アルファグランデ千桜タワー

2016年6月24日 (金) 10:33時点における版

物件概要

• 所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外（地番）
• 交通：

1. 都営新宿線 「岩本町」駅 徒歩5分
2. 東京メトロ日比谷線 「秋葉原」駅 徒歩4分
3. 京浜東北線 「秋葉原」駅 徒歩5分
4. 山手線 「神田」駅 徒歩5分
5. 東京メトロ丸ノ内線 「淡路町」駅 徒歩7分
6. 総武本線 「新日本橋」駅 徒歩8分
7. 東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩9分
8. 東京メトロ銀座線 「三越前」駅 徒歩12分

• 総戸数：280戸（事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む）※変更の予定有
• 構造、建物階数：地上25階建
• 敷地の権利形態：定期賃借権（存続期間/2088年5月30日まで※期間満了時に更地に復元して返還、借地権の譲渡・転貸/可。ただし借地権設定者への事前通知が必要です。地代 : 未定、解体準備金 : 未定、解体準備基金 : 未定、権利金 : 未定）
• 完成時期：2018年06月中旬予定
• 売主：スターツデベロップメント株式会社/安田不動産株式会社
• 施工：スターツCAM・大成建設共同企業体

価格・コスト・販売時状況

• ワテラスほどの規模はないですが、駅前再開発に負けなしとの業界の格言もありますし、千代田区ですから資産価値は高い気がしています。
• 資料請求したときにはメールに「一週間以内に資料を送付します」と書かれてましたが、今日「2月上旬に送付します」とのメールが来てました…。
• 千代田区の価格制限からは80㎡でも5000万くらいになるだろう。5年後に売れば1億も狙える。すなわち買った瞬間に5000万の含み益。年末ジャンボより断然こっち。
  • この条件からすれば確かに80平米で5000万程度だろう。でも入居５年後(平成35年、今から8年後)の売却価格はどうかな。1億はありえない、多分6000万程度でなければ売れないのではないかな（市況も今とは全然違うはず）。
  • ここが80平米6000万になっていれば、都心含め、壊滅的な下落なんだろうね。おそらく現在売っている物件は半額くらいになっているだろう。定借とはいえ70年あるし、駅徒歩1分、神田駅と秋葉原駅徒歩5分。ここが投資向きではないのであれば、前後数年で売っている物件でここより投資に向いている物件はない。
• 定借だからそもそも2、3割は安くなるよね。あと、土地部分の固定資産税がかからない代わりに毎月地代がかかるよ。
• 借地料と管理費が高いですね。詳細が分かるまでは何とも言えませんね。
  • 借地料＋管理費＋修繕費で月６万なら、微妙な気がしてきた・・
• 管理費等17000円/月か。ランニングコストも安いな。
  • 清掃必要なダイレクトウィンドーもゲストルームも展望ラウンジもジムもキッズルームも集会室も無し。エレベーターも少ない。管理費安くて当然。
    • 管理費等が17000円/月ではなくて、管理費が17000円/月で、別に修繕積立金や解体積立金、地代で狭い部屋でも月々５万円ぐらいかかりますよね！？
• 倍率1～2倍か。ごく普通のマンションだったってことか。

【定期賃借権】

• 定借は7掛けが基本と聞きますが、こちらは70年と長期なのが良いですね。
• 2088年まで借地権設定されてるんですね。

【千代田区民優遇住戸】

• 一般分譲180戸余りのうち千代田区民優遇住戸もあるということで、大激戦になるんでは。
  • ここの隣にも区民住宅棟出来ますけど、千代田区の区営住宅は、区内在住歴最低1年以上だとか、条件がかなり厳しかったと思います。こちらの優先分譲も区民住宅に準じるとすれば、今から住民票動かしても徒労に終わる気もしますが。どうなんでしょうね。
• 坪単価225万、すべての住戸を区民優先ていってる
• 販売は２００戸以下ですし、少ない住戸をかなりの高倍率で奪い合いでしょう。買えたらラッキーみたいな物件だと思いますよ。安田不動産が絡んでるのでおそらく仕様も良いと思います。
• ファミリー世代を増やしたい千代田区の思惑が関係した物件なのでしょうね。借地権ですし、元が区の土地ということでそこまで高い価格設定ではこなさそうですね。
• 安いのは安いから抽選は凄そうだね
  • 安いのは土地が賃貸だから
    • 借地権にしても安すぎるかと。特に低層安いわ。
      • ここは単なる借地権ではなくて、それより権利が弱い定期借地権。70年間賃料を払い続けて何も残らない。
• 定借は所有権物件の30～40%オフが普通です。千代田区民以外の部屋だと坪350程度でしょうか？ 35%引きでこの価格と考えると所有権物件だとしたら坪540？ とてもそんな条件のマンションではありませんね。つまり超割高と言わざるをえません。

