プレミスト東林間　さくら通り

2018年6月17日 (日) 22:24時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県相模原市南区上鶴間7丁目5845番123（地番）
• 交通：

1. 小田急江ノ島線 「東林間」駅 徒歩2分
2. 小田急小田原線 「相模大野」駅 徒歩17分

• 総戸数：193戸（別途、管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年01月下旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社、京急不動産株式会社、株式会社コスモスイニシア
• 施工：大末建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• どうやら相模大野北口にモデルルームできるようですね。昔、魚まさがあった、スタバの並びのところです。
• 築１０年を超すプラウド東林間の中古の売り出し価格が96m2で6600万円、 75m2で３LDKが3,680万円ですね。
• まあまあの中古なら１０年落ちで-1,000万円とか記述があったので、 プラウド東林間が75m2で３LDKが3,680万円なら、 ちょっと高級志向のプラウドと同程度なのかどうかは解りませんが、 4,500万円程度となるのでしょうかね？ 中央林間では、パンダ部屋は別として良い部屋だと5,000万円程度ですからね。
• リーフィアと競合みたいです。駅から徒歩3分で3900万円台～、プレミストは駅から徒歩2分でいくらでしょうか。
• オーベルは７０平米弱で3,900万円程度、 中央林間は急行停車駅２線使用可で７０平米で4,800万円程度が 標準的な価格のように思えます。
• 私は東林間、中央林間が地元です。 相場は3000万～、高騰局面なので10％～15％のせても、3500万くらいまでが基準価格だと考えます。 物件ごとの立地、規模など、諸条件で＋αは考えられますが、70m2で3900万は高く感じます。
  • 好評だったオーベルでさえ68平米で3,940万円程度だったのですよ？南東向き1階の68m2で 南東向きの中では一番安いところです。階が上がると数百万円アップという感じでした。今の相場では東林間でもそんなもんですよ。 中央林間で4000後半から5000の時代ですから。
• 住みやすさはともかくとして、将来の資産価値の点では、中央林間の方が下がりにくいのでしょうね。 あちらは町名まで変え，市役所の支所を東急ストアの２Fに誘致ですからね。 私も迷っています。
• 万一ですが、マンションで売れ残りが出来た場合、売り主がずっと 管理費や修繕費を払ってくれるものなのでしょうかね？ ５年でも１０年でも ・・・
  • 区分所有法で管理費と修繕積立は原則、区分所有者が持分割合に応じて負担ってことになっている。未販売住戸の所有者は売り主なので売主に負担義務がある。 原則を外れるケースは管理規約や契約書で売主の負担義務がないことを記載している場合とか。なので、書類はきちんと確認してから判子押さないとね。管理規約（案）なんて契約の直前に渡されてお終いだったりする。
  • 売れ残りで管理費と修繕積立は皆が気にするけど、実は問題になり得るのは駐車場。大量に売れ残って駐車場稼働率が管理計画の想定稼働率を大きく下回ると、駐車場使用料が管理組合に入ってこないで収支に影響を与える。ここは機械式が多いけど、機械式って使っていなくても維持費はしっかりかかる。
  • 長期に売れなかったら、賃貸に出すか、損切りして転売業者に売却でしょ。 賃貸に出されるってのはリスク。賃貸住民ってオーナー住民と比較してモラルが低いといわれていてトラブルリスクを抱えることになる。
• 予告広告3月中旬販売予定ですか。間取りプラン2LDK魅力なくないすか（良い意味）。3LDKも魅力なくないですか（良い意味）。駅徒歩TOエントラ迄実質4分超かい（悪い意味）
• 南東側は人気が出るでしょうが、南西側は余程安くしないと、売れ残るでしょうね。結局、半数以上ある、前がマンションの、南西側の部屋が全体の足を引っ張るのでしょうね？
• 1月27日からモデルルームの案内会があるとのDMが届いたので、昨日電話したら27日、28日は既に満席とのことで、翌週で案内されました…。 結構人気あるようです。
  • どれだけ人気が出るかは価格次第でしょうね。
  • 人寄せパンダ部屋が3LDKで3880万円あたりからで、かろうじて3000万円台とするでしょうが、条件の良い南東向きの2F以上は4000万円台、上層階は5000万円台と予想
• 南東向きは少し高くてもすぐに売れ、南西向きはかなり安くてもなかなか売れないと予想。値付けが難しそう。
  • 全ては南西向きの、こんにちは部屋をどうやって売り切るかにかかっていそうです。これが大量に売れ残ると全体の足を引っ張ることになる。
• 事前説明会始まる前におさらいです。

