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オーベルグランディオ千住大橋

Name: オーベルグランディオ千住大橋
Brand: 大成有楽不動産株式会社
Rating: 5 (1 reviews)
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[[ファイル:オーベルグランディオ千住大橋.jpeg|thumb|200px|オーベルグランディオ千住大橋]]


==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[足立区]]千住橋戸町1番4、千住緑町1丁目1番7（地番） 
*交通：
#[[京成本線]] 「千住大橋」駅 徒歩3分 
#東京メトロ[[千代田線]] 「北千住」駅 徒歩16分 
#[[常磐線]] 「北千住」駅 徒歩18分 
#東武[[伊勢崎線]] 「北千住」駅 徒歩18分 
#東京メトロ[[日比谷線]] 「北千住」駅 徒歩18分 
#東京メトロ[[日比谷線]] 「南千住」駅 徒歩16分 
#[[つくばエクスプレス]] 「南千住」駅 徒歩15分
*総戸数：251戸
*構造、建物階数：地上15階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2012年02月中旬
*売主：有楽土地株式会社
*施工：株式会社長谷工コーポレーション・大成建設株式会社


==価格・コスト・販売時状況==
*3,370万円予定～3,900万円予定　（70.60m2～78.75m2）
*再開発地区という点も価格にどう影響するのか知りたいです。
*値段をいくらに設定するかがポイントとなる。平米で１７０万円を超えたら 魅力なし。１５０万円を切った設定をするかも。買うとしたら、大掛かりな 設計変更をしないと魅力ある住まいにできなそうだから、ネット金額では かなり安くしてもらわないと困りますね。 　有楽土地はよく知らないけど、施工が長谷工ってことは、ある程度安い設定 にしておいて、オプションで稼ぐ手も使ってくる可能性がある。良いオプション を用意してくれるかどうか。
**長谷工だと値段安くなると思いますが思わぬ落とし穴に注意ですよ。。 二重床、二重天井じゃないパターン多いですから。
**いくら足立区だからって、平米で１５０万円を切った設定はないでしょう。
*駅徒歩3分で山手線まで5分、4000万越えると思ってたけど、3200万からあるんですね。意外。
*ここのマンションは南向きが70㎡で3200マンからだそうですね。 だとすると東向きの方が安い！？？ おそらく、前にタワーが立ち、日当たりや眺望が最悪なのでしょう。
**　南向き中心 3200万円からという広告は南向きが3200万であることは保証しませんね。 参考間取りにでてくるのとことには70㎡の物件はなくて、物件概要の予定価格が、3290～5290万の範囲で、坪単価で@160～190の範囲ですか ら、平均坪単価170万ほどだと考えれば、75㎡で3800万弱。これが平均的な住戸の価格でしょう。土地の落札価格などから推測すると、長谷工の標準的 な仕様で作ることを仮定して、平均的な中住戸は中層までは4000万未満に設定可能だと思います。価格を、予告広告に載せて宣伝している物件は、仕様より も価格で勝負の物件です。このあたりのマンション相場と比較して競争力のある価格だと思います。
*中層階（たしか一番多い価格は、3700万～だったと思います。
*かなり安いみたいですね。
*千住大橋は駅力が弱過ぎるので、 駅前の商業施設に何が出来るのか次第では 上昇する可能性にみちておりますが、 この先を考えても総合的に北千住を追い越すことは絶対に無理でしょう。


==交通==
*千住大橋駅以外遠すぎますね。
*千住大橋駅徒歩3分という立地はどうなのでしょうか？ 北千住や南千住からは離れてるけど。
**駅前なのは評価しますが、京成線が微妙ですね。
***千住大橋3分。京成で日暮里・上野まで1本で出られるから別に困らん。
*千住大橋からのこの位置であれば、自転車で、普通に２０分もあれば、上野・浅草に行っちゃうよ。
*北千住や南千住までバスは出てないんですかね？
**バスは、コミュニティバスが、丸井の前から、北千住西側をぐるっと回っています。 もちろん千住大橋バス停もあります。 開発が進んだら、バス停は移動するんでしょうね。 それと、足立市場入口の信号のあたりから、駅前ロータリーにつながる計画道路がありますので、 国道４号との出入りが良くなり、千住大橋駅を拠点とした、バス・タクシーの利用はありますね。
*４号線を上野方面から走ってくれば分かりますが、隅田川を渡って、足立区に入った途端、 道路沿いの街並み、道路の整備がきちんとされているのが、良く分かります。 自転車の通行がしやすいように、路側帯が設けられています。
*町屋でさえ京成本線の快速が止まらないのに、千住大橋は止まるんですね。 再開発があるからでしょうが、再開発が進んでから近辺で検討したほうがよいのか、再開発前に購入したほうが良いのか？
