ガーデンハウス浦和仲町

2021年4月29日 (木) 07:47時点における版

物件概要

ガーデンハウス浦和仲町　外観完成予想図

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町二丁目96-1の一部、外4筆（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「浦和」駅 徒歩8分
2. 高崎線 「浦和」駅 徒歩8分
3. 東北本線 「浦和」駅 徒歩8分

• 総戸数：42戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年12月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 15階建て、42戸、工期は2020.3.2～2022.3月末日だそうです。
• ちなみに知事公館の向かいの仲町三丁目で三井不動産のマンションが月末から工事が始まるようです。仲町に住友不動産と三井不動産で競いあっていいマンションが建つといいな、と思います。詳細はわからないですが、あまり余裕がある土地ではなさそうなので、ドミノ(失礼)と揶揄されても、売り出して即、完売したという常盤1丁目のパークハウスザレジデンスのように仕様が良いマンションだと盛り上がりますし、財閥系ディベロッパーの意地がこめられた素敵なマンションができてほしいです。
  • 競い合って良いマンションで、しかも価格も競ってくれれば良いのですが45戸ではそうもいきそうになさそうですね
    • 三井のほうはどれくらいの規模になりそうなのでしょうか？
• ここは土地の仕入れが高かったので、相当高くなりますよ。
• 県都に誇る品格。らしいです。
• 今後でる物件の中では1番期待してます。採光も良さそうだし、以外と車の出し入れもし易そうだし、、立地も丁度良いと思います。あとは価格ですね！坪300以内なら良いのですが、たまたま、不景気が押し寄せてきましたから、300以内を期待しちゃいます！
  • コロナ前に土地を仕入れた新築は当分下げられないでしょ。スミフが赤字になっちゃうよ。立地的にも、シティハウス浦和仲町やガーデンハウス浦和常盤より安くなるわけがない。坪310～315くらいでは？
• ちょっと小ぶりなのが残念ですね。北側の戸建は買収できなかったのでしょうか
• 浦和駅北口から5分。水につかることのない高台。眺望抜群。前にある駐車場はゲストを迎えるのに便利。そばの通りは由緒ある通りで、四季の彩りが美しい玉蔵院、中央公園、埼玉会館、広場、ロイヤルパインズホテル浦和、すはらや書店、コルソにつながるさくら草通りなどがあり、少し行くと常磐公園もある。徒歩10分以内に、イトーヨーカドー・伊勢丹・パルコ・コンビニなど多数の商業施設が集積する一等地ですよ。学区には、昔からよい学校と認識されている、付属小学校、広々とした仲町小学校、麗和幼稚園があるんですよ。プレミアムマンションには、ちがいありませんよ。
  • 西口徒歩８分、近くに公園があり立地はまぁまぁ。プレミアムマンションになるかは微妙。設計・施工とも川口土木となっており、外観も平凡な板状マンションに見えることから、スミフとしてもあまりコストをかけなくても売り切れると踏んでいるんじゃないか。そこまで持ち上げる物件じゃないと思うよ。
    • あと、プレミアムという意味なら、一駅違いだけど、パークホームズ浦和常盤十丁目のほうがふさわしいと思う。比較にならないほど力が入ってる。だいたい、こっちはガーデンハウスブランドなんでしょ？シティハウス浦和仲町がすでにあるとはいえ、スミフとしてはその程度にしか力入れてないと思うよ
      • 川口土建はパークハウス浦和レジデンスを手掛けたように高スタンダードっていうイメージですね。たしかにプレミアムではないかも。
        • 公式HPに西口まで徒歩8分、アトレ北口まで徒歩7分とありますね。他の築浅マンションと比べても駅近物件とは言い難いでしょう。それを補う独自の差別化できる良さがあればいいのですが。