1. .東芝病院の敷地の一部が売却され、そこに作られている。
2. .敷地には東芝病院の管理の林（桜も含む）があった（東林間の林は大部分は私有地で、次々と宅地化されている）
3. .東芝の好意により、林は維持管理されて来た。今回売却されず残っている林も桜並木も同様。
4. .６割が南西向き、４割が南東向き
5. .南西向きはの先は隣のライフコア 、南東向きの先は低層住宅地域
6. .南西向きの低層階の一部は日当たりが良くない
7. .駅徒歩2分は北側のちょっと離れた入り口までで、部屋までは実質5分
8. .車の出入り口が不便(北は狭いので、南を使うことになりそう)
9. .隣のライフコアのルーフバルコニー付き部屋の住人が中心となって眺望が悪くなる、環境を保護せよとクレーム
10. .隣のライフコアの理事会とは話し合いで解決済みのようだが、一部住人は反対表明活動を継続中
11. .病院の真横はちょっと怖いという意見と安心と言う意見がある。

• こちらのマンシのョンのメインターゲットはどのような層ですか？ 82.11m2まであるという事は ファミリー世帯の入居も想定されているのでしょうか。 坪単価が高いと広い部屋は残ってしまう恐れがありそう？
• 事前案内会行ってきました。モデルルームは素敵で、さすがハウスメーカーらしい省エネにこだわった仕様でここ最近では一番良かったです。 南西向きはライフコアが気になると思っていましたが、50メートル離れているとのことで日当たり等は問題ないと思いました。 あとは価格だけですね。もう少し安くなれば悩まないんですが…3000万円台の3LDKはありましたよ？
  • 南西、1,2階、63m2の3LDKだけが3000万円台だそうです。
• 値段を見る限り資産としての将来の値上がりを考えて選択する物件ではなさそうですね。10年経ったら1000万円は値下がりしそう。まあ昔の普通の状況に戻るだけなんですが。 このあたりの住環境は好きなので、賃貸の方が得策なのかそれとも低金利や税控除を考えるとそれでも買った方が良いのか計算してみます。もちろん精神的な満足もありますし。

【予定価格】

• 予定価格です。変わるかもしれません。でも少しぐらい変わったところで、高いのは変わらないと思います。

(単位はすべて万円)

1. 南東側 :坪220～240, 4LDK230～250
2. 南西側 :坪200～240

• • 南東側で4500～5300(4LDK除く)
  • 南西側で4000～4900(2LDK除く)

プレミストは辻堂の物件も高いと思いましたが、ここは辻堂以上に予想を裏切られました。

• 3LDKで南東4900±500 南西4300±500　ですね;
  • 中央林間よりも安いのならそれなりに競争力もあると思いますが、これだと、完売までは相当時間がかかると予想。
    • 閑静な住宅地として東林間は魅力ありますが、 リセールに有利な立地ではないので、 ここまで出せないなあ。 近隣の金がある年配者には人気かもしれないけど、 子育て世代には高すぎると思う。
• せめて200万円安ければ、かなり印象は違ったでしょう。