**快速が止まるのは再開発があるからというよりも、待避設備があって緩急接続ができるからという理由ですね。過去ダイヤ改正によって普通しか止まらない時期もあったので、そこは流動的かと。
*北千住から信号に引っかかりながら徒歩帰宅すると、12分〜15分？ 京成線は自分の動線からちょっと外れてるんだよなぁ…
**グーグルアースで道のり（直線ではなく）で距離を計ってみた。 意外な事に、 南千住からの距離が1.2km。 北千住からだと1.5kmだった。 川渡る必要があるとはいえ、南千住のほうが近いとは驚き！
*北千住駅までは自転車だと千住大橋駅から１０分位かな？ 歩いていこうという距離ではないですね…。 路線バスだと北千住駅のロータリーの方までは入らないんですっけ？
**北千住よりも南千住のほうが実際に近いです。 冬場は橋渡るのがしんどいですけど。
**南千住まで行くのなら、普通に京成で日暮里に行ってもいいかなと思ったり…山手線に乗り換えられるからいいかなと。日暮里の乗り換えもそう面倒ではなさそうですので
*千住大橋って未知のエリアだけど、 時刻表見たら意外と本数多いんですね。とくに朝夕。 昼間の１時間６本はちょっと寂しいけど許容範囲かな。 町屋で千代田線、京成上野で銀座線と大江戸線も利用可能なので便利そうです。
*駅徒歩3分とは言え京成本線はちょっと使い勝手が悪いかな～、京成上野や日暮里乗り換えを前提に考えればそれなりに使えるけど。
*23区内、駅徒歩3分、山手線まで電車で5分、この立地でこの価格はお買い得だと思います。 さらに再開発で街は綺麗になる予定です。
*浅草まで都バスで２０分くらいですしね。 笑われそうですがこち亀の下町編が好きなんですが子供をそういうところに連れていってあげられるのはうれしいです。
**何気に浅草も近いですものねぇ！ 路線バスでも浅草までいけますし。 そういえばここは荒川遊園も比較的行きやすいので お子さんがいる方はお出かけがいろいろと楽しいですね。
*京成上野は他路線への乗り換えが若干不便ですが、 ここからは物凄く近いですよね。 お子さんいる人なんか、動物園に行くのにすごく楽ですよ！ ＪＲ乗り換えはやはり日暮里になるのかな。
**日暮里からは本当すぐなんですよね～ これが魅力の一つですね！ 私も日暮里から山手線で通勤しますよ 京成線は確かにちょっと地味ですよね 駅も改装を期待しています。

==構造・建物==
*われら庶民の味方・安普請の長谷工施工ということは、直床か？
*直床でも、スラブ厚さが３０ｃｍ以上なら許せます。 　戸境壁の厚さとか構造の詳細も気になる。ウェブサイトを見る限り、 最低限をクリアって感じ（中の下程度）ですね。 施工会社は、長谷工コーポレーション・大成建設だから期待してもいいかも。
*千住大橋の再開発予定ではツインタワーが立つようですが、どの位置に立つのでしょうか？ 目の前に立たないといいなー、と思います。
**千住大橋ツインタワーは対岸のアクロシティに向い合う位置で建築予定らしいです。 何と！超高層150メートルのツインタワーですからね、レインボーの南側に150メートル級が二つ、レインボープロジェクトが影にならないか？心配です。 購入前に長谷工はその辺の位置関係を正確に説明してくれるのでしょうか？
**タワーができたら、家から何気に見えていた、東京湾花火が見えなくなっちゃうかなー。 足立と隅田の花火があるから、まあいいか。
**レインボーは駅には近いですが、南側はURタワーなどに遮られ、日当たりは何とかなるかもしれませんが、眺望や開放感はイマイチだと思われます。 だからこそ、真っ先に売り切ろうとしているのですが。このあたりは開放的なことが大きな売りの一つです。利便性から言えば北千住や南千住などの大 きな駅に近い方が良いわけですから。なのに、その売りが損なわれる可能性が高いわけですから、安いとしても考えものかと思います。 安価にあげようという思惑の長谷工でしょうから、そのあたりを踏まえた上で飛び付かずに検討したいものです。ちなみに、スカイツリーは大部分が対岸のマンションに隠れてしまいます。 牛田あたりのマンションならすべて綺麗に見えるみたいですが。
***ＵＲの位置がどうとか、あるでしょうが、これから先、北千住では、日光街道、墨堤通りなど、車の通る大きな 通り沿い以外で、大きなマンションが建つことは、考えられないです。 来れば分かると思いますが、どこもきつきつな感じで立ち並んでいます。 住宅地のド真ん中に、大きなマンションが建つ、という場所ではないので、大通り以外のマンションって 結構、北千住に関して言えば、少なくて貴重だなと思います。
*ツインタワーの位置によって、このマンションが影になり、陽が当たらないということはあるのでしょうか？それが気になります。
**レインボーはURの影響受けるのは間違いないです。だから一番最初に販売して売りきりたいんです。こういう規模の再開発の場合、基本的にそうです。 レインボーを先行して買うなら、あとにくるデメリットが出来るだけ小さいことを期待するしかないでしょう。 汐入の再開発がまさにそうでした。フロンティアシティ（公園側）のあとにベリスタを南側に作ったわけですが、日当たりも眺望もかなりの部屋で吹き飛びましたからね。 それから、ここを北千住の物件と呼ぶには遠すぎます。
*再開発中央部の妻狙うC街区レインボーか約50Mで、隅田川沿いの南側の西奥からG街区90M、F街区E街区がツインタワーで150Mが2棟、東南のD街区が90M級のマンションがズラリ並ぶ計画ですね。 何処もレインボーよりも高層です。 レインボーのすぐ西隣のH街区ですら60M級？
