがあらゆるところで出ていて、住むには息苦しくなります。技術的な進化もほぼないですし。投資市場にのるだけだと、投資はいつか出口がありますから、必ず崩れます。米国の株価も経済絶好調なのに金利高騰懸念で崩れましたね。
    • 上がり続けることはないでしょうね。ただこれまでの上がり幅から考えると下落はごくわずかかなと予想します。実需層は大阪市内でも郊外へ行かざるを得ないでしょう。大阪市内は高いと言っても極端に上がってるのは中心６区だけですから。以前は資金繰りの悪いデベが最後は投げ売りをしていましたが、リーマンショックで中小デベが一層されて財閥・電鉄・ハウス系メーカーなど財務体質のしっかりした会社がほとんどになりましたので、値引きをあまりしなくなりました。そのあたりもマンション価格が下落しなくなった理由でしょうか。東京の新築マンションは売れてないですが、金額は下がっていない。まさに上の理由ですが、大阪も似たような傾向になるかもしれません。
    • 北浜　シティタワー大阪。大手前　グランドメゾン大手前タワー。坪単価180万円～坪単価240万円？のような材料を使った建物は、当時の２割増し以上でも難しいと云う事でしょうか？
• マンション価格高騰の一番の原因は、土地代ではないのでしょうか？
  • 土地代、人件費、建築資材上昇、株価上昇の好景気、相続税対策あたりが主な要因かと思われます。最大の要因は土地代から人件費に移りつつあるでしょう。
• 積水ハウス　58億で上町住宅用地落札。

http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/180301700001.html http://www.pref.osaka.lg.jp/jutaku/youchikatsuyou/yochikatsuyo29-4.htm ここよりかなり森ノ宮寄りになりますが、上町の土地を積水ハウスが落札したようです。ここにもグランドメゾンが建つのでしょうか。

• • 他のデベロッパーより約15億高く買っているということは、単純計算でここと同じ250戸のマンションができれば、各戸600万は上乗せ価格が発生していると考えたほうがよいですね。でも結構駅から遠いような。
  • 今後も、都心回帰は続くと思うので環境の良いところを探す人が増える思います。郊外なら徒歩10分なんて珍しくないし、駅近で居酒屋など近隣にあるところより徒歩10分位で環境が良いとこが好まれるんではないでしょうか？あちこち見ましたがこの近隣は、昔から環境は良いです。最近は、真法院町が公示地価トップですが以前はすっと中央区上町が地価公示トップだったし。実際の売買事例からみてると近隣の天王寺区空清町で最近では、築15年位のハウスメ－カ－の中古土地40坪で12500万で即成約していますし。
    • 私も入札額に驚きました。豪気な会社ですね。本物件を購入した立場ながらこれなら特別損失も大したこと無いんだなと思ってしまいます。上町住宅用地ですが、駅から遠いものの10分強程度かと思います。また離れた分落ち着いた住宅街で、近辺には立派な邸宅も多く、南のブロックには一つ星の居酒屋ながほりもあります。駅近を重視されず落ち着いた暮らしを送りたい方にはいい場所だと思います。東に歩くと玉造公園沿いという似た立地のグランドメゾン上町台があるのですが、ここは平均価格9,105万円で2001年当時の大阪府の最高分譲価格でした。営業の方も上町エリアでの実績を強調されていましたが、このエリアでならいけるという自信があるのでしょうか。それとも住宅メーカー大手ならではの、調達力の優位など他にあったりするのでしょうか。
• 入札のメンバーからすれば、希望者には好結果。積水は非常に高いが、関西ではダントツ一位。関西デベでは、唯一東京都心エリアでもメジャー7と並び評価されるデベである。一方の大和ハウスは全く評価されない。