交通

• 自家用車は南側から出入りのようです。 徒歩は基本北側から。 おそらく南側にも小さな出口はあると思います。 ちなみに南側は道路幅が狭いので注意が必要です。 車同士のすれ違いが所定の場所でしかできません。
• 小田急のダイヤ改正により、江ノ島線を走る急行は相模大野で快速急行に化けるそうです。東林間は各停なので、相模大野で既に満員の快速急行に乗り込むことになり、不便そうです。やはり急行駅の中央林間の方が利便性は高そうに思い、東林間の物件を買うことに迷いを感じています。みなさまどう考えていますか？
  • 急行は今では１時間に１本だけなので、実質、あまり関係ないでしょうね。
• 2018年3月から町田から新宿まで12分短縮だとね、小田急線複々線がこっちまで届いたね。 ここか町田の二者択一を自分の中で彷彿としていたところが、 こっちのだぶつき感半端ない感が滲み出てる感だな。と心で思いました。
• 親戚の家が東林間にありましたが、相模大野からの乗り換えが案外面倒でした。 本数も時間帯によっては少ない印象なので、乗り換えの時に待たなければいけないという点で考えると通勤は不便さがあるのかなと思います。 一駅の乗り換えといっても電車を待つ時間を考えると、１０分程度のロスはあるということはデメリット 町並みは落ち着いていて住みやすさはあると思いますが利便性はいまいちかな。 相模大野が栄えているだけあって、町は余計質素に感じると思います
  • 相模大野と中央林間にはさまれた落ち着いた街ですね。 東林間駅から相模大野駅まで徒歩で17分程度なので、 もう少し相模大野に近いと相模大野駅まで歩いて行けるのですが、 それではせっかくの東林間駅駅近の意味が無くなってしまいますかね。

構造・建物

• ここは無理矢理193戸数を入れた感じがする。 南北に縦長の敷地のため、 南側に面してる長さが短い。 南東と南西のみと言っているが 実質、東南東と西南西。 東側の方が眺望良いから高い気がする。 西はこんにちは問題をどう考えるか。
• 東急公園側のマンション入口みたんですが、かなりのエントランスまで距離がありますね。 そりゃ確かにさくら通りに面した外観ですけど、建物までかなり距離があるように感じたのは私だけでしょうか。
• 正直住んでみたいと思えませんでした。 価格次第ですが、 南東向きなら隣接マンションと顔を会わせないし 許容できそうです。 ただ高そうですね
• さくら通りに面しているけど、そこからマンションまで遠いなあ
  • しかもさくら通りに面してる幅が狭い。 かなりの変形した土地ですよね。 将来建て替えのときも自由度が低そうです。 これも他のプレミストにありがちな特徴です
  • 本館入口までかなりストロークがあり、そこがデメリットと思う人が多少いるんじゃないかとって感じですかね、建て売り物件で密集した所によく出てますね
  • 旗竿地ですね。 土地の形が汚いのはマイナスですね。
    • さくら通りと名前に入っているのに桜の木が伐採されるなんて、残念なことだと思います。 ランドスケープを見ていると、土地がずいぶんと変形だなと思います。 マンションで入り口がなぜこの位置なのか、この細い土地の部分は必要だったのかと思ったりします。 北側からも南側からも出入りできそうなのは便利ですけど、その分お金もかかってると思うんです。 でも駅がすごく近いので、人気はあるのではないですか？
• 広い道路までの車の出し入れが大変そうですね。
• 資料届きました。ライフコアとはお向かいさんにはならない計画のようですね。色々書か
• 南向きの部屋って踏切の警報器の音がかなり聞こえる可能性があるのですね？
• ここの壁の厚さはすごい。 低層階は400mmもあるらしい。 さすが戸建てメーカー。遮音ばっちり。 高層階は160mmしかないらしい。 さすが戸建てメーカー。遮音賃貸レベル
  • 素人には、おっしゃる意味が良く解りません。上の方を軽くしていかなければならない事は解りますが？
    • 最近のマンションは戸境壁の厚さは階数に寄らず180mm。 厚ければ厚いほど遮音性は良いが、 普通はコンクリの量を減らそうとなるべく薄くするもの。 しかしここは階数によって厚みを変えているので、 低層階は他のマンションより、 遮音性が高いということ。 一方で高層階は160mmと賃貸レベルの遮音性。 遮音性は他の対策もしているかもしれないので、 確認したほうが良いかと。

