プレサンス ロジェ 丹波橋

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物件概要

• 所在地：京都府京都市伏見区景勝町32番9、舞台町50番11（地番）
• 交通：

1. 近鉄京都線 「伏見」駅 徒歩9分
2. 京阪本線 「丹波橋」駅 徒歩14分
3. 近鉄京都線 「近鉄丹波橋」駅 徒歩16分

• 総戸数：45戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年03月下旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：シード平和株式会社
• 管理会社：本住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

掲示板・口コミ

• プレサンス ロジェ 丹波橋（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 第1期予定販売価格（税込） 2,400万円台～3,900万円台

【その他費用】

• 管理費（月額） 7,370円～10,170円
• 修繕積立金（月額） 4,160円～5,740円 修繕積立基金（一括） 386,100円～533,300円
• 管理準備金 : 15,000円（一括）
• ここは管理会社が日本住宅管理とプレサンスコミュニティの二社体制なので、管理費や修繕費は他のマンションより年々高くなっていきます。利益を増やすために、わざわざ不要な二社体制になっているようです。
• 売る時には修繕積立金や管理費を安くして、売りやすくしてるけど、地下機械式駐車場はメンテナンスの費用が膨大だし、この戸数では修繕積立金はどんどん上がっていくでしょうね。

交通

【電車】

• 2線3駅利用可能
• 特急停車駅（近鉄丹波橋・丹波橋）

【徒歩】

• 現地から歩いてみたら近鉄伏見駅まで12分、京阪丹波橋駅まで17分かかりました。

構造・建物

• 敷地面積 1,129.65㎡(登記簿面積・売買対象面積・実測面積・建築確認対象面積)
• 建築面積 693.72㎡
• 建築延床面積 3,899.64㎡
• 容積率 298.83％(法定300％)
• 建蔽率 61.42％(法定70％ 角地緩和)

【敷地面積】

• この土地によく45戸も取るなーと思います。何もかもぎちぎちに詰め込まれる感じですね。
  • まだ工事が始まっておらず敷地が囲われていないので現場が見渡せますね。竹田街道からは地下になる敷地までコンクリート状に覆われた斜面があり、敷地はそれは除かれるので東西がかなり狭いです。この狭い敷地に住戸を45戸取って、駐車場や駐輪場を作れるのか。。。　

【構造】

• 現場の杭打ちを見ましたが共用廊下は境界ギリギリに取られ非常に狭いです。図面上アルコープとある場所は実質的にはエアコン室外置き場となるので壁の厚みをどれくらいにするのでしょうね。
• 隣家の向かい合っている窓の距離かなり近いですね。マンションはプライバシーが守られるところが魅力なのにこれはないです。
• マンションなどの建築構造物は下ほど重く上ほど軽いほうが地震等の災害時に強いという認識がありますが、この物件は一階部分が軽く、二階から上が重い構造になっていて良い設計とは言えませんね。地下堀込式の機械式駐車場なので修繕コストも掛かるでしょうし。
  • 法的な耐震基準は当然守られていると思われますが、二階からの居室の張り出しには違和感がありますね。見た目浮いた感じで不安定に見えてしまいますね。

【日当り・眺望】

• 2階から上階のプランでは、バルコニーよりさらに前面に張り出した居室を設け、コーナーウインドウを採用することで爽快感と高いプライバシーを実現。
• 間口を広く確保したワイドスパン設計により、通風・採光性に優れた住まいを描き、廊下面積が小さく居住面積が広いキュービックプラン中心としました。

• 

  工事前現地状況(2017年4月6日撮影）

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  プレサンス ロジェ 丹波橋現地写真（2017年4月15日撮影）

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共用施設

• 駐車場 : 18台（屋外平面式7台 ※来客用（福祉対応）1台・サービス用1台含む、屋内機械式11台）　3,000円～16,000円（月額）
• 駐輪場 : 90台（屋外上段2段ラック式 屋根付29台・屋外下段スライドラック式 屋根付51台・屋外3人乗対応スライドラック式 屋根付10台）　100円～300円（月額）
• バイク置場 : 2台（屋外平面式（屋根付））　2,000円（月額）
• ミニバイク置場 : 5台（屋外平面式（屋根付））　1,000円（月額）
• 1階は屋内機械式駐車場にするのでは？屋外にも7台置けるんですね。どんなランドプランにするのやら。しかし、45戸で18台しか置けないようだから車持ちは早めに決めないといけないですね。
• ペット足洗い場
• 宅配ボックス
• 土地が狭いのでエントランス周りの植樹やマンション内のゆとりは期待できないかもしれません。