• 積水ハウスが中央区上町の土地を高額で入札した経緯も大学移転等含めて精査したのだと思います。高い高い言われていたこの物件も人気の様ですし。
• 内久宝寺四丁目は、都会的な外観になるようです。90度ずれた配置なので、間取りも気になります。今年夏頃には案内開始のようです。
• 不動産屋さんはいい事ばかりを言って痛い目にあった経験があり、こんな部分もあるんだと知らせたくてコメントしました。是非気になった所は自分の足で確かめてください。高い買い物なんですから。建築屋さんの社長や有名人も近くにいますが、みんなとなりの校区ですよ。では。
  • えーこのあたりの校区はいい方ですよね何が悪いのかよくわからないのですが
  • 隣ってどこですか？天王寺区ってことかな。
• どのようなジャーナルに載った論文か不明なので発生率の判断は保留するとして、幹線道路から数十メートル以内であればという条件であれば中央大通・長堀通と谷町筋・上町筋・玉造筋に囲まれたこのエリア全滅しちゃいますよね。京橋駅が再開発されて玉造筋が延伸したら、玉造筋の交通量も更に増えると思いますし、玉造小なら結局ここと同じ東中になるので隣の校区って天王寺ですかね？そこも千日前大通があるので、市内の都心部全般についておっしゃっている？都心部で選ぶ人には職住近接だったり物件の流動性、老後の利便性などの事情で最初から郊外を除外して比較する人が多いと思うのですが、大阪市だと比較対象が梅田・福島・北浜・本町などもっと落ち着かないエリアになってしまうので、相対的にファミリー層が多くて大きな公園があって緑も多いこのあたりが良いよね、と選ぶ人も多いのではないでしょうか。地下鉄は入り口からホームまでは遠い（長堀鶴見緑地線のことですよね？私も最初は大江戸線かと思いました）、駐輪場が無い、人が集中して学校がパンクしているというのが良くないのはごもっともなのですが、郊外は郊外で人口減によりインフラが細っていきそれ以上の不便と試練が想像されるなか、都心を選ぶなら多かれ少なかれ皆で受忍していかないといけない問題なのだと割り切っています。
• 東京都心の高級マンションの管理費は600円／m2です。小規模でもタワマンでもほぼ変わらない。大阪もやがてコスト増は明白。大手の管理会社(三井、三菱、野村、東急、積和、大和など)は定年後の雇用の受け皿に重用し、その価格はカルテルを締結しています。平民が一等地に居住するコストであり、甘受してください。2億出せるなら、近隣で土地から購入することを推奨します。
  • 近隣の小規模高級物件で検索すると広くて眺望最強のここが見つかりましたが、管理費単価381円／m2でした。ここは販売時の値段設定ということもあるでしょうがこれよりだいぶ安いです。タワマンはスケールメリットがあるので管理費が安くなると聞いていましたが、そんなに差がなくなってくるんですかね。http://www.cloverhome.net/search/bukken_s.php?sid=332
    • グランディオーズ法円坂は参考にならん。ここは南北が公園で、三方が道に面した超絶立地。しかも1フロア1邸のバブル物件で各戸の負担なんか考えたレベルのマンションではない。
      • ランニングコストが高いな。これだとタワーマンションにするでしょう。修繕積立金 21,200 円。管理費/管理形態 84,800円（毎月）/自主管理駐車場 有25000 円。ご購入後、駐車場はかならず１台借りることになります。 駐車場サイズ（全長5.8ｍ　全幅2.05ｍ、高さ1.55ｍ） 町会費：4000円／年。
  • この近隣で2億位で眺望・日当り良好な注文住宅は無理。中古でも土地40坪　1億5000万で成約しています。そもそも土地が売りに出ない。
    • 特定の方には土地の情報が参ります。商業地域だから、最上階にオーナー住居のマンションでいいんじゃない？ここよりよほど資産価値あります。