• 学区が良いと言えど仲町小も常盤中もいかんせん遠いですね。常盤中にいたっては徒歩33分表記です。資産価値の観点からはブリリア浦和仲町と比べてしまうと駅距離や通学のしやすさ（こちらは高砂小、岸中）などで埋められない差がつけられてしまっている印象です。住友なので強気設定で時間をかけて売るのかもしれませんが坪300割らないとさすがに見合わないでしょう。
• 周りの雰囲気はいいですよね。仕様とか間取りを工夫しないと他の駅近マンションとの差別化が難しそうですが、戸数考えるとディスポーザーはつかないでしょうし、HPを見ると専有面積70.30m2～71.67m2となっているので間取りも全戸単調な田の字型になるとみています。1LD・K＋２S～3LD・KですからDINKSや若い世代がメインターゲットになると思いますが、これらの購入層は駅距離を重視するのでマーケティングが難しそうです。
• 上層階の東南角住戸とか、坪330万円でも買い手いそうですね。富士山も望めるかな…？
• 駅距離と規模感でみると新築プレミアムをのせて坪280～300万くらいがフェアプライスじゃないですか？コロナの影響が長引けばもっと下かもしれないけど。これを上回る価格設定だと買った瞬間に含み損になりそう。資産価値とか気にしない人はいいかもしれないけど。
• 浦和駅近で今1番注目されている物件。立地がいいから嫉妬も多いし、安く買いたい人も多いんでしょうね。タワマンは今、三密っていわれて嫌われているけど、エレベーターの昇り降り人の多さから密着せざるを得ないんでしょうね。
• 平均坪単価280くらいが妥当だろう。300行ったら残債割れ考慮して終の住処にする覚悟が必要。買うならね。これから不動産価値が下がるし、世界的な不況が本格化して個々のオーナーの経済状況も不安定になる可能性がある。このマンションがスミフ以外のデベロッパーだったら期待持てるんだが。出来ればリスクは抱えたくない。
• 2022年4月入居開始って随分と先だよね。無理して第1期とかで買わなくてもいいかなと。少なからずこの先どんどんマンション価格上がるとは思いづらいし。築浅中古と両睨みで、もしここの新築価格と同じ単価くらいで浦和タワー、ブリリア浦和仲町の中古が出てくるのであればそっちの方が手堅いよね。あとはエイペックスかコスタも悪くはないと思うけどいかんせん築年数がね。
• 浦和駅から10分以内で仲町、常盤、高砂、岸町(人気学区)、浸水の心配がない地区というだけで貴重です。個人的には旧中山道より西だとさらに良しと思うのでこちらの物件の立地はいいと思います。もちろん、立地以外にも仕様、値段等、諸々諸条件が関わってくるのでなんともいえませんが。同じディベロッパーのためこのスレで名前があがっているシティハウス浦和高砂ですが、私は立地と外観でいえば浦和で一番ではないかと思います。建物の前を歩いていてここがマンションだと知った時はすごいな、ここに住んでいる人いるのか？と思った位です。住人ではないので実情や価値が値段に見合うかは知りませんが。でもこちらに住んでるというだけで多くの浦和の住民からは羨ましがられる素敵なマンションなのは確かです。
• さいたま市内でピンボイント的にいい所にできるマンション。麗和幼稚園近し。麗和幼稚園がいい幼稚園だっていうのは知られているよね。学区内には埼大附属小学校があるし。眺望よし。周りの環境よし。災害に強い土地柄。利便性抜群。7500万円はするよね。それじゃ安いか。一億だしても後悔しない。自分はちょっと出せないけど。ほんと、それが悔しい。心配は周りの人間に嫉妬されないかですね。
• 2022年居住開始に対して販売開始がやたら早い気がしますが、駅前再開発マンションが出てくる前に捌きたいんですかね？同時期に販売したら相対的に価格下げるしか対抗手段ないですもんね。

交通

構造・建物

• 敷地面積：761.67m2　
• 建築面積：345.86m2　　
• 建築延床面積：3791.36 m2　　
• 建ぺい率・容積率：建ぺい率80%・容積率400%　

