ウェリス上本町ローレルタワー

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外観

外観

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区上本町7丁目1番16号
• 交通：

1. 近鉄大阪線「上本町」駅徒歩4分
2. 近鉄奈良線「上本町」駅徒歩4分
3. 近鉄難波線「上本町」駅徒歩4分
4. 大阪市営地下鉄谷町線「谷町九丁目」駅徒歩6分
5. 大阪市営地下鉄千日前線「谷町九丁目」駅徒歩6分

• 総戸数：267戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上41階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成20年（2008年）3月
• 売主：

1. エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
2. 近鉄不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2,198～20,100万円
• 他のタワーとくらべて設備・内装・立地を考えると格安ではないでしょうか？坪約２００前後と、ビオールの坪約１７０にはかなわないまでも、住友のシティタワーの坪２５０以上と比べるとものすごくお買い得です。
• 長期修繕計画を拝見しました。やはり毎月の積み立て費用もＵＰするんですね～。
  • 私も修繕計画は見ました、最終的には２．５倍になるようですね。さらに３回ほど一時金の徴収もあるようで、現状で管理費＋修繕積立金が２万円前後なのが、４万円を越える時期もでてきそうですね。一生懸命貯金しないと・・・。
    • 修繕計画を知り合いのコンサルに見てもらったのですが、ＥＶや駐車場の交換もあるし２．５倍になっても、２５年以降は全然足りないようですよ。
• 値段はちょっとお高めですが・・立地や構造はそれに見合う価値があるように思います。
  • 購入したものです。私も値段は安いとはいえないですが、環境の良さを考えれば高くないと判断しました。
• 客観的に見て高層部と中低層部で単価と仕様が違いすぎる。高層階は逆に割高だと思う。ある意味マンション内で住民同士価値観の違いが出て管理面で意見のくい違いが起きそうですね。

構造・建物

• この物件はタワーにしては安すぎると言われるのは階高が低くして、販売戸数を多くしていることでしょう。
  • 階高３．３５メートルです、標準以上だとおもいますが・・・
    • ここが安いのは用地の取得金額が安かったのと商業地だから容積率が高く土地の面積の割に戸数を詰め込めれるから。建築コストとは全く関係ございません。ご安心を。

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  外観

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  外観

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共用施設

• コンシェルジュの時間の変更が理事会から提案されました。経費がかかりすぎるって言うのが理由だそうですが、このサービスが気に入って購入した入居者も多いはず。。もちろん、利用する人、あまり利用しない人に分かれると思いますが、勝手に全体の運営を変更するのは困ります。このサービス低下によって利便性は大きく損なわれる感じです。反対意見を表明するつもりですが、このサービス低下によって節約できる金額は月額数百円です。コンシェルジュの業務時間外は管理人さんが対応するという案があるそうですが、管理人さんの本来の業務が疎かになってもいいのでしょうかねぇ。無駄は省くべきですがセキュリティに関わることを最重要視していかないとダメだと思います。
• コンシェルジュ時短になりますね。反対票にしたのに残念。土日は今までと同じで平日は15時～しか開かないそうです。コンシェルジュが不在の間はスカイラウンジの鍵が貰えないらしいく。。平日ランチパーティに重宝だったのに。元に戻らないのかなあ。

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  エントランスアプローチ

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  エントランスホール

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設備・仕様

• キッチンの使い心地はいかがですか？ 奥行きが深い分、吐水口まで微妙に遠いのか、手洗い時、腰に負担がかかります。 基本は食洗機にまかせ、手洗いは必要最小限にしていますが、 ちょっと苦痛です。
  • トーヨーキッチン使いにくい。しみが取れにくい。毎日のメンテが特に大変。
    • キッチン取り替えました。パナソニックは使いやすい。

間取り

• 2LDK～3LDK

買い物・食事

• 三杉屋(167m)、阪急ファミリーストア(323m)、食品館(438m)、阪急ファミリーストア(606m)、イズミヤ(686m)

育児・教育

• 五条幼稚園(290m)、四天王寺夕陽丘保育園(325m)、生魂幼稚園(598m)、大阪市立天王寺保育所(687m)、真生幼稚園(696m)
• 校区ですが、五条小学校、夕陽丘中学校です。校区目当ての方も多いですよ。
• 五条小学校は飽和状態です。越境してまでここに入れたがる人が多くレベルの低下が深刻化してます。すでに生徒の学習レベルが中央区の中大江小学校とほぼ同じぐらいだそう。今後もっと平均化は進むでしょう。
  • まだまだハイレベルでしょう。ただレベルは低下していないけど、レベルの低い生徒の率が増加したのは事実。健全な教育環境という意味では隣接校区の大江小学校の方がいいという噂もあります。
• 天王寺区の小学校は全体的に他の区より高いのは事実。皆さんは五条、五条と言いますが、生玉でも十分だと思いませんか。小学校の間は勉強ばかりでなく、遊びも大事でしょう。元来、私の子供の時、掛け算の九九や音楽の笛で放課後に残されましたが、先生が見回るまで遊んでいて、怒られたのが普通でした。今の子供は少子化の影響で子供に夜遅くまで塾に通わせたりするのは当たり前と受け取られる大人がおかしいと思っているのは私だけでしょうか。天王寺区の学校のレベルで心配する必要はないとおもいますが、、、。

周辺環境・治安

• 台地の上で、すぐ近隣に超高層建築がないので、景色はいいでしょうね。南側はお寺、西と北は広い道路で、高層建築が建つ可能性も限りなく低いですから。でも、もし仮に近鉄劇場の跡に超高層マンションが建つような事があったら、絶対おすすめできません。すぐ西側でも高層の建物が建つ計画なので、景観や日当たりが期待できないからです。実際に、上本町ではすぐ隣に大型マンションが建って日当たりと景観がほとんどなくなったマンションもあります。
  • ウェリス上本町ローレルタワーなら安心です。高層建築が建つ計画があるのは、ハイハイタウンのすぐ南側と近鉄劇場のところです。ウェリスからは300ｍくらい離れているので、眺望の悪化はほとんどないはずです。中でも、西向きや東向きは、台地の上なので特に景色はいいはずです。
• ウェリス上本町は北と西が広い道路、南がお寺、東はあまり高くないビルで、景観や日当たりが悪くなる可能性の極めて低い、この地域では一番の土地だと思いますよ。基本的にビジネス街と学校街なので、このあたりは夜は結構静寂です。上町筋の騒音を気にしている方もいますが、おそらくこのレベルのマンションの防音だったら気にならないと思います。

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周辺施設

• 辻外科病院(366m)、聖バルナバ病院(455m)、大阪警察病院(502m)、大阪赤十字病院(606m)、早石病院(686m)

掲示板

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