**ということは、他マンションに囲まれるということですね。 私も嫁、両親と前向きに検討しています。 先日、現地へ行きましたが、駅からの距離が驚くほど近いですね。商業施設通って帰れる将来を想像してしまいました。 マンションが目の前に立つと低層階はやはり日照の制限を受けそうですか？ ある程度は目をつむりますが、やはり1日中くらいのは ちょっと。
**D、E、F、G、そんでもってH。 高層に囲まれてる感じになると思います。
<gallery>Image: オーベルグランディオ　千住大橋　構造.jpg|オーベルグランディオ　千住大橋　構造</gallery>
***251戸って予想より小規模の印象です。もっと高くしなかったのは何故だろう。 確かに囲まれそう…眺望は期待しない方がいいかな。
***南と西は河なので障害物が無いのに、高層建築に囲まれてしまうなんて残念ですね。 
***再開発の物件は、条件の一番いいところを先に開発してしまうと後が困難になりますから、内側からやるってのは定番だと思います。川沿いは後からで、ここがもともと賃貸向けだったのが途中で分譲に変わったように、分譲になる可能性もあると思います。
*南向きはほぼ完全に日陰になりますね。 東向きはどうでしょう？こちらもマンションが建つのかな？
**「高さが150m級のタワーマンションが建つ」というのが南側のことですよね。150mなら50F級です。
**150m級のマンションが2つ、90m級のマンションが2つ、南側に建つそうですね。
**隅田川沿いに4つ建ちます。
*東側の高さ制限は３０ｍでここには高層建築は建ちません。 南側リーガル本社の跡地は高さ制限９０ｍまで リーガルの西側は高さ制限１５０ｍ その西側も高さ制限１５０ｍ　したがってツインタワーか？ このマンションの道路を挟んで西側は高さ制限９０ｍ 高さ制限はその高さまで建てられるということであり、 必ずしもその高さの建物が建つということではありませんが 東側以外はすべて、オベールグランディオより高い建物が建つ可能性が あります。 建物どうしの距離や日照に関する規制もありますので 高層階では少なくとも午前中の日照は確保できると思います。 しかし低層階、特に西側の棟は日照はかなり厳しいかもしれません。
*モデルルームを見てきたのですが、二重床では無かった・・・・ コンクリートに直接、軟らかめの素材を敷いていると、営業マンが言っていたと思うのですが、ご存知の方いらっしゃいますか？ 二重床でないと、コンクリートと床材の間でカビとか発生したりしますか？ 
**カビはないと思います。 でも直床だと上階の音は聞こえますよ
**二重床は必須ですよ、特に小さな御子様世帯は一階に住むならば別ですがスラブ直には論外です。天井高を犠牲にしても二重にされたし。この世帯数でペット可も、犬嫌いな我が家はダメそう。
*施工メインが長谷工ですから、直床は当然に予想できますし、 逆に壁は施工レベルの低さをごまかすために二重でしょう。 基本とは逆ですね。 
*東側の敷地は最高30mまで建てられます。 マンションなら12階建くらいでしょうかね。 間取りは南向きとほとんど同様です。 東側住戸の採光は、タワーマンションより、その隣の90mマンションの形に寄ると思います。
**現地を営業マンと見てきました。 堤防までの距離が近いですね。 個人的な感想としてですが、2月の上旬で川の反対側にあるマンションでさえ太陽に掛かりそうな感じでした。 あの距離でそれだから、近くに立つツインタワーは、物凄い存在感でしょうね。 近くで見る、東京タワークラス級と言った感じでしょうか。 東側の立地の感じも確認したのですが、12m先に30mクラスか(10階程度)のマンションが立ちそうですねあの感じだと。 駅前の立ち退きした人が住む感じは今のところ無さそうですね。 綺麗に空き地が残ってましたから。 後、驚いたのが90mクラスの建設予定地で、ボーリングらしき作業が開始されてました。(地盤調査かもしれません)
***外側に高いのを建てる時点でプランとしてはどうなのかと。 対岸から見たイメージ先行で、開発してるのは分からないでもない。 しかし、内側で日照不安や景観で凄い圧迫受ける方はたまらんですね、、、
*この物件は直床二重天井です。階高は正確な数字は忘れましたが、 天井高が250－255㎝、床スラブが20㎝程ですから、せいぜい3ｍ程でしょう。 確かに直床は二重床よりも工費も安く済むため、物件の価格に反映されます。 音については、一見明らかに二重床の方が防音性が高いように思われがちですが、 実際はそうでもありません。軽量音（スプーンを落とした音等）については、 直床のこの物件でもクッションフロアを使っていますので、ほぼ響きません。 重量音（足音など）については、直床でも二重床でもほぼすべてスラブ厚 (床のコンクリート)で決まります。 二重床だと軽減できそうですが、ほとんど変わらないのが実状の様です。この物件について言えば、私は「住戸間の壁が鉄筋コンクリート」であることを評価します。 工費をさらに削った物件や、タワーマンション(軽量化の為)などは、コンクリート壁ではなく、 乾式二重壁を使います。これは防音性能については、アパートなどに比べるとはるかに良いものの、 大きな声での会話は隣の家に聞こえます。 ここは低価格を売りにした施工方法を採用しています。