• 各フロア2戸でプライバシー性が高いのはいい点だけど外観はペンシルになって貧弱に見えてしまうのはデメリットだよね。土地狭いからしょうがないけど。市況変わらなければガーデンハウス浦和常盤より単価高いのは間違いないと思うけど中古の成約も減るなかで時価が把握しにくくはなっている。
  • 各フロア3戸よね。
• 高仕様高価格という割には外観は微妙に見えますね。角部屋の開口部もコーナー部は完全に梁で占められており狭そうです
• 隣住戸との隔ては当然にコンクリですよね？
• 外観がスミフらしくなく格好悪いのが残念。一昔前のマンションのような外観

共用施設

ガーデンハウス浦和仲町　エントランスホール完成予想図

• 駐車場総台数：16台（横行昇降式13台、平置2台、身障者用平置1台）　
• 自転車置場総台数：79台〔平置10台、2段式（下部スライド式）69台（上段30台、下段39台）〕　
• バイク置場総台数：2台　
• ミニバイク置場台数：5台　

設備・仕様

• マンションの規模的にもディスポーザーは設置されないんでしょうけど、住居前宅配BOXがあるのは便利ですね。缶ビール24本分入るサイズであれば尚良しだな。
  • ディスポーザーありですよ。HOME'Sなどに記載されてます。ポエムにある通り、高仕様高価格でいくんじゃないですかね。
    • すごく高くなりそうですね・・・シティハウス浦和仲町もディスポーザーまでは付いてないですよね？
• 全戸玄関前宅配ボックス完備という仕様は気になります。都内でもなかなかなさそうな先進的な仕様ですよね

間取り

• 間取り：1LD・K＋２S～3LD・K　
• 専有面積：70.30m2～71.67m2　
• バルコニー面積：9.5m2～11.16m2　
• サービスバルコニー面積：1.76m2～2.79m2

• 平米数としてはファミリー世帯向けにもなっているようで、色々な世帯から需要がありそう

買い物・食事

• 日々の買い物には、迷うよね。近くのイト-ヨ-カド-にするか、伊勢丹の地下にするか、コルソの地下にするか、アトレにするか、東口だけど、パルコのヤオコ-にするか。コンビニも近くにたくさんあるし。