設備・仕様

• キッチン・・・ハイパーガラスコートトップガスコンロ、食器洗い乾燥機、小物入れ、ワイド型静音シンク、ホーローパネル、浄水器一体型シングルレバー水栓、レンジフード
• バスルーム・・・フラッグストーンフロア、インターホン付浴室リモコン、サーモスタット付混合水栓＆浴室カウンター、酸素風呂、ミストサウナ、浴槽も弓型・ストレートと選べる
• 洗面室・・・ボウル一体型洗面カウンター
• トイレ・・・カウンター付シャワートイレ
• バルコニー・・・スライド昇降式物干金物、防水コンセント
• アメニティ・・・プッシュプルドアハンドル
• 収納・・・全邸トランクルーム付・玄関収納（トールタイプ）

間取り

【第1期】

• 間取り 3LDK・4LDK
• 住居専有面積 59.40㎡～82.04㎡
• バルコニー面積 6.55㎡～9.59㎡
• サービスバルコニー面積 4.79㎡
• アルコーブ面積 1.02㎡～3.12㎡
• 間取りが面白いと思いました。狭くても広くてもバルコニー側に一室あって。東向きだから朝方の人には気持ちがいいかもしれません。家族が少ない場合は、サンルームみたいな感覚で洗濯物を干したり、観葉植物をたくさん置く部屋にしてもいいかも、などといろいろ考えてみました。
  • 東向きのマンションは朝日が当たって気持ちが良いのは確かにありますし、東向きリビングは朝日が当たることによって生活習慣もよくなりますよ。ただ、冬場は陰るのが早いことから洗濯物がとにかく乾きにくいという難点があります。これだけは、残念な部分。夏場は比較的涼しく過ごせるというのは良いですが、冬場は寒いです。
• 各部屋がとても上手に配置されていると感じます。また、収納スペースが広いので、子供のものなど上手に収納出来そうです。リビングも広いため、あまり物を置かないことで、ゆったりとした居心地の良い感じに仕上げられそうだと感じました。
• バルコニーが狭いのはどうなんでしょう。
  • これくらいのバルコニーしか取れないのではないでしょうか。北側から1階3戸分のバルコニー前の東側はすべて自転車置場とバイク置場です。出し入れする幅も取らなければならないのでこれで精一杯でしょう。敷地の東西が狭すぎますね。
• 敷地の東西の幅が狭すぎますよね。1階は一般的な間取りだけど狭いから、2階以上は出窓のようにリビングを作ったんでしょう。1階も同じような形にできないのは理由があるんでしょうね。出窓のようなリビングは見栄えもいまいちだし、強度なども心配になります。無理やり狭い敷地に作った感じが拭えませんね。
• タイプFは居室の配置が面白いですね。こういうタイプだといわゆる田の字にするのかしら、と思ったんですがバルコニー面積を削って、その分居室を飛び出すように配置しています。日当たりや風通しは居室の中ではこの部分が一番良いだろうなぁ。リビングから入るタイプなので、音とか筒抜けで子供部屋に適しているかはわからないけど（夜、お父さんが帰ってきた時に気がついて起きてしまうとか）
  • 確かに洋室(2)はいいですね。ただ玄関開けて直ぐ右に風呂って間取りは…
• 1階から張りだし居室なら納得ですが2階からなので強度が気になります。1階の空間は2段式駐輪場から自転車を出し入れするスペースなのでしょうねー。上階の張りだし居室の内側窓からバルコニーに干す洗濯物を覗かれそうな不安もあります。
  • Ｄタイプ以外は張り出した部屋の窓が向かい合って丸見えですね。
  • Ｄタイプはバルコニー側に一部屋あってここは部屋として利用するというよりは、サンルームとして利用できそう。バルコニーが狭い分、部屋を活用できると良さそうです。ドアがある場所は西側になるのかな？ドア側の洋室は少し日中は温度が上がってきそうですね。リビング側は東向きという事で比較的涼しくなるのかな？