*東向き角部屋の上層階であれば、足立の花火、みえますか？ 隅田川の花火大会も見えるなんて素敵ですね。
**南向きはもちろんのこと、東向き上階でも、ベランダからスカイツリー、花火も見えるね。ツインタワーのサイド90m級マンションが建てば見えなくなりそうだけど。数年は眺望良いですね。 ツインタワー建つ頃は、周りもいろいろと便利になるだろうし、それもOK。 スーパー堤防に出ればよいだけだしね。 


==共用施設==
*自走式駐車場なのがいいですね。
*駐車場設置率が不足じゃないでしょうかこのマンション？
**駐車場？必要無いです。こんなに駅前で我が家には車は必要無しです。 ダッシュで駅のホームまで2分ですよ。駐車場？必要ですか？ この辺りの相場は月極一万円程度でしよ。 不用意にマンション敷地内に駐車場を増やさないで下さいませ。
**駐車場の附置率66% は、平置きで確保しようとする場合にはこれ以上の確保は困難だと思います。容積率には加算されないようにするには、建物本体の面積の1/4 までしか確保できませんか、ここの容積率(多分300%)で100%確保するには、自走式はあきらめるしかありません。機械式は金食い虫で更新にはのって いる車より高い支払いが管理組合に発生しますから、自走式での確保は見識だと思います。　なお、駅直近（河原町方面）になりますが、駐車場の相場は 1.8-2.3万程度で、1万円で契約できるような駐車場はありません。（千住周辺は、北千住の駅を離れても開発余地が少ないので、どこも2万未満ってと ころはないです）
***「駐車場の相場は1.8-2.3万程度」ですか。 いま他の物件情報見てたら、4～5万でも安いという地域がありました。 東京といっても地域でかなりの差があるのですね。 東北方面に車で行くことが多い場合は、都心の北方面が物件も駐車場も安くて便利というところでしょうか。
***足立区は北千住駅周辺以外は割りと月極駐車場は安いですよ。 


==設備・仕様==
*オール電化、食洗＆ディスポ標準装備も床暖房は…ないっぽい。
*オール電化なのは魅力です。
**オール電化なのですが、タンクの置き場が図面上にないのが気になりました。300Lしかお湯を貯めておけない一番安価なタイプなので、広告にも記載されていないように、床暖房はなしになりそうなことが気になります。
*これって今どき普通ですか？
#二重床じゃない 
#ペアガラスじゃない 
#床暖房がない 
#レンジフードは整流板付きじゃない 
**床暖房は段差がつくけれど、オプションでできるようですよ。また、レンジフードもオプションで。ただ、窓ガラスと床が痛いですよね。。
*地震があって考えが変わりました。オール電化も原発の問題で微妙。
**オール電化については、自分の考えでは現在と今後数十年間はまだ原子力発電に頼らなくてはならず、 仮に電気料金が値上がりしても、夜間電力の割引はあると考えました。
*温水式床暖って１０年毎に取替えが必要なのですか…知りませんでした。 上に重いものは置けないとは聞いたことがあるのですが。 そう聞くと、別にオプションで床暖はつけず、他のものをつけた方が確かにいいですよね。
*オール電化：オール電化の売りは夜間電力を活かすことであって、原発を急になくせない以上、やはり アドバンテージがあるでしょう。 化石燃料使う方が、環境負荷が高いという話もありますし。 この辺りは世論の問題もあると思います。 オール電化の今かんがえられる問題は、光熱費が上がる事よりも、導入している家庭の 子供が、無理解な家庭の子供にいじめられるくらいかなあ。
*オプションは基本的に高いですよね エアコンは確か東芝の物が上位機種と下位機種を選べたと思いますが、 どちらも、かなり高めの金額設定でした。オプションは後で変更するのが不可能・大変な物を選ぶと良いのではないでしょうか。 たとえば、和室→洋室への変更や、壁紙、台所の棚をなくしてオープンにしたり、 ピクチャーレール、玄関ミラー等々、下地の強化をしていないと、自分では設置できないものもあります。
*タワマンが建った時の日照がやはり不安。窓ガラスがペアじゃないんですが、あれって後で入れ替え出来るんですかね？
**窓は残念ながら、１枚ガラスです。 オプションでスペーシアＳＴⅡに変更できますが割高ですね。 後でペアガラスに入れ替えるには、窓サッシごと取り換える方法がありますが、 窓サッシは共用部分ですので、基本的に交換できないはずです。 （ＳＴⅡ以外のペアガラスは通常の窓サッシよりも厚さのあるサッシが必要です） 私が考えるのは、窓サッシはそのままで、その上に厚さのあるアタッチメントを取り付けて ペアガラスを付ける方法。 次は、インプラスなどの内側に付ける２重窓ですね。 前者も後者も値段は大して変わらないです。ただインプラスなどは、既設の窓が既にある分、 断熱・防音により効果が期待できますね。 
**今、簡単に二重窓にする事ができるものがあるみたいですが （CMで見かけました） それでも共有部になると思うので 理事会への問合せが必要になってくると思われますが…
***内側の二重窓は共用部ではないんじゃない？ 工事するって報告は必要だろうけど。
*床暖房は床高5ミリ上がるそうですね。廊下の扉から区切りつけて床高上がるならまだしも、部屋タイプによれば キッチン脇とかから突然床高さが変わるのではつまずいてしまう危険もあるのでウチはパスです。よっぽど二重窓にして保温性を選びたいです。都内のマンショ ンは冬でもあったかいですよ。