共用施設

• ここは単純な機械式駐車場のようですね。

設備・仕様

間取り

• 専有面積：58.21m2～82.11m2
• A-3の間取りはキッチンと洗面室を直線的に並べて家事動線を効率的にしている そうですが、これだとリビング内にバスルームへの出入口があり 使いにくいかもしれません。 58平米なので一人暮らしやDINKSなら全く問題のない間取りになるのかもですが。
• ホームページに豊富な間取りと書いてある割には、3LDKと2LDKが１タイプずつしか公開されていません。おそらく3LDKで70m2程度のファミリータイプが中心になると予想します。でも、最近、全国的に独身者が増加傾向にあるので、2LDKのニーズも高いかもしれませんね？
  • 確か 2LDKは58m2ぐらい 3LDKは63,68,70,74m2ぐらい 4LDKは80m2ぐらい だった気がします。 3LDKが狭いなあというのが第一印象です。 独身者はわざわざこのマンション買わないでしょ。 もっと都心か駅近に買うと思います。 年配の独身者はわかりませんが。

買い物・食事

• スーパーは３件もあって便利ですが、本屋が欲しいところですが、小さい本屋は潰れる時代ですか。
  • 駅前にスーパーが３店舗（但し、サンワが２店）は便利ですが、小売店が徐々に少なくなってきているのは残念です。まあ、どこでもそうでしょうが。

育児・教育

周辺環境・治安

• 地域住民の反対運動は解決方法は進めてるのか。それとも無視して着工してんのか知りたい。
  • 反対運動のある物件は要注意。過去には反対住民VSデベの争いが竣工までに解決せずに、反対住民の矛先が入居者に移って反対住民VS入居者で裁判沙汰になったケースもある。あと、最近では反対住民が裁判起こして、建築確認取り消しの判決なんてこともあった。営業は建物が建ったら反対は収まるものですなんて無責任な説明したりする。真に受けると痛い目に合うことも。
    • 桜を伐採しちゃった所が地域住民から猛反発くらってるらしい。さくら通りって名前は…
• 近隣住民の方の印象は悪そうですね。反対の横断幕がかかっているマンションを2棟見ました。
  • 私も東林間にいって近隣マンションを見てきました。 赤枠で縦型の横断幕が何個も掲げられてました。 内容は、 「緑と住環境を守らないマンション建設反対」 でした。 以下が原因でしょうか？

