ドルフィーノ浦和美園

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物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市緑区大字下野田679番地
• 交通：埼玉高速鉄道「浦和美園」駅徒歩２分
• 総戸数：63戸
• 構造、建物階数：RC11階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2015年3月
• 売主：タクトホーム株式会社
• 施工：山田建設株式会社
• 管理：伏見管理サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 先日モデルルームに行きましたが、設定価格が高過ぎるように感じました。 広告の2千万円台は日当り悪く隣の建物と被ってしまう2,3階までの一部、それ以外は3300万から4000万程度と立地・設備面・間取り面では他と比較して高い設定に感じました。
• 購入検討で伺ってみましたが、全体的に300万～400万くらい安くないと購買意欲は湧かなかったです。
• 駅から近いからリセールスも良さそうですね。

交通

• 埼玉高速鉄道船の始発駅で便利ですが、運賃はすごく高いです。
• 始発駅だと、時間帯によっては朝なども座れますね。 理想としては、朝はしゃきっとして通勤したいですが、繁忙期などはかなりヘロヘロなので。 始発駅というのは、魅力を感じます。 駅から近いのも、通勤時間の煩わしさを軽減してくれます。
• 駅まで信号無しで、安心です。

構造・建物

• 外観は結構綺麗で立派な感じでしたよ。
• 地盤は３５ｍの基礎杭を岩盤まで入れているので、問題ないでしょうね。
• 西向き
• 天井は二重が良かった。

【入居者】

• 防音対策は何かされてますか？子どもがよく歩くようになったので下の方にご迷惑をかけてる気がして落ち着きません。 厚いプレイマットを使用してたのですが廊下でも泣き出すと地団駄を踏むので悩んでいます。
  • 結構上階からの子供のバタバタ音は響きますね。
  • たしかに上階の床音は大きめに聞こえますね。連続すると気になるかな。
  • ウチは子供部屋しかマットひいてないです。 あとは下の階の方と仲良くなって、多少は多目に見てもらうとかですかねぇ。

共用施設

• 駅まで近いですが、駐車場がもう少し確保されていても良いかも。 もし希望者が多かったら抽選ですよね？
  • 機械式駐車場も30台とかいらないでしょ。近隣平置がプラス1000円ぐらいで借りれるのに。
• 65戸に対して自転車置き場が80台しかないって……、絶対足りないよ。 イオンとか近隣への移動手段は車より自転車がメインになりそうなのに。

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設備・仕様

• 設備仕様のほとんどがオリジナル仕様に なってるんですね。写真で見た感じですと悪くないですが使い勝手はどうなんでしょう。 ここはガラス引き戸が標準ってことなんでしょうか。
  • モデルルームみましたがガラス様の引き戸は人が近づいても中は見えない造りになっていてプライバシーは問題なさそうです。光は通すので部屋が明るくなって多少狭くても圧迫感を感じにくかったです。
• 設備は悪くなかったかな普通
• モデルルーム結構良かったですよ。オプションが少なくて、実際のイメージが掴みやすかったです。いくらモデルルームばかり綺麗でもオプションだらけ、高級家具ではイメージが分からないですからね。 オリジナルの建具にこだわっていて、ドアやキッチンなど素敵でした。
• トイレは節水型じゃない、ガスもエコジョーズではない、浴槽も保温型じゃない。
  • 設備はシンプルが一番という所に行き着くので、ここは駅近のメリットだけでも十分の資産価値があると思います。
    • 節水トイレ、エコジョーズ、二重天井がついていれば、もっと魅力的だったのにね。おしい。
• ２か月住んでみたけど、最高に満足。立地といい、内装、建具、とても良いです。
  • 建具あまりよくない。ミシミシ音がする。。

間取り

• 周辺住民です。 先日チラシが投函されていました。 間取りは３ＬＤＫと４ＬＤＫの２パターン載っています。４ＬＤＫは３方向にバルコニーがあり、明るく風通しがよさそうですね。ただ、この周りだけ集中して３階建てくらいの建物が建っているので、低層階の方は少し不利かもしれません。
• 新しいチラシには３ＬＤＫの角部屋(Ａタイプ)の間取りも載ってますね。洋室の引き戸を開けると縦長リビングと合わせてＬＤＫ２１．７畳だそうで、使い勝手がよさそうです。
• 開放感あるにしても一つでも部屋を多くしたいファミリーだと

プライバシーが気になりそうです。コンパクトな間取りですが収納はそこそこかな。2部屋繋がってるWICが便利そうですね。

• 収納はかなり少なかった。ほぼ60平米台。
• ４ＬＤＫは、３面採光で２面がワイドスパンなんて贅沢な間取りですね。洋室４を開放してリビング拡張もできて利用価値ありそう。ただ、各部屋のプライバシー性には劣る感じですね。理想を言えば浴室やトイレにも窓があると良かったです。