• 土地の仕入れ値が価格に比例し、価格が管理費に比例し、管理費が管理会社の私腹を肥やし、管理会社の私腹が更に積立金に比例するのです。全ては大手企業の策の中です。平民が一等地に居住できるという反面、国や大手企業の施策に搾取され続けているだけです。その真実をお伝えして後は、あなたの選択は自由です
• そもそもタワマンなんて、法人や資産家の節税対策で所有するもので、庶民がローン組んで買うものじゃない。
• 上町筋の東側、現在整地されているセイワビルとアーバンフラッツの間の土地にもマンションが建つという噂を耳にしました。この広さだとタワー物件にはならなそうですね。薬局や理容室は無くなりましたが、残っている住宅もありスクエアな土地じゃないので、この並びのグランドメゾン上町1丁目みたいな形になるのでしょうか。
  • 積水でっか？
  • 生和の賃貸マンションのはず
• 沖積層は下手したら液状化するからなぁ。その心配がない洪積層の上町台のほうが間違いなく良いでしょ。
• https://supportmap.jp/#14/34.6771/135.5192

まあ、素人はこういう所で調べて判断するしかないですよね。最寄の龍造寺町付近のレポートを出力すると揺れやすさ２の液状化の可能性１の普通の地盤。

• 再度いいます、ここを購入しようとしている人にとって北摂は眼中にありません。環境や利便性が段違い。
  • 何度も言わなくても、このスレに来ている人のほとんどはそう思ってますよ
    • 結局自信ないんでしょ。北浜や中津あたり検討するやつはここ眼中ない とか教えてあげたら炎上しそう
      • こっちの人も割と本気で北浜や中津なんて住むとこじゃ無いと思ってる人いると思いますけどね。
• つまりは住む場所なんてそれぞれ。通勤の至便で駅直結が良くて北浜中津選ぶ人、都心＋環境のバランスで上町台が良い人。そもそも優劣をつけようとすることがナンセンス。
• 上町に住んで北浜で働いてますが、その人の人生の段階にもよりますよね。北浜最高やって思ってても、家族の関係なんかで上町に住んで落ち着くとやっぱり上町最高やってなることもあると思いますし。都心が長いと、狭いエリアですから行き来するうちにそれぞれの良さに気づきますから、眼中に無いとか言いません。
• トランプタワーじゃないけど、火災は怖いね。特に高層階だと。スプリンクラーありますと言われても不安。
  • タワマンで火災を恐れるなら、ハシゴ車が届く10-11階までですね。
• https://saitoshika-west.com/blog-entry-4805.html 　大阪府市立大の森ノ宮移転と、難波宮跡公園・大阪城公園の接続が終わったら、大阪都心部でも最大の緑のエリアが更に広がりますね。都心部のタワマンはこれからコモディティになってくると思われますが、普通開けた眺望と駅近の利便性は両立しないところ、駅徒歩5分程で今後遮られる可能性の低い開けた眺望と大阪城ビューが得られるこの一帯は人気エリアになるんじゃないでしょうか。
  • 都心部は駅直結じゃないと厳しい気がしますがどうでしょうか。
    • おっしゃるとおりですが、駅直結の利便性なら御堂筋～堺筋の間にこれからもいくらでも建ちます。谷四になると都心部の利便性＋落ち着いた環境のバランスが売りになるところです。例えば駅直結のアップルタワー谷町は便利ですが北向き中層階までは眼前にアパホテルの部屋とネオンが迫り、中央大通と谷町筋の騒音と排ガスがあり、ある程度環境の良さを犠牲にします。南向きはいいですよね。本物件のように大通りから一本引っ込む立地で、駅徒歩５分以内、かつ、北にも南にも眺望が開ける条件なら環境のよさを十分に享受できます。スーパーや保育園も至近です。より高い割合の住戸が、より幅広い層にそれなりのアピールが出来るのではないでしょうか。
      • 資産性を高く保ちたいという気持ちは分からなくもないが…「利便性＋落ち着いた環境」なら上町筋の東側が上ですよ。ちなみに保育園は狭き門です