1. 桜の木など緑を大量に切ったこと
2. マンションの眺望を奪ったこと
3. マンションに向かって真っ正面に建つこと

• 東林間に残る林は、地主さんの好意により維持しているものがかなりあり、亡くなると、相続税を払う関係で、林がマンションや宅地になって行きます。東芝は本体が揺らいでいますから、東芝病院自体、どうなるのでしょうね？更に、大きなマンションが建ったりして？
  • それはあり得ますね。 第一種住居地域だから、マンションだけでなく、 大規模施設が建つこともある。 それこそ反対運動が起きるので マンションの可能性は高いですが。
• 今回の例では 人工的に整備された桜並木を伐採したことが問題なんです。 住民の反対もそこに起因しています
• 反対運動も一部の方が言い続けているだけで、管理組合としてはのぼりを降ろすよう、要請しているらしいです。変な人が住んでると思われるとライフコアも価値が下がってしまいますから…。
  • 金目当てで最後まで抵抗し続ける人がいるのはよくあることですね…。 桜には寿命がありますし、プレミストに新たにたくさんの樹木が植えられることを期待します。 言っても前はただの雑木林だった気もしますからね。
    • 例え一部の人達でも反対してれば軽い問題 では無いんじゃ無いでしょうか。 何となく一人、二人、が一部って感じますが、あの世帯数であれば、10人、20人でも 一部と言えば結構な規模だと感じますが。 あの横断幕をみれば管理組合いは降ろす要請を普通にするのは当たり前だと。 お金だけが目的も微妙な目的に感じます。果たして、反対した人達へそれだけの対価が支払われるのでしょうか。
    • 反対運動って入居までに解決しないと、矛先が入居者に向かうってこともある。過去に反対住民VS.入居者で裁判沙汰になったケースもあるから、検討者も他人事と思っていると痛い目に合うかも。
• 建設反対という書き込みがありますが、周辺住民から反対運動が起きているのですか？
  • 今時、住宅地にマンションを建てようとすれば反対者は出る。 オーベルやリーフィアだっていたはずだ。 ただ、ここの反対者には声の大きな人が数人いたということだけだろう。
    • 反対運動は大丈夫なの？なんか住んだ後に嫌がらせとかされないのかな
      • 他物件とは大きく異なるところがある。マンションを建てるために、近隣住民が愛していた多くの桜を伐採したにも関わらず、マンション名がさくら通りと名付けてふざけている。
        • 心情的に解らないでもないですが、 反対者は、自分たちでマンション予定地の土地を購入して林を守れば良かったのでは？ 元地権者は、おそらく金に困り売却したはずです。 反対者は自分たちの権利のみ主張していますが、 今まで無料で林の景観を見て来たことへの甘えは無いですか？ 他の所でも、林がマンションや一戸建てに代わって行っていて、 今後も続くでしょうが、残念ながら、法律で禁じてない以上仕方がないのではないですか？ 他の場所では、のぼりを立てて反対などとやっていませんよ？
          • プレミストは購入された敷地なので愚痴は言えても 文句を言う権利はありませんが、 プレミストの計画を見ると自分達だけが楽しめる配置になっていて外から見えないのは、 近隣住民を馬鹿にしてるとしか思えませんね。 そういう企業姿勢は後で痛い目見ると思いますけどね
• 昔に比べ、林が本当になくなりましたね。今は、このあたりだと東林間と中央林間の間ぐらいでしょうか。
  • 東林間１丁目の低層の小田急マンションなんて、日が当たる南東の前の林の区画がごっそりと伐採され、戸建てが沢山建って来ましたし、以前、他の場所でもありましたよ。今後も続くでしょう、残念ながら。
    • 東林間の林は、やがてほとんど無くなるのでしょうね。 多くの人は公共のものと思っているのようですが、 地権者の好意により市が委託管理のような事をしているのが現状ですからね。
      • 東林間の緑の多さは魅力ですが、将来なくなることを覚悟しておくべきですね。
• 東芝林間病院の敷地の切り売りは続くのでしょうかね？南東側のすぐ隣にまたマンションとか、大丈夫なのでしょうかね？
  • 東芝も生き残るのに必死で、社会貢献どころではなくなって来たのでしょうね。近隣の住人は、無くなってから慌てる。
• 正直に言って、駅は近いしスーパーあるし、病院は隣だし、南側は一種低層住居専用地域だし、ピンポイントでの立地はとても良いと思います。あとは価格次第で売れるマンションじゃないですかね。
• ここはファミリーにもご年配の方にもいい場所に思います。
• ライフコア東林間は築４０年なので、あの立地なら１０年後くらいには、 建て替えをしても不思議はないですよね？
  • 建て替えといえば、マンションよりも戸建ての方が横暴といおうか、 挨拶もろくにせずに、建蔽率一杯に３階建てとか平気で建てていく。
• 公式サイトでは駅徒歩2分の静かな緑園というコピーが出ていますが、 実際に歩いてみると4分以上かかってしまいます？ 小田急江ノ島線「東林間」駅（徒歩2分／約120m）だそうですが・・・？
• 立地はまぁまぁなんですけと、周りから少なからずも望まれていないってのが残念です。エントランスまでのストロークがありすぎるのも残念。
• 東林間は落ち着いた街で、静かな環境な面ですみやすさはある一方、 利便性としてはあと一息という感じかなと思います。 東林間駅の近くにこんなに大きなマンションができるのは久しぶりじゃないでしょうか。 少し歩くと、ほとんどの家が戸建てや小さなアパートになっています。 マンションは比較的少ない街なのかな。 一歩入ると落ち着いた、住宅街になっているので戸建ての方が多い地域ですよね

周辺施設

その他

• ここもネガティブポイント多いですね。

1. さくら伐採
2. 大部分が西向き
3. 西向きは隣のライフコアとこんにちは
4. 西向きは日当たり良くない
5. 駅徒歩2分表記も実質駅徒歩5分
6. 駅徒歩2分表記なので高い
7. 車の出入り口が不便(南北とも狭い)
8. 周辺住民と揉めてる
9. その証拠に販売開始が年末から3月に延期
10. 病院の真横はちょっと怖い(個人的感想)
11. 救急車の音がうるさい
12. 南側が公園に面しててうるさそう

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