**床が上がるのはカーペットとか敷けばいいかなあと思っていましたが、そうすると暖房の効果が減るのではないかなあと思いました。 スペーシアにすれば結露も防げて断熱効果や防音効果もあるとのことで、うちはそっちにしました。 ランニングコストもかからないし。
***床暖は10年位で取り替えないといけないといいますし、 ランニングコストを考えると二の足踏んでしまうかなぁ。 我が家もスペーシアを視野に入れています。 冬場の結露対策にもう悩みたくないです。。。


==間取り==
*　間取りは、工夫のない田の字ばかりらしい。設計の努力はないってことは 要するに気合が入った物件ではないと判断されますね。
*畳の和室がありますが、できれば窓が欲しいところです。畳の上の昼寝は気持ちいいですからね。
**私も和室は魅力的なんですが、5畳の設定ですよね。 5畳だと使い勝手が悪いかな、と思います。
***和室は部屋のタイプ別に4.5～6畳まであるようですよ。 4.5畳だと、寝室にするにも狭いですね。そしてほとんど窓がない。 採光のとれる和室があるのは唯一4LDKのAタイプのみなのかな？
***4.5畳なんて要るかなぁ？ どうしても仏間が欲しければアリだと思うけど、 割切って2畳のウォークインクローゼットにしちゃった方が他の部屋をスッキリさせられる。
***そうですね。入居前にリフォームして部屋を広くしたほうが快適になりそうです。
*家具をたくさん置くのがあまり好きではないので、ここのように収納がたくさんあるのは嬉しいです。
*部屋の間取りを他より人気が出るタイプを増やしてるとは思うけど、あの物件は左に行くほど条件が悪いと思うよ。特に1階。 歩道との高低差が、1m10cmほど低い部屋があるからね。 180cmの長身の人が外歩いてたら2階の床ぐらいに頭が来るからたまげるよね。 基本的にはフロントコートの方が無難かもね。 でもそれを含めて、割安感あると思うよ。


==買い物・食事==
*一番近い品数豊富なスーパーってどこになるのでしょう？ できれば川は越えたくないのですが…
**北千住の駅まで行かずとも、途中で行けるのが、トポス、おっ母さん、西友、ザ・プライスが、圏内でしょうか。 ただ、南千住も近いので、川渡った近くには、ライフが出来ました。
**車だったらライフは良いかもしれないですね。自転車ですと橋を渡る時に荷物が重いとちょっと気が重いかも。。。
**千住仲町商店街には個性的な路面店が多いそうですね。 まだ行ったたことがないのですがどんなお店があるのか楽しみです。
*北千住の商店街は面白そうですよね。前テレビでスイーツのアウトレットがあると見たのですが、詳しくご存知の方いらっしゃいますか？？？
**ドンレミーです。北千住駅前通りの真ん中あたりを土手方面に曲がった宿場町通り？沿いにありますよ！ いま流行りのスポンジケーキの切れ端や、スーパーに置いてあるようなプリン類等が50円位～あって、見ていて楽しいです。
*駅のところのラーメン二郎よく並んでいますね。 気になるのだけどまだ入った事がないです。
**二郎、行列に並ぶことに抵抗がないなら一度お試しください。 すごい迫力です。 美味しいといえば美味しいですが、 「早く食べないと！」と思わせる雰囲気ですので 食べ物をゆっくり味わいたい人には不向きに感じました・・・。
**ラーメン二郎は店独特のルールがあって特殊そうですね。 初心者のためのラーメン二郎の食べ方というサイトがありました。  肝心のラーメンは野菜の量がハンパなく多いようですが、 女性でも食べ切れるかな？http://r.nanapi.jp/461/ 
***私もラーメン二郎大好きです。 はじめて行った時小を頼んだのに大盛りがでてきてしまい あせった事をおぼえています。 野菜だけでおなかがいっぱいになってしまいますよね。 あまりにもおなかがパンパンでもうしばらく行かないなんて 思っているのにふとまた二郎のラ－メンが食べたくなる。 魅力的で不思議な味ですよね。
*ライフやLaLaテラスまで徒歩15分くらいですか？ 現状では買い物施設が少々遠く感じますが、 将来的にできる生活利便、医療・福祉施設を考えれば 買いかなぁ。
**徒歩１５分はさすがに無理だと思います。 歩いていく距離ではないような…。 特にLaLaテラスは。 車が一番オススメですが、自転車でも大丈夫かな。 千住大橋は自転車で越えるのがそんなに大変ではないので。
*現地を見ましたが、駅にスーパー、蕎麦屋、マック、タバコ屋、ケーキ屋、駅の近くにクリーニング屋、焼き鳥屋、唐揚げ屋などあります。そこまで徒歩3分です。すごく不便ではないですよ。
**蕎麦七はたまに行きますが、旨いです。 
*普段の買い物も、４号沿いのおっかさんまでそんなに遠いとは、思わないんですけど・・・。
**おっかさんまで行くなら橋渡って南千住のライフに行くわ
*買物できるところって近所だとあまりないですよね？ 一応駅の高架下の所に小さめの食料品店ありますが 品揃えはどうなんでしょうか？？ 一通りは揃いますかね？