• エリアの話に戻して、より環境の良い上町筋東側のボーケンの場所に建ってたとしたらどうでしょう。駅徒歩ギリギリ5分越えるくらいで、低層階はイズミヤとお見合いにならず北向きは完全に難波宮跡越しの大阪城の眺望。スーパーも近いし、保育園もあゆみ東じゃなく上町みどりまで信号無しで送れます。どっちにしろ狭き門ですが、北区中央区ならどこも同じようなものでしょう。
  • 言ってた自分が一番びっくりしているのですが、ボーケンがマンションになるらしいです。旧内久宝寺町1丁目の、利便性を犠牲にしない上町1丁目です。
    • これはスペシャルな立地ですね。関電と三井のタッグで文句なしです。
      • 北は低層階から難波宮〜大阪城の眺望が今後も約束されており、南は広小路公園、中層以上だと意外と南にも眺望が開けている立地です。
    • 残念なのが、設計施工が長谷工なんだよなぁ。
      • グランドメゾン京町堀タワーとかも長谷工だし、偏見は良くないです
        • 確かに偏見だと思うんですが、コストカットというイメージが強いです。
    • 長谷工の時点で資産価値は激減します。とはいえ、昨今は東京の一等地の億ションでもせいぜい熊谷、安藤間、三井住友建設などで、スーパーゼネコンは使いませんというか高すぎで使えません。
    • 長谷工は確かに残念ポイントですよね。マンションブランドは何になるんでしょうね。こっちにグランドメゾンが建ってりゃ良かったのに。
    • これはすごい立地、20年に1度やな。上町台ザ・タワーとどっちが高値になる？
    • 長谷工だから高値すぎると叩かれそう。
• 上町筋の東側の方が環境が良いという点に当方としても争いはありませんし、眺望の点ではディーグランセの方が有利でしょう。ただ、これから一極集中でどんどん都心部にタワマンが増えるであろう状況下で、いつどの方角が開発されて眺望が無くなるかわからない船場よりも、大阪城周縁の豊かな緑のブロックに接するか一本下がるくらいの立地で今後の眺望にそれほど心配がなく、駅近な物件であれば値段も一段下がるしそっちがいいと思う人がいて、開発が進めば売れ行きも堅調だと思うのですがいかがでしょうか。それなら駅直結の希少な立地よりも候補地はかなり多いです。先程あげさせていただいた場所もそうです。船場からならタクシーで帰っても千円しませんし。
• 上町の東側までいくと駅から遠すぎるので逆に見送りますね。
  • わかる。でも現在の上町1丁目の中でも旧・内久宝寺1丁目と旧・広小路町までなら谷四10番出口までの距離正直変わんないですよ。
• 大阪では東京に比べて大きなプロジェクトがほとんどないためか、竹中、大林なんかはタワマンやってるよね。
• 両親の遺言で長谷工のマンションを買ってはいけないとのことで今日まで従ってきたのですが、何か理由があるのですか？
• ボーケンがマンションに。タワーパーキング56台、EVは1基と非常用1基。非常用とゴミ置場が離れてるのが気になります。地下1階て、何置くんでしょう。
  • すでにコストカット満載ですね。エントランスの雰囲気を格子でつくるのはその象徴で、動線の演出も非常にチープです。学生が計画したようなレベル。また南東角がタワーパーキングって？高層階は部屋を設けるでしょうが…詳細がわからない段階で断言はできないですが、グランドメゾンのほうがいいでしょう。まあ、積水もコストカットはすごいですが。
    • ご見解ありがとうございます。18階まで窓がないのでタワーパーキングはここまででしょうか。住居は3階からのようなので、エントランスは吹き抜けで共用施設が2階？
• 北浜タワーも長谷工入ってますね。長谷工はカメレオンなので、発注者の意向次第で色々対応可能でしょう。施工品質も高いと思います。
  • 北浜タワーは長谷工だけではないですから
• このあたり、結構なマンション建設ラッシュですね。他のインフラも含めてきちんと街づくりをしてもらいたいところ。大阪城内も商業施設が数多く建設され便利になりそう。10年後には、大きく様変わりしているでしょうね。