育児・教育

• すぐ近くにある、麗和幼稚園は、遠くから通ってくる子供もいる、昔からある名門幼稚園です。
• 正直、小学校にこだわりはないですが、この物件の通学校になる仲町小、常盤中は遠いんですよ。親としては長い道のりを通学させるほうが不安ですね。伝統校だなんだというのはディベのプロパガンダでしかなくてもとから浦和で住んでる人からしたら何のこと？って感じです。
• 麗和幼稚園は狭いんですよね。園児も多くはないですが。おそらく常盤にあるひなぎく幼稚園の方が敷地も広いし人気じゃないですかね。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域　
• 和菓子屋の跡地か
• 場所はどこですか。
  • パインズの南西あたり、セブンイレブンと市民会館うらわ の間の区画
    • Googleマップで見たら仮囲いされてました。このあたりは商業地域なのでドミノのリスクありますね。
      • 浦和の駅近だとドミノリスクを負うのは仕方ないですね。ブリリア仲町も、あの値段でドミノマンションの仲間入りという顛末を迎えてしまいました。
• 南側はセブンイレブンかな、さすがにあの敷地じゃ高い建物は立たなそう
  • 道を挟んで南側には駐車場がありますよね。セブンイレブン・間の床屋さん含めていずれは１つのまとまった土地になると予想。
    • うん、コインパーキングはドミノフラグだと思う。
      • 建築計画出てましたが、15階建て42戸の計画です。目の前がセブンイレブン。
• こことは別に電器屋さんの横にも建つ。パインズの裏手。
  • さいたま市の建築標識のサイトにでていますね、第二次マンションラッシュ
• こちらは、立地的に車の騒音などはどうなんでしょう。地図を見て感じたのは、最寄り駅までのルート。道幅がせまくて交通量が多いと歩きづらいですね。買い物は駅前でする感じになりそう。
  • 車はあまりスピード出せない道ですしうるさくはないですね。一方で人通りは多いです。自家用車ある人は気を使わないといけないと思います
• 駅までの道は一見近そうに見えますが距離が少しあるようですね。地図で見ると分かりやすい道になっているので、スムーズに行けそうです。商店街を抜けていくので色々なお店を見ながら行けるのが楽しそうだし、人通りが多ければセキュリティ面でも安心できるのではと思います
  • 目の前の道は細いですが、市役所通りにすぐ出られるし、隣にセブンイレブンがあることや少し歩けばヨーカドーもすぐなので、悪くない場所だと思います。個人的には、同じガーデンハウスの浦和常盤より、こっちの方がいいですね。
• 新しくできた浦和駅北口からだと6分ぐらいでしょ。高台にあって水につかることもないし、前に玉蔵院の緑なんかもあって空気もいいし、眺望も最高なんじゃない。近くの埼玉会館の脇に広場もできたしね。すぐ近くに、幼稚園もあるし、小学校の学区もいいし、浦和でも最高の立地なんじゃないでしょうか。
• ロイヤルパインズ浦和辺りでは、サッカ-関係者にばったり会うことも多いし、すぐ近くの須原や書店で雑誌や本を見るのも楽しいし、朝、ジョギングや運動、犬の散歩をしている人も多いし、健康的な地域ですね。
• 埼玉会館のところの広場は、広いから、今の時期、ちょっとした散歩もいいし、いろいろな花が植物や木に咲くらしいから、楽しみ。
• その昔には料亭があった、由緒ある、よい土地です。
• 立地は良いですね。建物の見た目に特別品格は感じないがグランドヒルズくらいならまだしも
• 浦和駅西口から7分、北口から5分だと思ってたけど。ググると浦和駅西口から徒歩で最短距離で7分て、でてくるよ。何で、住友は、距離を増すんだろう。実際、はや足の人なら、西口から、7分もかからずつくと思うけど。駅までの道も、いろいろな店があって、明るくて活気があるから、そんなに距離があると思えないんだよね。
• 浦和の人達のいいところは、気取った人達があまりいなくて、まじめで知的な人が多いところなんじゃないかな。チャラチャラした人達が住んだら、浮くんじゃないかな。
  • 街を行く人たちの風体を見ると、埼玉県で一番住宅地としての地価が高い地域には見えないよね。良い意味でも悪い意味でも
    • 浦和以外のところから、仕事や用事、利便性にひかれてやってくる人間、多いしね。そういう人間も包み込めるところが浦和のよいところ。
      • 官庁街だからか地味なおじさんが多い。特に朝夜は。女性も裕福なマダムというより生活感のある人が多く、とにかく地味で落ち着いた雰囲気の街。
• 浦和にずっと住んでる人間です。サッカーにあんまり興味ないから。狂信的なレッズファンてどういうの?まわりにいないからなぁ。つっぱったあんちゃんみたいなひとたち?