**一通りの食材はありましたよ。うちはネットスーパーを併用します。
**いつも車で現地まで行っていたので高架下はあまり気にしていなかったのですが（あまりお店がないだろうと思っていて） 一応は食品が買えるお店があるんですね。 今はネットスーパーが便利ですので、急に足りないものがある時には便利でいいかもしれないですね。
*自転車で5分圏内に北千住方面に食料品店はおっかさん、トポス、ヨーカドーがあるし、南千住方向ならララテラ スのリブレ京成、ライフがありますね。ドラッグストアも北千住方向にマツキヨ、南千住方向にツルハドラッグがありますよね。千住大橋にできれば言うことな しですが、自転車があれば近辺になんでもありますよね。 
*再開発エリアの東南側に千住金属と言う会社がありまして、併設するカフェ喫茶店にお散歩がてら寄りましたが、非常に心安らぐスペースでした。 入口の蓮の花に感動しました。コーヒーも美味しく頂きました。 オーベルから徒歩２分ですね。
*買い物は私は車を運転するので小台のＯＫや南千住のライフを想定しています。 車運転しないなら、ネットスーパーや生協、駅の食料品店を利用すればいいだけかと。
*十六文そばはすごくおいしいですよ。いつもすいていますしね。 おいしいのにすいているのはちょっとあの無愛想な店員さんのせいかななんて。 ちょっと今は暑いですが、冬になると鍋焼きうどんがおすすめですよ。
*ここら辺だとリオのパン屋さんはおすすめです。 値段も安いですしボリュームもあります。
*この辺りだとファミレスってどちらが一番近いですか？ 車で行かないとムリでしょうか…。
**ファミレスは北千住方向に「ビックリドンキー」か、 あとは南千住の方向でしょうか。 バーミヤン・デニーズがあります。 どちらにしても車がないと厳しいですね。 最近はすかいらーくグループが宅配してくれるようですが こちらはその地域にはいっているのでしょうか、、、


==育児・教育==
*隣に保育園を作るという話を区がしているという話もききますから、うちみたいなとも稼ぎの 家にはありがたい話です。
*広い公園も出来るので、子育て環境は良さそうです。
**子育て環境は確かに良さそうですよね。 ポンテグランデTOKYOのHPを見ていると、歩道も広く取られるようですので 子どもを連れて歩くのに良さそうですし。
*保育園：足立区では、事業者がマンションを建設する際には、保育園を誘致するよう要望しているそうです。ただし、実際に設置するかしないかは事業者次第。今回はオーベルの 250戸だけだったので導入されませんでしたが、最終的に計画通り千何百戸もの集合住宅が建つようであれば、どこかのマンションでは認証保育園でも誘致す るのではないでしょうか？　今は保育園併設も売りの一つになると思いますし。一駅先の関屋の再開発もあり、北千住駅東側では待機児童が多く発生しているよ うです。
*幼稚園で園バスこのあたりにくるのは足立幼稚園以外にありますか。 御存じの方教えてください。
**自分も足立幼稚園以外判らない… そもそも、園バスがない園もあるしね ただここができると、バスルートでこの辺りを組み込む園が新たに出てくるかもしれないと思っている
**この辺りの幼稚園って「足立幼稚園」「千住寿幼稚園」「中条幼稚園」かね？ 割とどこも小規模な感じですかね？ ここだと荒川区側に行くのもありかな・・・と思いつつ 汐入地区が飽和状態なのを考えると、 逆にあちらからこちらに来る人も多かったりするのかな・・・
**千鶴幼稚園は葛飾区ですが、墨堤通り沿いの仲町公園にバスが来ますね。
***そうか、何気にこの辺りって葛飾区が近いんですよね。 足立区に限定せず、色々と幼稚園を見て回る必要がありそうですね。 バスがあればとりあえずは日ごろの送り迎えは安心ですし。 子どもの調子が悪くなって途中で引き取りに行くときは、ちょっと遠いと大変ですが・・・
*１０分ほど歩けば、せきや保育園が千住関屋町にありますけど。小学校も保育園の隣にありますし、学童保育もやっています。
*近隣の保育園の情報持っている方、いらっしゃいますか？ 川沿いにあるドレミ保育園ってどうなんでしょう？ 認可に入れなかった場合、どうしようか思案中です。
**足立区も３歳未満児の保育園入園は過酷ですから 入園は結構覚悟しないと、ですね。 でも仮に保育園が遠目になってしまっても、 保育園に通う年数は限られているのですから 駅近を享受できないのは数年、というところでは？
**千住大橋駅前再開発の今後を考えると、 保育園、幼稚園は必ず必要ですね。 
*保育園は１つできるようですが、人口増加を思うともっとあっても良いと思いますね。 駅中にあるとすごく助かります。
**保育園、幼稚園はオーベルの東側隣り合わせで計画があると以前聞きました。 
*足立幼稚園にいれるかうちは迷っています。。 見にいきましたか？ 千住大橋にくる園バスが足立区の幼稚園だと足立幼稚園のみとききました。 葛飾からもくるみたいですが、延長ないし迷います。 うちは、フルタイムで共働きなので保育園が第一希望ですがはいれない事も考えて足立幼稚園かなと考えています。 こども園は遠いですし。