• 長谷工タワーは29階建て、塔屋は2階分ありそうなので、実質31階相当の高さで、99.985ｍ÷31＝3.225ｍが単純階高とします。上町台ザ・タワーは40階建て130.69ｍなので、3.267ｍが単純階高。ディーグランセは28階＋塔屋1階で95.58ｍで、3.309ｍが単純階高。やはり年々渋くなってきています。せっかくの立地ですが、このあたりで一番豪華なマンションと言うわけには行かないようですね。今の相場で、土地の仕入れも相当高かったでしょう。 上町台ザ・タワーは既に1期で7割近く売り切っていて、この2期でも20戸売れるでしょうから、残りは50戸程度で販売時期的にもろに競合しなさそうですが、1期抽選落ちで希望の住戸が得られなかった方や、イズミヤお見合いの低層階を検討されている方で、まだ待てる方はこちらも本気で検討対象になるのではないでしょうか。上町台ザ・タワーはこの近隣の築浅タワー物件からの住み替え組も結構いると噂に聞いています。そこ以外にもグランブルーやグランディオーズの方も内容によっては検討されるのではないでしょうか。
• 積水は売値が高くなりすぎるから、ボーケンの土地仕入れからは手を引いたはず。上本町のローレルに似たパターン。とすると、上町台ザタワーの方が安いか。ただ、長谷工タワーは仕様や各戸の専有面積を抑えて、売値を抑える可能性も高い。上町台ザタワーは80平米以上が多いが、相場からして今後はそうはならないかも。素晴らしい立地なだけにそれはそれで残念だね
  • 立地が素晴らしいだけに、ここなんか軽く超えてグランディオーズに匹敵する夢のような間取りのマンションになればグランドメゾンとの棲み分けも出来て悩むこともないんでしょうけどね。ただそれだと値段も夢のようになるので私には買えません。
• ボーケンの方は駅から少し遠くないですか？
  • 上町1丁目に住んでますが10番出口までなら同じだと思います。積水タワーはディーグランセのブロック、長谷工タワーはセブンイレブンや賃貸マンションのブロックを挟んでいるだけですので、上町交差点までの距離は変わらないです。長谷工タワーは交差点を渡らないといけませんが、上町交差点が赤ならそのまま北上しつつ国立病院の信号か法円坂の信号で渡ればいいので3回タイミングを合わせるチャンスがあり信号待ちのストレスほぼゼロです。地元民なら評価は変わらないし、販売表記上の差もついて1分だと思います。
• 確かに、立地を考えると住居が一番。デベもアホじゃないから、高値でも売れると見込んで仕入れをする。いい場所やね。
• 上町台ザ・タワー： 延床面積30,308.43㎡、 容積対象面積23250.77㎡、244戸。関電三井：延床面積14,712.22㎡、容積対象面積9,537.2㎡、約140戸。グランディオーズのような間取りになる可能性はかなり低いですね。関電三井は60㎡後半から70㎡前半で、上町台ザ・タワーの3LDKと同等の価格帯で売り出すと思われます
  • へえ、現時点の情報でそこまで分析可能なんですね。流石です。19階以上がタワーパーキング無いのでプレミアム間取りな気もするので、そこの間取りに興味あります。もうここの1期で契約しちゃいましたけど、関電三井はMRだけでも覗きに行きたいかも。
• 話題の北浜のタワー。ここを購入したいと思ってる人も比較のため見に行かれては？自分はあの貧相な外観が無理でした。あれなら別の中古でいいかな。吹き付け仕様だと高級感がゼロでした。
• ボーケン、谷六直結、もうひとつの積水ハウスと周辺にマンション建ちまくりですね。資産価値が心配です。
• 過度に資産価値を心配すれば今の時代どの地域においても不動産は買えません。ただ森之宮に市大と府大が合併し移転すれば周辺地域はかなり変わると思います。市大と府大の有った地域はどうなるのかが心配ですが
  • 移転候補地とこのマンションは別エリアとの認識なのですが。影響ある？