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買い物・食事

• サークルK 伏見舞台町店（約40m・徒歩1分）
• マンダイ丹波橋店（約590m・徒歩8分）
• パシオス 伏見丹波橋店（約650m・徒歩9分）
• ダックス伏見丹波橋店（約690m・徒歩9分）
• ハッピーテラダ 伏見店（約690m・徒歩9分）
• イズミヤ 伏見ショッピングセンター（約890m・徒歩12分）
• 業務スーパー深草店（約940m・徒歩12分）
• ニトリも近くにありますね。
• 徒歩数分にある閉店したスーパー跡地にまたスーパーができます。依頼主がコスモコーポレーションと書かれていますので、激安新鮮市場か生鮮館コスモか業務スーパーができるようです。業務スーパーだという噂です。
• 近鉄丹波橋に、成城石井が出来る。

育児・教育

【保育園・幼稚園】

• 保育園がすぐそばにあります。

【小学校・中学校】

• 市立伏見住吉小学校（約630m・徒歩8分）
• 市立伏見中学校（約830m・徒歩11分）
• 京都教育大学附属桃山小学校（約1,140m・徒歩15分）

周辺環境・治安

【立地】

• 地域・地区 第2種住居地域・準防火地域・20ｍ第2種高度地区・既成都市区域・町並み型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域・屋外広告物第6種地域・日影規制
• 周辺は商業施設が少ないので、静かそうな環境になってくるのかな。徳に利便が良いわけではなさそうですから車があったほうが良いのかなと思いました。
  • 日々の買い物は徒歩10分前後のようなので、楽ではないけれど、自転車があれば何とかなりそうな気がします。車なら楽だと思うのですけど、駐車場は18台なのでむずかしいかもしれません。
• 丹波橋とういネームバリューが人気があるからでしょうか。 プレサンスは、駅近かというイメージがあったのですが、こちらはそこまで駅から近くありませんね。
• 遠景デザイン保全区域ということは、高い建物が建つ心配はないのでしょうか。 もしも、そうならば、その点はいいですね。
• 一方通行の南行き竹田街道と北行き竹田街道に挟まれた立地です。西側の竹田街道と北側の放水路からは落ち込んだ土地形状で一階部分は歩行者から見下ろされる形状になっていました。竹田街道は交通量が多いようです。ちょうど計画中マンション前は放水路にかかる橋に向けて坂道になっていて、排気ガスで空気はあまり良くない感じがします。
  • エントランス前にあたる竹田街道北向き一方通行の道路は交通量が多く、スピードを出している車もいます。歩車分離は良いですが、小さい子供さんがいるお宅はエントランス前での交通事故に要注意です。
• マンション東側の戸建てが壊され更地になっていますね。その隣地も昼に通りかかったら解体されかかっていました。北側戸建て二軒も空き家のようだし、東側どんな感じになるんでしょう？古い棟割長屋の残っている地域で空き家も多いので思わぬところにマンションが建っていきます。

【地盤・水害】

• ランドプランに現地説明として「道路と新高瀬川に接する独立性の高い角地。」とありますが、現地北側の川のようなものは水量を調節するための放水路です。冬から春先にかけては完全に水は止まり、3月下旬に溝さらいをした後に水を流すそうですよ。新高瀬川はもっと西側です。
  • 人工的に造られた水路なので底はコンクリートの凹状になっていて大雨以外はへこんだ溝に水が流れてます。大雨になると濠川が越水しないようこちらに水が流され、かなりの水量になりますが、冬場に水は流れないので汚泥が溜まります。それをがりがりとさらうのです。ちなみに放水路の水はここから徒歩5分ほど西の新高瀬川に流れて行きます。

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周辺施設

【公園】

• 住吉公園（約340m・徒歩5分）
• 舞台町第二公園（約240m・徒歩3分）
• 舞台町公園（約250m・徒歩4分）

【病院】

• 河野医院（約530m・徒歩7分）

【公共施設】

• 伏見区役所（約1,030m・徒歩13分）
• 京都市会館呉竹文化センター（約1,110m・徒歩14分）

【金融機関】

• 伏見竹田口郵便局（約290m・徒歩4分）

【文化施設】

• 月桂冠大倉記念館（約1,900m）
• 伏見桃山城（約2,250m）

掲示板

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