**足立幼稚園は残念ながら候補から外しました。足立幼稚園を候補から外した理由はこの場では、書きませんが、直感的な感じです。 自分自身で無いなと判断したあとで、近隣や知り合いの知り合い？にリサーチした結果です。  墨堤通り沿いの銭湯の近くですよね。 選択する余地は無いのですが… 現在が千住エリアでは無いので情報が少なく大変ですが… お迎えバスありで、五反野幼稚園、千鶴幼稚園、園庭も広く色々行事があって大変そうらしいのですが、教育熱心だそうです。 知人から連絡あり、北千住保育園の運動会が今日の朝から千住大橋駅の近くの緑町北千住公園であるそうです。 保育園と併せて見てきます。千住大橋から少し離れてのお迎えバスが来る幼稚園や、タンポポ保育園、元宿幼稚園も視野に入れてます。 
***たんぽぽは来年三才時クラス（年少）はもういっぱいと言われてしまいました。。。 荒川区の認定こども園もダメで、元宿も現在足立区民ではないと今年度は申し込みできないようです。。 せきや保育園も緑町も例年募集ないみたいでかなり焦ります。。。
*近隣の保育園、幼稚園のママさん、パパさんの印象はタバコをスパスパ、話し方も、てめぇおめぇな感じがしてし まいました。勝手な印象ではありますが、もう少しマンションができて、新しい人たちが入居するまでは雰囲気が変わらないのではないかと思います。一緒に入 居する方たちで同じ幼稚園の子どもがいれば、良いコミュニティを早く作ってお互いに助けあえるし良い関係ができると思います。毎日お弁当でバスも3500 円しますが区からの補助もありますし、オーベルの子どもが多ければマンション前までバスで迎えにきてくれそうですよ。なにかあれば自転車で10分くらいで 行かれますし、検討範囲に入れてみてください。ちなみにうちはアレルギーっ子なので給食ではみんなと同じように食べることが難しいので、お弁当にできるの はありがたいです。
*駅近いですし、保育園・幼稚園はちょっとどうなるのか？というところですが、 比較的小学校が近いですし、子育て世代が暮らしやすいと思われます。 小学校行くまでに墨堤通りは通りますが、 ちゃんと信号がついていますし、 地元の友人によるとボランティアさんが朝立って見守って下さるそうです。


==周辺環境・治安==
*足立区の再開発計画によると、このレインボーPの付近には商業施設(ショッピングモール)、広大な公園にスポーツ施設、医療施設関係が出来るらしく 隅田川に沿って超高層ツインタワーマンションが出来るそうです。 昔にバーゲンに行った、リーガルの工場も再開発に飲み込まれ解体中らしい。
*立地していた工場の業種を考えると土壌汚染がかなり気になる。
*一度現地を見に来ると分かると思うけど、開発地は、ほんとに広いよ。 北千住で、ここまで大きな開発は、将来２度とないでしょう。
*駅前の商業施設がどのようになるかとか、知りたくてウズウズしています。 とにかく、あれだけの開発ですから、街並みの形成が素晴らしくなるのだと思います。 千住大橋は、芭蕉の出発の地。江戸四宿のうちのひとつ、千住宿。 江戸情緒溢れる、蔵など、近隣(足立市場　やっちゃば)の歴史を知ってみるのも、面白いと思います。 また、すぐそこの隅田川にかかる千住大橋のたもとには、海まで出る仕立て舟もあり、釣り好きの人にもいいでしょうね。
**商業施設の規模はさほど大きくないと以前聞きました。 ここの再開発のメインはURです。
*関屋、牛田あたりだとまた、ちょっと違うかも知れないのですが、北千住は駅を挟んで、東側と西側では 便利さが違うと思います。
*隅田川から、荒川までのエリアが北千住になりますが、ツツジの季節になると、４号の中央分離帯のツツジの 植樹が、見事に赤く咲き誇るのは、素晴らしいですよ。
*環境は北千住界隈でいえば、静かでなおかつ便利で、最高じゃないですかね。
*今は何も無いから殺風景ですが駅前で再開発が進めば、確実に変身するのは間違い無いと思う。万が一売却する事態になっても駅前で利便性が良ければ、売れない事はいからね。
*ところでここの辺りはスーパー堤防になっているのでしょうか。 業務仕分けでスーパー堤防が廃止になってしまったので 少々気になっております。
**現時点ではスーパー堤防にはなっていません。かみそり堤防のままです。 リーガル本社跡など川沿いの開発が進めば、他の大規模開発の先例から見ると、開発と同時にスーパー堤防化されるでしょうが、事業仕分けはやや不安要因、しかし各地で今でも開発と同時にスパー堤防の工事が進んでいます。
***近くに住んでいるので、昨日、工事現場の方に聞いてみました。 このマンションの奥（つまり川沿い）は現在、スーパー堤防の工事をすすめていて、 その上に超高層マンションが２棟、４年後くらいにできると決まっているそうです…。 
*こちらのモデルルームの駅寄りの工事現場に この再開発の土壌改良？洗浄？なお知らせ看板が有りますが、 土壌汚染があったエリアなのでしょうか？ 新田再開発の裁判もありましたが、その影響でマンションが安い価格設定となのかと疑ってしまいます。
*千住大橋駅付近の 千住緑町、河原町、仲町、橋戸町に現状住んでる住人及び血縁関係者で このレインボーは完売間違いないですよ。 現状の住環境に比べたら道幅広々で駅前だし、何かスーパー来そうだし、公園近いし、防災上の安心感が違う。 