• 駅距離あり、小規模、小中学校遠い、東側駐車場などを勘案すると坪280万くらいが妥当な線じゃないかな。あとは駅前再開発マンションが出てくるタイミング次第か。資産価値的には厳しそうだけどブリリア浦和仲町よりは周辺の雰囲気は落ち着いた場所だから住み心地重視する人には良さそうだね。
• 場所はいいよね。今後、周りがどうなるかはわかりませんが、駅からもほどよい距離でかつ、落ち着いた場所。車でも導線しだいでは面倒ではないかな。お金あればいい店まわりにはあるし、公園も会館裏と常盤公園も使えるし人気学区で子育てには良い。常盤中も自転車だろうからなんとかなる。
• 大通りに面しておらず閑静で、コンビニが目の前にあり商店街、幼稚園や保育園も近くにあるので本当に暮らしやすい所だと思いますよ。前面道路も石畳で雰囲気も良いです。個人的なマイナスポイントとしては、西側の半分は元々は病院だったことと、価格が高いということですね。以前病院だったことは個人的な心象の問題なのでもう語りませんが（東側はケーキ屋さんでしたし）、価格が大きなマイナスポイントですね。グレードにも依ますが、浦和で小規模マンションで坪300近くだと、頭金にも依ますが1割入れた程度だと買った瞬間含み損ですよ。低層の坪280のパンダ部屋でも売る時には、4,500万の持ち出しが必要になるでしょう。値下げは表だってせずに販売に年単位で時間掛けますから、竣工後の販売中のノボリと横断幕はここも避けられないでしょうから、先に購入した人は精神的に不安になるでしょう。
• 前立てにかなり不安あるよね。周辺の駐車場、最近次々とマンションやビルに変身してるよ。
  • ここ、すぐ南の駐車場とセブンまとめたら同程度の高さのマンション建ちませんか？ドミノリスクが高すぎるように思われますが
    • イメージ見るとここのマンショって斜め方向向いてるから手前に(セブンイレブンのところに)同程度のマンションを建ててもここには関係無さそうに見えますが
      • 確かにセブンの建物も相当古いし、数年後には無くなるのも視野に入れて考えた方が無難かもしれません。
        • 前の駐車場も2019年にできた、できたてほやほやですね。
• やたら盛り上がってるので現地歩いて見ましたが、南面は商店街と玉蔵院という名前の小さな寺院、東面は汚い繁華街とJR、西面はちっぽけな商店街と薄汚い銭湯や賃貸アパート群、北面はただの住宅街ですよね。それほど良い環境とは思えませんが。浦和ではこの程度の立地で最高と言われてしまうんですか？
  • おそらく「最高」とまで思っている人はいないと思われます。繁華街の中にあるブリリア浦和仲町と比較すると住環境は悪くなさそう程度のことかと思います。
    • 学区がいいじゃないですか。はっきりいいますと、こぎたない飲み屋とか通っていかなきゃならない高砂小より、よっぽど仲町小学校･埼大附属小学校のほうが認められてますよ。もちろん、近くの麗和幼稚園は通わせたがる親御さんが多い名門幼稚園です。
• ここのマンションの眺望、最高ですよね。品のある玉蔵院の緑と中央公園の緑が見渡せるなんて。せっしている通りを少し歩けば埼玉会館と新しくできた広場もあるんです。これから広場の植物、木々も育ってきて花を咲かせるでしょう。子供が遊ぶのに、常盤公園や少し離れた別所沼公園もあります。ロイヤルパインズ浦和もあります。埼玉会館近くのさくら草通りには、カフェもあります。大人が休日くつろぐにも最適ですよね。
• 北浦和公園や別所沼公園を見下ろす立地なら別格も納得ですが、浦和に特にゆかりのない人間から見ると、ここは特別な風情もないただの商店街の外れに位置するマンションとしか感じられません。
  • これは良い示唆。確かにもともとこのあたりに住んでいる人で思い入れがあれば良いですが、そうでなければこの付近を見て住環境だ眺望だ言われても響かないでしょうね。
    • このエリアは浦和の中でも環境はいいと思います。常盤公園も改装されて綺麗になります。北浦和公園や別所沼公園の近くだと、浦和駅から徒歩10分以内では無いので資産価値としては微妙。浦和駅から徒歩10分で、新築ならば立地としてはここが一番でしょう。
• 徒歩圏内に大きな商業施設があるというのに、少し入れば樹々がたくさんあって自然と昔ながらの風景もあって便利さだけでも住みやすい環境でもない立地は、他ではなかなか買いような気がします。このあたりの相場は高いのでしょうけれど予算が合うなら住みたいと思う人が多いのかなと思いました。
• このマンションは利便性は高いと思いますが、あの石畳の通りに商店街を見下ろす形で15階建のマンションとは相当違和感がありますし、景観的には微妙でしょうね。もっと市役所通りに近ければ背の高い建物も多く違和感なかったかもしれませんが・・・

周辺施設

その他

掲示板

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