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買い物・食事

• 駅徒歩２分、ショッピングモールが徒歩５分、利便性は良さそうです。
• 買い物は、イオンモールも近いですし、最近埼玉スタジアムの向かいにホームセンターができました。自転車なら５分くらいで行けると思います。
• SR開通時からしばらくたった今、浦和美園駅前はコンビニ一軒、飲食店なし、買い物は車でイオンか東川口のスーパーといった感じでしょうか。徒歩でイオンは駐車場入り口からイオン本体まで徒歩3分程度なので荷物がある場合は結構きついと思います。
  • イオンの駐車場使いにくいのと、買い物がいつもそこだけになってしまうのが欠点かな。
• 店舗は２つ入るようですが、どんなお店が入るのか楽しみですね。
• 農産物直売所で緑区の野菜が買える。
• ウニクス、裏の方にできますね！ 建設予定地という看板が立ってました。益々、便利な街になりそうですね♪

【テナント】

• テナントに入る店舗は、なんでしょうか？ パン屋さんとかカフェなのかな。
  • 防災上、衛生上のこともあり食べ物屋はＮＧで、事務系2店舗だそうです。
    • 某大手学習塾のようです。
      • 塾ってそんなに騒がしくなるんですか？ 変な事務所や会社が入るよりはましかなぁとは思いますが。 将来子どもが塾いくときにすぐ側の塾であれば夜遅くなっても安心ですね。

育児・教育

• 中学校かなり遠いです
• イオン南側に中学校の建設計画もあるみたいです。
  • 新しい中学校の立地場所は、１２２号や東北自動車道を超えて行く美園中学校よりかは安全だし、美園小学校の延長で行く感じなので、遠いとは思いませんね。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 浦和というよりは越谷市な感じ。
• 駅へ向かう途中に交番もあるので、治安は悪くないと思います。
• 生活するのは不便極まりないですね～。車は必須です。 高速鉄道が開通した15年前から浦和美園は将来は・・・なんて言われてましたが、 15年たった今でもこれではちょっと足踏みしてしまいます。

【再開発】

• 駅前はもう少しさかえてほしい、と個人的には思っています。 浦和とはいえ、少しさびしい感じは否めないような気がしています。

ただ、住居地として構えるなら、通勤に不便を感じないならいいような気もします。

• 駅前、高速鉄道が出来てこれだけ経っているのに、未だにあれだけの空き地があるんですよね。 まともな駅前環境になるには数十年は余裕でかかると思った方がいいです。
  • どんどん近隣も工事してるので、発展はしていくのでは？数十年は大げさかも。
• 埼スタ～大学病院あたりの整備、、凄いですね。 何ができるのでしょう。。
  • ビッグモーター・・・

【地盤】

• 地盤は心配ですよね。 でも複合施設や、大学病院、地下鉄、イオンなどの施設を建設するということは地盤を調査した上の建設でしょうから、一概に不安を煽るのはどうかと。杭も支持層まで打ち込んでるらしいですよ。１００年耐久コンクリートだし。駅周辺は比較的安全と聞きました。ちょっと東の方に行くと地盤が緩いとこもあるらしいですが。
  • 開発から１０年以上かけて盛土をしっかりとしてきたので、地盤の方は問題ないでしょうね。
• 元々田んぼですから地盤は良くないでしょうね
  • 十数年かけて地盤を改良してマンションが建てられるようにまでなったのだから心配ないと思います。関東の低地なんてほとんど元は田んぼです。

【建物周辺】

• 周りが空き地ばかりなので、土ぼこりがすごいです。
• 周りの駐車場にマンションとかビルとか出来始めると、日当たりが悪くなりそう。
• このマンションより西側にマンションが建つ予定はあるんでしょうか？隣は保育園のままでしょうか？
  • 同規模のマンションは建つ可能性はあるよね。地主次第
• 本マンション前の駐車場は低層の建物が建つようなので安心ですね。
  • 低層マンションの情報は本当ですか？ つい最近、地質調査のボーリングは行っていたようですが。
    • どうやら５階建ての事務所併用賃貸住宅のようです。

　http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=26877

【騒音】

• 深夜のバイクがうるさいですね。近くに交番があるのに、どうにかなりませんかね。
  • この周辺は道路も広くて住民も少ないから、迷惑掛けずに走れる場所という認識のようです。まぁ若気の至りという言葉もありますし、緑区はさいたま市の中でもかなり治安は良い場所ですよ。

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周辺施設

• 埼玉スタジアム徒歩圏内

【複合公共施設】

• 駅の横には先日から前複合公共施設の建設工事が始まり、２年後くらいにオープンするらしいです。

　http://www.city.saitama.jp/006/007/002/015/003/p015932_d/fil/shiryo231...

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