【5年縛り】

• 5年縛りが予定されてるって本当ですか？某有名ブログに記載がありました。物件概要には借地権の譲渡転貸は可能とあるのですが、5年経過後のことなのかな。ちなみに非地権者の話です。
  • 5年間は住民票移して居住しなければならないとなると投資の人たちは買わないですね。
  • 5年間は譲渡・転貸禁止みたいですね。

交通

• 秋葉原まで５分ではつかない気がしますが便利は便利かと思います。
• ここは駅直結？雨に濡れないで電車乗れますか？
  • 直結ではない。雨に濡れる。でも岩本町駅入口まで徒歩一分。都営新宿線はマイナーだけど、朝のラッシュも空いていていいよ。九段下、市ケ谷、新宿三丁目、新宿とメジャー駅を通るし。高尾山口まで直通あるし。
• 成田も1時間以内で行けちゃう。成田はLCC発達してて、重宝してます。

構造・建物

• 敷地面積：3,407.31m2
• 建築面積：1,534.87m2
• 誰もつっこまないけど タワーで地盤弱いとこに、30mもの杭差して 免震て、最近の技術ではアリなんでしゅうか。 テレビで大坂梅田？だかの免震マンションが この作り方で酷いことになったと やってたので、気になりました。

共用施設

• 駐車場台数：77 台(身障者用 1 台含む)
• 駐輪場台数：227台
• バイク置場台数：2台

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：56.01m2～78.94m2
• バルコニーにソファーや椅子を置いて夜景を楽しみたいと思っているのですが、1,400あれば十分でしょうか？ どなたかタワーに住んでバルコニーを活用している方いらっしゃればアドバイスをください。
  • 1400では狭いでしょww少なくともテーブルおいたら、もう横は通れない。1800あるとかなりゆったりですよ。
    • ２メートルあるところに住んでるけど、オープンカフェにあるような、丸デーブル＋二脚ぐらいなら一々片付けなくても邪魔にならないぐらい余裕はある。子供のビニールプールは活躍してるけど、飲食の経験はないｗ１．４だとちょっと厳しいと思うけど、工夫次第ではどうにでもなるんじゃない？公園にあるような長椅子＋収納が簡単な簡易テーブルぐらいなら十分楽しめると思う。つーか１．４測ってネットで気に入った家具のサイズ確認してみればいーじゃんｗ

買い物・食事

• 下にスーパーも入るらしく、スーパーが少ない千代田区にとっては有難い限りです。
  • 720平米と言ってたスーパーマーケットは200平米に縮小
  • 200m2じゃコンビニレベルだし、ピアゴかまいばすけっとくらいしか選択肢ないな。

育児・教育

• 千代田区は保育園の待機児が23区で最も少ないし、区の財政もよく、教育に歳出の2割くらいが使われています。学童クラブも多く、3年生までならほぼ希望通りに入れます。学童クラブは6年生まで通えます。
• 子育て環境という面では、いまひとつの立地だよね。それ以外は最高なんだけど。
• 学区は千代田小ですね

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• このマンションって、首都高から100mくらいですよね。
  • いやもっと近いでしょ。東側から40mくらいでは。ただ1号線は交通量少ないです。
• すごい便利な立地。騒音とか排気ガスとかの住環境がちょっと気になるところではありますが。
• 千代田区の中では下町っぽいエリアだけど、再開発だし将来性はありそうだね。
• みなさん東側の安い部屋の区営住宅とタワーパーキングはどう思われましたか？ストレスになりませんでしょうか？あの圧迫感は？

周辺施設

その他

掲示板

• [　]
• [　]

23ku/588984/267-3025