イトーピア浜離宮建替え計画

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• Brillia（ブリリア） Tower 浜離宮

物件概要

イトーピア浜離宮建替え計画　完成イメージ

• 所在地：東京都港区海岸一丁目19 番１（地番）
• 交通：

1. JR「浜松町」駅徒歩5 分
2. ゆりかもめ線「竹芝」駅徒歩1分

• 総戸数：約422戸（他 店舗、保育施設(保育所）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上32階、地下1階
• 敷地の権利形態：
• 完成時期：2023年7月
• 売主：［建築主］イトーピア浜離宮マンション建替組合（事業協力者：東京建物株式会社）
• 管理会社：

価格・コスト・販売時状況

• 北側の竹芝地区開発計画A街区は浜松町駅とデッキ直結になる。ということはこのマンションも「ほぼ」山手線直結マンション。すごいことになりそうだ。
• これは良さそう。パークコート浜離宮を超えて、地域ナンバーワンマンションになるねー。
• 分譲は何戸になるのか。
  • 333戸が422戸になるんだから、建替から抜けた人を考慮しても分譲はせいぜい100戸くらいじゃ？
• パークコート浜離宮の実勢価格が坪700らしいので、こちらはもしかすると坪600？！いきますかね。

山手線外側初の坪600台。浜松町の今後の相場をうらなう上で非常に面白い物件ですね。

• • 日の出のローレルタワーが450程度なのと、芝のゴクレタワーが築10年で同じくらいの価格で分譲中です。ですので600を超えるなら立地とは別に、共用設備やデザインなどの付加価値が必要かと思われます。ただ長期販売覚悟なら早めに600やら650で売り出すのかもしれませんが…
• パークコート＋ローレルタワー÷２の価格になると予想。
• 以下の条件と状況を考えると、売り出し住戸は平均坪600くらい行きそうですけどね。
  • 港区駅徒歩1分
  • 浜松町徒歩5分
  • 再開発のど真ん中
  • ブリリアタワー(仮)というブランド
  • 大半がベイビュー(たぶんそういうランドプランになる)
  • 安い低層階は追い銭を払えない/払いたくない人が取るため売り出されない
  • 売り出し戸数が少ないので売り急ぐ必要がない
  • 少ない販売住戸でデベの利益確保が必要
  • 芝浦のOCS跡やJAL跡が坪500オーバーなのは確実で、それらより立地条件(住環境は除く)がいい
  • 売り出しの頃にはPC浜離宮が坪700くらいで売り出していると想定され、十分に比較候補になる価格帯
  • KYB問題もあり、デベ側も無理な納期や価格で部材メーカーにオーダーできずに建築費が上がる
• 着工が1年後ということは、販売が始まるのもその前後でしょうか。ここ、すごく興味があるのですが。
• 低層階から、中層階は、25平米中心かな
  • 地権者向けってこと？
    • きっとそうでしょう
• さてさて、消費増税に端を発してGDP大幅マイナス。コロナウィルスでインバウンドの脆さも露呈しましたね。バブル崩壊の足音がどんどん近づいてきてます笑。東京建物さーん、なにをのんびりしているんですか～？クレストプライムタワーの二の舞になるおつもりですか？
• このマンション、計画中止になるんじゃない？
  • 中止になった場合、地権者ってどうなっちゃうの？
    • こういう建て替え案件の場合は中止にできないんだよ。取り壊し前に地権者と契約してるから。とにかく工事を進めて完成させて地権者に引き渡して、あとは東京建物が考えるんじゃない？　市況が悪ければ賃貸で回すとか、賃貸ファンドに一括売却するとか。
      • 東京建物もなんでチンタラやってたんでしょうか。オリンピック前に竣工させないと商機を逃すのはわかっていたでしょうに。コロナはさすがに予測できなかったかもしれませんが。コンセプトを変えて高級賃貸にしたほうが良さそうですね。

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構造・建物

• 敷地面積：2,820.88m2
• 建築面積：1,128.01m2
• 延床面積：29,875.2m2

周辺環境・治安

• 買い物は難儀しそう。定住人口少ないからスーパー出店は見込み薄？
• 北～北西よりの角部屋あたりは、芝離宮も浜離宮も見えるのかな。だとするとすごい。
  • 北側には巨大な再開発ビルが立ち並ぶので、何も見えません。西側は芝離宮は見えますが、首都高にべったり面していますし、こちらも再開発ビルで東京タワーは見えません。人気はレインボーブリッジ向きの南か東向きでしょう。となると、ミナトフロントタワーのコンセプトと被りますね。
    • 北側再開発はこちら側に広大な空間が設けられるので視界の抜けがありますよ。
      • ？抜けの話でしたっけ。Google mapを見ると分かりますが、浜離宮インターシティや今回の竹芝再開発ビルに阻まれて何も見えないと思いますがお見合いだけは避けたいですよね。レインボーブリッジビューはローレルタワーが上ですね。
        • 現地に行けば分かります。浜離宮はほぼ見えないですよ。
          • 山手線外側ですから、やはりウリは湾岸らしく、レインボーブリッジの眺めになってくるのでしょうね。
• 眺望は関係なしにここは売れる。山手線駅デッキ直結タワマンなんてめったにない。過去にはVタワーと大崎それと日暮里くらいなもん。
  • 屋根なしデッキですが、前の再開発ビルから繋がってますね。浜松町駅を使うなら、わざわざデッキに登らずにそのまま歩いた方が早いですが^_^
    • たしかに浜松町行くなら東ガスビル裏のルートが最短。
• 本当に駅連結なら浜離宮なくても十分。ローレルのビューバスが良さげだったので、一つくらいキラーコンテンツ欲しい。
  • 駅連結ではないですよ。
    • 東京ポートシティの歩行者デッキを使えば駅へのアクセスが便利そうですね。
• 竹芝は注目の場所ですね。野村のビルもできるし、四季劇場もある。浜松町駅に徒歩8分なら、普通は売れるだろうな
  • この一帯の変わりようは凄まじいですね。このタワマンは大化けしそうです。
• 浜松町駅が建て替えられる2028年頃には大化けでしょうね
• 竹芝ポートシティとデッキで繋がるのかな？繋がるならかなり資産価値的にプラス要素。
  • つながらない

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