*この再開発の西側エリアに工場が残留しているのは何故？ その先の西側地域も中小零細の町工場エリア？ 
*地震がなきゃ買ってた。でも川に挟まれてるから津波で逆流してきたらとか。
**確かに地震の影響は心配ですね。 ただ川沿い地区のタワマン群の建設はニッピ等の民間によるスーパー堤防の完成が大前提と聞きました。 それを聞いて安全と判断したのですが・・ うーん　ただ、地区の再開発は遅れるでしょうね～　 
*地盤：液状化の懸念はあるものの、この辺りが液状化するのであれば、東東京はいずれにせよ壊滅。 液状化したにして、オール電化なので、復旧は早い。 隅田川は近いけど、流石に歴史があるから浦安よりはマシでしょ。 
*川側：上記と関連して、懸念はあるものの洪水が心配ですが、この辺りが水没化するのであれば、 押上とか昔から潮がきていたところも沈むでしょう。 スーパー堤防の完成と数百年に一度の災害とどちらが早いかですかね。
*ここのスーパー堤防は、東京都が行う事業です。東京都では、隅田川を中心に昭和６０年度からスーパー堤防事業を始めているようです。 昨年、事業仕分けで、スーパー堤防事業が廃止と打ち出され、どうなるのかと思っていましたが、ここは国の事業ではなく都の事業であるため、実行さ れるのではないかと思います。そういえば、震災後に、石原都知事が蓮舫行政刷新担当相に「スーパー堤防、いりますよ。あなたに（「廃止」と）言われたけど ね」と言った記事がありました。 少し上流の千住桜木二丁目地区、少し下流の千住大川端（京成関谷付近）はすでにスーパー堤防になっていますが、千住大橋のように、再開発に伴って行われていますね。 東京都のパンフ http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/kasen/panf_dl/pdf/sumidagawa.pdf
*足立区の中でもこの周辺の治安は良いです。 他の所が段違いに悪すぎますが、離れてますので安心を。 まぁ都内の中でも普通かそれ以下じゃないかと思います。
**治安については何とも言えないですよ 区切られたエリア全体での再開発なので、住む人たちの対応などにもよりますし、 ただ足立区だから・・　とかは言えないでしょうね


==周辺施設==
*「生活便利複合施設」が出来るとマンションHPに書いてありましたが、医療施設が入って欲しいですよね
*HPで見てみると医療施設がちょっと遠めですね。 この再開発エリアにも医療施設が出来るようですが、 小児科は出来るのでしょうか？ なかった場合はここだとどの辺りまで行く事になりますか？
**この辺りだと今のところは北千住の愛里病院でしょうか…。 北千住のミルディスのクリニックモールも中々良いですよ。
*この辺りは歴史的にも面白い地域ですね。 松尾芭蕉の「奥の細道」で、芭蕉が船を乗り換えたのが千住大橋付近だったそう。 橋戸稲荷神社の扉絵は伊豆長八の作品なんだそうです。
*地図でみると美術館もあるみたいですね。
*きれいな公園もできるみたいですしね。 この間、千住スポーツ公園に行ってみたのですが、 少し子供が遊べるような遊具はありました。 ほとんどがサッカーグラウンドでしたが。 新しくできる公園、幅広い年齢層の子供が遊べる遊具がそろっているといいな。
**スポーツ公園はグランドとテニス場と弓道場だっけ？ スポーツといえばミズノのフットサルコートがごくご近所ですね。 気軽にボールを蹴れる場所があるのは嬉しいですよね。 公園じゃ危なくて蹴れないですから。


==その他==
*近くほかのマンションと比べたら、 
#同じもの：駅近、オール電化 
#ないもの：免震、床暖房、二重床、複層ガラス、日当たり良好、キッズルーム、駐車場安い、清水建設、周辺スーパーが多い 
#より良いもの：山手線へのアクセス時間７分位短縮（但し職場まで乗り換え必要）、食洗機、値段５％－１０％位安い
*物件概要に「ペットクラブ」というものが記載されていたのですが これって何でしょう？
**ペットクラブは謎ですよね。 動物を買っている方向けのものなのでしょうか？？？ 月に1250円は動物を飼ってらっしゃる方だけ？ それともまた別の何かなのでしょうか？
***ペットクラブはペットを飼っている方の加入が義務付けられているようです。１階にペットのトリミングなどをするスペースがあり、定期的にトリマーさんや 獣医師さんが来てくれて、相談や診察をしてくれるようです。 有難いような、有難くないような感じの物です。


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%AA%E3%83%BC%E3%83%99%E3%83%AB%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%83%87%E3%82%A3%E3%82%AA%E5%8D%83%E4%BD%8F%E5%A4%A7%E6%A9%8B 「オーベルグランディオ千住大橋」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133749/ オーベルグランディオ千住大橋(（仮称）千住大橋プロジェクト)]
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