• まあ、学生は森ノ宮の東側に住むやろうな。坂無いし、家賃安いし。大学移転は関係なく、この地区の資産価値はまず大丈夫でしょう。全体に供給がやや過剰になって新築価格が落ちたとしても、西区や東成区から流入するからね。この地区で資産価値保てなかったら、市内8割は目も当てられないわ。むしろ今は新築物件ができる度に、既存物件の中古価格は上がってるし、その傾向は続くんちゃう。あとはマンション個別の問題やね。他に比べて見劣りしないかどうか。 タイルの話題があったけど、パネルは中層からやで。あからさまにコストカットしたら、隣の大和に負けるやん。デザインパクった大和に。それはないわ。
  • のんきなもんだねー。大阪の経済、人口は衰退してるというのに。大阪で大丈夫といえるのは梅田徒歩圏内ぐらいでしょ。資産価値のためにここを買うのは間違ってる。実需ならいいと思う。
    • 資産価値なら北梅田を買いに行きますよね。あそこにもグランドメゾンあったし。ただああいうところは落ち着かないという人が上町を選ぶんでしょう。昔から「住むなら上町台地」で堅調な需要もあるので、損はしたとしても処分ができないという事態にはならないでしょう。その差額をこの環境に払ったと思える人が買うんです。
• 堺筋本町直結もHP出ましたね。谷六直結といい、ここを皮切りにここまでラッシュ状態なるとは思わなかったです。
• １０年以上前のオフィスビルが存在する場所は、マンション候補地と考えた方が心休まりますよ。それよりも、高齢化により、一部屋でも限界区分所有者が出たときの対策法を今のうちに決めてほしい。さすがに、昆虫だらけのマンションにはしたくない…。新築だからこそ、法律より優先させるような規約でも作れないのでしょうかね？
• ここも含めて、いずれどのタワーマンションも廃墟化しますよ。小規模から中規模、好立地、高価格かつ賃貸人の少ないマンションでないと、将来的な建て替えはおろか些細な問題に対しての合意形成ができません。購入済みのみなさんも10年程度住んでポイでしょ？自分が所有する期間だけ資産価値が保てたらオーケーと思ってらっしゃるでしょうが、ここは高値掴みだから登記した瞬間アウトです。
• 手許にある最上階までタイルで竣工を確認済みのメジャー７の物件、外部仕上表を見るとタイル、吹き付けタイル、石状吹付けとあり、別にタイル仕上げをアピールしていないのですが、どちらの常識なんでしょうか。なお、本物件はデザインをアピールする項目に「タイル貼り、一部吹き付け」と書かれているわけではなく、仕様の仕上げ表においてタイル以外に吹付けタイルや塗装、壁面緑化パネルと書かれているものです。「窓枠」は近辺のグランドメゾンを念頭に申し上げました。グランドメゾン安堂寺はタイル仕上げですが、窓枠上下のグレーの部分は吹き付けタイルに見えます。仕上げ表は吹付けタイルとも書かれていたのでしょう上層までタイル貼りなら必ずホームページでアピールって、そんなに全面タイルがありがたいものなんでしょうか。都内の高級物件は塗装もあるし、ガラスカーテンウォールやパネルもあるし、様々な手段で意匠を凝らしています。タイル貼りの面積比をもってコストカットと断じる意味が良くわかりません。むしろ先の投稿のエントランスが２層吹き抜けではなく、２階からすぐに住戸となっていることのほうが私にはコストカットと感じられます。
• 3/29付の日経新聞、「大阪中心部、投資マネー流入　高額タワマン 土地取得争い」という見出しで大阪中心部に投資マネーが流入している状況を報じていますね。記事中に中津のブランズタワー梅田Ｎｏｒｔｈが契約者の3割が投資目的で、東京都心に比べれば割安感があり利回りが高いと見ている人が買っているようです。3割とは相当ですよね。ここは多分、ほぼ実需じゃないでしょうか。このスレの実需層が考える資産価値と、投資家の考える資産価値とはちょっと概念が違いそうです。

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